بحران نقدینگی در مسکن
جهان صنعت– بخش تولید مسکن در نیمه‌دوم سال۱۴۰۴ در برهه‌ای قرار گرفته است که می‌توان آن را مرحله تصمیم‌های بزرگ و تغییر مسیر ناگزیر نامید؛ مرحله‌ای که در آن دیگر ادامه دادن با منطق، ابزارها و روش‌های گذشته نه ممکن است و نه حتی به‌صرفه. ترکیب پیچیده‌ای از رکود در بخش تقاضا، رشد شدید تورم عمومی، افزایش بی‌وقفه قیمت نهاده‌های ساختمانی و همزمان تشدید محدودیت‌های بانکی برای تامین مالی موجب شده است صنعت ساختمان بیش از هر دوره دیگری در معرض افول ظرفیت تولید قرار گیرد. سازندگان امروز نه‌تنها با هزینه‌های بالاتر مواجه بوده بلکه با مسیرهای مسدودتری در تامین منابع مالی روبه‌رو شدند؛ مسیری که قرار بود بانک‌ها (به‌ویژه بانک مسکن) برای آن گره‌گشایی کنند اما اکنون خود به یکی از گره‌های اصلی تبدیل شدند.
در چنین شرایطی سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی دریافتند که حفظ سطح تولید دیگر تنها با تزریق سرمایه شخصی ممکن نیست. جهش قیمت زمین، فولاد، سیمان، مصالح وارداتی و حتی دستمزدها هزینه تولید هر واحد مسکونی را به سطح بی‌سابقه‌ای رسانده به‌طوری که بخش خصوصی بدون برخورداری از تسهیلات بانکی کارآمد و قابل اتکا عملا توان ادامه مسیر را ندارد. مساله اما اینجاست که نظام تسهیلات بانکی در ایران به‌جای ایفای نقش حمایتی و ضدچرخه‌ای بیش از هرزمان دیگری دربرابر فعالیت‌های ساختمانی دیوارکشی کرده است. بخش عمده‌ای از فعالان صنعت ساختمان در گفت‌وگو با خبرنگاران و تحلیلگران اذعان می‌کنند که بانک مسکن نه‌تنها در پرداخت تسهیلات همکاری لازم را نداشته بلکه با مقررات‌گذاری‌های داخلی، درخواست وثایق سنگین و طولانی‌تر شدن فرآیندهای اداری عملا مانعی در برابر تکمیل واحدهای نیمه‌تمام و آغاز پروژه‌های جدید شده است.
رکود سنگینی که بر بخش تقاضا سایه انداخته از دیگر عواملی است که فشار مضاعفی بر سازندگان وارد می‌کند. این رکود فقط حاصل کاهش توان خرید خانوارها نبوده بلکه نتیجه مستقیم تورم عمومی، جهش هزینه‌های زندگی و کاهش شدید قدرت پس‌انداز مردم است. درواقع خریداران بالقوه امروز دیگر حتی نمی‌توانند از تسهیلات بانکی به‌عنوان ابزاری برای ورود به بازار مسکن استفاده کنند چراکه وام‌ها ناکافی، سودها سنگین و اقساط فراتر از توان خانوارهاست. نتیجه این وضعیت آن است که چرخه طبیعی «عرضه برای پاسخ به تقاضا» مختل شده و سازندگان با واحدهایی مواجهند که احتمالا پس از تکمیل نیز مشتری نخواهند داشت. در چنین شرایطی تنها یک ابزار می‌توانست بازدارنده چرخه تولید از حرکت نباشد: تسهیلات کارآمد، سریع و کم‌هزینه اما این ابزار نیز امروز ناکارآمدتر از همیشه عمل می‌کند.
تسهیلات نامتناسب و دور از دسترس
یکی از چالش‌هایی که در ماه‌های گذشته به‌صورت جدی مورد انتقاد فعالان صنعت ساختمان قرار گرفته روند پیچیده و پرهزینه اخذ تسهیلات بانکی است. بانک مسکن که طبق قانون باید بانک تخصصی حوزه ساخت‌وساز باشد به گفته بسیاری از سازندگان اکنون بیش از هر زمان دیگری بر سیاست‌های محافظه‌کارانه و سودمحور تاکید می‌کند؛ سیاستی که در ظاهر برای حفظ ثبات مالی بانک اتخاذ شده اما در عمل به بهای توقف چرخه تولید مسکن تمام شده است. ارائه وثایق به ارزش چند برابر اصل تسهیلات، الزام به انتقال وثایق جدید در هر مرحله از پیشرفت پروژه، طولانی شدن مراحل کارشناسی و حتی تغییرات پی‌درپی در دستورالعمل‌ها همگی موجب شده که فرایند دریافت وام خود به یک پروژه جداگانه تبدیل شود؛ پروژه‌ای که معمولا چند ماه زمان می‌برد و همین زمان‌بر بودن هزینه‌های پروژه را بار دیگر افزایش می‌دهد. در بازاری که قیمت مصالح روزانه تغییر می‌کند تاخیرهای چندماهه در پرداخت تسهیلات می‌تواند یک پروژه را از سودآوری به زیان‌دهی تبدیل کند.
از سوی دیگر نوع تسهیلاتی که در سال‌های اخیر تعریف شده هیچ تناسبی با واقعیت‌های اقتصادی بازار مسکن ندارد. تسهیلات ساخت نه از نظر مبلغ، نه از نظر نرخ سود و نه از نظر زمان‌بندی پرداخت پاسخگوی هزینه‌های ساخت نیست. به‌عنوان نمونه هزینه ساخت هر مترمربع در بسیاری از مناطق شهری به بیش از چندین‌میلیون تومان رسیده اما رقم تسهیلات پرداختی به‌ازای هر متر تنها بخش بسیار کوچکی از این هزینه را پوشش می‌دهد. این شکاف عظیم میان هزینه واقعی و مبلغ وام سازندگان را وادار کرده بخش عمده منابع را از بازارهای موازی یا سرمایه شخصی تامین کنند؛ اقدامی که در شرایط تورمی و رکودی امروز نه منطقی است و نه امکان‌پذیر. نتیجه طبیعی چنین وضعیتی کاهش انگیزه برای شروع پروژه‌های جدید و حتی توقف پروژه‌های نیمه‌تمام است.
ناهماهنگی در سیاستگذاری کلان
یکی دیگر از جنبه‌های انتقادی این وضعیت تضاد میان سیاست‌های کلان دولت در حوزه مسکن و رفتار عملی شبکه بانکی است. دولت بارها اعلام کرده که حمایت از تولید و عرضه مسکن در صدر اولویت‌های اقتصادی قرار داشته و افزایش ساخت سالانه را هدف‌گذاری کرده است اما این اهداف زمانی معنا پیدا می‌کنند که ابزارهای لازم برای تحقق آنها فراهم باشد. واقعیت آن است که سیستم بانکی به‌ویژه بانک عامل بخش مسکن درعمل درجهت مخالف این اهداف حرکت می‌کند. مجموعه‌ای از استانداردهای حسابرسی، محدودیت‌های ترازنامه‌ای و همچنین کمبود نقدینگی در سیستم بانکی باعث شده که تسهیلات مسکن عملا در رتبه‌های پایین‌تر اولویت قرار گیرد. عدم هماهنگی میان سیاستگذار کلان و مجری مالی پیامدهایی بسیار جدی برای بخش مسکن به همراه دارد؛ پیامدهایی که در نیمه‌دوم۱۴۰۴ با تشدید رکود عمومی آثار خود را واضح‌تر نشان خواهد داد.
در این میان سازندگان با یک دوراهی دشوار روبه‌رو شدند: از یک‌سو هزینه‌های رو‌به‌رشد و عدم دسترسی به منابع مالی کافی و ازسوی دیگر چشم‌انداز نامطمئن فروش در یک بازار بی‌تقاضا. این دوراهی باعث شده برخی سازندگان کوچک و متوسط از بازار خارج شده و تنها شرکت‌های بزرگ‌تر که دسترسی بیشتری به منابع غیربانکی دارند در میدان بمانند. چنین روندی نه‌تنها به کاهش رقابت و افزایش قیمت‌ها انجامیده بلکه در بلندمدت موجب کاهش تنوع پروژه‌ها و کاهش انعطاف‌پذیری بازار مسکن می‌شود. حضور سازندگان کوچک و متوسط همیشه یکی از ارکان پویایی بازار بوده اما نظام بانکی امروز با سیاست‌های سختگیرانه خود به حذف تدریجی این گروه‌ها کمک کرده است.
تاخیر در پرداخت وام با چاشنی تورم
افزون بر این کاهش سرعت تکمیل پروژه‌ها نیز یکی دیگر از پیامدهای مستقیم چالش‌های مربوط به تسهیلات بانکی است. در بسیاری از پروژه‌ها وام‌هایی که باید در مرحله اسکلت، سفت‌کاری یا نازک‌کاری تزریق شوند با تاخیرهای طولانی مواجه شده و همین وقفه‌ها موجب افزایش هزینه نگهداری پروژه، تاخیر در تحویل و در نهایت نارضایتی خریداران می‌شود. افزایش هزینه مالی خواب سرمایه یکی از جدی‌ترین مشکلاتی است که سازندگان امروز با آن مواجهند. این چرخه معیوب نه‌تنها پروژه‌های نیمه‌کاره را زمین‌گیر کرده بلکه اعتماد عمومی به بازار ساخت‌وساز را نیز تضعیف می‌کند.
روند افزایشی تورم عمومی نیز فشار مضاعفی بر این چرخه وارد کرده است. هر چه تورم بالاتر می‌رود ارزش واقعی تسهیلات بانکی کمتر شده و سودهای بانکی عملا سهم بیشتری از درآمد سازنده را می‌بلعند. هنگامی که نرخ تورم سالانه از نرخ سود اسمی وام‌ها بالاتر می‌رود شاید در ظاهر گرفتن وام برای برخی جذاب باشد اما مشکل اینجاست که مبلغ اسمی وام بسیار کمتر از نیاز واقعی پروژه است. به همین دلیل وام نه‌تنها نقش محرک نداشته بلکه موجب پیچیده‌ترشدن مدیریت مالی پروژه نیز می‌شود. بانک‌ها در چنین شرایطی استدلال می‌کنند که محدودیت منابع علت این وضعیت است اما فعالان صنعت ساختمان معتقدند که بانک‌ها به‌جای کاهش بار بوروکراسی و افزایش سرعت پرداخت بر سختگیری بیشتر تمرکز کرده‌اند.
ضرورت بازنگری جدی در سیاست‌های بانکی
با همه این شرایط نیمه‌دوم سال۱۴۰۴ را می‌توان نقطه‌ای تعیین‌کننده دانست؛ نقطه‌ای که در آن یا باید نظام بانکی وارد میدان حمایت از تولید مسکن شود یا باید منتظر رکود عمیق‌تر و گسترده‌تر در صنعت ساختمان بود. تجربه‌های جهانی نشان می‌دهد که در دوره‌های رکودی دولت‌ها از طریق بانک‌های تخصصی، بسته‌های اعتباری هدفمند و تسهیلات کم‌هزینه چرخه ساخت‌وساز را از توقف نجات می‌دهند اما در ایران هنوز چنین رویکری مشاهده نمی‌شود. این درحالی است که مسکن به عنوان موتور اشتغال و پیشران اقتصادی نقشی حیاتی در ثبات اقتصادی دارد. رکود در این بخش به معنی رکود در ده‌هاصنعت وابسته و از بین رفتن هزاران‌فرصت شغلی است.
صنعت ساختمان اکنون در وضعیتی ایستاده که برای خروج از آن نیازمند بازنگری جدی در سیاست‌های بانکی، افزایش سقف تسهیلات، کاهش نرخ سود، ارتقای سرعت پرداخت و طراحی ابزارهای مالی جدید است.
ادامه روند فعلی نه‌تنها موجب کاهش ساخت‌وساز خواهد شد بلکه بحران کمبود مسکن را در سال‌های آینده تشدید می‌کند. نرخ رشد جمعیت، نیاز طبیعی به نوسازی و فرسودگی گسترده بافت‌های شهری همگی نشان می‌دهند که کشور به یک برنامه تامین مالی گسترده و اصلاح‌شده نیاز دارد. اگر نظام بانکی این مسوولیت را نپذیرد بخش مسکن در نیمه‌دوم۱۴۰۴ و سال‌های بعد با رکودی روبه‌رو خواهد شد که پیامدهای اجتماعی و اقتصادی آن به سادگی قابل کنترل نخواهد بود.
