28 - 05 - 2023
جای خالی مشوقهای دولتی
گروه مسکن- نگرانی اجارهنشینان با فرارسیدن خردادماه به اوج خود رسیده است؛ مستاجرانی که بیم یافتن مسکن مناسب و متناسب با بودجهشان، خواب شب را از چشمانشان ربوده است. در چنین شرایطی اخبار ناامیدکنندهای از بازار اجاره شنیده میشود. دیروز سرپرست دفتر اقتصاد مسکن گفت: به دلیل محدودیت منابع بانکها، فعلا برنامهای برای افزایش وام ودیعه مستاجران نداریم.
برنامهای برای افزایش وام ودیعه مستاجران وجود ندارد
اوایل ماه گذشته پس از برگزاری شورای عالی مسکن اعلام شد که رییسجمهوری در این جلسه دستور افزایش سقف وام ودیعه را داد. احمد دنیامالی عضو شورای عالی مسکن و عضو کمیسیون عمران مجلس در این باره گفت: افزایش سقف تسهیلات برای مستاجران را در مجلس پیگیری میکنیم و دستور رییسجمهوری هم افزایش وام مستاجران است. قرار بر این است که عدد تسهیلات ودیعه و کمک هزینه رهن به مستاجران افزایش پیدا کند و در بسته ارائهشده از سوی وزیر راهوشهرسازی یکی از اقدامات، افزایش قابل توجه رقم وام مستاجران است اما هنوز عدد آن نهایی نشده است.
اما با گذشت یک ماه از این دستور رییسجمهوری اعلام کرده که وام ودیعه افزایش پیدا میکند و روال سنوات گذشته تکرار خواهد شد. این در حالی است که تمام عوامل افزایش نرخ اجاره از جمله بهای ملک، نرخ تورم، نرخ ارز و طلا و نرخ سود بانکی از سال گذشته به طور قابل توجهی افزایش پیدا کرده و اثر وام ودیعه ۱۰۰ میلیون تومانی آن هم برای کلانشهرها کاملا خنثی شده است.
ابوالفضل نوروزی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی درباره تصمیمات برای وام ودیعه گفت: فعلا برنامهای برای افزایش وام ودیعه نداریم، اما وام متقاضیان نهضت ملی مسکن تا ۵۵۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. او در پاسخ به این سوال که با توجه به افزایش قیمتها در بازار اجاره آیا وام ۱۰۰ میلیون تومانی میتواند قدرت مستاجران برای پرداخت رهن را پوشش یا افزایش دهد، تاکید کرد: باید بانک مرکزی به این سوال پاسخ دهد و علت مخالفت بانک مرکزی بحث مربوط به محدودیت منابع است.
در سال گذشته سقف تسهیلات ودیعه مستاجران در تهران، مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر شهرها به ترتیب ۱۰۰، ۷۰ و ۴۰ میلیون تومان بود که امسال هم این اعداد تمدید شدهاند.
سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها رعایت نمیشود
بررسیها نشان میدهد که قیمتگذاری اجارهبها براساس نیاز صاحبخانههاست و هیچ مصوبهای مبنی بر اینکه قیمتها باید حداکثر ۲۵ درصد افزایش پیدا میکرد رعایت نمیشود.
بررسیهای میدانی از سایتهای خرید و فروش و مشاوران املاک نشان میدهد که صاحبخانهها دیگر کمتر ملک خود را به املاکیها میسپارند و بیشتر در سایتهایی مانند دیوار و شیپور سعی بر اجاره دادن ملک خود، چراکه در این سایتها قیمتها توسط خود صاحبخانهها تعیین شده و چانهزنی کمتر میشود.
در تماس با یکی از آگهیهای املاک یکی از وبسایتها، وقتی بحث تخفیف و کم کردن اجارهبها شد صاحبخانه اعلام کرد که همین است، شما بگردید و خانهای که با پولتان همخوانی دارد را پیدا کنید. ولی وقتی برای اجاره ملک به مشاور املاکی مراجعه و تقاضای تخفیف شد، مشاور املاک با صاحبخانه صحبت کرد و هزینهها را کاهش داد. این نشان میدهد که صاحبخانهها به دنبال این هستند که خانه را با مبلغ مورد نظر خود اجاره دهند.
اهداف طرح ساماندهی اجارهبهای مسکن
رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: بر اساس طرح ساماندهی بازار اجارهبهای مسکن، مشاوران املاک رتبهبندی خواهند شد و حقالزحمه مشاوران املاک در هر منطقه بر اساس میزان معاملات و وضعیت منطقه تعیین خواهد شد.
محمدرضا رضاییکوچی درباره اهداف طرح ساماندهی بازار اجارهبهای مسکن، با بیان اینکه یکی از اهداف این طرح ساماندهی مشاوران املاک است، گفت: تاکنون مشاوران املاک هیچگونه ساماندهی نشدهاند و هیچ تعرفه معینی نیز برای آنها مشخص نیست. در این طرح دولت را مکلف کردهایم تا آییننامهای تدوین کرده و در آن حقالزحمه مشاوران املاک را مشخص کند. این تعرفه بر اساس تعداد قراردادهایی که منعقد میشود و وضعیت منطقه به صورت پلکانی- نزولی تعیین خواهد شد. به عبارت دیگر هرچه تعداد قرارداد بیشتر میشود، تعرفه کمتر خواهد شد. او در ادامه اظهار کرد: با این طرح مشاوران املاک رتبهبندی خواهند شد و در سامانه قرار خواهند گرفت. هر املاکی بر اساس عملکرد و رضایتی که دستگاههای اجرایی از آن دارند رتبهبندی خواهد شد و این رتبه در اختیار عموم قرار خواهد گرفت. اکنون هرچه قیمت مسکن بالاتر میرود یک درصدی از آن در اختیار املاکی قرار میگیرد و خیلیها تلاش میکنند تا قیمت مسکن بالاتر برود تا تعرفه بیشتری بگیرند.
نماینده مردم جهرم در مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: از سوی دیگر بر اساس این طرح دستگاههای اجرایی را مکلف کردهایم که هرگونه اطلاعاتی که راجع به املاک دارند را در آن سامانه ثبت املاک و مستغلات قرار دهند، از جمله اینکه یک خانه با چه قیمتی معامله شده است. همه دستگاههای مرتبط از نیروی انتظامی گرفته تا دستگاه قضایی باید اطلاعات خود را در خصوص املاک در سامانه قرار دهند تا به اطلاعات جامعی در حوزه املاک دست پیدا کنیم.
رییس کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: در این طرح، بحث کشف قیمت نیز در نظر گرفته شده است؛ تعیین کردیم یک کشف قیمتی بر اساس کیفیت بنا، ساخت بنا و دسترسی انجام شود تا در هر منطقهای به یک قیمت معینی برسیم و بر اساس آن اجارهبها و قیمت مسکن را تعیین کنیم. اکنون چون فصل تابستان است و حوزه اجارهبها نیز قانون مشخصی ندارد، مجلس برای اولین بار این گام را برداشته تا در حوزه اجارهبها یک قانون بنویسد. رضاییکوچی افزود: تاکنون بانکها در ارائه تسهیلات ودیعه مسکن همکاری لازم را نداشتند و این خلأ وجود داشت، بنابراین در این طرح بانک مرکزی را مکلف کردیم که بانکها را مکلف کند تا تسهیلات ودیعه مسکن را در اختیار مردم قرار دهد و این یک تکلیف برعهده بانک مرکزی است.
مقایسه قراردادهای اجاره مسکن در ایران و خارج از کشور
افزایش انگیزه موجران برای انعقاد قراردادهای بلندمدت اجارهبها در قالب بسته سیاستی بازار اجاره مسکن، میتواند گام مهمی از سوی دولت برای ساماندهی بازار اجاره مسکن باشد. کمتر از ۲۴ روز تا آغاز فصل تابستان باقی مانده و بازار نقل و انتقال مسکن استیجاری هم همزمان با افزایش دما به تدریج در حال گرم شدن است. این روزها با افزایش بیضابطه قیمتها، مستاجران اضطراب انعقاد قرارداد جدید و افزایش اجارهبهای خود را دارند.
در این راستا یکی از مهمترین راهکارهایی که میتواند زمینه ساماندهی و تثبیت بازار اجاره را فراهم کند، سیاست قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن است.
تنظیم قرارداد اجاره به صورت ۲ ساله و بیشتر راهکاری است که بر اساس نظر کارشناسان مسکن زمینه کاهش هزینههای پنهان اجارهبها از جمله هزینه جستوجوی واحد مسکونی، هزینه جابهجایی و حق کمیسیون مشاور املاک را برای موجر و مستاجر فراهم میکند.
در حال حاضر بر اساس آمار ارائه شده از سوی صنف مشاوران املاک، بیش از ۹۸ درصد از قراردادهای اجاره مسکن عمر یک سال و کمتر دارند و قراردادهای ۶ ماهه و ۳ ماهه نیز در حال رواج هستند که همین مساله زمینه افزایش بار تورمی اجارهبها را فراهم میکند، این در حالی است که در سایر نقاط دنیا سیاستگذار، به نحوی سیاستگذاری کرده که موجران انگیزه لازم برای انعقاد قرارداد بلندمدت را داشته باشند، برای مثال یک ایرانی ساکن کانادا به خبرنگار فارس در ارتباط با وضعیت بازار اجاره مسکن این کشور گفت: یک مساله مرسوم در بازار اجاره کانادا این است که شهروندان متوجه میشوند، اجارهبهای دو واحد مسکونی نسبتا مشابه اختلاف زیادی با هم دارند و وقتی دلیل این مساله را جویا میشویم، میفهمیم که خانه با اجاره ارزانتر یک قرارداد بلندمدت بوده اما خانه گرانتر به تازگی به اجاره گذاشته شده است.
او ادامه داد: در کانادا وقتی قرارداد بلندمدت اجاره میبندید، نرخ ثابت و اندکی در افزایش اجاره سالانه لحاظ میشود که اگر این نرخ از تورم اجاره کمتر باشد، به نفع مستاجر است.
ضرورت پیادهسازی سیاستهای تشویقی موجران برای قرارداد بلندمدت
با توجه به اهمیت حرکت بازار اجاره مسکن به سوی قراردادهای بلندمدت، این مساله از سوی دولت به سیاستگذاری نیاز دارد.
در این راستا سید پارسا سعیدیفر کارشناس مسکن با اشاره به اینکه ۲ ساله شدن مدت زمان قراردادهای اجاره مسکن اثرات مناسبی برای مستاجر دارد، اظهار کرد: در حال حاضر بستر حقوقی برای تنظیم ۲ ساله قرارداد اجاره فراهم نیست و به همین خاطر باید مشوقهای موثر مالیاتی برای آن در نظر گرفت.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: ضرورت دارد در این باره سیاستگذاریهای در راستای ایجاد انگیزه برای موجران حرکت کند، نظیر کاهش هزینه مالیات بر اجاره مسکن، پرداخت وام به موجرانی که قرارداد بلندمدت میبندند یا ارائه تسهیلاتی در ساخت مسکن برای این افراد. بدین ترتیب موجران مشوقی برای اجاره دادن ملک خود به صورت ۲ تا ۳ ساله خواهند داشت.
سعیدیفر در تشریح دلایل کاهش مدت زمان بازار اجاره مسکن در کشور ما گفت: در شرایط تورمی، هرچه دارایی نقدشوندگی بالاتری داشته باشد، باارزشتر است و با این نگاه، مستاجر به عنوان عاملی در جهت کندی نقدشوندگی محسوب میشود، پس موجر مایل است با قراردادهای کوتاهمدت، نقدشوندگی دارایی خود را حفظ کند. او افزود: باتوجه به اینکه بر مبنای قانون اساسی، مالکیت در اسلام محترم است، از این رو نمیتوان با روشهای دستوری مالکان را وادار کرد که اقدام به انعقاد قرارداد ۲ ساله با مستاجران کنند، مگر اینکه شرایط تشویقی مهیا شود که مالکان خودبهخود به این سمت حرکت کرده و داوطلبانه برای انعقاد قرارداد دوساله اقدام کنند.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: لغو معافیت مالیات اجاره سیاستی است که میتواند با افزایش انگیزه موجران به اجرای طرحهای دولت مبنی بر حرکت به سوی قراردادهای بلندمدت اجاره موثر باشد.
به عقیده کارشناسان اگر دولت به عنوان سیاستگذار بازار مسکن، زمینه تقویت قراردادهای اجاره بلندمدت را فراهم و در جهت کاهش جذابیت قراردادهای کوتاهمدت اقدام کند، میتوان یک گام به ساماندهی بازار اجاره مسکن نزدیک شد.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد