22 - 04 - 2020
«تله مالیاتی» دولت برای کنترل اجارهبها
گروه مسکن- دولت به تازگی ابزاری جدید برای کنترل اجارهبهای مسکن تدوین کرده است؛ ابزاری که در کنار «مالیات بر خانههای خالی» و «مالیات بر عایدی مسکن» با هدف جلوگیری از گرانی بازار مسکن تهیه شدهاند. قانونگذار یک «مشوق مالیاتی» تازه برای موجران در نظر گرفته است تا در صورت تمدید قرارداد، برای سال دوم از آن بهرهمند میشوند. روز گذشته وزیر راهوشهرسازی از ارائه مشوقهای مالیاتی به موجرانی که اقدام به تمدید قراردادهای اجاره بیش از یک سال میکنند، خبر داد. محمد اسلامی گفته است طرح «مسکن اجارهای» در هیات دولت تصویب شده است. به گفته وزیر مشوقهایی برای مالکانی که بیش از یک سال اقدام به تمدید قرارداد اجاره میکنند، در نظر گرفته شده است که شامل معافیت مالیاتی برای مالکان خواهد بود تا از این مسیر، خانههای خالی وارد بازار اجاره شوند.
دو روز پیش در هیات دولت لایحه الحاق یک ماده به قانون موجر و مستاجر تصویب شد که بر اساس این ماده واحده، موجرانی که در پایان دوره اجاره در صورت درخواست مستاجر، اقدام به تمدید قرارداد اجاره کنند، از معافیتهای مالیاتی برخوردار خواهند شد.
اگرچه دولت با پیشنهاد وزارت راهوشهرسازی موافقت و آن را تصویب کرد، اما کارشناسان مسکن دو ساله شدن زمان قرارداد اجاره مسکن را چندان مفید ارزیابی نکرده و میگویند این لایحه نمیتواند به شکل قوی در بازار اجاره تاثیر بگذارد، چرا که دو ساله شدن قراردادها آنچنان در بازار تاثیرگذار نخواهد بود.
لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر که در جلسه هیات دولت تصویب شده براساس این ماده واحده، موجران واحدهای مسکونی در قراردادهای رسمی یا عادی جاری اجاره مکلفند پس از انقضای زمان قرارداد، در صورت درخواست مستاجر با رعایت ترتیبات مندرج در این قانون، قرارداد اجاره مربوط را برای یک سال دیگر تمدید کنند، به نحوی که حداقل مدت اجاره دو سال باشد.
مالیات اجاره چگونه محاسبه میشود
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیاتی است که از بابت اجاره انواع املاک از قبیل زمین و ساختمان اعم از مسکونی، تجاری و اداری اخذ میشود. این مالیات از شاخص درآمد اجاره محاسبه میشود که محاسبه آن دارای فرمول خاصی است. درآمد اجاره از حاصل جمع مجموع اجارهبهای یک سال و ۱۸ درصد مبلغ رهن به دست میآید. به عنوان مثال برای خانهای که ۱۰ میلیون تومان پول پیش داده و ماهانه ۵۰۰ هزار تومان اجاره میپردازد، اجاره سالانه شش میلیون تومان میشود. ۱۸ درصد مبلغ رهن آن برابر با یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است. بنابراین درآمد سالانه از اجاره و رهن برابر با مجموع دو عدد شش میلیون تومان و ۸/۱ میلیون تومان است که برابر با ۸/۷ میلیون تومان است.
طبق قانون، ۲۵ درصد درآمد اجاره از مالیات معاف است. پس عدد به دست آمده در گام دوم در ۷۵/۰ ضرب میشود تا درآمد مشمول مالیات محاسبه شود. در مثال ذکر شده، باید عدد ۸/۷ میلیون تومان را در ۷۵ درصد ضرب کنیم که به رقم ۸/۵ میلیون تومان میرسیم. حال این درآمد بر مبنای سقف درآمد از ۱۵ تا ۳۵ درصد مشمول مالیات میشود. کاهش عرضه و رشد قیمت مسکن باید یک هشدار به مسوولان و دولت باشد، چرا که رشد دو برابری قیمت که تعیینکننده اجارهبهای مسکن است، قطعا نقش مهمی در بالا رفتن نرخ اجارهبها در تابستان سال آینده خواهد داشت.
اخذ مالیات از خانههای خالی هنوز رنگ اجرا ندیده و به گفته رییس کل سازمان امور مالیاتی، وزارت راهوشهرسازی از اجرای آن شانه خالی کرده و قرار است با تغییر قانون مسوولیت آن برعهده شهرداریها گذاشته شود.
بلاتکلیفی مالیات برخانههای خالی
در موازات این قانون اخذ مالیات بر خانههای خالی ابزار دیگری است که دولت سالهاست از اجرای آن صحبت میکند اما همچنان عملیاتی نشده است. این قانون در چارچوب اصلاحات قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و در قالب حکم ماده (۵۴) مکرر بار دیگر جنبه قانونی به خود گرفت. طبق این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان «واحد خالی» شناسایی میشوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد.
در این قانون مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد ۵/۱ برابر مالیات متعلقه خواهد بود.
در گذشته مالیات بر خانههای خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ به موجب مواد (۱۰) و (۱۱) قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ اخذ میشد، اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرایی آن به ویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانههای خالی و نحوه ارزشگذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیاتهای مستقیم در سال ۱۳۸۰ لغو شد.
مالیات بر عایدی مسکن در انتظار تصویب
طرح پیشنهادی دیگری با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه مسکن مدتی است مطرح شده اما در مجلس خاک میخورد؛ طرحی که گفته میشود دولت با اجرای آن مخالف است. موافقان این طرح میگویند تصویب آن موجب میشد خریدوفروشهای سوداگرایانه و دلالی در بازار مسکن به شکل موثری محدود شود. با این وجود، دولت با این طرح مخالفت و از مجلس درخواست کرد بررسی طرح را متوقف و از دستور کار خارج کند. حامد مظاهریان معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی پیش از این درباره مالیات بر عایدی مسکن با بیان اینکه دولت رسما با بررسی این طرح در مجلس شورای اسلامی مخالفت کرده، گفته بود: دولت طی نامهای به مجلس درخواست کرده تا این طرح مسکوت بماند و قرار است وزارت اقتصاد لایحهای در این خصوص در چند ماه آینده پس از بررسی و تصویب در هیات وزیران به مجلس تقدیم کند. محمد اسلامی وزیر راهوشهرسازی که به تازگی اعلام کرده تعادل بخشی بازار مسکن وظیفه قانونی وزارت راهوشهرسازی در این مرحله به شمار میرود، معتقد است: ما باید در این مسیر با مراقبت از عرضه و تقاضا نیاز مسکن را با سیستم سنجش منظم دنبال کرده و برای پشتیبانی از تقاضا و مدیریت آن، شرایط عرضه را با تسهیلگری برای فعالان اقتصادی فراهم کنیم.
همانطور که وزیر راهوشهرسازی نیز بر این موضوع واقف است مشخص است که برای تعادلبخشی به بازار مسکن باید مراقب عرضه و تقاضای مسکن بود، پس برای پشتیبانی از تقاضا و مدیریت آن شرایط عرضه نیازمند تسهیل ساختوساز و عرضه این واحدهای مسکونی با ابزارهای مالیاتی است که همچنان مخالفتهایی برای اجرای این ابزارها وجود دارد.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد