7 - 01 - 2024
حیات نباتی صنعت ساختمان
احسان نیازمند- وزیر راهوشهرسازی در آیین تکمیل هفت هزار و ۱۸۳ واحد مسکونی طرح نهضت ملی مسکن در استان زنجان مدعی شد کشور پس از ۸ سال رکود، دوباره به تولید مسکن بازگشته است.
مدت زیادی است که بازار مسکن در وضعیت رکود قرار دارد. این رکود ناشی از عوامل گوناگونی است که میتوان آنها را به دو دسته کلی تقسیم کرد: عوامل اقتصادی و عوامل غیراقتصادی.
یکی از عوامل اقتصادی رکود بازار مسکن در ایران، افزایش ناپایدار قیمتها است. در سالهای اخیر قیمت مسکن در ایران به طور تصاعدی افزایش یافته است. این افزایش قیمتها، به ویژه در سال ۱۴۰۰، باعث ایجاد نگرانی در میان متقاضیان مسکن شده و بسیاری از آنها را از خرید مسکن منصرف کرد. کاهش درآمدهای خانوارها نیز یکی دیگر از عوامل رکود بازار مسکن است. در سالهای اخیر، به دلیل مشکلات اقتصادی، درآمدهای خانوارهای ایرانی کاهش یافته است. این کاهش درآمدها، قدرت خرید خانوارها را برای خرید مسکن کاهش داده و باعث کاهش تقاضای مصرفی در این بازار شده است. یکی از عوامل غیراقتصادی رکود بازار مسکن، ثبات نرخ ارز است. در سالهای اخیر، نرخ ارز در ایران نسبتا ثابت بوده است. این ثبات نرخ ارز، جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن را کاهش داده و باعث شده است که سرمایهگذاران، به جای سرمایهگذاری در مسکن، به سمت سایر بازارهای سرمایهگذاری مانند طلا و ارز بروند. یکی دیگر از عوامل غیراقتصادی رکود بازار مسکن، ثبات بازارهای موازی است. در سالهای اخیر، بازارهای موازی مانند طلا و سکه در ایران نسبتا باثبات بودهاند. این ثبات بازارها، جذابیت سرمایهگذاری در مسکن را کاهش داده و باعث شده که سرمایهگذاران، به جای سرمایهگذاری در مسکن، به سمت سایر بازارهای سرمایهگذاری بروند.
با توجه به عواملی که ذکر شد، پیشبینی آینده بازار مسکن ایران دشوار است. با این حال، برخی کارشناسان معتقدند رکود بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۲ ادامه خواهد یافت. این کارشناسان معتقدند عواملی مانند افزایش نرخ بهره، کاهش درآمدهای خانوارها و ثبات نرخ ارز، همچنان بر بازار مسکن تاثیر منفی خواهند گذاشت.
برخی دیگر از کارشناسان معتقدند رکود بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ پایان خواهد یافت. این کارشناسان معتقدند عواملی مانند کاهش قیمت مسکن، افزایش قدرت خرید خانوارها و کاهش نرخ تورم میتوانند باعث رونق بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ شوند. در نهایت، تنها زمان و اقدامات موثر مسوولان مشخص خواهد کرد که آینده بازار مسکن ایران چگونه خواهد بود.
نتایج تداوم رکود بازار مسکن بر وضعیت معاملات و قیمتها
بدون شک رکود بازار مسکن باعث کاهش تعداد معاملات مسکن خواهد شد. این کاهش معاملات به دلیل کاهش تقاضا برای خرید مسکن است. تقاضا برای خرید مسکن از دو بخش تشکیل میشود: تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایهگذاری. در حال حاضر، هر دو بخش تقاضا برای خرید مسکن کاهش یافته است.
تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها کاهش یافته است. افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر، قدرت خرید خانوارها را برای خرید مسکن کاهش داده است. این امر باعث شده است که بسیاری از خانوارها از خرید مسکن صرفنظر کنند. تقاضای سرمایهگذاری نیز به دلیل عواملی مانند افزایش نرخ بهره و ثبات نرخ ارز کاهش یافته است. افزایش نرخ بهره، هزینههای تامین مالی برای سرمایهگذاران مسکن را افزایش داده و باعث کاهش جذابیت سرمایهگذاری در این بازار شده است. ثبات نرخ ارز نیز جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن را کاهش داده است.
با کاهش تعداد معاملات مسکن، بازار مسکن با رکود عمیقتری مواجه خواهد شد. این رکود میتواند باعث کاهش قیمت مسکن نیز شود.
رکود بازار مسکن میتواند باعث کاهش قیمت مسکن شود. این کاهش قیمت به دلیل کاهش تقاضا برای خرید مسکن است. کاهش تقاضا برای خرید مسکن، باعث کاهش رقابت بین فروشندگان مسکن خواهد شد. این امر میتواند باعث کاهش قیمت مسکن شود. کاهش قیمت مسکن به عوامل دیگری مانند نرخ تورم و نرخ بهره نیز بستگی دارد. اگر نرخ تورم همچنان بالا بماند، کاهش قیمت مسکن میتواند به جبران کاهش قدرت خرید خانوارها کمک کند. اگر نرخ بهره کاهش یابد، میتواند باعث افزایش جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن شود. این امر میتواند از کاهش قیمت مسکن جلوگیری کند.
نتایج رکود بازار مسکن بر وضعیت معاملات و قیمتهای این بازار نامشخص است، چراکه این نتایج به عوامل مختلفی مانند نرخ تورم، نرخ بهره و سیاستهای دولت بستگی دارد.
آمارهای خوب از کلنگزنی پروژهها روی کاغذ
علی پورعبدالله کارشناس حوزه مسکن درخصوص ادعای وزیر راهوشهرسازی مبنی بر خروج بازار مسکن از رکود در گفتوگو با «جهانصنعت» گفت: به عنوان کسی که هم در بخش ساخت مسکن فعال است و هم در صنایع تولیدی فعالیت دارد، باید بگویم این گونه نیست. براساس آمارسازیهایی که اتفاق میافتد، شاید این طور به نظر برسد که در حال رشد در حوزه تولید مسکن هستیم. بهرغم فشارهایی که دولت برای ورود به پروژههای مسکنسازی بر بدنه سازمانهای دولتی میآورد، در عمل اتفاق چشمگیری رخ نداده است.
مدیریت ارتباطات و رسانه گروه صنایع جهانآرا افزود: هزینه تمامشده مصالح ساختمانی و آسیبهایی که سازندگان از تورم دیدهاند، عملا سبب شده تا تولیدکنندگان مسکن قادر به پیشبینی هزینه تمامشده ساخت و تولید مسکن نباشند. از سویی تسهیلاتی که به بخش مسکن تعلق گرفته است، چه در قالب طرح نهضت ملی و چه در قالب تسهیلات عادی در بخش خرید مسکن اتفاق میافتاد، چون همخوانیای با قدرت خرید مردم ندارد، عملا روزبهروز شاهد کاهش قدرت خرید مردم هستیم.
پورعبدالله در ادامه گفت: از سوی دیگر تولید مسکن به سختی اتفاق میافتد. بسیاری از پروژههایی نیز که در نقطه اول افتتاح شدهاند یعنی کلنگزنی آنها انجام شده به نقطه بهرهبرداری نرسیدهاند. شاید روی کاغذ آمارهای خوبی از کلنگزنی پروژههای ساختمانی داشته باشیم؛ پروژههایی که حتی تا مرحله انتخاب پیمانکار هم پیش رفته و عملیات خاکبرداری آنها نیز انجام شده است. ولی فاصله اصلی در مراحل فونداسیونریزی، سفتکاری و سپس بهرهبرداری رخ میدهد. به عبارتی براساس آمارها پروژههای آغاز به کار نسبت به شش ماه نخست سال ۱۴۰۱ پروژههای رو به رشدی محسوب میشوند. آن هم به این خاطر است که دولت ضربالاجلهای را تعیین کرد.
او ادامه داد: بخشی از تسهیلات مسکن نیز که مربوط به بخش نهضت ملی بود، آزاد شده و در حال حاضر پروژهها در محله کلنگزنی قرار دارند و بعضا تا فاز یک یا دو پیش رفتهاند، اما مساله اینجاست که اینها چه موقع به مرحله بهرهبرداری خواهند رسید. باید توجه داشت هر اندازه نقطه کلنگزنی و شروع پروژه با نقطه بهرهبرداری فاصله داشته باشد، قیمت تمامشده مسکن برای سازنده با توجه به شرایط تورمی به همان اندازه بالا میرود و از سوی دیگر خریداران نیز دچار مشکل میشوند. این بدان معناست که اقساط بازپرداخت تسهیلات سنگینتر و قدرت خرید متقاضیان کمتر خواهد شد.
افزایش تعداد انصرافدهندگان از طرح نهضت ملی مسکن
پورعبدالله بیان کرد: با بررسی سیل انصرافدهندگان از طرح نهضت ملی مسکن، مشاهده میشود که آمار این افراد در حال افزایش است. هر چه به ماههای پایانی سال نزدیکتر میشویم، انصرافدهندگان از طرح مسکنی دولت با توجه به افزایش قیمتی که شاهد هستیم، بیشتر میشود.
کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: شاید بتوان گفت در رابطه با تعداد واحدهای واگذارشده به پیمانکار برای آغاز پروژه یا اصطلاحا کلنگزنی پروژهها در کشور افزایش آماری را روی کاغذ شاهد بودیم، ولی باید توجه داشت چه میزان از اینها میتوانند منجر به بهرهبرداری بهنگام و نه زودهنگام شوند.در مدت مقرر شده در قراردادها به نتیجه برسند.
او افزود: پرسش دیگری که در این خصوص مطرح میشود این است که این میزان تا چه حد میتواند بر فضای رکود سنگین کنونی صنعت ساختمان اثرگذار باشد؟
پورعبدالله خاطرنشان کرد: اینها اصلیترین عواملی هستند که سبب میشوند بگوییم صنعت ساختمان هنوز احیا نشده و همچنان مانند سالهای گذشته به حیات نباتی خود ادامه میدهد.
لزوم پرهیز از خطای محاسباتی
کارشناس حوزه مسکن گفت: با مدیریتی صحیح، تزریق صحیح منابع و با حمایت از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی به منظور امکان کنترل قیمتها برای اینکه پروژهها دستکم برای یک برهه زمانی یک تا یک و نیم ساله با ثبات قیمتی همراه باشند و با همان نرخهای توافق شده به متقاضیان تحویل داده شوند، میتوان ادعا کرد که حرکتی جهشی یا به عبارتی احیایی در صنعت ساختمان کشور اتفاق افتاده است و بخشهای گوناگون این صنعت در حال فعال شدن هستند، اما فعلا آمارها و جو حاکم بر بازار مسکن گواه این موضوع نیستند.
پورعبدالله در ادامه عنوان کرد: باید توجه داشت که دچار خطای محاسباتی نشویم. هر داده آماری را باید با ضروریاتی در زمینه خودش بررسی کرد. به طور طبیعی معمولا سازندگان در پایان سال برای اینکه بتوانند از شرایط تورمی بهرهبرداری کنند یا حتی متضرر نشوند، اقدام به تبادل مصالح ساختمانی میکنند. به عبارتی در پایان همواره شاهد افزایش خرید و فروش در بازار مصالح ساختمانی هستیم. این موضوع هیچ ربطی به فعال شدن صنعت ساختمان کشور ندارد. سازندگان برای اینکه در سال جدید بیش از پیش متضرر نشوند، مصالح ساختمانی را دپو میکنند و معلوم نیست این مصالح در چه ماهی از سال بعد مورد استفاده قرار گیرند.
او افزود: فعال شدن پروژهها به عوامل گوناگونی مانند هزینه منابع انسانی، آورده متقاضیان و بسیاری موارد اینچنینی وابسته است. با نگاهی به آمارهای خرید و فروش مصالح از سطح بازار میتوان گفت که رونقی نسبی در حال آغاز است؛ موضوعی که اقتضای پایان سال است و نمیتوان آن را به پای جان گرفتن صنعت ساختمان گذاشت، اما از سوی دیگر تعداد پروژههای قراردادشده و کلنگزنیشده آمار رو به رشدی نسبت به ماههای گذشته داشتهاند. فاصله میان مرحله کلنگزنی و بهرهبرداری قطعا زیاد خواهد بود. خیلی از این پروژهها در میانه مسیر متوقف میشوند و به بهرهبرداری نمیرسند؛ مثل بلایی که دامنگیر پروژه مسکن مهر شد.
بیتوجهی به ظرفیت تولیدکنندگان داخلی و احتمال همکاری با پیمانکاران خارجی
پورعبدالله گفت: بسیاری از سازندگان ترجیح میدهند پروژههایی که در دست انجام دارند را تکمیل کنند. خیلی از سازندگان تمایلی به آغاز پروژه جدید ندارند، چراکه منتظرند ببینند تکلیف واگذاری چهار میلیون مسکنی که دولت سیزدهم وعده داده چه خواهد شد.
کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: اگر این واگذاریها انجام شوند، این دسته از سازندگان نیز متناسب با تسهیلات دولتی مانند زمین رایگان و هزینه رایگان خدمات شهری و دیگر موارد، اقدام به فعالیت خواهند کرد. ظرفیت بسیار بالایی در بدنه انبوهسازان کشور وجود دارد، ولی متاسفانه تعداد چشمگیری از کانونهای انبوهسازان درگیر پروژه نهضت ملی مسکن نیستند تا حدی که حتی از تولیدکنندگان داخلی صرف نظر شد و به استفاده از پیمانکاران خارجی پرداخته شد؛ موضوعی که میتواند به چرخه اقتصادی آسیب بزند. بخش مسکن یکی از اصلیترین بخشهای اقتصاد کشور است. به حرکت درآمدن چرخ مسکن، چرخ بسیاری از صنایع دیگر را به حرکت درمیآورد تا به نیاز انباشته کنونی در حوزه مسکن پاسخ دهد.
پورعبدالله در پایان گفت: به طور کلی اگر از دید آماری به پروژههایی که آغاز به کار کردهاند نگاه کنیم، شاهد رشد در این زمینه هستیم. اگر خرید و فروش مصالح ساختمانی را در نظر بگیریم، باید توجه داشت این موضوع تحت تاثیر فضای حاکم بر پایان سال است. چنانچه از منظر تولید واقعی یا به عبارتی دادههای واقعی به موضوع بنگریم، باید در نظر داشت هنوز فاصله بسیار زیادی میان شروع عملیات و نقطه بهرهبرداری وجود دارد و در این میان هزاران اتفاق میافتد. تا هنگامی که بهرهبرداری نشده است، نمیتوان آمار رشد در بخش مسکن را شاهد بود. اینها بیشتر شیطنتهای رسانهای و بازی با دادهها هستند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد