روند نگران‌کننده مسکن
آمنه هاشمی– مسکن در حال تجربه روندی بی‌سابقه و نگران‌کننده است؛ روندی که طی آن، با وجود رکود معاملات همچنان با افزایش مداوم قیمت‌ها همراه است. به‌نظر می‌رسد نیاز مردم به مسکن چه در قالب خرید و چه اجاره هیچ‌گاه کاهش نیافته و در نتیجه فشار مضاعفی بر خانوارها وارد شده است.
درحالی‌که تقاضای واقعی برای خرید و اجاره مسکن همچنان بالاست، فشار اقتصادی بر خانوارها به نقطه بحرانی رسیده؛ به‌گونه‌ای که تهرانی‌ها به‌طور متوسط ۵۷درصد از درآمد ماهانه خود را صرف هزینه مسکن می‌کنند؛ رقمی که به رکوردی تاریخی در بودجه خانوارهای شهری تبدیل شده است. این وضعیت نه‌تنها قدرت خرید و کیفیت زندگی شهروندان را به‌شدت کاهش داده بلکه زنگ خطر بحران اجتماعی ناشی از نابرابری اقتصادی را نیز به صدا درآورده است. روند مشابهی در استان‌های البرز و فارس با سهم بالای بیش از ۴۴درصد از هزینه مسکن دیده می‌شود، نشانه‌ای روشن از آنکه بحران مسکن دیگر محدود به پایتخت نیست بلکه به مساله‌ای ملی با تبعات عمیق اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است.
مشکلات افزایش قیمت مسکن
بیش از نیمی از درآمد ماهانه خانواده صرف اجاره یا اقساط خرید مسکن می‌شود، درنتیجه قدرت خرید برای سایر نیاز‌های ضروری به‌شدت کاهش می‌یابد که این موضوع خود را در کاهش کیفیت زندگی، کاهش توان پس‌انداز و افزایش استرس و فشار روانی در خانوارها نشان می‌دهد؛ خانواده‌هایی که بخش عمده درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند به‌ناچار از هزینه‌های آموزش، سلامت و رفاه اجتماعی کوتاه می‌آیند و در بلندمدت این وضعیت می‌تواند به بحران اجتماعی منجر شود.
فاصله طبقاتی در انحصار بازار مسکن
دومین اثر مهم تشدید فاصله طبقاتی و انحصار مسکن در دست گروه‌های برخوردار است، افزایش سریع قیمت‌ها افرادی که درآمد محدودی دارند را از بازار خرید مسکن خارج کرده و تنها امکان اجاره‌نشینی را برای آنها باقی می‌گذارد که این مساله نه‌تنها باعث کاهش قدرت مالکیت در میان قشر متوسط می‌شود بلکه نابرابری اقتصادی و اجتماعی را نیز افزایش می‌دهد. از سوی دیگر افزایش اجاره‌بها فشار بیشتری بر مستاجران وارد و بازار مسکن را به بازاری کاملا سوداگرانه تبدیل کرده است. سومین نگرانی اثرگذاری این روند بر سیاست‌های کلان اقتصادی است. زمانی‌که خانوارها بیش از نیمی از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند تقاضای مصرفی برای کالا‌ها و خدمات دیگر کاهش یافته و این موضوع می‌تواند به کاهش رشد اقتصادی و کند شدن چرخ‌های اقتصاد منجر شود. اقتصاد ایران در شرایطی که تورم بالا و رکود نسبی را تجربه می‌کند با این فشار مضاعف بر خانوارها با تهدیدی جدی روبه‌رو است.
افزایش بی‌ضابطه قیمت مسکن
دلایل این افزایش بی‌ضابطه قیمت مسکن چندوجهی است؛ از یک‌سو کمبود عرضه واحد‌های مسکونی با کیفیت و مقرون‌به‌صرفه باعث شده تقاضای موجود بازار را تحت‌فشار قرار دهد و از سوی دیگر نبود شفافیت و نظارت دقیق بر معاملات ملکی و ساخت‌وساز‌ها فرصت سوداگران و واسطه‌ها را برای افزایش بی‌رویه قیمت‌ها فراهم کرده، علاوه‌بر این انتظارات تورمی و افزایش هزینه‌های ساخت و مصالح نیز به تشدید گرانی مسکن دامن زده است.
با توجه به روند فعلی، این بحران می‌تواند پیامد‌های اجتماعی، اقتصادی و روانی گسترده‌ای به‌همراه داشته باشد، خانوار‌هایی که بیش از نیمی از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند، نه‌تنها از کیفیت زندگی خود می‌کاهند بلکه توان پس‌انداز و سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد را نیز از دست می‌دهند، این وضعیت اگر ادامه یابد می‌تواند به شکل‌گیری نسلی با محدودیت‌های اقتصادی و کاهش امید به آینده منجر شود.
بحران مسکن؛ یک بحران ملی
در نهایت بحران مسکن در ایران تنها یک مساله بازار نیست بلکه چالشی ملی است که نیازمند تصمیم‌گیری‌های هوشمندانه و سیاستگذاری‌های بلندمدت است. افزایش بی‌ضابطه قیمت مسکن، فشار روانی و اقتصادی مضاعف بر خانوارها و تهدید ثبات اجتماعی، زنگ خطری است برای مسوولان و برنامه‌ریزان اقتصادی. به‌نظر می‌رسد بدون برنامه‌ریزی دقیق، نظارت موثر و حمایت هدفمند از خانوارهای آسیب‌پذیر، این بحران نه‌تنها حل نخواهد شد بلکه پیامد‌های آن در دهه‌های آینده نیز گریبانگیر جامعه خواهد بود.
با وجود رکود حاکم بر بازار خرید و فروش و اجاره مسکن، شاهد افزایش قیمت در مناطق مرکزی و شمال غربی تهران نسبت‌به ابتدای سال بوده‌ایم. در این راستا، سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه املاک تهران، در گفت‌و‌گو با خبرنگار اقتصادی آنا اظهاراتی را مطرح کرد و گفت: بازار فعلی در رکود کامل است؛ هم در بخش خرید و فروش و هم در بخش اجاره. از هرکس هم که سوال می‌کنیم، تاکید دارد که خرید و فروش نیز راکد است. با این حال سوال اصلی این است که چرا با وجود این رکود، قیمت مسکن در حال افزایش است؟ ما در چند منطقه مرکزی و شمال غربی تهران رصد کردیم که نسبت‌به ابتدای سال، مجددا افزایش قیمت داشته‌اند.
افزایش قیمت‌ها مستقیما از گرانی مصالح ناشی می‌شود
یکی از اعضای هیات‌مدیره اتحادیه املاک تهران گفت: من متاسفم برای رسانه‌هایی که به‌صورت غیرکارشناسانه اعلام می‌کنند که ۳۰درصد قیمت مسکن پایین آمده است. این صحبت‌ها خلاف واقع است و صرفا به دامن زدن به شایعات می‌انجامد. همانطورکه ما به‌صورت میدانی گزارش تهیه کردیم، مشاهده می‌شود که این گزارش‌ها نادرست هستند.
سعید لطفی گفت: دلیل این امر واضح است؛ هیچ‌یک از نهاده‌های ساختمانی ارزان نشده‌اند. ما نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که صرفا به دلیل ارزان شدن یک مصالح ساختمانی(مثلا هزار تومان)، قیمت نهایی مسکن ۲۰ تا ۳۰درصد کاهش یابد. سیمان، کارگر و همه‌چیز گران شده است. این افزایش قیمت‌ها مستقیما از گرانی مصالح ناشی می‌شود.
تخمین میانگین قیمت خرید هر مترمربع
عضو هیات‌مدیره اتحادیه املاک تهران افزود: با توجه به اینکه تعداد معاملات در نیمه دوم سال به شدت پایین آمده، ارائه یک عدد دقیق‌درصدی (مثلا نسبت به ابتدای سال) دشوار است. متاسفانه ما آمار دقیقی در دسترس نداریم زیرا دولت نیز آمار رسمی را اعلام نکرده است اما قطعا بررسی میدانی نشان می‌دهد که قیمت‌ها نسبت‌به سال گذشته یا حتی ابتدای سال افزایش داشته‌اند، هرچند تعداد معاملات به‌شدت کاهش یافته است.
لطفی گفت: هر زمان که شرایط سیاسی ما به ثبات برسد، سرمایه‌گذاران به‌سمت مسکن هدایت می‌شوند اما در شرایط تلاطم سیاسی، مردم ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به‌سمت کالا‌هایی ببرند که نقدشوندگی سریع‌تری دارند.
او افزود: قیمت رسمی اعلام نشده اما تخمین من این است که میانگین قیمت خرید هر مترمربع در شهر تهران احتمالا حدود ۱۰۰میلیون تومان یا کمی بیشتر باشد. برای اطراف تهران وضعیت بسیار متفاوت است زیرا قیمت زمین در آن مناطق ارزان‌تر و مسائل متفاوتی حکم‌فرماست.
