2 - 08 - 2021
رکود پابرجاست
گروه مسکن- اعلام نتیجه مذاکرات هستهای ایران در لوزان و قرائت بیانیه توسط وزیر امور خارجه ایران شب متفاوتی برای ایرانیان رقم زد؛ بازار پیشبینیهای اقتصادی به شدت داغ شده و همه در مورد بازارهای طلا، ارز، خودرو، مسکن و... به اظهارنظر پرداختند.
برخی معتقدند که طلا ارزان میشود، ارز افت قیمت پیدا میکند، قیمت خودرو پایین میآید و.. .
در این میان باز هم پیشبینی بازار مسکن از بازارهای دیگر دشوارتر بوده و به نظر میرسد جو روانی مثبت حاصل از توافقات هستهای هم نمیتواند رونق را به این بازار بازگرداند زیرا در این بازار شرایط کاملا متفاوت است همانطور که بارها گفته شده سهم ۶۰ درصدی زمین در قیمت تمامشده مسکن باعث شده که قیمت این کالا همچنان بالا بماند و نه تنها رفع تحریمها بلکه هیچ اقدام بینالمللی نتواند قیمت مسکن را پایین آورد؛ مشکلی که دولت احمدینژاد سعی داشت آن را با اجرای پروژه مسکن مهر و صفر کردن قیمت زمین حل کند اما این اتفاق رخ نداد.
در حال حاضر که جو مثبتی از مذاکرات هستهای ایجاد شده بسیاری از بازارها واکنش آنی و سریعی به این رخداد نشان میدهند اما بازار مسکن به دور از این هیاهو همچنان در لاک خود فرو رفته و این تحول نمیتواند آن را تکان دهد.
البته در درازمدت و با بهبود شرایط اقتصادی کشور بهطور حتم موتور بازار مسکن روشن خواهد شد اما در کوتاهمدت نمیتواند موجب رونق معاملات شود زیرا برخلاف بسیاری از صنایع، تحریمها تاثیر مستقیم چندانی بر بازار مسکن نگذاشته بود.
همانطور که عباس آخوندی در اولین اظهارنظرش اعلام کرد: پیشبینی شوکی کوتاهمدت بر بازارها را داریم اما توانایی کنترل آن در مجموعه دولت وجود دارد؛ بنابراین نگران خاصی در این مورد وجود ندارد.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه توافق هستهای قطعی شده اما زمان اعلام آن نامشخص است، به اقتصاد نیوز افزود: دولت برای مواجهه با هر شرایطی پس از توافق نهایی هستهای آماده است. توافق یک اتفاق سیاسی مهم است و طبیعی است که بر اقتصاد اثر میگذارد اما دولت با تدبیر و تعقل درباره شوکهای آنی برنامهریزی کرده است.
وی افزود: توان مردم درباره تحلیلگری مسایل اقتصادی افزایش یافته و در عین حال اعتماد مردم به توانایی دولت بزرگترین پشتوانه سیاستگذاری است که خوشبختانه در بالاترین سطح وجود دارد.
آخوندی بابیان اینکه شوکهای احتمالی به بازارها قطعا کوتاهمدت است، گفت: توافق هستهای اثر طولانیمدت بر بازار مسکن دارد؛ اما ممکن است به صورت موقت باعث تغییر استراتژی بازیگران بازارهای دیگر از جمله ارز و سهام شود ولی از آنجا که دولت برنامهریزی لازم را دارد، احتمالا نوسان در این بازارها کوتاهمدت و مقطعی خواهد بود.
این درحالی است که بیتالله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که مذاکرات هستهای تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن نخواهد داشت و میتواند در بلندمدت بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد اما آنچه بیش از هر مورد دیگر بازار را تکان میدهد عرضه و تقاضا و کنترل بازار است.
به گفته وی، در دو سال گذشته به دلیل رکود در بخش ساختمانی، کاهش ساختوسازها رخ داد و از طرفی دیگر کوچ سرمایه از بخش مسکن به دیگر بخشها صورت گرفت و همین باعث شد تا سال ۹۴ هم همین اتفاقات رخ دهد و احتمال کاهش تولید برای سالجاری نیز وجود دارد. ستاریان بر این باور است که در دو، سه سال اخیر بازار داخلی اقتصادی کشور تحتتاثیر تحریمها ضربه خورده است و بهطور طبیعی کمبود واردات و مصالح مورد نیاز منجر به کاهش تولیدات و معاملات شده است.
وی معتقد است با وجود این برنامهها و سیاستهای دولت بر این باور نیستم که سال ۹۴ مسکن از رکود خارج شود. در شرایطی حتی پیشبینی میشود که مسکن تا میانه سالجاری نیز قصد خروج از رکود را نخواهد داشت مگر اینکه برنامههای اقتصادی مستقلی برای این بخش چیده شود و این برنامهها بیشتر بر روی برنامههای اقتصادی و گردش مالی حرکت کنند.
مسکن در سال ۹۴
با این وجود گزارشهای بانک مرکزی نشان میدهد تورم بخش مسکن طی ۱۱ ماهه سال ۹۳ تنها کمی بیشتر از متوسط نصف نرخ تورم در این مدت بوده است، به این ترتیب میتوان امیدوار بود در سال ۹۴ هم نرخ تورم مسکن همچنان کمتر از نرخ تورم باشد.
آمار بانک مرکزی از بررسی تحولات قیمت و تعداد معاملات بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهمنماه سال ۱۳۹۳ نشان میدهد «متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در تهران نسبت به بهمنماه سال قبل حدود ۴/۸ درصد افزایش داشته است. تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بهمن ماه سالجاری نیز با افزایش ۸/۶ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به ۶/۱۵ هزار فقره رسید.»
به این ترتیب میتوان این گونه نتیجه گرفت که دو اتفاق همزمان رخ داده است؛ از یکسو با افزایش تعداد معاملات، نشانههای بازگشت رونق به بازار مسکن اندک اندک هویدا شده و از سوی دیگر هم با وجود افزایش تعداد معاملات شاهد جهش قیمتی نبودهایم.
بخش دیگری از این گزارش نیز تحلیل فوق را تقریبا تایید میکند؛ شاخص نسبت عرضه واحدهای مسکونی جدید به تعداد معاملات در شهر تهران در سه ماهه دوم سالجاری (آخرین آمار موجود) معادل ۸/۸۶ درصد بوده است. هرچند نسبت مزبور در مقایسه با عملکرد سال ۹۲ یعنی معادل ۷/۱۶۰ درصد موید بهبود تعداد معاملات در نیمه اول سالجاری است.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در بهمنماه سال ۹۳ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت با سهم ۵۸ درصد بیشترین فراوانی از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده است.
در بهمنماه سال ۹۳ متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۶/۳۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸/۰ و ۴/۸ درصد افزایش نشان میدهد.
مقایسه روند فصلی معاملات انجام شده با عرضه واحدهای مسکونی تکمیل شده در شهر تهران گویای آن است که از ابتدای سال ۹۳ متاثر از افت محسوس معاملات در بازار مسکن از یکسو و افزایش عرضه واحدهای جدید ساخته شده از سوی دیگر میزان عرضه واحدهای مسکونی در سطحی بالاتر از حجم معاملات قرار گرفت.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع در بهمنماه سال ۹۳ حاکی از آن است که در شهر تهران بازههای قیمتی ۲۵ الی ۳۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۵/۱۴ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند. بازههای قیمتی ۳۰ الی ۳۵ و ۲۰ تا ۲۵ میلیون ریال به ترتیب با سهم ۳/۱۳ و ۱/۱۳ درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند.
در بهمنماه سال ۹۳ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ و ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان هرکدام با سهم ۶/۱۰ درصد در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادهاند. واحدهای دارای ارزش ۱۶۰تا ۱۹۰ میلیون تومان نیز با اختصاص سهم ۹ درصدی در رتبه بعدی قرار گرفتهاند.
در آخر باید گفت که بازار مسکن به دور از هیاهوی مذاکرات هستهای راه خود را پیش میرود و به نظر نمیرسد تحول اخیر موجب دگرگونی این بازار شود.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد