رکود بازار مسکن: آیا کوچک‌سازی واقعی‌ترین راه‌حل است؟
جهان صنعت؛ تحلیل روند بازار مسکن از سال ۱۳۹۰ تا ابتدای امسال نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در پایتخت ۴۷ برابر شده و در همین دوره قدرت خرید خانه‌اولی‌ها حدود ۵۰ برابر کاهش یافته است.
این شکاف سنگین، سبب شده بسیاری از سیاست‌گذاران تصور کنند راه‌حل اصلی در «کاهش متراژ واحدهای مسکونی» و حرکت به سمت «مسکن کوچک‌مقیاس» است؛ در حالی‌که بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد این مسیر نه‌تنها به تعادل بازار منجر نشده، بلکه در مواردی به سود سازندگان و به زیان خریداران تمام شده است.
در طول این سال‌ها، میانگین متراژ واحدهای مسکونی از ۱۳۳ متر در سال ۱۳۹۰ به ۱۳۹ مترمربع در سال گذشته رسیده است.
این افزایش جزئی نشان می‌دهد که برخلاف تبلیغات، نه سازندگان و نه بازار تمایلی واقعی به کوچک‌سازی نداشته‌اند.
درواقع، تبدیل یک واحد ۱۰۰ متری به دو واحد ۵۰ متری، اگرچه سود سازنده را بالا می‌برد، اما الزاماً به کاهش قیمت واقعی مسکن منجر نمی‌شود، زیرا بخش عمده هزینه ساخت مربوط به زمین و مجوزهاست، نه صرفاً مصالح یا متراژ مفید.
در همین حال، سهم واحدهای زیر ۴۰ متر در معاملات تهران از ۱.۹ درصد در اوایل دهه ۹۰ به ۴ درصد افزایش یافته، اما این رشد اندک نتوانسته نیاز بازار را پاسخ دهد.
بخش بزرگی از تقاضا همچنان در بازه ۶۰ تا ۹۰ مترمربع متمرکز است که بیش از ۶۰ درصد معاملات را تشکیل می‌دهد؛ نشانه‌ای از اینکه خانوارهای ایرانی همچنان به دنبال واحدهایی با مساحت متوسط هستند، نه واحدهای بسیار کوچک.
عوامل اصلی رشد قیمت مسکن
کارشناسان معتقدند افزایش هزینه زمین و محدودیت‌های ساخت‌وساز عامل اصلی رشد قیمت مسکن است، نه اندازه واحدها.
از این منظر، کاهش متراژ واحدها بدون اصلاح ساختار زمین شهری فقط به گران‌تر شدن هر متر مربع و تشدید فشار بر بازار می‌انجامد.راه‌حل واقعی، افزایش عرضه زمین و مسکن از مسیر سیاست‌های فعال دولتی است. در شرایطی که هزینه زمین در شهرهای بزرگ بیش از نیمی از قیمت تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد، واگذاری زمین‌های دولتی می‌تواند نقش اساسی در کاهش قیمت داشته باشد.
با آزادسازی اراضی در اختیار دولت و نهادهای عمومی، امکان شکل‌گیری پروژه‌های جدید بدون افزایش هزینه زمین فراهم می‌شود؛ اقدامی که هم عرضه را بالا می‌برد و هم قیمت نهایی را تعدیل می‌کند.
از سوی دیگر، وابستگی بالای بودجه شهرداری‌ها به عوارض ساخت‌وساز و سیاست «شهر خودرویی» سبب شده مقررات شهری به‌جای تشویق به عرضه گسترده، در جهت حفظ درآمدهای ثابت عمل کنند.
در حالی‌که برخی کارشناسان از حذف بخشی از مشاعات به‌عنوان راه کاهش هزینه نام می‌برند، منتقدان معتقدند چنین اقداماتی صرفاً کیفیت زندگی شهری را پایین می‌آورد و به افزایش تراکم جمعیتی در ساختمان‌ها منجر می‌شود.
به باور این گروه، اصلاح بازار مسکن باید از مسیر توسعه افقی، تعادل در عرضه زمین و مسکن، و سیاست‌های حمایتی دولت در بخش زمین دنبال شود، نه از طریق کوچک‌سازی واحدها.
فارس
