بازگشت دیرهنگام یک سیاست فراموششده
آمنه هاشمی– ورود سیاست استیجار عمومی به فاز عملیاتی پس از بیش از سهدهه غفلت، نشانهای روشن از تغییر رویکرد سیاستگذار مسکن در رویارویی با بحران فزاینده اجارهنشینی است. این سیاست که ریشههای قانونی آن به دهه۷۰ بازمیگردد، سالها در حد یک ظرفیت مغفول در اسناد بالادستی باقی مانده بود درحالیکه تحولات اقتصادی، افزایش شکاف درآمدی و جهشهای مکرر قیمت مسکن، عملا ضرورت اجرای آن را به یک الزام فوری تبدیل کرده است. اکنون که وزارت راهوشهرسازی قصد دارد برای نخستینبار این سیاست را در قالب تملک و واگذاری ۱۰هزار واحد اجارهای اجرایی کند، میتوان گفت بازار مسکن وارد مرحلهای تازه از مداخله مستقیم دولت در بخش اجاره شده است.
بحران اجارهنشینی در بستر تورم مزمن
بازار اجاره مسکن در ایران طی سالهای اخیر بیش از هر زمان دیگری تحتتاثیر تورم عمومی و نوسانات کلان اقتصادی قرار گرفته است. رشد مداوم سطح عمومی قیمتها، کاهش ارزش واقعی دستمزدها و عدم تطابق رشد درآمد خانوارها با هزینههای مسکن موجب شده که اجارهنشینی از یک انتخاب موقت به یک وضعیت پایدار و پرریسک برای دهکهای پایین تبدیل شود. در چنین شرایطی فشار هزینه اجاره سهم فزایندهای از سبد مصرفی خانوارهای کمدرآمد را به خود اختصاص داده و عملا توان پسانداز و تحرک اقتصادی آنها را از بین برده است. این روند نهتنها یک بحران اجتماعی بلکه یک معضل اقتصادی با تبعات بلندمدت برای رشد و ثبات کشور بهشمار میرود.
ناکارآمدی بازار آزاد در تامین مسکن اجارهای
یکی از واقعیتهای انکارناپذیر اقتصاد مسکن ایران آن است که بازار آزاد اجاره، بهتنهایی قادر به تامین مسکن مناسب برای دهکهای پایین درآمدی نیست. منطق سودآوری مالکان، رشد قیمت زمین و ساختمان و نااطمینانیهای اقتصادی باعث شده است که عرضه واحدهای اجارهای ارزانقیمت همواره محدود و ناپایدار باشد. در چنین فضایی، خانوارهای کمدرآمد بهطور ساختاری از دسترسی به مسکن امن و پایدار محروم میشوند و بازار بدون مداخله هدفمند دولت، قادر به اصلاح این شکست نیست. سیاست استیجار عمومی دقیقا در پاسخ به همین ناکارآمدی طراحی شده و هدف آن جبران خلئی بوده که بازار آزاد در آن ناتوان مانده است.
استیجار عمومی بهعنوان ابزار سیاست اجتماعی
استیجار عمومی صرفا یک برنامه عمرانی یا مسکنی نیست بلکه ابزاری از جنس سیاست اجتماعی و بازتوزیعی بهشمار میرود. در این مدل دولت یا نهادهای عمومی با تملک واحدهای مسکونی، آنها را با اجارهبهای کنترلشده و قراردادهای بلندمدت در اختیار گروههای هدف قرار میدهند. تمرکز بر زوجهای جوان دهکهای اول تا سوم، نشاندهنده آن است که سیاستگذار قصد دارد از مسکن بهعنوان ابزاری برای کاهش فقر، افزایش امنیت اقتصادی خانوار و تسهیل تشکیل و پایداری خانواده استفاده کند. این نگاه فاصله معناداری با رویکردهای گذشته دارد که عمدتا بر مالکیتمحوری و عرضه مسکن ملکی تاکید میکردند.
محدودیت عرضه و تقاضای انباشت اجاره
یکی از چالشهای ساختاری بازار مسکن ایران، انباشت تقاضای اجاره در برابر عرضه محدود واحدهای متناسب با توان پرداخت دهکهای پایین است. مهاجرت به شهرهای بزرگ، کاهش قدرت خرید، افزایش سن دسترسی به مسکن ملکی و رشد خانوارهای تکنفره، همگی باعث شدهاند که تقاضا برای اجارهنشینی بهطور مداوم افزایش یابد. در مقابل، عرضه واحدهای اجارهای اغلب بهسمت واحدهای کوچک اما گرانقیمت یا مناطق کمبرخوردار با کیفیت پایین سوق پیدا کرده است. ورود دولت بهعنوان عرضهکننده مستقیم واحدهای اجارهای میتواند بخشی از این عدم تعادل را کاهش دهد، هرچند مقیاس اولیه طرح هنوز با ابعاد بحران فاصله زیادی دارد.
نقش دولت بهعنوان تنظیمگر بازار اجاره
اجرای استیجار عمومی بهمعنای پذیرش نقش فعالتر دولت در تنظیم بازار اجاره است. در شرایطی که سیاستهای کنترلی مانند سقف افزایش اجارهبها یا بستههای حمایتی کوتاهمدت نتوانستهاند بهطور پایدار از مستاجران حمایت کنند، استیجار عمومی میتواند بهعنوان یک لنگر تثبیتکننده عمل کند. حضور واحدهای اجارهای دولتی با نرخهای منطقی نهتنها امنیت سکونتی خانوارهای هدف را افزایش میدهد بلکه میتواند بهصورت غیرمستقیم بر رفتار بازار آزاد نیز اثرگذار باشد و از جهشهای افسارگسیخته جلوگیری کند.
چالش تامین مالی استیجار عمومی
یکی از مهمترین ابعاد اقتصادی استیجار عمومی، نحوه تامین مالی آن است. تملک واحدهای مسکونی نیازمند منابع مالی قابلتوجهی است که در شرایط محدودیت بودجهای دولت، میتواند به یک چالش جدی تبدیل شود. اگر این سیاست بدون طراحی مالی پایدار اجرا شود، خطر نیمهتمام ماندن پروژه یا کاهش کیفیت واحدها وجود دارد. استفاده از ابزارهایی مانند مشارکت بخشخصوصی، صندوقهای سرمایهگذاری مسکن، اوراق اجاره و بهرهگیری از داراییهای مازاد دولتی میتواند بخشی از بار مالی این سیاست را کاهش دهد و آن را به یک برنامه بلندمدت و قابل تداوم تبدیل کند.
ضرورت حفظ ماهیت استیجاری واحدها
نکته کلیدی در موفقیت استیجار عمومی، حفظ ماهیت اجارهای واحدها در بلندمدت است. تجربه سیاستهای مسکنی گذشته نشان داده است که تبدیل تدریجی واحدهای حمایتی به مالکیت شخصی، عملا فلسفه وجودی این برنامهها را از بین میبرد. اگر واحدهای استیجار عمومی بهمرور به مسکن ملکی تبدیل شوند، دولت بار دیگر با کمبود مسکن اجارهای برای گروههای هدف مواجه خواهد شد. بنابراین طراحی چارچوب حقوقی و نهادی محکم برای جلوگیری از فروش یا واگذاری دائمی این واحدها، شرط لازم برای اثربخشی این سیاست است.
استیجار عمومی و امنیت اقتصادی خانوار
از منظر اقتصادی، امنیت سکونتی یکی از مولفههای اصلی امنیت معیشتی خانوار محسوب میشود. نوسان شدید اجارهبها، جابهجاییهای مکرر و نااطمینانی نسبتبه تمدید قرارداد، هزینههای پنهان قابلتوجهی بر خانوارها تحمیل میکند. استیجار عمومی با ارائه قراردادهای پایدار و اجارهبهای قابل پیشبینی، میتواند این نااطمینانی را کاهش داده و امکان برنامهریزی مالی بلندمدت را برای خانوارهای کمدرآمد فراهم کند. این امر درنهایت به افزایش بهرهوری نیروی کار و کاهش آسیبهای اجتماعی منجر خواهد شد.
تاثیر محدود و نمادین فاز نخست طرح
هرچند تملک ۱۰هزار واحد مسکونی در برابر حجم کل تقاضای اجاره در کشور رقم بزرگی نیست اما اهمیت این اقدام بیش از آنکه کمی باشد، نمادین و ساختاری است. آغاز اجرای استیجار عمومی پس از سالها تاخیر، پیام روشنی به بازار و جامعه ارسال میکند مبنیبر اینکه دولت قصد دارد مسوولیت خود در قبال مسکن دهکهای پایین را بهصورت مستقیم بپذیرد. در صورت موفقیت این فاز، امکان گسترش تدریجی طرح و افزایش مقیاس آن در سالهای آینده فراهم خواهد شد.
استیجار عمومی در مقایسه با سیاستهای مالکیتمحور
در دهههای گذشته سیاستهای مسکن در ایران عمدتا بر افزایش مالکیت تمرکز داشتهاند؛ رویکردی که در شرایط تورمی و کمبود منابع، عملا به حذف دهکهای پایین از بازار مسکن منجر شده است. استیجار عمومی با تغییر این پارادایم، میپذیرد که برای بخش قابلتوجهی از جامعه، اجارهنشینی پایدار و باکیفیت میتواند گزینهای منطقیتر از مالکیت دستنیافتنی باشد. این تغییر نگاه، همسو با تجربه بسیاری از کشورهاست که بخش قابلتوجهی از سیاست مسکن خود را بر توسعه اجارهداری عمومی و اجتماعی بنا کردهاند.
ضرورت پیوند استیجار عمومی با سیاستهای مکمل
موفقیت استیجار عمومی در گرو آن است که بهعنوان یک سیاست منفرد اجرا نشود. کنترل تورم، افزایش دستمزدهای واقعی، اصلاح نظام مالیاتی بخش مسکن و افزایش عرضه کلی مسکن، همگی سیاستهای مکملی هستند که بدون آنها اثرگذاری استیجار عمومی محدود خواهد بود. اگر فشارهای تورمی ادامه یابد، حتی واحدهای اجارهای دولتی نیز در معرض افزایش هزینههای نگهداری و کاهش کیفیت قرار خواهند گرفت. بنابراین، این سیاست باید در چارچوب یک بسته جامع اصلاح بازار مسکن دیده شود.
استیجار عمومی؛ آزمونی برای سیاستگذاری
اجرای سیاست استیجار عمومی را میتوان یکی از مهمترین آزمونهای سیاستگذاری مسکن در سالهای اخیر دانست. این طرح، اگرچه در مقیاس اولیه محدود است اما میتواند مسیر جدیدی برای حمایت از دهکهای پایین و بازتعریف نقش دولت در بازار اجاره ترسیم کند. موفقیت آن به میزان پایبندی دولت به اصول اقتصادی، تامین مالی پایدار و حفظ ماهیت استیجاری واحدها بستگی دارد. در نهایت استیجار عمومی زمانی میتواند به راهحلی واقعی برای بحران اجارهنشینی تبدیل شود که از یک اقدام مقطعی به یک سیاست نهادینه و بلندمدت ارتقا یابد.
