ثبات شکننده قیمت مسکن
احسان نیازمند– تازهترین گزارش مرکز آمار ایران از تورم ۵/۳۶درصدی مسکن در دیماه ۱۴۰۴ پرده برمیدارد؛ رقمی که اگرچه همچنان از فشار سنگین قیمتی در این بخش حکایت دارد اما در مقایسه با ماههای پیشین از ثبات نسبی در روند رشد قیمتها خبر میدهد. این دادهها نشان میدهد بازار مسکن پس از دورهای از جهشهای پیاپی و شوکهای قیمتی، وارد مرحله جدیدی شده که در آن سرعت افزایش قیمتها کاهش یافته اما سطح قیمتها همچنان در محدودهای بالا تثبیت شده است. چنین وضعیتی را میتوان نوعی رکود تورمی مزمن در بازار مسکن دانست که نه به کاهش معنادار قیمتها منجر شده و نه توانسته فشار هزینهای را از دوش خانوارها بردارد.
آخرین وضعیت مسکن از زبان آمار
تورم سالانه مسکن طی دیماه ۱۴۰۴ به ۵/۳۶درصد و هزینه خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی به ۹/۴۷درصد رسید. جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم سالانه بخش مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها به ۵/۳۶درصد رسیده است. این ارقام حاکی از آن است که گرچه بازار مسکن همچنان در شرایط فشار قیمتی قرار دارد اما روند افزایش قیمتها نسبت به ماههای قبل نسبتا پایدار بوده است. تورم ماهانه ۶/۲درصد و تورم نقطهبهنقطه ۴/۳۵درصد است که فاصله اندک بین این دو شاخص، تثبیت نسبی تورم را نشان میدهد. به عبارت دیگر نرخ رشد قیمتها در این بخش در حال حاضر نه بهصورت جهشی است و نه کاهش محسوسی داشته است. نکته مهمتر در این آمار، تورم خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی است که به ۹/۴۷درصد رسیده است. این موضوع نشان میدهد فشار هزینهای بیشتر از مسیر خدمات و تعمیرات به خانوادهها تحمیل میشود. همچنین روند کاهش تورم نقطهبهنقطه و سالانه در بازار اجاره مسکن کشور، ماه به ماه ادامه یافته است. گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرفکننده در دیماه نشاندهنده رسیدن تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره خانوارهای کشور به سطح ۷/۳۲درصدی است. این میزان دست کم از نیمهدوم سال ۱۴۰۱ کمترین سطح تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره مسکن محسوب میشود. تورم سالانه شاخص اجاره نیز بنابر اعلام مرکز آمار ایران در دیماه ۱۴۰۴ به سطح ۲/۳۵درصدی رسیده که کمترین میزان در ۳۱ماه اخیر (از خردادماه ۱۴۰۲ تاکنون) است. تصویر تغییرات شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور نشاندهنده کاهش التهاب تورمی در بازار اجاره در ۱۰ماه اول سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل (۱۰ماه اول سال ۱۴۰۳) است. در ۱۰ماه ابتدای امسال، میانگین تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره مسکن به سطح ۹/۳۴درصدی رسیده است. این میزان نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از ۶ واحددرصد کاهش یافته است. در ۱۰ماه اول سال ۱۴۰۳، متوسط تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره مسکن معادل ۲/۴۱درصد بوده است.
آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشان میدهند تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره مسکن کشور در دیماه، حدود یکدوم تورم شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور (تورم عمومی) در همین ماه بوده است. تورم نقطهبهنقطه و تورم سالانه شاخص اجاره مسکن در دیماه ۱۴۰۴ در حالی به ترتیب به سطح ۷/۳۲درصد و ۲/۳۵درصد رسیده که در همین ماه، تورم کالاها و خدمات مصرفی خانوارها (تورم عمومی)، به ترتیب ۶۰درصد و ۶/۴۴درصد اعلام شده است. این موضوع نشاندهنده فاصله محسوس تورم شاخص اجاره مسکن نسبت به تورم سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور است.
ثبات ظاهری قیمتها در سایه رکود معاملاتی
یکی از مهمترین ویژگیهای وضعیت کنونی بازار مسکن، همزمانی ثبات نسبی قیمتها با رکود عمیق معاملات است. کاهش قدرت خرید خانوارها، افت تقاضای موثر و خروج بخش قابلتوجهی از متقاضیان مصرفی از بازار، باعث شده افزایش قیمتها بیش از آنکه ناشی از تقاضای واقعی باشد، متاثر از هزینههای تولید و انتظارات تورمی است. در چنین شرایطی فروشندگان نیز باوجود تمایل به افزایش قیمت ناچارند به دلیل نبود مشتری، از جهشهای شدید قیمتی پرهیز کنند. این تعادل شکننده میان رکود و تورم باعث شده بازار مسکن در دیماه ۱۴۰۴ رفتاری نسبتا پایدار اما همچنان پرریسک داشته باشد.
تورم عمومی؛ موتور محرک تورم اجاره مسکن
بررسی دیدگاه کارشناسان بازار مسکن نشان میدهد عامل اصلی تورم در بازار اجاره مسکن، نه کمبود فایل یا افزایش تقاضای ناگهانی، بلکه تورم عمومی بالای اقتصاد است. رشد سریع قیمت کالاها و خدمات مصرفی، هزینههای معیشتی خانوارها را افزایش داده و مالکان را به سمت جبران این فشار از طریق افزایش اجارهبها سوق داده است. در واقع اجاره مسکن بهعنوان یکی از اجزای سبد هزینه خانوار، بهطور مستقیم از شتاب تورم عمومی تاثیر میپذیرد و تا زمانی که نرخ تورم در سطح کلان مهار نشود انتظار کنترل پایدار در بازار اجاره چندان واقعبینانه نیست.
رفتار احتیاطی موجران در اقتصاد بیثبات
در فضایی که اقتصاد با نااطمینانیهای مزمن مواجه است، مالکان واحدهای مسکونی نیز رفتار محافظهکارانهتری در پیش گرفتهاند. افزایش هزینههای نگهداری ملک، مالیاتهای بالقوه، افت ارزش پول ملی و نبود گزینههای مطمئن سرمایهگذاری باعث شده بسیاری از موجران اجارهبها را بهعنوان سپری در برابر کاهش قدرت خرید خود تلقی کنند. این رفتار اگرچه از منظر فردی قابل درک است اما در سطح کلان به تشدید فشار بر مستاجران منجر شده و شکاف میان درآمد و هزینه مسکن را عمیقتر کرده است.
آغاز روند کاهشی تورم اجاره از نیمهدوم سال گذشته
با وجود فشارهای یادشده، دادهها حاکی از آن است که از نیمهدوم سال گذشته آهنگ رشد تورم اجاره مسکن در بسیاری از شهرهای کشور کاهش یافته است. این روند را میتوان نتیجه ترکیب چند عامل دانست؛ از یکسو کاهش توان پرداخت مستاجران، سقف عملی افزایش اجارهبها را محدود کرده و از سوی دیگر رکود اقتصادی، فضای چانهزنی مستاجران را تا حدی تقویت کرده است. هرچند این کاهش سرعت به معنای ارزانی یا کاهش واقعی اجارهبها نیست اما نشاندهنده رسیدن بازار به نقطهای از اشباع قیمتی است.
نقش سیاستهای پولی در آینده بازار اجاره
کنترل تورم عمومی، بهویژه از مسیر سیاستهای پولی و مالی منضبط، نقشی کلیدی در آینده بازار اجاره مسکن دارد. کاهش رشد نقدینگی، مدیریت کسری بودجه و مهار انتظارات تورمی میتواند بهتدریج فشار هزینهای را در کل اقتصاد کاهش دهد و اثر آن با وقفهای مشخص در بازار اجاره نمایان شود. در غیر این صورت، هرگونه سیاست مقطعی یا دستوری در بازار مسکن، بدون پشتوانه مهار تورم عمومی، صرفا به جابهجایی مشکلات یا ایجاد بازارهای غیررسمی منجر خواهد شد.
مسکن در تله تورم مزمن اقتصاد ایران
بازار مسکن ایران بیش از آنکه تابع عرضه و تقاضای کلاسیک باشد، اسیر ساختار تورمزای اقتصاد کلان است.
تا زمانی که تورم عمومی در سطوح بالا تثبیت شده و افق روشنی برای ثبات اقتصادی وجود نداشته باشد، مسکن همچنان بهعنوان پناهگاه سرمایهای و ابزار حفظ ارزش دارایی عمل خواهد کرد. این وضعیت، فشار بر بخش مصرفی بازار، بهویژه مستاجران را تداوم میبخشد و مانع از بازگشت تعادل پایدار به بازار میشود.
چشمانداز مشروط بازار اجاره مسکن
گزارش دیماه ۱۴۰۴ مرکز آمار ایران تصویری دوگانه از بازار مسکن ارائه میدهد؛ از یکسو تورم ۵/۳۶درصدی نشاندهنده تداوم فشار قیمتی است و از سوی دیگر ثبات نسبی رشد قیمتها امید به کاهش تدریجی تورم اجاره را زنده نگه میدارد. تحقق این چشمانداز اما به یک شرط اساسی وابسته است: مهار تورم عمومی. بدون کنترل ریشههای تورم در اقتصاد کلان، هرگونه انتظار برای بهبود معنادار در بازار اجاره مسکن، بیش از آنکه تحلیلی باشد، خوشبینانه خواهد بود.
مسکن در حال بهروزرسانی قیمتی
رامین گوران، رییس انجمن انبوهسازان استان تهران به «جهانصنعت» گفت: طی دو سال گذشته یعنی از سال ۱۴۰۲ تاکنون هزینه ساخت و تولید مسکن و خدماترسانها، نهادههای ساختمانی و سازمانهای حاکمیتی روند افزایشی داشته است؛ رشدی که به واسطه افزایش نرخ ارز یا به عبارت بهتر کاهش ارزش پول ملی در بازار مسکن نمود پیدا کرده است.
رییس انجمن انبوهسازان استان تهران ادامه داد: از سوی دیگر در این دوره دو ساله فروش املاک با قیمت بهروز نشده ارز یعنی دلار ۶۰ تا ۷۰هزار تومانی صورت میگرفت؛ موضوعی که منجر به ایجاد فاصلهای عمیق میان هزینه تمام شده ساخت واحدهای مسکونی و قیمتهای بازار شده بود. گوران همچنین عنوان کرد: تولیدکنندگان و فعالان صنعت ساختمان تاکنون چنین شرایطی را تجربه نکرده بودند. این، نخستینباری بود که چنین وضعیتی بر بخش مسکن کشور حکمفرما شد. او اضافه کرد: از آنجایی که امروزه در شرایط نه جنگ، نه صلح قرار گرفتهایم، مطمئنا بازارهای موازی پناهگاه مناسبتری برای حفاظت از نقدینگی مردم و پوشش نقدشوندگی سرمایهها هستند. نهتنها مردم بلکه برخی سرمایهگذاران، سازندگان و تولیدکنندگان مسکن نیز اقدام به چنین کاری کردهاند؛ یعنی سرمایههای خود را به بازارهای موازی مسکن مانند طلا و ارز انتقال دادهاند. رییس انجمن انبوهسازان استان تهران همچنین بیان کرد: در این خصوص باید توجه داشت که سایر بازارها نیز دارای حدود و میزان مشخصی هستند. به طور کلی و عموما نگهداری طلا و ارز کار سادهای نیست. اکنون به دلیل ویژگیهای خاص بازارهای موازی مسکن و مشخص بودن حدودشان، شاهد بازگشت سرمایهها به سمت مسکن هستیم. او افزود: به نظر میرسد که طی یک تا دو ماه گذشته، بازار مسکن رشد ۲۰درصدی قیمت را تجربه کرده است؛ اتفاقی که در حال پر کردن فاصله دلار ۶۰ تا ۷۰هزار تومانی تا دلار ۱۳۰ تا ۱۴۰هزار تومان است. گوران در پایان گفت: مدتهاست که با کمبود تولید و عرضه مسکن روبهرو بودهایم. این، در شرایطی است که تقاضا کماکان به قوت خود باقی است و حتی در حال افزایش نیز هست. در چنین شرایطی میتوان انتظار افزایش قیمتها را داشت و نمیتوان رونق چندانی را برای بازار مسکن کشور متصور بود. تداوم رکود محتملترین گزینه برای آینده بازار مسکن است.
