بحران ریشه‌دار تولید مسکن
جهان صنعت– تولید مسکن در ایران دیگر تنها یک مساله اقتصادی نیست، بلکه به بحرانی فراگیر در سطح ملی تبدیل شده که نه‌تنها رفاه خانوارها را تهدید می‌کند، بلکه یکی از اصلی‌ترین پیشران‌های رشد اقتصادی را از نفس انداخته است. با وجود آنکه حملات رژیم صهیونیستی به ایران در ماه‌های گذشته موجی از نگرانی را در حوزه‌های امنیتی، اجتماعی و اقتصادی ایجاد کرده بود، به نظر می‌رسد مشکلات ساخت‌وساز ریشه‌دارتر از یک بحران مقطعی سیاسی- نظامی باشد.
در شرایطی که جنگ تاثیرات روانی و عملیاتی خود را بر بازار مصالح ساختمانی، بیمه‌ها، امنیت سرمایه‌گذاری و نیروی انسانی وارد کرده اما کُندی تولید مسکن بیش از آنکه ناشی از تهدیدات خارجی باشد، نتیجه ساختارهای فرسوده داخلی در سیاستگذاری، تامین مالی و مدیریت منابع است. این گزارش تحلیلی با نگاهی همه‌جانبه به وضعیت امروزه ساخت‌وساز کشور می‌پردازد و عوامل کلیدی در تضعیف ظرفیت تولید مسکن را واکاوی می‌کند.
عقب‌ماندگی تاریخی در تولید مسکن
یکی از مهم‌ترین شاخص‌هایی که می‌تواند عمق بحران را نشان دهد، مقایسه تولید واقعی مسکن با نیاز واقعی بازار است. طبق داده‌های رسمی، در بازه زمانی ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۳، متوسط سالانه حدود ۳۹۰هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. این در حالی است که به گفته کارشناسان، ایران سالانه به حداقل ۶۰۰ تا ۷۰۰هزار واحد جدید برای تعادل‌بخشی به بازار نیاز دارد.
این بدان معناست که در یک دهه گذشته، هر سال بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد کمتر از نیاز واقعی ساخته شده است؛ انباشت این کسری، منجر به تقاضای انباشته‌ای شده که با هیچ سیاست کوتاه‌مدتی قابل جبران نیست.
تقاضای انباشته، عامل افزایش شکاف طبقاتی
از دیگر پیامدهای کاهش تولید، تعمیق شکاف طبقاتی در بازار مسکن است. خانوارهای دهک‌های پایین که همواره به مسکن‌سازی دولتی یا حمایتی دلخوش کرده بودند، اکنون نه‌تنها از خرید، بلکه از اجاره‌نشینی در محلات متوسط نیز ناتوان شده‌اند.
افزایش قیمت زمین، مصالح و دستمزد نیروی کار در کنار کاهش قدرت خرید عمومی، باعث شده تا عملا ساخت‌وساز خصوصی تنها در خدمت دهک‌های بالا یا پروژه‌های لوکس قرار گیرد. این روند، نه‌تنها عدالت اجتماعی را زیرسؤال می‌برد، بلکه زنگ خطری برای تشدید حاشیه‌نشینی و فقر شهری است.
اثرات روانی و واقعی جنگ بر ساخت‌وساز
اگرچه حملات هوایی رژیم صهیونیستی به برخی نقاط نظامی و صنعتی ایران به طور مستقیم سایت‌های ساخت‌وساز را هدف نگرفت اما اثرات غیرمستقیم جنگ بر بخش مسکن انکارناپذیر است.
باید توجه داشت که سرمایه‌گذاران خصوصی در پروژه‌های بلندمدت مانند ساخت‌وساز، به‌دنبال ثبات هستند. جنگ، ریسک‌های آینده را افزایش می‌دهد و از جذابیت سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌کاهد.
در شرایط بحران، بسیاری از شرکت‌های بیمه حاضر به پوشش پروژه‌های ساختمانی نیستند یا تعرفه‌های خود را چند برابر کرده‌اند. به‌ویژه محصولاتی مانند تجهیزات سرمایشی، آسانسور، شیرآلات، کابل و حتی سیمان که تحت‌تاثیر مشکلات زنجیره تامین و حمل‌ونقل قرار گرفته‌اند.
با بالا گرفتن تنش‌ها، بسیاری از نیروی انسانی مهاجر یا فصلی کشور را ترک کردند یا جذب صنایع نظامی شدند، و دستمزد نیروهای باقی‌مانده افزایش پیدا کرد.
نقدینگی، پاشنه آشیل تولید مسکن
یکی از اساسی‌ترین موانع ساخت‌وساز در کشور، کمبود نقدینگی در میان انبوه‌سازان و فعالان بخش‌خصوصی است. دلایل متعددی باعث شده تا بازار تامین مالی ساخت مسکن در ایران کاملا ناکارآمد باشد. دلایلی مانند نرخ بهره بالا و دسترسی سخت به تسهیلات بانکی، دولتی بودن بانک‌های عامل و عدم تمایل آنها به ریسک‌پذیری، کاهش سودآوری ساخت‌وساز در برابر تورم عمومی و عدم توسعه بازار سرمایه برای تامین مالی پروژه‌ها.
حتی در طرح‌هایی مانند «نهضت ملی مسکن» نیز که دولت سعی کرده تسهیلات ارزان‌قیمت ارائه دهد، بوروکراسی، ضمانتنامه‌های سنگین و پرداخت‌های مرحله‌ای باعث شده تا این وام‌ها عملا به کار سازندگان نیاید.
بوروکراسی فرساینده در صدور مجوز و پایان‌کار
یکی از عوامل کمتر مورد توجه قرار گرفته اما فوق‌العاده اثرگذار در رکود تولید مسکن، روندهای پیچیده، زمان‌بر و اغلب فسادآلود صدور مجوزها، پروانه‌های ساختمانی، پایان‌کار و حتی انشعابات است. در بسیاری از کلانشهرها، گرفتن مجوز ساخت گاهی تا یک سال زمان می‌برد. این روند باعث خواب سرمایه، کاهش انگیزه سازنده و افزایش هزینه‌های فرصت می‌شود.
افزون بر این، مقررات متناقض در شهرهای مختلف، عدم هماهنگی میان شهرداری، نظام مهندسی، اداره برق، گاز و مخابرات باعث شده ساخت‌وساز به فرآیندی فرساینده و بی‌ثمر برای بخش‌خصوصی تبدیل شود.
نقش کمرنگ سیاستگذار در مدیریت بحران
در حالی‌که تجربه کشورهای موفق در حوزه مسکن نشان داده سیاستگذار باید نقش فعال در تنظیم بازار ایفا کند، در ایران دولت همواره نقش منفعل داشته یا با ورود دستوری، به‌جای حل مساله، خود به عامل بی‌ثباتی بدل شده است.
از جمله اشتباهات سیاستگذار در سال‌های اخیر می‌توان به مواردی مانند تولید مسکن بدون توجه به توان خرید متقاضیان، عدم شفافیت در تخصیص زمین و تسهیلات، تمرکز طرح‌های دولتی در حاشیه شهرها، بدون زیرساخت و جذابیت سکونت و نبود بسته تشویقی برای مشارکت بخش‌خصوصی در تولید انبوه اشاره کرد.
راه‌حل‌ها و مسیر برون‌رفت
برون‌رفت از بحران فعلی نیازمند رویکردی ترکیبی، چندمرحله‌ای و با اجماع ملی است. برداشتن برخی گام‌ها در شرایط کنونی ضروری به نظر می‌رسند.
دولت باید از نقش سازنده خارج و به تسهیلگر تبدیل شود؛ یعنی زمین، مجوز و تسهیلات را آماده کند و پروژه‌ها را به بخش‌خصوصی بسپارد. همچنین استفاده از ابزارهایی مانند اوراق مشارکت مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان، جذب سرمایه خارجی (در صورت رفع تحریم‌ها) و تسهیل سرمایه‌گذاری ایرانیان خارج از کشور.
تشکیل پنجره واحد مجوز ساخت در شهرداری‌ها با نظارت و زمان‌بندی مشخص و حذف فرآیندهای زائد.
از سویی برای اعتمادسازی در میان مردم و سرمایه‌گذاران، باید نظام تضمین کیفیت، بیمه فنی و حقوقی در پروژه‌ها اجرا شود.
دولت همچنین به جای تولید مسکن برای همه، باید صرفا به خانوارهای کم‌درآمد یارانه اجاره یا خرید بدهد. توسعه مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری به جای ساخت در بیابان‌ها، راهکار موثرتری برای افزایش عرضه و ارتقای کیفیت زندگی است.
سخن پایانی
در شرایط کنونی، وضعیت تولید مسکن در ایران نه‌تنها با رکود روبه‌رو است، بلکه در مرز فروپاشی قرار دارد. ساخت‌وساز دیگر برای انبوه‌سازان، جذابیت اقتصادی ندارد؛ برای خانوارها، امیدی به خانه‌دار شدن نمانده و برای سیاستگذاران، تبدیل به مساله‌ای فرساینده و پیچیده شده است. با ادامه این روند، نه‌تنها بازار مسکن، بلکه سایر بخش‌های اقتصادی، اجتماعی و حتی سیاسی کشور نیز در معرض تهدید جدی قرار می‌گیرند.
جنگ اخیر اگرچه مساله‌ای جدی و خطرناک است اما نمی‌تواند بهانه‌ای برای نادیده گرفتن بیماری مزمن ساختار مسکن کشور باشد. اگر سیاستگذار با شهامت به سراغ اصلاحات بنیادی نرود، این بازار نه‌تنها به تعادل نمی‌رسد، بلکه به بحران اجتماعی گسترده‌ای منجر خواهد شد که مدیریت آن بسیار دشوارتر از جنگ نظامی خواهد بود.
