تورم ۳۹ درصدی مسکن
جهان صنعت– بازار پرچالش مسکن، بازاری است که نه‌تنها بر سطح معیشت خانوارها تاثیر می‌گذارد بلکه به عنوان یکی از محرک‌های کلان اقتصادی و شاخص‌های رفاه اجتماعی نیز عمل می‌کند. در شرایطی که جنگ ایران و اسرائیل، نوسانات نرخ ارز، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز و بی‌ثباتی سیاستگذاری بر بازار سایه افکنده، مرکز آمار ایران در خردادماه ۱۴۰۴ گزارشی منتشر کرده که دربردارنده مهم‌ترین داده‌های مربوط به تورم و شاخص‌های بازار مسکن است.
براساس این گزارش، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خردادماه ۱۴۰۴ به ۳۹درصد رسیده؛ رقمی که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل کاهش یافته اما هنوز بالاست. در این گزارش با استناد به داده‌های آماری منتشرشده، به بررسی ابعاد مختلف این آمار و تحلیل روندهای پنهان و آشکار آن می‌پردازیم.
مرور داده‌های رسمی مرکز آمار
مرکز آمار اعلام کرده که تورم سالانه مسکن در خردادماه۱۴۰۴ معادل ۳۹درصد بوده است. این عدد، کاهش نسبی نسبت به خرداد۱۴۰۳ دارد که در آن زمان تورم سالانه مسکن ۷/۴۰درصد اعلام شده بود. این کاهش ۷/۱واحد درصدی در نگاه نخست ممکن است نویدبخش کنترل نسبی تورم باشد اما همچنان نشان‌دهنده رشد سریع قیمت مسکن در سطح سالانه است. نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در خردادماه امسال برابر ۸/۳۶درصد بوده که نسبت به رقم ۵/۴۲درصدی خردادماه سال گذشته، کاهشی محسوس را نشان می‌دهد. با وجود این، تورم نقطه‌به‌نقطه همچنان نزدیک به ۳۷درصد باقی مانده که گواهی بر استمرار فشار تورمی در بازار ملک است. نرخ تورم ماهانه مسکن در خردادماه۱۴۰۴ ۲/۲درصد بوده است. این رقم در مقایسه با تورم ماهانه ۳/۲درصدی خرداد۱۴۰۳، تغییر چشمگیری نداشته و بیانگر آن است که قیمت مسکن به‌صورت پیوسته در حال افزایش بوده و شوک‌های مقطعی جای خود را به روندهای پایدار داده‌اند. طبق اعلام مرکز آمار، شاخص اجاره‌بها در خرداد۱۴۰۴ به ۲/۳۱۹واحد رسیده است؛ رشدی ۱/۲درصدی نسبت به اردیبهشت، همچنین تورم سالانه اجاره نیز مانند بخش کل مسکن، ۳۹درصد بوده و تورم نقطه‌به‌نقطه آن ۷/۳۶درصد اعلام شده است.
تحلیل روندها و پیامدهای کلان
با مقایسه آمار امسال و سال گذشته، یکی از اولین نکاتی که جلب توجه می‌کند، کاهش نسبی در نرخ‌های تورمی است. کاهش تورم سالانه از ۷/۴۰درصد به ۳۹درصد و کاهش تورم نقطه‌به‌نقطه از ۵/۴۲درصد به ۸/۳۶درصد، می‌تواند ناشی از یک یا چند عامل باشد؛ عواملی مانند کاهش سرعت رشد قیمت‌ها به‌دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها، توقف افزایش نرخ ارز در برخی بازه‌ها، رکود بازار ساخت‌وساز و معاملات، تشدید نظارت دولت بر بازار اجاره (حداقل در سطح ظاهری) و انتظارات تورمی تعدیل‌شده در پی جنگ و بی‌ثباتی منطقه‌ای.
با این‌حال نباید فراموش کرد که این کاهش به معنای ارزانی یا ثبات نیست بلکه تنها به معنی کاهش آهنگ افزایش قیمت‌هاست.
تورم ماهانه و معنای آن در فصل جابه‌جایی
تورم ماهانه ۲/۲درصدی در خردادماه، همزمان با آغاز فصل سنتی جابه‌جایی مستاجران، یک زنگ خطر جدی است. این میزان افزایش ماهانه اگر در فصل تابستان نیز تکرار شود، به معنای آن است که بازار اجاره پتانسیل افزایش شدید در ماه‌های آینده را دارد.
همگرایی نرخ تورم اجاره و قیمت مسکن
نکته قابل‌توجه این است که نرخ تورم اجاره و مسکن هر دو روی عدد ۳۹درصد ایستاده‌اند. در شرایط عادی، نرخ تورم اجاره معمولا با تاخیر زمانی و با شدتی کمتر از قیمت مسکن تغییر می‌کند. نزدیکی این دو عدد حاکی از آن است که:
– بازار اجاره با تاثیرپذیری شدید از قیمت مسکن، به نقطه اشباع فشار قیمتی رسیده است.
-خانوارها دیگر توان پرداخت اجاره‌بهای بالاتر را ندارند، در نتیجه نرخ اجاره متناسب با افزایش قیمت ملک به‌ناچار بالا رفته است.
-ممکن است شاهد رشد نرخ اجاره به‌نسبت درآمد خانوارها باشیم که نشانه‌ای از بحران پنهان در قدرت پرداخت اجاره محسوب می‌شود.
مقایسه با سال گذشته و بررسی رفتار بازار
در مقایسه با خردادماه سال۱۴۰۳، آمارهای تورمی خرداد۱۴۰۴نشان‌دهنده کاهش نسبی در تمام شاخص‌های اصلی بازار مسکن است. در خرداد سال گذشته، نرخ تورم سالانه مسکن ۷/۴۰درصد بود اما در خرداد امسال این عدد به ۳۹درصد کاهش یافته است. این کاهش ۷/۱واحد درصدی گرچه چشمگیر نیست اما از کند شدن نسبی روند افزایش قیمت‌ها حکایت دارد.
در همین حال تورم نقطه‌به‌نقطه نیز از ۵/۴۲درصد در خرداد۱۴۰۳ به ۸/۳۶درصد در خرداد۱۴۰۴ رسیده که کاهش محسوس‌تری را نشان می‌دهد. کاهش ۷/۵واحد درصدی در تورم نقطه‌به‌نقطه به این معناست که نرخ افزایش قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل به‌وضوح کاهش یافته است. این تغییر می‌تواند ناشی از افت تقاضای واقعی، کاهش فعالیت‌های سوداگرانه، یا افت قدرت خرید عمومی باشد. درخصوص تورم ماهانه نیز تغییرات نسبتا اندکی دیده می‌شود. تورم ماهانه خرداد سال گذشته ۳/۲درصد بود در حالی که در خرداد امسال به ۲/۲درصد رسیده است. این تغییر ۱/۰واحد درصدی گرچه ناچیز به نظر می‌رسد اما در بافت کلی بازار نشان می‌دهد که قیمت‌ها هنوز در حال افزایش هستند و روند تورمی به‌صورت مزمن و پایدار ادامه دارد.
به طور کلی می‌توان گفت بازار مسکن ایران در خردادماه۱۴۰۴ شاهد نوعی آرام‌گیری ظاهری تورم بوده اما همچنان در وضعیت رکود تورمی ملایم به‌سر می‌برد؛ وضعیتی که در آن، قیمت‌ها همچنان بالا می‌روند ولی با سرعتی کمتر و همزمان قدرت خرید خانوارها نیز کاهش می‌یابد. در چنین شرایطی معاملات کاهش می‌یابد، ساخت‌وساز افت می‌کند و بازار در دور باطلی از بی‌تحرکی و تورم مزمن گرفتار می‌شود.
کاهش همه شاخص‌ها نشان از ورود بازار مسکن به مرحله «رکود تورمی ملایم» دارد. به این معنا که رشد قیمت‌ها ادامه دارد ولی تقاضا آنقدر تضعیف شده که دیگر سرعت افزایش قیمت‌ها همانند قبل نیست. این نوع رکود از خطرناک‌ترین انواع رکود در اقتصاد است چراکه هم به کاهش قدرت خرید منجر و هم موجب افت سرمایه‌گذاری در بخش عرضه مسکن می‌شود.
عوامل زمینه‌ساز تحولات اخیر
با افزایش هزینه مصالح، کمبود سیمان و نبود نقدینگی، ساخت‌وساز در اغلب کلانشهرها با کاهش روبه‌رو شده است. این کاهش عرضه باعث فشار مضاعف بر بازار شده و تعادل قیمتی را به‌هم زده است.
با آغاز جنگ در بهار۱۴۰۴، بسیاری از سرمایه‌گذاران از ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید خودداری کردند. ناامنی، بلاتکلیفی اقتصادی و ترس از کاهش بازده سرمایه از عواملی هستند که به کاهش عرضه در میان‌مدت منجر شده‌اند.
طرح‌های مسکن حمایتی دولت، از جمله پروژه‌های مسکن ملی یا اجاره‌داری حرفه‌ای، به دلیل کندی اجرا و عدم تامین منابع مالی، اثر ملموسی بر بازار نگذاشته‌اند. همین موضوع باعث تشدید شکاف میان عرضه و تقاضا شده است.
افزایش تورم عمومی، نرخ بهره، و استهلاک درآمد خانوارها موجب کاهش توان خرید مسکن شده است. این کاهش تقاضای موثر، به رکود نسبی معاملات دامن زده و در برخی مناطق باعث توقف پروژه‌های در حال اجرا شده است.
چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۴
با توجه به داده‌ها و شرایط فعلی، چند سناریو برای آینده بازار مسکن قابل‌تصور است.
در سناریوی اول با فرض تثبیت در سطح بالا، نرخ رشد قیمت‌ها کاهش یافته اما همچنان بالا باقی می‌ماند. قدرت خرید خانوارها همچنان در حال کاهش است و بازار در رکود فرو می‌رود. سرمایه‌گذاران به انتظار ثبات می‌نشینند و خانوارها توان خرید یا اجاره ملک جدید را ندارند.
در سناریوی دوم با فرض رشد مجدد تورم در تابستان، اگر سیاست‌های کنترلی دولت ناکام بماند و فشار تقاضا در فصل جابه‌جایی به‌صورت آزاد رها شود، ممکن است دوباره شاهد افزایش تورم ماهانه و حتی بازگشت تورم سالانه به بالای ۴۰درصد باشیم.
در سناریوی سوم با فرض مداخله موفق دولتی، در صورت اجرای سریع و موثر پروژه‌های نیمه‌تمام، تسهیل صدور مجوزهای ساخت، حمایت از سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی و ایجاد شفافیت در بازار معاملات، ممکن است بازار به‌سمت ثبات نسبی حرکت کند.
وضعیت مسکن؛ ناپایدار اما کنترل شده
بازار مسکن ایران در خرداد۱۴۰۴ در وضعیتی ناپایدار اما کنترل‌شده به‌سر می‌برد. کاهش نسبی نرخ‌های تورم نسبت به سال گذشته، نشانه‌ای از کند شدن آهنگ رشد قیمت‌هاست اما این کاهش نه ناشی از بهبود سیاست‌ها بلکه نتیجه کاهش توان خرید، رکود معاملات، و بحران عرضه است. شاخص اجاره نیز رشد شدیدی داشته و در هماهنگی کامل با تورم مسکن به سطح بحرانی رسیده است.
تا زمانی که عوامل کلیدی مانند کاهش سرمایه‌گذاری، نبود منابع مالی برای ساخت‌وساز، ضعف سیاستگذاری مسکن و بحران‌های ژئوپلیتیکی در منطقه پابرجا باشد، بازار مسکن ایران نه‌تنها روی آرامش نخواهد دید بلکه ممکن است وارد مرحله‌ای از رکود تورمی مزمن شود.
راه‌حل نه در دستورالعمل‌های کوتاه‌مدت بلکه در بازطراحی کلان سیاست‌های مسکن، تسهیل مقررات ساخت، جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و ایجاد نهادهای نظارتی کارآمد بر بازار اجاره و معاملات ملکی است. در غیر این صورت، مسکن همچنان به عنوان مهم‌ترین بحران اقتصادی دهه آینده باقی خواهد ماند.
