رکود در بازار اجاره و ساخت مسکن
احسان نیازمند– اخراج گسترده اتباع غیرمجاز افغانستانی از ایران تنها یک رویداد اجتماعی یا تصمیم امنیتی نیست، بلکه محرکی مهم و تعیین‌کننده در فضای اقتصاد شهری به‌شمار می‌رود؛ تصمیمی که به شکل مستقیم و غیرمستقیم بر معادلات بازار مسکن تاثیرگذار است. بخش مسکن در ایران، نه‌فقط از جنبه قیمت و سرمایه‌گذاری، بلکه از منظر اشتغال‌زایی، نقش اجتماعی و پیوندهایش با سایر بازارها، یکی از پیچیده‌ترین و پرتاثیرترین بخش‌های اقتصاد کلان کشور محسوب می‌شود؛ تا جایی که مسوولان از این بازار به عنوان لکوموتیو اقتصاد ایران نام می‌برند. از این منظر، هرگونه تغییر در ترکیب جمعیتی یا تقاضا و عرضه نیروی کار، می‌تواند بر توازن بازار مسکن تاثیرگذار باشد. در چنین شرایطی، حذف یک‌باره جمعیت چند میلیونی مهاجران افغانستانی که سال‌ها در اقتصاد ایران، بهویژه در بخش مسکن، نقشی عملیاتی ایفا کرده‌اند، تغییری سطحی و گذرا نیست، بلکه زنجیره‌ای از پیامدهای چندسطحی را به دنبال دارد.
افت تقاضای اجاره، بلاتکلیفی موجران خُرد و تهدید معیشت شهری
یکی از نخستین و بارزترین آثار اخراج اتباع افغانستانی در بازار مسکن، کاهش ناگهانی و چشمگیر در تقاضای واحدهای استیجاری است. طی سال‌های گذشته، بخش قابل‌توجهی از خانوارهای مهاجر افغانستانی در مناطق پیرامونی، حاشیه‌ای یا حتی در بافت‌های فرسوده شهرها سکونت داشته‌اند. این خانوارها عمدتا از طریق قراردادهای اجاره دربستی، خانه‌هایی با کیفیت پایین‌تر از استاندارد و امکانات حداقلی را اجاره می‌کردند که برای مستاجران ایرانی جذابیتی نداشت. اکنون با خروج گسترده این جمعیت، این واحدها بلااستفاده مانده‌اند و بازار اجاره در برخی مناطق با رکودی تازه مواجه شده است.
نکته مهم‌تر آن است که بسیاری از این املاک، در مالکیت افراد طبقه متوسط یا پایین جامعه قرار دارد؛ افرادی که با اجاره دادن یک یا دو ملک کوچک، بخشی از هزینه‌های زندگی خود را تامین می‌کردند. این موجران خُرد، حالا با شرایطی روبه‌رو هستند که نه‌تنها درآمد اجاره‌شان از بین رفته، بلکه به دلیل نامناسب بودن محل یا وضعیت فنی خانه، امکان جایگزینی مستاجر ایرانی نیز برایشان فراهم نیست. از همین رو، کاهش اجاره‌بها در برخی محله‌ها نه ناشی از کاهش تورم یا مداخلات تنظیم‌گرایانه، بلکه نتیجه رکود تقاضای ناشی از تغییرات جمعیتی است؛ رکودی که می‌تواند به افت درآمد خانوارها و گسترش فقر شهری منجر شود.
در این میان، برخی مشاوران املاک نیز از کاهش تعداد معاملات اجاره در مناطق خاص خبر داده‌اند؛ بهویژه در محله‌هایی که ترکیب جمعیتی پیشین، عمدتا متکی بر مهاجران افغانستانی بود. این کاهش، زنجیره‌ای از واکنش‌ها را درپی داشته است؛ از افزایش خانه‌های خالی گرفته تا کاهش تمایل مالکان به نگهداری یا بهسازی واحدها و در نتیجه افت بیشتر کیفیت سکونت‌پذیری در این مناطق. اگر این وضعیت ادامه یابد، حتی ممکن است برخی از محلات شهری در مسیر افول اجتماعی و اقتصادی قرار بگیرند؛ پدیده‌ای که با عنوان «شکست محله» شناخته می‌شود و پیامدهای بلندمدتی برای مدیریت شهری خواهد داشت.
بحران در تولید مسکن؛ حذف ناگهانی ستون فقرات نیروی کار ساختمانی
اگرچه خروج مهاجران غیرمجاز از بازار اجاره پیامدهایی قابل توجه دارد اما تاثیرات این اقدام در بخش ساخت‌وساز مسکن شاید عمیق‌تر، گسترده‌تر و بلندمدت‌تر باشد. سال‌هاست که نیروی کار افغانستانی، بهویژه مردان جوان، به دلیل سختکوشی، دستمزد کمتر و مهارت تجربی، ستون فقرات نیروی انسانی فعال در پروژه‌های ساختمانی کشور بوده‌اند. این نیروها بیشتر در مشاغلی چون گچ‌کاری، آرماتوربندی، کار در ارتفاع، جوشکاری، نقاشی ساختمان، بنایی و همچنین کارهای یدی و سخت ساختمانی حضور داشته‌اند و در فقدان آنها، جایگزینی فوری بسیار دشوار و پرهزینه خواهد بود.
اکنون و با اجرای شتاب‌زده طرح اخراج، بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های در حال ساخت، بهویژه پروژه‌های کوچک‌مقیاس و بخش خصوصی، با کمبود نیروی انسانی روبه‌رو شده‌اند. برخی فعالان ساختمانی در تهران، مشهد و کرج طی هفته‌های اخیر گزارش داده‌اند که با کاهش چشمگیر کارگران در کارگاه‌ها روبه‌رو شده‌اند و ناچار به توقف یا تعویق پروژه‌ها شده‌اند. این وضعیت، بهویژه در شرایطی که بخش مسکن پیش‌تر نیز به دلیل رکود عمیق ناشی از تورم، افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی و نبود تسهیلات موثر در بحران به‌سر می‌بُرد، به معنای ورود به مرحله‌ای خطرناک‌تر از «رکود مضاعف» است.
در شرایطی که نیروی کار ایرانی به دلایل فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی حاضر به فعالیت گسترده در مشاغل ساختمانی نیست یا انتظار دستمزدهای بسیار بالاتری دارد، این خلأ نیروی انسانی، نه‌تنها بر هزینه تمام‌شده مسکن تاثیر مستقیم می‌گذارد، بلکه سرعت ساخت و بهره‌برداری پروژه‌ها را نیز به‌شدت کاهش خواهد داد. همین عامل، بر تعمیق فاصله تاریخی بین عرضه و تقاضای مسکن در کشور خواهد افزود؛ فاصله‌ای که هم‌اکنون بیش از ۴میلیون واحد برآورد می‌شود و با توجه به نرخ رشد خانوارهای جدید و مهاجرت‌های داخلی، در حال افزایش است.
خلأ سیاستگذاری در تقاطع مهاجرت و اقتصاد مسکن
تصمیم‌گیری برای اخراج گسترده اتباع غیرمجاز افغانستانی بدون تدوین برنامه جایگزین برای جبران خلأ ایجاد شده در بازار کار ساختمانی و بازار اجاره، نشان از یک ناهماهنگی اساسی در سطوح کلان سیاستگذاری دارد. ساختار دولتی در ایران، همواره نسبت به آثار زنجیره‌ای تصمیمات بخشی بی‌توجه بوده است و این بار نیز به نظر می‌رسد که سیاستگذاری در حوزه امنیت و مهاجرت، بدون در نظر گرفتن پیامدهای اقتصادی و اجتماعی آن در حوزه مسکن و اشتغال انجام شده است.
باید توجه داشت که حضور افغانستانی‌ها در ایران نه صرفا یک مساله اجتماعی یا امنیتی، بلکه موضوعی اقتصادی و ساختاری است. این مهاجران، در سال‌های گذشته نه‌تنها نیازهای بازار کار در بخش‌هایی مانند ساختمان، کشاورزی، خدمات و نظافت را تامین کرده‌اند، بلکه به شکل مستقیم در ثبات هزینه‌های تولید و خدمات نقش داشته‌اند. حذف ناگهانی این جمعیت، بدون برنامه‌ریزی برای جایگزینی آنان، جز آنکه بار مضاعفی بر دوش بخش خصوصی و خانوارها وارد کند، دستاوردی نخواهد داشت.
در این راستا، ناهماهنگی میان نهادهای مسوول در حوزه مهاجرت، وزارت راه‌و‌شهرسازی، وزارت کشور و سازمان فنی‌وحرفه‌ای، موجب شده تا هیچ چشم‌انداز مشخصی برای تربیت نیروی انسانی جایگزین، یا حتی تسهیل صدور مجوزهای کاری محدود برای اتباعی که سابقه کار تخصصی در ایران دارند، ارائه نشود. در غیاب چنین برنامه‌هایی، بازار مسکن نه‌تنها در مسیر خروج از رکود قرار نمی‌گیرد، بلکه ممکن است به‌زودی با بحران جدیدی در عرضه، افزایش قیمت و نارضایتی عمومی روبه‌رو شود.
بازار مسکن؛ قربانی تصمیمات غیراقتصادی
بازار مسکن ایران هم‌اکنون در تقاطع چند بحران ساختاری قرار دارد: از رکود در معاملات خرید، کاهش قدرت خرید خانوارها، تورم مصالح ساختمانی و بحران تامین مالی گرفته تا فقدان سیاست‌های حمایتی در بخش اجاره. در چنین شرایطی، تصمیماتی که به طور ناگهانی متغیرهای جمعیتی و نیروی کار را تغییر می‌دهند، مانند اخراج گسترده مهاجران افغانستانی، می‌توانند همچون شوکی مخرب، بر پیکره این بازار نیمه‌جان وارد شوند.
پیامدهای این تصمیم در دو سطح کوتاه‌مدت و بلندمدت قابل مشاهده خواهد بود. در کوتاه‌مدت، رکود در بخش اجاره و کاهش درآمدهای مالکان خُرد، همزمان با کاهش سرعت پروژه‌های ساختمانی، موجب سردرگمی بازار خواهد شد. در بلندمدت، افزایش هزینه ساخت، تشدید کمبود عرضه و بحران بیکاری در صنوف وابسته به ساخت‌وساز، چشم‌انداز رشد این بخش را تیره‌تر خواهد کرد.
در چنین شرایطی، سیاستگذاران باید از نگاه دفعی و امنیتی صرف نسبت به مسأله مهاجرت فاصله بگیرند و با نگاهی تلفیقی و واقع‌بینانه، سیاست‌هایی تدوین کنند که ضمن حفظ نظم اجتماعی، مانع از اختلال در سازوکارهای اقتصادی کشور شود. اعطای مجوزهای کاری موقت به مهاجران باتجربه، ایجاد مشوق‌هایی برای ایرانیان جهت ورود به مشاغل ساختمانی و حمایت از بازآفرینی واحدهای خالی مناطق حاشیه‌نشین، تنها بخشی از راهکارهایی هستند که می‌توانند از تشدید بحران مسکن جلوگیری کنند.
شرایط بازار استیجار مسکن پس از اخراج اتباع غیرمجاز افغانستانی
داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درخصوص پیامدهای اخراج گسترده افغانستانی‌ها از کشور بر بخش معاملات مسکن به «جهان‌صنعت» گفت: براساس قوانین کشورمان، خرید و فروش مسکن توسط اتباع غیرمجاز ممنوع است اما در بخش استیجاری، جامعه‌ای از اتباع در سکونتگاه‌هایی در سطح کشور زندگی می‌کردند.
او افزود: ما همواره معتقدیم که عرضه و تقاضا، بخش اصلی بازار اجاره را تشکیل می‌دهد. بنابراین هر مقدار از واحدهای مسکونی که در تصرف اتباع خارجی بوده است، از دست آنها خارج و وارد بازار شود، مطمئنا می‌تواند بازار را از لحاظ عرضه تحتالشعاع قرار دهد.
نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران همچنین گفت: البته باید توجه داشت که بیشتر واحدهایی که در اختیار اتباع قرار داشتند، خانه‌های دربستی بوده‌اند. در حال حاضر شاهد آن هستیم که قیمت خانه‌های دربستی در برخی نقاط شهری یا تفاوتی نسبت به سال قبل نداشته‌اند یا با کاهش همراه بوده‌اند؛ موضوعی که از تاثیرگذاری اخراج اتباع غیرمجاز از کشور بر بازار خانه‌های دربستی ناشی می‌شود.
بیگی‌نژاد در ادامه عنوان کرد: خانه‌هایی که اتباع خارجی در آنها سکونت داشتند، متفاوت با نیاز بازار اجاره داخلی است. واحدهایی که این روزها از تصرف این افراد خارج می‌شوند، مورد پسند متقاضیان بازار استیجاری قرار نمی‌گیرند. این امکان وجود دارد که در بخش استیجار با خروج اتباع دچار شکست و افت تقاضا شویم؛ موضوعی که اکنون مشهود است.
او همچنین گفت: به عبارتی اخراج اتباع غیرمجاز از کشور، برای موجران خُرد و بخشی از بازار اجاره مسکن پیامدهای منفی به دنبال داشته و می‌تواند ایجاد اشکال کند.
تفاوت‌های نیروی کار افغانستانی و ایرانی
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز درخصوص پیامدهای اخراج اتباع افغانستانی از کشور بر بخش تولید مسکن به «جهان‌صنعت» گفت: در شرایط کنونی لازم است تا ساز‌و‌کاری برای سازماندهی و ساماندهی کارگران مهاجری که در سطح کشور حضور دارند، شکل بگیرد. با توجه به اتفاقاتی که در کشور رخ داد، این ضرورت امروزه بیش از پیش نمود پیدا کرده است.
او افزود: تعداد دقیق و آمار رسمی از تعداد کارگران افغانستانی حاضر در صنعت ساختمان کشور در دست نیست اما می‌توان گفت نیروهای کارگر و استادکارانی که در بیشتر پروژه‌های ساختمانی مشغول فعالیتند، از اتباع افغانستانی هستند که سالیان سال در ایران مشغول به کار بوده‌اند.
پورحاجت همچنین گفت: علت حضور اتباع افغانستانی در بخش تولید مسکن ایران مشخص است. باید صادقانه گفت که نیروی کار افغانستانی نسبت به کارگران ایرانی نه‌تنها دستمزد کمتری دریافت می‌کنند، بلکه تجربه و مهارت خوبی در اجرای کارهای ساختمانی اعم از بنایی، سیمان‌کاری و اجرای نمای ساختمان دارند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان اضافه کرد: ما از حضور نیروی انسانی ایرانی در پروژه‌ها استقبال می‌کنیم اما باید این واقعیت را پذیرفت که در سوی دیگر ماجرا، جوانان ایرانی تمایلی برای انجام کارهای یدی و سخت در پروژه‌های ساختمانی ندارند؛ این ایراد سال‌های سال وجود داشته و هنوز هم نسخه‌ای برایش تجویز نشده است.
او ادامه داد: همچنین باید توجه داشت که ساز و کار آموزش‌وپرورش ایران موفق به اصلاح این فرآیند نبوده است. بیشتر نیروهای پرورش یافته در ایران، نشستن پشت میز و انجام کارهای اداری را به کارهای یدی و سخت ترجیح می‌دهند؛ موضوعی که نه‌تنها در کشور ما ساری و جاری است. بلکه در آمریکا، کشورهای اروپایی و سایر کشورهای توسعه یافته نیز بخش گسترده‌ای از نیروهای کار، از مهاجرانی تامین می‌شوند که در آن کشورها حضور دارند. ما نیز می‌توانیم از تجربه‌های این کشورها در رابطه با صدور مجوز و اجازه کار برای کارگران خارجی استفاده کنیم.
پورحاجت همچنین گفت: در همین کشورهای کناره خلیج‌فارس مانند قطر، امارات، کویت و بحرین نه‌تنها کارگران افغانستانی فعالیت می‌کنند. بلکه کارگرانی از کشورهای نپال، پاکستان و هند در پروژه‌های ساختمانی مشغول به کار هستند.
ضرورت تدوین ساز‌و‌کار برای استفاده بهینه از همه ظرفیت‌ها در تولید مسکن
پورحاجت عنوان کرد: باید پذیرفت که سهم گسترده‌ای از نیروهای فعال در پروژه‌های ساختمانی ما، کارگران و استادکاران افغانستانی هستند که تا به امروز مشغول فعالیت بودند. به نظر می‌رسد که اخراج گسترده این جمعیت از کشور، شرایط را تا حدی برای بخش تولید مسکن چالشی خواهد کرد. در این رابطه لازم است تا وزارت کار، مجلس و به طور خاص وزارت راه‌و‌شهرسازی ساز‌و‌کاری را برای بخش ساخت و تولید مسکن در نظر بگیرند تا پروژه‌های ساختمانی دچار وقفه و چالش نشوند.
او گفت: ما کماکان معتقدیم که با کمبود مسکن در سطح کشور روبه‌رو هستم. تولید مسکن یک امر اقتصادی و کاملا استراتژیک برای کشور ما به‌شمار می‌رود. نباید از این صنعت فعال و پویا به راحتی گذر کنیم و برای آن چالش ایجاد کنیم؛ بخشی که لکوموتیو اقتصاد ایران به شمار می‌رود.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در پایان گفت: به طور کلی لازم است تا دست از برخی عقاید و صحبت‌های عامیانه مبنی بر لزوم اخراج افغانستانی‌ها از ایران برداریم و از سوی دیگر ساز و کاری فراهم کنیم که بتوان از نیروهای انسانی بومی به نحو مطلوب در سطح کشور استفاده کرد.
