رویای صاحبخانه شدن در گرداب رکود تورمی
سارا پور دلجو – بازار مسکن در مرحلهای است که همزمان با رکود میزان معاملات، افزایش قیمتها را نیز تجربه میکند. این ترکیب ناسازگار که به عنوان رکود تورمی شناخته میشود نهتنها خریداران واقعی را از بازار بیرون رانده بلکه سیگنالهای غلطی به سرمایهگذاران و سازندگان داده است. برای جوانان دهه۶۰ و ۷۰ که سالها میان اجارهنشینی و پسانداز دستوپا میزنند، چشمانداز مالکیت یک واحد مسکونی به رویایی دوردست تبدیل شده است. در چنین فضایی هر پیام یا تبلیغی که وعده «میانبُر» بدهد، به سرعت توجهها را جلب میکند؛ وعدههایی که بیشتر بر امید و نگرانی مردم سوار است تا بر واقعیتهای اقتصادی و حقوقی بازار مسکن.
بخش بزرگی از این وعدهها در بستر شبکههای اجتماعی بهویژه اینستاگرام شکل گرفته است. صفحات ناشناخته و بعضا حتی خوشظاهر با روایتهایی احساسی مخاطب را دعوت میکنند زیر پستهایی با مضمون «اگر متولد دهه۶۰ یا ۷۰ هستی و هنوز خانه نداری، عدد فلان را کامنت کن» مشارکت کند. الگوریتم شبکهاجتماعی، این مشارکت را بهعنوان جذابیت پست ارزیابی میکند و دامنه انتشار آن را گسترش میدهد. چندی بعد همین صفحات با برقراری ارتباط مستقیم(دایرکت یا تلفن) سراغ مخاطبان میروند و بستههای «پیشفروش» یا «سرمایهگذاری کمریسک» را معرفی میکنند. کارکرد بازاریابی این شیوه، ساختن حس «فرصت محدود» است؛ گویی اگر امروز ثبتنام نکنید، برای همیشه از قطار خانهدار شدن جا میمانید. این همان نقطهای است که تصمیم اقتصادی به انتخابی هیجانی بدل میشود.
چیتگر؛ میدان تلاقی وعدهها و واقعیتها
منطقه چیتگر تهران طی سالهای اخیر بهدلیل زمینهای قابلتوسعه، پروژههای بزرگمقیاس و نزدیکی به زیرساختهای شهری به یکی از کانونهای ساختوساز بدل شده است. همین ویژگیها باعث شده برخی پروژهها، واقعی یا غیرواقعی، برای تبلیغات مورد سوءاستفاده قرار گیرند. ادعاهایی مانند «واحد ۱۰۰متری با پیشپرداخت ۸۰۰میلیون تومان و پرداخت باقی طی چند ماه» با ظاهر منطقی ـ زیرا با عبارتهایی مانند «خرید مستقیم از سازنده» همراه میشوند ـ در ذهن مخاطب تصویر یک معامله کمهزینه را ایجاد میکند. بررسی دقیقتر اما نشان میدهد که اغلب این ارقام یا مربوط به مراحل بسیار ابتدایی پروژه است، یا با هزینههای پنهان همراه میشود که در قراردادهای اولیه ذکر نشدهاند. از هزینههای انشعابات تا عوارض شهرداری، از تغییرات قیمت مصالح تا تعدیل قرارداد، هرکدام میتواند تعهد مالی خریدار را چندین برابر کند.
پروژههای دولتی یا خصوصی؛ مرزی که عمدا مبهم میشود
یکی از پرسشهای اساسی مخاطبان ماهیت این پروژههاست: «دولتی هستند یا خصوصی؟» پاسخ کوتاه این است که بیشتر پروژههایی که در شبکههای اجتماعی تبلیغ میشوند، خصوصی یا نیمهخصوصی هستند اما در معرفی با استفاده از تعابیری مانند «همکاری با نهادهای دولتی» یا «تحت نظارت دستگاههای حاکمیتی» تلاش میشود تصویری شبیه پروژههای حمایتی ارائه شود. درواقع مرز میان پروژههای رسمی دولتی ـ که مشمول سازوکارهای نظارتی مشخص هستند ـ و طرحهای خصوصی، عمدا مبهم میشود تا اعتماد روانی خریدار جلب گردد. از منظر اقتصادی این ابهام ریسک را برای خریدار بالا میبرد زیرا طرف قرارداد نه متعهد به سیاستهای حمایتی است و نه الزاما در معرض نظارت سختگیرانه قرار دارد.
پیشفروش؛ ابزاری برای تامین مالی سازنده یا انتقال ریسک به خریدار
مدل پیشفروش از نظر تئوریک میتواند ابزار موثری برای تامین مالی پروژه باشد؛ سازنده بخشی از هزینهها را از محل پیشپرداختها تامین میکند و خریدار نیز با قیمتی کمتر از بازار، واحدی در آینده تملک میکند. در عمل اما در شرایط بیثباتی اقتصادی و حقوقی، پیشفروش به مکانیسمی برای انتقال ریسک از سازنده به خریدار تبدیل میشود. هرگونه تاخیر، تورم مصالح یا تغییر مقررات، بلافاصله به تعدیلهای قیمتی منتهی میشود که در قراردادهای مبهم پیشبینی شدهاند. در بسیاری موارد، خریدار نه امکان خروج دارد و نه توان پرداخت تعهدات جدید. به این ترتیب خانوادههایی که با امید خانهدار شدن وارد پروژه شدهاند، با بار بدهی و نااطمینانی مواجه میشوند؛ وضعیتی که پیامد اجتماعی آن کمتر از زیان اقتصادی نیست.
اقتصاد روانی وعدههای ارزان
سازوکار این وعدهها تنها اقتصادی نیست و بهشدت روانی است. جوانان دهه ۶۰ و۷۰ سالهاست با حس جا ماندن از بازار مسکن زندگی میکنند. تورم مزمن، کاهش قدرت خرید و ناپایداری درآمدها، حس «فرصت ازدسترفته» را تقویت کرده است. بازاریابان پروژههای مشکوک دقیقا بر همین حس سرمایهگذاری میکنند: ابتدا با القای ترس از آینده «اگر امروز اقدام نکنی، فردا دیر است» و سپس با امیدی نسبی «۸۰۰میلیون بده و صاحب خانه شو». از منظر اقتصاد رفتاری، این شیوه بهرهگیری از «سوگیری دسترسی» و «ترس از دست دادن» است یعنی مخاطب تصمیم خود را بر پایه عاطفه و نمونههای دمدست میگیرد، نه بر مبنای محاسبه دقیق هزینه- فایده. نتیجه، پذیرش قراردادهایی است که بندهای ریز و پرریسک آن کمتر خوانده میشود.
قابلیت اعتماد؛ معیاری فراتر از قیمت
برای ارزیابی اعتمادپذیری یک پروژه، صرفا رقم پیشپرداخت یا متراژ کافی نیست. شاخصهایی مانند شفافیت مجوزها، سابقه سازنده، وضعیت حقوقی زمین، نوع بیمههای ساختمانی، تضمینهای تحویل و نحوه تعدیل قیمتها اهمیت حیاتی دارند. پروژهای که مدارک رسمی را شفاف منتشر نمیکند، معمولا در مرحله اجرا نیز شفاف عمل نخواهد کرد. علاوهبر آن، نبود حسابهای امانی یا سازوکارهای تضمین مالی باعث میشود هرگونه توقف در پروژه مستقیما به زیان خریداران تمام شود. به زبان ساده، «ارزان بودن» در نقطه شروع، اگر با تضمینهای حقوقی همراه نباشد، میتواند به «گرانترین» انتخاب زندگی یک خانواده بدل شود.
نقش سیاستگذاری میان مداخله حمایتی و تنظیمگری هوشمند
در چنین شرایطی سیاستگذار با دو چالش روبهرو است؛ از یکسو نیاز واقعی به مسکن حمایتی وجود دارد و بیتفاوتی دولت میتواند فضای سوءاستفاده را گستردهتر کند، از سوی دیگر مداخله دستوری بدون تامین مالی پایدار، بازار را بیشتر دچار بیتعادلی میکند. راهحل، تقویت ابزارهای تنظیمگری و نظارت بر پیشفروشها، ایجاد سامانههای شفاف برای ثبت قراردادها و فعالسازی حسابهای امانی است تا پرداختهای خریداران صرفا متناسب با پیشرفت واقعی پروژه آزاد شود. همچنین معرفی عمومی فهرست پروژههای دارای مجوز معتبر میتواند هزینه تبلیغات گمراهکننده را بالا ببرد و سطح آگاهی جامعه را افزایش دهد.
آگاهی به عنوان سپر اقتصادی خانوادهها
تجربه نشان میدهد که هیچ میانبُری جایگزین بررسی دقیق و پرسشگری آگاهانه نمیشود. خانوادهها باید پیش از هرگونه پرداخت، اسناد مالکیت زمین، پروانه ساخت، قراردادهای بیمه، شیوه تعدیل قیمتها و جدول زمانبندی تحویل را با مشاوره حقوقی بررسی کنند. اتکا به پیامهای کوتاه شبکههای اجتماعی یا قولهای شفاهی فروشندگان، در بازاری که هر خطا هزینههای سنگین بههمراه دارد، خطری جدی است. اگر پروژهای واقعا جذاب و مطمئن باشد، از شفافیت گریزان نیست و اسناد خود را آشکارا ارائه میکند. بنابراین آگاهی اقتصادی نهتنها ابزار تصمیمگیری بهتر است بلکه سپری برای حفاظت از پسانداز سالهای زندگی بهشمار میرود.
فاصله امید تا واقعیت
بازار مسکن امروز نتیجه انباشت سالها سیاستگذاری ناپایدار، کمبود عرضه متناسب و تورم ساختاری است. در این میان وعدههای رنگارنگی که در شبکههای اجتماعی برای واحدهای کوچکمتراژ ـ بهویژه در مناطقی مانند چیتگر ـ مطرح میشود، بیش از آنکه راهحلی واقعی باشد، اغلب بر خلأ امید سوار است. تمایز میان پروژههای دولتی و خصوصی، شفافسازی قراردادهای پیشفروش و ارتقای سواد مالی شهروندان، سهضلع مثلثی است که میتواند دامنه سوءاستفادهها را کاهش دهد. تا زمانیکه این اضلاع تقویت نشود، رویای خانهدار شدن همچنان در مرز باریک میان امید و فریب حرکت خواهد کرد و هر پست ساده در شبکههای اجتماعی ممکن است به تصمیمی پرهزینه ختم شود؛ تصمیمیکه اصلاح آن بهمراتب دشوارتر از خریدن خانه است.
دههشصتیها و هفتادیها؛ مشتریان ناگزیر پروژههای پرابهام
فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن در گفتوگو با «جهانصنعتنیوز» گفت: آنچه مطرح میشود این است که دههشصتیها و هفتادیها اساسا خانهای به نام خود ندارند و همین موضوع باعث شده چنین پروژههایی با استقبال اولیه مواجه شود. درباره نمونهای که اشاره کردید، بله، چنین پیشنهادهایی وجود دارد و حتی خود من هم تماس گرفتم و بررسی کردم اما جزئیات شفافی ارائه نمیشود. آنچه گفته میشود این است که پروژه دولتی است اما در عمل بیشتر به پروژههای خصوصی یا تعاونی شباهت دارد. در همین زمینه مجموعهای وجود دارد که چندبار هم از ما شکایت کرده و پرونده آن به دادگاه کشیده شده است. این مجموعه تحت عنوان «اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران» فعالیت میکرد؛ همان مجموعهای که بحث واحدهای ۱۵، ۲۰ و ۲۵متری را مطرح کرد. ما آن پرونده را پیگیری کردیم. پروژهای در اطراف کرج، در محدوده محمدشهر و صفادشت معرفی شده بود که هنوز مجوز مسکونی نداشت اما واحدهای ۱۵، ۲۰ و ۲۵متری را به مردم پیشفروش کرده بودند. بعد از مدتی چون موفق به اخذ مجوز مسکونی نشدند، نام پروژه را تغییر دادند و عنوان «مجتمع اقامتی» را جایگزین کردند یعنی عملا اتاقهای یک مجموعه شبیه هتل را به مردم فروختند اما به اسم مسکن. اتاقهای ۱۵متری را به عنوان خانه به مردم واگذار کردند، بدون اینکه مجوز قانونی داشته باشد.
داستان پیچیده تعاونیهای مسکن
کارشناس ارشد حوزه مسکن بیان کرد: در این موارد، از نظر حقوقی امکان شکایت و پیگیری وجود دارد. متاسفانه این مجموعه با ایجاد جنجال رسانهای، هزینهکرد تبلیغاتی و فضاسازی سعی کرد خود را بهعنوان یک طرح بزرگ مسکن معرفی کند درحالیکه با یک کلاهبرداری گسترده مواجه بودیم بهطوریکه حدود ۳هزار نفر درگیر این پروژه شدند. به نظر میرسد پروژههایی که امروز با عناوین جدید در منطقه۲۲ مطرح میشوند، در امتداد همان تفکر و همان تیم هستند، فقط با ظاهری متفاوت. به همین دلیل تاکید میکنم که مردم باید در برخورد با این پروژههای تعاونینما یا شبهدولتی، نهایت احتیاط را داشته باشند. داستان تعاونیها در حوزه مسکن، نیازمند دقت و حساسیت بالاست.
سیاستگذاری موثر؛ غایب بازار مسکن
در شرایطی که قیمت مسکن با فاصلهای چشمگیر از توان مالی خانوارها حرکت میکند، خلأ سیاستگذاری موثر و ضعف نظارت، زمینه را برای فعالیت پروژههای پرریسک و بعضا غیرقانونی فراهم کرده است. نبود شفافیت در معرفی مجریان، ابهام در نوع مالکیت زمین و فقدان مجوزهای رسمی، از جمله عواملی است که بارها در پروندههای مشابه مشاهده شده و درنهایت منجربه تضییع حقوق متقاضیان شده است؛ متقاضیانی که اغلب با امید خانهدار شدن و بدون آگاهی کافی وارد این پروژهها شدهاند.
پروژه فاقد شفافیت قابل اعتماد نیست
کارشناسان حوزه مسکن تاکید میکنند تا زمانی که مسیر دسترسی به مسکن متناسب با درآمد اقشار متوسط و جوانان اصلاح نشود، بازار همچنان مستعد بازتولید اینگونه طرحهای فریبنده خواهد بود. افزایش اطلاعرسانی عمومی، برخورد قاطع نهادهای نظارتی با تعاونینماها و الزام به شفافسازی کامل پروژههای پیشفروش میتواند نقش موثری در کاهش آسیبهای اجتماعی و اقتصادی ناشی از این پدیده داشته باشد و از تکرار تجربههای تلخ برای متقاضیان جلوگیری کند.
