تورم و سقوط عرضه مسکن
جهان صنعت– رسیدن نرخ ارز به مرز ۱۳۰هزار تومان را نمیتوان صرفا یک نوسان یا جهش مقطعی در بازار ارز تلقی کرد بلکه این سطح قیمتی نشانهای روشن از بیثباتی پولی در اقتصاد و تضعیف تاریخی ارزش ریال است. در چنین شرایطی دلار نهتنها بهعنوان یک دارایی سرمایهای بلکه بهمثابه شاخصی برای سنجش عمق بحران اقتصادی عمل میکند. تجربه سالهای گذشته نشان داده که هر بار دلار به یک سقف جدید دست یافته، پیامدهای آن با وقفهای زمانی اما بهصورت فراگیر به سایر بازارها منتقل شده است. بازار کالا، خدمات، سرمایه و بهویژه بازار داراییهایی مانند طلا و مسکن همواره از این شوکهای ارزی تاثیرپذیری داشتهاند اما شدت و زمان این اثرپذیری در هر بازار متفاوت بوده است.
بازار مسکن در ایران بهطور سنتی به عنوان بازاری با واکنشهای کند شناخته میشود؛ بازاری که برخلاف بازار ارز یا طلا، واکنش آن به شوکهای بیرونی نه فوری بلکه تدریجی، فرسایشی و اغلب با تاخیر چندماهه بروز میکند. با این حال کند بودن واکنش به معنای مصونیت نیست بلکه دقیقا به این معناست که اثرات افزایش تاریخی نرخ ارز، در لایههای عمیقتری از ساختار مسکن انباشته میشود و در زمانی که بروز میکند، اصلاح آن بهمراتب دشوارتر خواهد بود.
رکود تورمی مزمن؛ بستر اثرگذاری متفاوت دلار بر مسکن
آنچه شرایط کنونی بازار مسکن را از دورههای پیشین جهش ارزی متمایز میکند، قرار داشتن این بازار در یک رکود تورمی مزمن و طولانیمدت است. طی سالهای اخیر، بازار مسکن نه توان خروج از رکود را داشته و نه از فشار تورم مصون مانده است. قیمتها بهطور اسمی افزایش یافتهاند اما این افزایش نه حاصل رونق معاملات بلکه نتیجه رشد هزینهها، تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی بوده است. در مقابل حجم معاملات بهطور مستمر کاهش یافته و بازار از حضور فعال متقاضیان مصرفی و حتی سرمایهگذاران خرد تهی شده است. در چنین فضایی جهش نرخ دلار الزاما به معنای جهش فوری قیمت مسکن نیست. بر خلاف دورههایی که بازار مسکن در وضعیت نیمهفعال یا حتی رونق نسبی قرار داشت و شوک ارزی میتوانست بهسرعت به افزایش قیمتها منجر شود، امروز این بازار با کمبود شدید تقاضای موثر مواجه است. کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، ناتوانی در تامین آورده اولیه و ناکارآمدی نظام تسهیلاتدهی باعث شده است که حتی با افزایش انتظارات تورمی، امکان تبدیل این انتظارات به معاملات واقعی وجود نداشته باشد.
کاهش بیسابقه معاملات؛ نشانهای از گسست بازار
یکی از مهمترین شاخصهایی که میزان و زمان اثرگذاری دلار بر بازار مسکن را تعیین میکند، وضعیت معاملات است. آمارهای موجود و شواهد میدانی نشان میدهد حجم معاملات مسکن در ماههای اخیر به سطوحی رسیده که میتوان آن را بیسابقه یا دستکم کمسابقه دانست. این افت عجیب معاملات نهتنها در بخش مصرفی بلکه در بخش سرمایهگذاری نیز مشاهده میشود. سرمایهگذارانی که در گذشته از بازار مسکن بهعنوان پناهگاه ارزش دارایی استفاده میکردند، امروز یا از این بازار خارج شدهاند یا در حالت انتظار به سر میبرند.
در چنین شرایطی افزایش نرخ دلار اگرچه میتواند انتظارات تورمی را تشدید کند اما به دلیل نبود تقاضای فعال، امکان تخلیه این انتظارات در قالب معاملات گسترده وجود ندارد. نتیجه آن شکلگیری نوعی «تورم پنهان» در بازار مسکن است؛ تورمی که خود را نه در افزایش سریع معاملات بلکه در افزایش فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای مورد پذیرش خریداران نشان میدهد. این شکاف قیمتی یکی از نشانههای اصلی رکود تورمی عمیق بوده که بازار مسکن ایران با آن دستبهگریبان است.
سرمایهگذاری صنعت ساختمان در تنگنای اقتصادی
افزایش تاریخی نرخ دلار پیامدهای مستقیم و غیرمستقیمی بر بخش تولید مسکن دارد. سازندگان و سرمایهگذاران ساختمانی بیش از هر گروه دیگری نسبت به تغییرات نرخ ارز حساس هستند چراکه بخش قابلتوجهی از نهادههای تولید مسکن، چه بهصورت مستقیم و چه غیرمستقیم، از نرخ ارز تاثیر میپذیرد. رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش هزینه تجهیزات، بالا رفتن هزینه خدمات فنی و مهندسی و حتی افزایش هزینههای اداری و مالی همگی در نهایت به افزایش بهای تمامشده ساخت منجر میشوند. مساله اصلی اما اینجاست که افزایش بهای تمامشده در شرایط رکود معاملات لزوما به معنای افزایش سود سازنده نیست. در واقع سازندگان امروز با یک دوگانه دشوار مواجه هستند: از یکسو هزینهها بهشدت افزایش یافته و از سوی دیگر بازار کشش افزایش قیمت متناسب با این هزینهها را ندارد. همین ناهمخوانی باعث شده است که بسیاری از فعالان ساختمانی یا پروژههای جدید را متوقف کنند یا با حداقل ظرفیت به فعالیت ادامه دهند. در نتیجه افزایش نرخ دلار نهتنها محرکی برای رونق تولید مسکن نیست بلکه میتواند انگیزه سرمایهگذاری در این بخش را بیش از پیش تضعیف کند.
زمانبندی اثرگذاری دلار؛ با تاخیر اما ماندگار
یکی از پرسشهای کلیدی در تحلیل اثر نرخ ۱۳۰هزار تومانی دلار بر بازار مسکن، زمان بروز این اثرات است. تجربه تاریخی حاکی از آن است که بازار مسکن معمولا با تاخیری چندماهه به شوکهای ارزی واکنش نشان میدهد. این تاخیر ناشی از ماهیت پروژهمحور ساختوساز، زمانبر بودن تصمیمگیریهای سرمایهگذاری و همچنین چسبندگی قیمتی در این بازار است. با این حال تاخیر به معنای بیاثر بودن نیست بلکه به معنای انتقال تدریجی و انباشتی شوک ارزی به قیمتها و رفتار بازیگران بازار است.
در شرایط کنونی به نظر میرسد اثر افزایش تاریخی دلار ابتدا از کانال هزینههای ساخت و کاهش بیشتر عرضه خود را نشان دهد و سپس در صورت تداوم تورم و افزایش انتظارات بهتدریج به قیمتهای اسمی مسکن منتقل شود اما این انتقال احتمالا با شدت کمتری نسبت به سایر بازارها رخ خواهد داد چراکه سمت تقاضا بهشدت ضعیف است و توان همراهی با قیمتهای بالاتر را ندارد.
متقاضیان مصرفی مسکن؛ قربانیان اصلی شوک ارزی
در میان تمام بازیگران بازار مسکن، متقاضیان مصرفی بیشترین آسیب را از افزایش نرخ ارز و پیامدهای آن میبینند. کاهش شدید ارزش پول ملی، مستقیما قدرت خرید خانوارها را تضعیف کرده و فاصله میان درآمد و قیمت مسکن را به شکلی بیسابقه افزایش داده است. در چنین شرایطی حتی اگر بازار مسکن با تاخیر نسبت به سایر بازارها به افزایش نرخ دلار واکنش نشان دهد، همین واکنش محدود نیز میتواند دسترسی اقشار متوسط و پایین به مسکن را دشوارتر از گذشته کند.
از سوی دیگر ناکارآمدی سیاستهای حمایتی، ضعف نظام تسهیلاتدهی و نبود ابزارهای مالی موثر باعث شده که متقاضیان واقعی عملا از بازار حذف شوند. افزایش نرخ دلار، از طریق تشدید تورم عمومی و افزایش هزینههای زندگی، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار را بیشتر میکند و این امر به معنای عقبنشینی اجباری تقاضای مصرفی از بازار است. در نتیجه شوک ارزی نهتنها مشکل کمبود مسکن را حل نمیکند بلکه بحران دسترسی به مسکن را عمیقتر میکند.
تاثیرگذاری کمتر با پیامدهای عمیقتر
در مجموع میتوان گفت رسیدن دلار به نرخ تاریخی ۱۳۰هزار تومان اگرچه بهطور فوری منجر به جهش قیمت در بازار مسکن نمیشود اما اثرات آن بهصورت تدریجی و ساختاری در این بازار نفوذ خواهد کرد. بازار مسکن به دلیل قرار داشتن در رکود تورمی عمیق، واکنشی کندتر و کمدامنهتر نسبت به سایر بازارها نشان میدهد اما همین واکنش محدود نیز میتواند پیامدهای عمیقی برای تولید، سرمایهگذاری و دسترسی خانوارها به مسکن داشته باشد.
افزایش هزینههای ساخت، کاهش انگیزه سازندگان، تضعیف بیشتر تقاضای مصرفی و تعمیق رکود معاملات، همگی از نتایج محتمل تداوم نرخهای بالای ارز هستند. به بیان دیگر اگرچه بازار مسکن ممکن است آخرین بازاری باشد که به شوک دلار واکنش نشان میدهد اما در نهایت یکی از پایدارترین و پیچیدهترین پیامدهای این شوک در همین بازار شکل خواهد گرفت؛ پیامدهایی که اصلاح آنها بدون ثبات ارزی و سیاستگذاری اقتصادی منسجم بسیار دشوار خواهد بود.
تداوم شرایط کنونی اقتصاد ایران بهویژه تثبیت نرخهای بسیار بالای ارز در کنار نااطمینانیهای سیاسی، مالی و سیاستی عملا به معنای از بین رفتن کامل انگیزه سرمایهگذاری در بخش مسکن است؛ بخشی که ذاتا نیازمند افقهای میانمدت و بلندمدت، ثبات نسبی و امکان پیشبینی حداقلی بازدهی است. در وضعیتی که هزینه تامین زمین، مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مالی بهطور مستمر و غیرقابل پیشبینی افزایش مییابد اما بازار فروش به دلیل افت شدید قدرت خرید و کاهش تقاضای موثر در حالت انجماد قرار گرفته، سرمایهگذار با ریسکهایی مواجه است که هیچ تناسبی با بازدهی احتمالی ندارد. این ناهمخوانی میان ریسک و سود باعث میشود سرمایهها بهجای ورود به فرآیند تولید مسکن یا به سمت بازارهای غیرمولد و کوتاهمدت حرکت کنند یا بهطور کامل از چرخه اقتصاد خارج شوند. پیامد مستقیم این روند، تشدید کاهش عرضه در سالهای آینده خواهد بود؛ کاهشی که نه در کوتاهمدت بلکه با یک وقفه زمانی خود را نشان میدهد و درست در زمانی بروز میکند که تقاضای انباشته و سرکوبشده، بهدلیل نیازهای جمعیتی، استهلاک واحدهای موجود و تشدید فرسودگی بافتهای مسکونی، ناگزیر به فعال شدن است. در چنین شرایطی شکاف میان عرضه و تقاضا بهطور ساختاری تعمیق میشود و بازار مسکن وارد مرحلهای از نابسامانی مزمنتر میشود؛ مرحلهای که در آن حتی با ثبات نسبی قیمتها نیز بحران دسترسی به مسکن حل نخواهد شد و هرگونه شوک جدید، چه ارزی و چه تورمی، میتواند به جهشهای قیمتی ناگهانی و بیقاعده منجر شود. به این ترتیب از بین رفتن انگیزه سرمایهگذاری امروز نهتنها یک مساله بخشی بلکه تهدیدی جدی برای تعادل آینده بازار مسکن و ثبات اقتصادی کشور خواهد بود.
