7 - 02 - 2024
بازتاب اثرات رکود
گروه مسکن- مناطق یک، دو و سه پایتخت همواره از بیشترین تقاضا برای ساخت و تولید واحدهای مسکونی برخوردار بودند، اما این روزها میزان صدور پروانههای ساختمانی در این مناطق با کاهش روبهرو شدهاند. بدیهی است رکود معاملات مسکن این روزها تاثیر بسزایی بر بیرغبتی سازندگان مسکن برای ورود به عرصه ساختوساز گذاشته است.
مرکز آمار ایران در مهر ماه امسال خبر کاهش ۲۸ درصدی صدور پروانههای ساختمانی در کشور را منتشر و اعلام کرد که در بهار سال ١۴٠٢، تعداد ٩۵٨۶ واحد مسکونی در پروانههای صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران، پیشبینی شده که نسبت به فصل گذشته ۴/۲۸ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۰/۶۱ درصد افزایش داشته است.
برخی فعالان و آگاهان بازار مسکن معتقدند که به نظر میرسد کاهش تعداد صدور پروانههای ساختمانی با شروع زمان ثبات و کاهش قیمت در بازار مسکن همراه شده است. متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانههای احداث ساختمان ۹/۶ واحد بوده است.
تعداد ١٣٨٩ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در بهار ١۴٠٢ صادر شده که نسبت به فصل گذشته ۹/۲۳ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۷/۸۸ درصد افزایش داشته است.
بیشتر انبوهسازان این روزها معتقد هستند که نبود تقاضا برای خرید مسکن و بالا بودن قیمتها آنها را در ورود به بازار مسکن بیش از پیش دلسرد میکند، هر چند برخی از سازندگان مسکن نیز این روزها سرمایه خود را در بانکها سپردهگذاری کردهاند.
حسن محتشم عضو هیاتمدیره انجمن صنفی انبوهسازان مسکن تهران سه عامل را در کاهش صدور پروانههای ساختمانی موثر دانسته و معتقد است: رکود ناشی از سیاستهای اقتصاد کلان بر بازار مسکن از یکسو و هزینه گزاف و بوروکراسیهای اداری در صدور پروانههای ساختمانی در شهرداریها و تمرکز بخش مسکن برای اجرای نهضت ملی مسکن از سوی دیگر، موجب کاهش صدور پروانههای ساختمانی در کشور شده است. او گفت: دلیل اصلی افت تولید مسکن شرایط نابسامان و بد اقتصادی کشور است. این شرایط نابسامان در ساختوساز هم تاثیرگذار بوده است. سیستم پیچیده در ادارات و سختگیریهای بیمورد پیشروی سازندگان مشکلات زیادی را ایجاد کرده است. این عوامل در کنار مشکلات اقتصادی باعث کاهش تولید مسکن شده است.
محتشم تاکید کرد: عدم تامین منابع مالی و عدم ثبات اقتصادی باعث شده سازندههای مسکن وارد عرصه ساختوساز نشوند. وقتی انبوهساز نمیداند با توجه به نرخ تورم و افزایش قیمت نهادههای ساختمانی چه میزان باید هزینه کند، بنابراین وارد بازار ساختوساز نمیشود. در کنار این موضوع باید مطالبات ناحق و آزاردهنده دستگاههای خدماترسان را نیز به این موارد اضافه کنیم.
این افت تولید مسکن در تهران در حالی است که شهرداری تهران اخیرا گزارشی را منتشر کرده که نشان میدهد آمار صدور پروانه ساختمانی در سال ۱۴۰۰ معادل ۵ هزار پروانه و به طور دقیق ۵۶۰۰ پروانه بود. سال گذشته، این میزان به حدود ۱۰ هزار و ۱۰۰ پروانه رسید. برای امسال پیشبینی میشود تیراژ ساخت مسکن در پایتخت به حدود ۱۶ هزار پروانه ساختمانی برسد.
روندها نشان میدهد که در سالجاری در منطقه ۱، ۲ و ۳ آمار صدور پروانه ساخت کاهش پیدا میکند. به این علت که در شرایط حاضر، مسکن سرمایهای، لوکس و گرانقیمت، متقاضی چندانی ندارد و سرمایهگذارها هم به خاطر رکود و شرایط فعلی تمایل چندانی به سرمایهگذاری و ساخت مسکن در مناطق شمالی تهران ندارند. آنچه هماکنون در شهر تهران مشاهده میشود این است که بیشتر مسکن مصرفی ساخته میشود و این موضوعی مهم است.
در مجموع متوسط مبلغ عوارض صدور پروانه ساخت، بدون احتساب مبالغ ناشی از تخلفات ساختمانی و بدون محاسبه هزینه نظارت فنی، در سال ۱۴۰۲ تقریبا مترمربعی ۳۳۰ هزار تومان بوده است. قرار است برای سال آینده تغییراتی انجام شود تا فرمول محاسبه عوارض ساختمانی به واسطه این تغییرات سادهتر شود. هماکنون فرآیند صدور پروانه ساختمانی سیستمی است و نظارت فنی نیز سیستمی میشود و تقریبا فساد در آن به نزدیک صفر میرسد، چراکه فرمول پیچیده، عامل فساد است.
اگرچه شهرداری تهران تلاش دارد تا فرآیند صدور پروانه ساختمانی را کاهش دهد، اما سازندگان مسکن نسبت به طولانی بودن دوره و مدت زمان انتظار برای صدور پروانه ساخت گلایه دارند و درخواستشان این است که زمان صدور پروانه ساخت کاهش یابد.
ایرج رهبر رییس انجمن انبوهسازان مسکن استان تهران نیز با اشاره به اینکه به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن صدور پروانه ساختمانی نیز دچار رکود است به بازار گفت: رکود در معاملات باعث شده تا نقدینگی و سرمایه بازنگردد و سازندهها نیز اقدام به ساخت مسکن جدید و پروژه جدید نکنند.
او ادامه داد: با سیستمی شدن صدور پروانههای ساخت به راحتی مدارک و نقشهها را میتوان آپلود کرد تا در کمتر از یک هفته مجوز صادر شود.
معمولا در ۱۰ ماه اول سال، تقریبا ۶۰ درصد درآمد حوزه شهرسازی از محل عوارض ساخت محقق میشود و حدود ۴۰ درصد باقیمانده در دو ماه پایانی سال تحقق یافته و وصول میشود. سال گذشته شورای شهر تهران حدود ۲۵ همت درآمد از محل انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران در نظر گرفته بود که وصولی شهرداری از این محل حدود ۴۱ همت بود.
امسال شورای شهر درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی را براساس پیشرفت حاصلشده به ۳۷ همت رسانده که البته همین الان در وصول مبالغ فیشهای عوارض ساخت برای صدور پروانهها، از این ۳۷ همت نیز عبور کردهایم و درآمدی بیش از این میزان حاصل شده است.
اگر با در نظر گرفتن مجموع شرایط اقتصادی، اجتماعی و… وضعیت کشور شبیه سالهای گذشته باشد و اتفاق غیرمنتظرهای رخ ندهد، احتمالا تا پایان امسال درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی برای شهر تهران رقمی بیش از ۶۵ همت خواهد بود. کف حداقلی مورد پیشبینی برای این نوع از درآمد نیز ۴۷ همت تخمین زده میشود. با در نظر گرفتن ۴۱ همت وصولی سال گذشته اگر ۳۰ درصد برای امسال به این رقم اضافه شود، درآمد حاصل از عوارض ساختمانی تقریبا به بیش از ۵۰ همت خواهد رسید.
اگرچه شورای شهر تهران به هیچ عنوان با افزایش عوارض ساختوساز موافق نیست و تحت هیچ شرایطی اجازه افزایش بیش از ۳۰ درصد نرخ عوارض ساختمانی را در سال آینده نخواهد داد، اما شورای شهر تهران بر این امر واقف است که سهم عوارض ساختمانی در هزینه تمامشده و قیمت نهایی ساخت مسکن، چیزی حول و حوش یک درصد است و عملا رقم ناچیزی از کل هزینه ساخت محسوب میشود. با توجه به شرایط کشور با افزایش بیش از ۳۰ درصد در نرخ عوارض ساختمانی موافقت نمیشود.
در حال حاضر متوسط مبلغ عوارض ساختمانی برای ساخت ساختمانهای تا پنج طبقه در کل تهران متر مربعی حدود ۳۳۰ هزار تومان است. براساس فیشهای صادرشده برای سازندهها از بابت تعیین عوارض ساختمانی، این میزان از متر مربعی حداقل ۴۰ هزار تومان شروع میشود.
در سال جاری، تاکنون شهرداری تهران ۸۷۰۰ فیش عوارض ساختمانی صادر کرده است. از این تعداد کمترین رقم فیش عوارض در منطقه یک شهر تهران معادل متر مربعی ۱۲۰ هزار تومان بوده است، البته میانگین ارقام عوارض ساختوساز در این منطقه از این رقم بیشتر است؛ در منطقه ۲ کمترین رقم فیش عوارض ساخت متر مربعی ۴۳۰ هزار تومان و در منطقه ۳ حدود یک میلیون تومان بوده، اما میانگین مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه سه میلیون تومان به ازای هر متر مربع بوده است.
کمترین میزان عوارض ساختوساز در سال جاری به ازای هر متر مربع در منطقه ۴، ۳۰۰ هزار تومان، در منطقه ۵، ۳۷۰ هزار تومان، منطقه ۶، ۴۷۰ هزار تومان، منطقه ۷، ۲۸۰ هزار تومان، منطقه ۸، ۲۹۰ هزار تومان، منطقه ۹، ۱۶۹ هزار تومان، منطقه ۱۰ معادل ۶۲ هزار تومان، منطقه ۱۱، ۸۴ هزار تومان، منطقه ۱۲، ۸۱ هزار تومان، منطقه ۱۳، ۴۸ هزار تومان، منطقه ۱۴، ۲۰ هزار تومان و منطقه ۱۶، ۴۶ هزار تومان بوده است.
کمترین میزان عوارض ساختمانی مربوط به منطقه ۱۷ و معادل ۵۱ هزار تومان به ازای هر متر مربع بوده است. متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه به ازای هر متر مربع ۴۰۰ هزار تومان و متوسط مبلغ عوارض ساختمانی در منطقه ۱۵ هم ۳۰۰ هزار تومان بوده است. در منطقه ۱۵ شهر تهران در سال جاری، تاکنون حدود ۲ هزار پروانه ساختمانی صادر شده است که رشد قابل توجهی در آمار صدور پروانه ساختمانی در این منطقه محسوب میشود.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد