بحران اجاره‌نشینی در میدان خالی نظارت
جهان صنعت– بازار مسکن وارد یکی از بحرانی‌ترین دوران‌های خود شده، این در شرایطی است که تازه‌ترین آمارهای رسمی نشان می‌دهد سیاست‌های مداخله‌ای دولت در بازار اجاره نه‌تنها اثربخش نبوده، بلکه فشار مضاعفی بر مستاجران وارد کرده است. گزارش مرکز آمار ایران از افزایش میانگین ۳۷درصدی اجاره‌بها در یک سال گذشته حکایت دارد؛ این در حالی است که دولت همچنان اصرار دارد با تعیین سقف ۲۵درصدی برای افزایش اجاره‌بها در تهران، وانمود کند که بازار تحت کنترل است.
اما واقعیت بازار، روایت دیگری دارد: نه مستاجرها از سیاست‌های حمایتی منتفع شده‌اند و نه مالکان انگیزه‌ای برای تبعیت از سقف‌های غیرواقعی دارند. آنچه باقی مانده، تنها تشدید تنش در مناسبات میان موجر و مستاجر و تحمیل بار سنگین پرونده‌های شکایت به دوش دستگاه قضایی است.
سیاست سقف‌گذاری؛ ابزار کهنه، نتیجه معکوس
سیاستگذاران مسکن از سال ۱۳۹۹ و با آغاز بحران کرونا تصمیم گرفتند برای مهار تورم اجاره، سقف‌گذاری کنند. سقف‌هایی که ابتدا ۲۰ و سپس ۲۵درصد برای تهران در نظر گرفته شد، عملا با واقعیت بازار همخوانی نداشت. در نبود سیاست‌های مکمل مانند افزایش عرضه مسکن استیجاری یا تسهیلات حمایتی، این سقف‌ها صرفا به ابزاری دستوری برای ایجاد تعادل ظاهری تبدیل شدند.
در عمل اما، نه‌تنها بخش عمده‌ای از موجران به این دستورالعمل‌ها پایبند نبودند، بلکه برخی ترجیح دادند از عرضه ملک خود به بازار اجاره عقب‌نشینی کنند. کاهش نسبی عرضه در مقابل افزایش فزاینده تقاضا (که به دلیل شرایط اقتصادی، جوانی جمعیت و مهاجرت به شهرها رخ داده) باعث شد تورم اجاره‌نشینی روندی صعودی پیدا کند.
تجربه ترکیه و آرژانتین؛ هشدارهای بیرونی برای درون
نگاهی به تجربه‌های بین‌المللی نشان می‌دهد سیاست سقف‌گذاری بر اجاره‌بها بدون پشتوانه ساختاری و حمایتی، در بلندمدت نتیجه‌ای معکوس دارد. در ترکیه، دولت در سال ۲۰۲۲ و پس از جهش بی‌سابقه قیمت‌ها، سقف افزایش اجاره را ۲۵درصد تعیین کرد. نتیجه این سیاست، افزایش تخلیه اجباری مستاجران، رشد شدید دعاوی حقوقی و کاهش شدید عرضه ملک استیجاری بود.
در آرژانتین نیز سیاست‌های مداخله‌جویانه مشابه باعث شد بخش قابل‌توجهی از مالکان، واحدهای خود را از بازار اجاره خارج کرده یا با روش‌های غیررسمی (از جمله اجاره‌های دلاری یا قراردادهای موقت) عمل کنند که عملا نظارت را بی‌اثر می‌کرد.
بار سنگین بر دوش قوه قضاییه
دولت در مواجهه با اجرا نشدن سقف اجاره، بار نظارت را به دستگاه قضایی منتقل کرده است. شکایت‌های متعدد مستاجران از موجرانی که برخلاف مصوبه دولت عمل کرده‌اند، در حالی به دادگاه‌ها سرازیر شده که نه سازوکاری شفاف برای رسیدگی فوری وجود دارد و نه ابزاری قانونی برای اجبار مالک به پایبندی به سقف افزایش. این در حالی است که دادگاه‌ها نیز نمی‌توانند با استناد به یک مصوبه غیرالزام‌آور، حکم به اجبار موجر بدهند.
در نهایت، مستاجر یا باید خانه را ترک کند یا با اجاره‌بهای جدید کنار بیاید. این تعارض، عدالت را نه برای موجر تامین می‌کند، نه برای مستاجر.
فقدان سیاستگذاری کل‌نگر
بازار اجاره کشور طی سال‌های اخیر در غیاب یک سیاست کلان و منسجم اداره شده است. دولت به جای اتخاذ سیاست‌های موثر در افزایش عرضه (از جمله تولید مسکن استیجاری با مشارکت بخش خصوصی، تسهیلات ودیعه موثر، یا مالیات بر خانه‌های خالی)، به اقدامات دستوری روی آورده که هیچ ضمانت اجرایی ندارند.
حتی طرح‌هایی مانند «سامانه ثبت اطلاعات اجاره» یا «نقشه ملی املاک» نیز با کندی،عدم شفافیت و مشارکت پایین مالکان مواجه شده‌اند. نتیجه این وضعیت، شکل‌گیری بازاری ملتهب، ناعادلانه و بی‌ثبات است که امنیت سکونت اقشار متوسط و ضعیف را تهدید می‌کند.
جزئیاتی از سیاست تعیین سقف اجاره‌بها در ایران
سقف افزایش اجاره‌بها تقریبا از پنج سال قبل وارد ادبیات حوزه مسکن شد. آن زمان به‌خاطر شیوع کرونا و مشکلاتی که در تامین معاش مستاجران ایجاد شده بود، دولت حداکثر مبلغ مجاز برای افزایش اجاره‌بها را نهایتا ۲۵درصد تعیین کرد.
سقف افزایش اجاره‌بها اما با فروکش کردن کرونا و دوران خاص آن روزها کماکان حداقل از سوی دولت جدی گرفته می‌شود. روال به شکلی است که شورای مسکن استان‌ها به شیوه جداگانه و با احتساب نرخ تورم آن استان سقف افزایش اجاره‌بها را تعیین می‌کنند.
چراغ اول سقف افزایش اجاره‌بها ۱۴۰۴ در تهران روشن شده است. رضا خالقی، مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران جزئیاتی از جلسه تصمیم‌گیری درباره تعیین سقف اجاره‌بها ۱۴۰۴ استان تهران را ارائه کرده که با حضور معاون هماهنگی امور اقتصادی استانداری، مدیرکل راه‌وشهرسازی استان، مدیران کل امور مالیاتی شهر و استان، رییس سازمان تعزیرات حکومتی استان و رییس اتحادیه مشاوران املاک در محل استانداری تهران برگزار شده است. سقف افزایش اجاره‌بها در شهر تهران امسال ۲۵درصد است و در شهرهای دیگر استان که جمعیتی بالای ۱۰۰هزارنفر سکونت دارند، این عدد به ۲۰درصد می‌رسد.
مرکز آمار ایران که داده‌های حیاتی و ریز و درشت را بدون رودربایستی با ارگان‌های مختلف دراختیار عموم مردم می‌گذارد، تورم اجاره در یک سال گذشته را بیشتر از این حرف‌ها اعلام کرده است. سقف افزایش اجاره‌بها تهران در سال ۱۴۰۳ نیز ۲۵درصد تعیین شد اما اگر همین الان نگاهی به بخش تورم اجاره‌بها در بازه زمانی یک سال اخیر کنیم، با عددی معادل ۹/۳۶ درصد روبه‌رو می‌شویم.
تورم تقریبا ۳۷درصدی اجاره به زبان ساده نشان می‌دهد ظرف ۱۲ماه گذشته در مناطق شهری کشور به‌طور متوسط به همین اندازه روی هزینه‌های اجاره‌نشینی اضافه شده است.
سقف افزایش اجاره‌بها در سال‌های گذشته محل اختلاف مالک و مستاجر بوده است. مستاجران در قدم اول احتمالا به‌شکل دوستانه دنبال حل ماجرا می‌روند اما طبق قانون از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی امکان ارسال اظهارنامه رسمی وجود دارد. سقف افزایش اجاره‌بها حتی به مستاجر اجازه می‌دهد برای شکایت به شورای حل اختلاف محل پناه ببرد. با این حال در خیلی از نمونه‌ها و مواردی که تجربه شده، نتیجه موفقی وجود نداشته و داستان سقف افزایش اجاره‌بها فقط بار جدیدی روی دوش بخش قضایی کشور اضافه کرده است.
تجربه شکست خورده ترکیه در تعیین سقف اجاره خانه
سقف افزایش اجاره‌بها قبلا بیخ گوش خودمان، در کشور همسایه شکست خورده است. نیمه دوم ۲۰۲۲ که به‌واسطه اضافه شدن مستاجران مهاجر به ترکیه شرایط جدیدی در بازار مسکن این کشور به‌وجود آمد، دولت سقف ۲۵درصدی را برای افزایش اجاره‌بها تعیین کرد. نتیجه چه شد؟ همان سال طبق داده‌های رسمی میزان افزایش اجاره‌بها به طور متوسط حدود ۵۰درصد به ثبت رسید. سقف افزایش اجاره‌بها در ترکیه به جاهای باریکی کشیده شد و بخشی از صاحبخانه‌ها اصلا تمایلی به ارائه ملک به مستاجران نشان ندادند. مشابه همین اتفاق در کشور‌های دیگری از جمله آرژانتین هم وجود داشته و انگار قرار نیست با نرخ‌گذاری دستوری و تعیین سقف اجاره‌بها، درد بازار مسکن دوا شود.
وضعیت بازار مسکن از زبان آمار
در غیاب نظارت‌های موثر دولتی، تحریک‌های منفی برخی مشاوران املاک و افزایش اثر تورم، عامل «انصاف» در تعیین اجاره‌بهای مسکن به‌شدت کمرنگ شده است. در روزهای گرم تابستان، بازار اجاره مسکن در تهران نیز داغ‌تر از همیشه است. افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها، کاهش توان خرید خانوارها و نبود نظارتی موثر، مستاجران را در تنگنای تلخ انتخاب میان «ماندن یا رفتن» قرار داده است. برپایه گزارش‌های رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۹۰میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که تاثیری مستقیم بر نرخ اجاره‌ها گذاشته است. در مناطق شمالی شهر همچون منطقه یک، متوسط اجاره‌بها به ازای هر مترمربع به حدود ۵۱۰هزار تومان رسیده، در حالی که در نواحی جنوبی‌تر مانند منطقه ۱۸، این رقم به حدود ۲۱۰هزار تومان کاهش می‌یابد. این شکاف عمیق در قیمت‌ها، گواهی است بر شکاف اقتصادی عریض میان شمال و جنوب تهران.
همچنین، برآوردها نشان می‌دهد که متوسط افزایش اجاره‌بها در تهران در سال ۱۴۰۳، حدود ۲۶درصد نسبت به سال گذشته بوده است اما مشاهدات میدانی حاکی از آنند که در برخی مناطق، این افزایش حتی به ۱۰۰درصد نیز رسیده است. برخی بنگاه‌داران املاک نیز نقش قابل‌توجهی در افزایش قیمت‌ها دارند. براساس گزارش‌ها، برخی از مشاوران املاک با اتکا به گره خوردن حق کمیسیون به افزایش قیمت اجاره‌بها، به هر دو طرف قرارداد فشار می‌آورند تا کمیسیون بیشتری پرداخت کنند.
وضعیت بازار مسکن از زبان مشاوران املاک
در این میان، برخی بنگاه‌داران به دگرگونی در رفتار اجتماعی جامعه اشاره می‌کنند. به باور آنان روزگاری نه‌چندان دور، مردم بیش از امروز به یاری یکدیگر می‌شتافتند اما اکنون بسیاری تنها در اندیشه منافع فردی خود هستند.
یکی از مشاوران املاک فعال در محله قیطریه تهران گفت: بازار اجاره شمال تهران از اول هم جدا از بقیه جاها بود اما امسال، ماجرا فرق کرده است. الان برای یک آپارتمان نوساز ۱۲۰متری با امکانات، چیزی بین ۴ تا ۵میلیاردتومان رهن کامل می‌خواهند یا مثلا ۳۵۰میلیون پیش، ۱۵۰میلیون تومان اجاره. این قیمت‌ها سال قبل هم بالا بود اما نه دیگر این‌قدر.
او همچنین گفت: اجاره دلاری خیلی مرسوم نیست. شاید در کل سال دو، سه مورد پیش آمده که موجر خواسته به دلار حساب کند. البته به‌صورت غیررسمی، توی دل حرف؛ می‌پرسد دلار چنده؟ خب، ۳۵۰۰دلار، پس با دلار حساب کن اما در قولنامه همان ریال نوشته می‌شود.
یک مشاور املاک فعال در محله یوسف‌آباد تهران نیز گفت: امسال بازار واقعا بی‌منطق شده است. یک خانه ۵۵ متری در همین خیابان بیست‌ویکم، سال قبل با ۴۰۰میلیون تومان رهن داده شد. امسال برای همان، موجر گفته یا ۷۰۰میلیون رهن کامل یا ۳۵۰میلیون پیش و ۱۵میلیون اجاره ماهانه؛ این یعنی حداقل ۷۰درصد افزایش!
او به یک تغییر مهم در فضای بازار اجاره مسکن اشاره کرد و گفت: قبلا ما بین مستاجر و موجر واسطه‌ای بودیم که سعی می‌کردیم عدالت را رعایت کنیم اما الان بعضی از همکاران دلال سود شده‌اند.
مشاور املاک دیگری در محله نازی‌آباد تهران در خصوص وضعیت بازار اجاره در جنوب تهران گفت: اینجا هم دیگر مثل قبل نیست. قبلا مردم با هم راه می‌آمدند اما الان هر کس دنبال منفعت خودش است. اجاره‌ها نسبت به ساب قبل حدود ۵۰درصد افزایش داشته. مثلا یک خانه ۶۰۰ متری را که سال گذشته با ۳۰۰میلیون رهن می‌دادیم، الان صاحبخانه ۴۰۰میلیون تومان می‌خواهد؛ مردم واقعا تحت فشار هستند. او درباره نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت‌ها تصریح کرد: بعضی همکاران متاسفانه برای گرفتن کمیسیون بیشتر، موجر را تحریک می‌کنند که قیمت را بالا ببرد. این کارها بازار را خراب کرده است.
یک مشاور املاک فعال در محله شوش تهران اظهار کرد: مستاجر مجبور است سال به سال خانه کوچک‌تر یا یک محله پایین‌تر برود. او افزود: اینجا هم اجاره‌ها سر به فلک کشیده است. خانه‌های قدیمی و بدون امکانات هم قیمت‌های بالایی دارند. مردم دیگر توان پرداخت ندارند. بعضی‌ها مجبور شدند به حاشیه شهر یا حتی شهرستان کوچ کنند. او ادامه داد: قدیم‌ترها مستاجر ۱۰ سال در یک خانه می‌ماند اما الان هر سال آن قدر اجاره‌ها زیاد می‌شود که سال به سال مستاجر مجبور است به خانه کوچک‌تر و یا محله پایین‌تر برود؛ خلاصه که وضعیتی شده است.
وضعیت بازار مسکن از زبان مستاجران
یک کارمند بانک و همسر معلمش با ۲ فرزند در رابطه با مشکلات اجاره‌نشینی گفت: ما ۱۰سال است که در این خانه‌ایم. سال قبل ۶۰۰میلیون تومان رهن دادیم، امسال صاحبخانه گفت که باید ۹۰۰میلیون تومان بدهید که با حقوق ما جور درنمی‌آید. دنبال خانه گشتیم اما همه جا گران است. تازه ما جزو خوب‌های جامعه هستیم. دستمان باز است و از بانک راحت‌تر وام می‌گیریم و یه جوری پول رهن خانه را تا حالا جور کرده‌ایم منتها هرقدر تلاش می‌کنیم، قدرت تورم از ما بیشتر است و به آن نمی‌رسیم. در واقع همه چیز به تورم گره خورده است؛ از خرج مدرسه و کلاس‌های فوق‌برنامه بچه‌ها بگیرید تا خیلی چیزهای دیگر.
یک کارمند شرکت خصوصی و همسر خانه‌دارش با یک فرزند هم گفت: ما تازه بچه‌دار شده‌ایم. یک خانه ۶۰ متری اجاره کرده‌ایم با ۵۰۰میلیون تومان رهن. الان صاحبخانه گفته باید ۷۰۰میلیون بدهید یا بروید. او گفت: تازه ما تقریبا هیچ مهمانی‌ای هم نمی‌توانیم در این خانه کوچک بگیریم و تمام مهمانی‌های خانوادگی را به خارج از خانه و رستوران‌ها منتقل کرده‌ایم که این خود بار اضافه‌ای به ما تحمیل می‌کند، اما چه کنیم. حالا که مجبوریم حداقل چند محله پایین‌تر برویم و مهم هم نیست می‌رویم اما برای سال بعد از همین امسال غصه‌مان گرفته است و باید فکری اساسی کنیم.
یک بازنشسته و همسرش با سه فرزند، درباره وضعیت اجاره‌ها گفت: ما ۲۰ سال است که در این خانه ساکن هستیم. سال قبل ۳۵۰میلیون تومان رهن دادیم، امسال صاحبخانه گفته ۶۵۰ میلیون. با حقوق بازنشستگی نمی‌توانیم این رقم را تامین کنیم.
سخن پایانی
براساس گزارش بانک مرکزی در تیرماه ۱۴۰۳، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران ۶/۸۷۴میلیون ریال بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳/۱۴درصد افزایش داشته است. همچنین، رشد نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بها در تیرماه ۱۴۰۳ نسبت به ماه مشابه سال قبل در شهر تهران معادل ۹/۴۵درصد بوده است. این آمارها نشان‌دهنده افزایش قابل‌توجه هزینه‌های اجاره‌نشینی در تهران هستند که فشار زیادی بر خانواده‌ها وارد می‌کند.
بازار اجاره مسکن در تهران به نقطه‌ای رسیده که بسیاری از خانواده‌ها توان پرداخت اجاره‌های سنگین را ندارند. افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، نبود نظارت کافی و رفتارهای سودجویانه برخی افراد، شرایط را برای مستاجران سخت‌تر کرده است.
بازار اجاره مسکن در ایران، قربانی فقدان برنامه‌ریزی، تصمیمات شعاری و نگاه کوتاه‌مدت است. تجربه جهانی نیز نشان می‌دهد مسیر مداخله دستوری، اگر با ابزارهای مکمل همراه نباشد، تنها به تعمیق بحران می‌انجامد. دولت باید هرچه سریع‌تر از این مسیر بازگردد و با رویکردی کارشناسانه، ساختار بازار اجاره را بازآفرینی کند؛ پیش از آنکه فشار مستمر اجاره‌بها، به بحران اجتماعی تبدیل شود.
