12 - 05 - 2022
خروج دلالهای بزرگ؟
گروه مسکن- حضور بانکها در بازار مسکن موضوع تازهای نیست. سالهاست که بازار در قبضه آنها قرار داشته و حجم قابلتوجهی از خانههای تحت تملک بانکها خالی مانده است. این در حالی است که مسوولان یکی از عوامل نابسامانی بازار را کمبود واحدهای مسکونی میدانند. به تازگی وزارت راهوشهرسازی از بانکها خواست از هرگونه سرمایهگذاری در زمینه املاک و مستغلات از جمله خرید زمین خودداری کنند.
آمارها نشان میدهد که بخش عمده تولید مسکن طی سالهای اخیر، تبدیل به واحدهای خالی از سکنه شده است. شاید وجود چهار میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه را نتوان رد کرد اما این تعداد از واحدهای مسکونی چرا با محور پاسخگویی به تقاضا احداث نشدهاند. آیا علاوه بر بخش خصوصی سایر بخشها مثل بانکها در بالا رفتن تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه نقش داشتهاند؟
در وجود خانههای خالی علاوه بر بانکها، بخش خصوصی هم سهیم است. آسیبشناسیها نشان میدهد تولیدات اساسا تقاضامحور نبوده است. یعنی از بین چهار میلیون واحد خالی تنها یک میلیون تحت تملک بانکها هستند.
اما چرا با وجود تمام هشدارها و مخالفتها بانکها همچنان به مسیر خود در سرمایهگذاری و خرید و فروش ملک ادامه میدهند. تنها نهاد و سازمانی که در این سالها در مخالفت با ورود بانکها به بخش مسکن اظهارنظری نکرده بود وزارت راهوشهرسازی بود که این وزارتخانه هم سرانجام در گزارشی اعلام کرد که بانکها از هرگونه سرمایهگذاری در زمینه املاک و مستغلات از جمله خرید زمین خودداری کنند.
۵۰ درصد دارایی بانکها، ملک است
وزارت اقتصادی و دارایی چندی پیش در حالی از بسته «راهبردها و سیاستهای بخش بانکی» رونمایی کرد که محور نخست این بسته به هدایت اعتبارات بانکی به سمت بخش مولد از جمله تولید دانشبنیان و اشتغالآفرین تاکید کرده است.
براساس این بند، بانکها از هرگونه سرمایهگذاری در زمینه، ارز، طلا، سکه، املاک و مستغلات از جمله خرید زمین، خرید و ساخت مجتمعهای تجاری، اداری، مسکونی و مراکز خرید به طرقی غیر از تملیک با هدف تسویه تسهیلات اعطایی، اعم از مستقیم توسط موسسه اعتباری یا غیرمستقیم از طریق واحدهای تابعه موسسه اعتباری ممنوع شدند.
بانکها در حالی از هرگونه سرمایهگذاری در ارز، طلا، سکه، املاک و مستغلات ممنوع شدند که در یک دهه گذشته به خصوص در چند سال اخیر با اخذ سپردههای مردم با نرخهای رقابتی و خارج از ضوابط شورای پول اعتبار، منابع را در بازارهای ارز، طلا و مسکن سرمایهگذاری کردند به طوری که امروز بیش از ۵۰ درصد دارایی بانکها، ملک است. این موضوع با تحریک سمت تقاضا در روند افزایش قیمت نیز موثر بود.
آیا سیستم بانکی در بخش مسکن موجب بروز خلل و مشکل میشود؟
در خصوص ورود بانکها به بخش مسکن و اینکه آیا سیستم بانکی در بخش مسکن موجب خلل و مشکل میشود، یاسر امامی رییس هیاتمدیره شرکت سرمایهگذاری مسکن میگوید: اینکه بانکهای مختلف، بانکهای خصوصی و بانکهای غیرتخصصی در زمینه ساخت و ساز ورود کنند و با سوداگری و روشهای غیرتخصصی بازار مسکن را به هم بریزند این ممکن است و آن را انکار نمیکنم. اما در خصوص بانک مسکن که یک بانک تخصصی است و بازوی قدرتمندی به نام شرکت سرمایهگذاری مسکن دارد برای این است که به سیاستهای دولت کمک کند.
او در پاسخ به این پرسش که آیا بانکها را میتوان جزو مافیای بخش مسکن تلقی کرد؟ اعتقاد دارد که مافیای مسکن داریم اما شرکت سرمایهگذاری مسکن که زیرمجموعه بانک تخصصی مسکن است همواره به بخش مسکن کمک کرده است.
امامی میگوید: در تمام صنایع و بخشهای اقتصاد ممکن است سوداگری و مافیا را ببینید. شرکت سرمایهگذاری مسکن هیچگاه در این مسیر نبوده و همواره هم به بازار مسکن کمک کرده است تا دولت بتواند سیاستهای خود برای عرضه و تقاضا و قیمتها را کنترل کند. اما به هر حال دست شرکت سرمایهگذاری هم که به پول و سرمایه بینهایت وصل نیست و طبیعی است که محدودیتهایی هم دارد و تا آنجایی که میتواند و ظرفیت آن را دارد سودسازی کند تا هم سهامداران و دولت و هم در نهایت همه ذینفعان راضی باشند.
۳۷ میلیون متر زمین و مسکن در مالکیت بانکها
امروز نیمی از دارایی بانکها به ملک تبدیل شده که با توجه به رکود در این بازار، این دارایی قابلیت نقدشوندگی بسیار کمی دارد و بانکها برای نیاز روزانه خود با اضافه برداشت از بانک مرکزی در رشد پایه پولی و افزایش نقدینگی موثر هستند، این موضوع در سایر بازارها نیز صدق میکند. اما با این وجود و افت قابلیت نقدشوندگی داراییها باز هم میبینیم که بانکها در ورود به بخش مسکن امتناع نمیکنند.
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوهسازان کشور نیز در این خصوص که ورود و تاکید وزارت اقتصاد به عدم ورود بانکها به بخش مسکن چه دلیلی میتواند داشته باشد؟ میگوید: اگر به عقب برگردیم و بخواهیم به آمار نفوس و مسکن سال ۹۵ مراجعه کنیم و آن را معیار قرار دهیم در کشور حدود ۲۴ میلیون خانوار زندگی میکنند که ۲۲ میلیون خانوار دارای مسکن هستند. این شکاف یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحدی به واسطه تکانههای اقتصادی طی سالهای بعد قطعا افزایش پیدا خواهد کرد. اما اگر وزارت اقتصاد به موضوع عدم ورود بانکها به بخش مسکن تاکید میکند برای این است که بانکها با کاهش نقدشوندگی داراییها که عمدتا ملک است به برداشت اضافه از بانک مرکزی که در نهایت به رشد پایه پولی و افزایش نقدینگی منجر میشود اقدام میکنند.
پورحاجت در گفتوگو با بازار ادامه میدهد که بانکها همواره ادعا دارند علاقهای به ملک و ورود به بخش مسکن ندارند، اما آمارهای ارائه شده به بورس نشان میدهد بالغ بر ۳۷ میلیون متر زمین و مسکن در مالکیت بانکها داریم. اما سوال ما این است که با وجود تاکید شورای عالی مسکن چرا بانکها هیچ علاقهای برای اعطای تسهیلات به تولید مسکن نشان نمیدهند.
او میگوید: چرا با وجود اینکه گفته و تاکید شده که بانکها باید تا ۲۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن اعطا کنند اما همواره میبینیم که این آمارها زیر ۸ درصد است.
آن طور که آمارها نشان میدهند و برخی از انبوهسازان به آن اشاره داشتهاند این بوده است که ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در مالکیت سیستم بانکی است. این آمار نشان میدهد که ملک و مسکن به اندازهای شیرین و خوشخوراک بوده است که بانکها با وجود تمام توصیهها و دستورات از بازار مسکن و خرید و فروش ملک خروج نمیکنند.
لزوم خروج بانکها از عرصه ساختوساز
مصطفی قلیخسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در پاسخ به این پرسش که دستور و تاکید اخیر وزارت امور اقتصادی و دارایی به بانکها تا چه حد میتواند موثر واقع شود تا بانکها به بخش مسکن ورود نکنند؟ گفت: ما سالهای سال است که میگوییم بانکها پای خود را از بازار مسکن بیرون بکشند. ما بارها تاکید کردهایم که بانکها از حوزه ساخت و ساز بیرون بیایند تا بخش خصوصی بتواند با تمام مشکلات به تولید مسکن که از تقاضا عقب است اقدام کند.
او ادامه میدهد: اگر بخش خصوصی تقویت شود و بانکها از عرصه ساخت و ساز بیرون بیایند بدون شک مشکل بخش تولید و در نهایت قیمت مسکن حل میشود.
به نظر میرسد برای ممنوعیت ورود بانکها به بخش مسکن و به خصوص ساخت و ساز و خرید ملک باید مجلس با تصویب طرحی، قانون ممنوعیت ورود بانکها به بازار ملک را اجرایی و پیاده کند. وگرنه توصیه و تاکید حتی از سوی وزارت اقتصاد هم نمیتواند بانکها را از بازار خوشخوراک و آماده مسکن منع کند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد