بازار مسکن منجمد شد؛ ناهماهنگیهای مالیاتی ساختوساز را فلج کردهاند
جهان صنعت، بازار مسکن که همواره بهعنوان مهمترین بخش اقتصادی و نماد ثبات مالی برای خانوادهها شناخته میشده است، این روزها در یک رکود عمیق و چندوجهی به سر میبرد. این رکود، برخلاف رکودهای مقطعی گذشته، پایدار و ساختاری به نظر میرسد و نشانههای آن هم در سمت تقاضا و هم در سمت عرضه به وضوح دیده میشود.
از دیدگاه خریداران و خانوارها، بزرگترین چالش، «شکاف غیرقابل عبور» بین قیمتها و درآمدها است. در سالهای اخیر، رشد قیمت مسکن به مراتب سریعتر از افزایش حقوق و دستمزد بوده است. این امر باعث شده است که بخش بزرگی از جامعه، بهویژه جوانان و دهکهای متوسط، عملاً از چرخه خرید مسکن خارج شوند. سرمایههای خرد مردم نیز به دلیل ترس از آینده و عدم اطمینان به ثبات قیمتها، از بازار مسکن خارج شده و به سمت بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر مانند طلا، ارز و حتی بازارهای سفتهبازی غیرمولد حرکت کردهاند. در نتیجه، خانهها در بازار به نوعی «بیمشتری» ماندهاند؛ یعنی با وجود اینکه شاید فروشندگانی حاضر به تخفیف باشند، خریدار واقعی با توان خرید کافی حضور ندارد.
در جبهه ساختوساز و تولید، فعالان این حوزه نیز با کوهی از مشکلات روبرو هستند. ساخت یک واحد مسکونی، فرآیندی پرهزینه، زمانبر و مملو از پیچیدگیهای اداری است. موانعی چون نرخهای بالای عوارض شهرداری، مطالبات سنگین بیمه در مراحل اولیه پروژه و بوروکراسی طولانی برای دریافت مجوزها، انگیزه سازندگان را بهشدت کاهش داده است. وقتی ساخت واحد مقرونبهصرفه از نظر اقتصادی توجیه نداشته باشد، سازنده ترجیح میدهد سرمایهاش را در جای دیگری با ریسک کمتری به کار گیرد. این کاهش انگیزه، در نهایت منجر به کاهش عرضه واحدهای جدید، بهخصوص در بخش مورد نیاز جامعه (واحدهای کوچک و متوسط) و تشدید مشکل کمبود مسکن در بلندمدت میشود.
علاوه بر این، چالشهای کلان مانند نحوه مدیریت نقدینگی سرگردان در اقتصاد و عدم شفافیت آماری درباره وضعیت واقعی خانههای خالی، وضعیت را پیچیدهتر کرده است. به نظر میرسد بازار مسکن ایران در حال حاضر در حالت توقف اجباری قرار دارد؛ حالتی که نه حباب در حال ترکیدن است و نه رونق اقتصادی به آن اجازه رشد میدهد. همه منتظر یک مداخله سیاستی مؤثر، شفاف و پایدار هستند تا این موتور اقتصادی دوباره به حرکت درآید و چرخه تأمین مسکن برای خانوارها از سر گرفته شود. در نهایت برای روشن شدن زوایای پنهان این رکود پیچیده و ریشهیابی مشکلات از دیدگاههای متفاوت، با دو تن از چهرههای کلیدی این حوزه به گفتوگو نشستیم.
سرمایهگذاران سرگردان دنبال سود بیشتر
محمود پژوم -رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی- با اشاره به ادامه رکود در بازار مسکن اظهار کرد: رکود فعلی در بخش ساختمان بیش از هر چیز از شرایط کلان اقتصادی و سیاسی کشور تأثیر میپذیرد. متأسفانه هنوز آثار جنگ ۱۲ روزه و پیامدهای سیاسی آن در بازارها از جمله بازار مسکن مشهود است.
پژوم در تشریح دلایل رکود، گفت: تغییر در توازن عرضه و تقاضا یکی دیگر از عوامل رکود مسکن است. این موضوع تنها به بازار مسکن محدود نمیشود و در سایر بازارهای کالایی و سرمایهای نیز قابل مشاهده است. زمانی که قدرت خرید مردم کاهش پیدا میکند، طبیعتاً تقاضا برای خرید ملک، حتی برای مصرف، کاهش مییابد. در شرایط فعلی، مردم دیگر مسکن را مانند گذشته کالای سرمایهای تلقی نمیکنند. سرمایهها به دلیل نااطمینانی و بیثباتی اقتصادی، بیشتر به سمت بازارهای نقدشونده مانند دلار، سکه و طلا حرکت کرده است. افراد بر این باورند که ورود سرمایه به این حوزهها بازدهی سریعتر و کمریسکتری دارد.
رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی تصریح کرد: سرمایهگذاران سرگردان معمولاً به سمتی حرکت میکنند که سود بیشتری در آن ببینند. در چند سال اخیر مشاهده کردیم که بخش قابل توجهی از سرمایهها از بازار مسکن خارج شده و به دیگر بازارهای مالی رفتهاند. در چنین وضعی، تنها افرادی وارد بازار مسکن میشوند که نیاز مصرفی واقعی دارند و ناچار به خرید هستند. تا زمانی که شرایط اقتصادی کشور به ثبات نسبی نرسد و قدرت خرید خانوارها افزایش پیدا نکند، نباید انتظار رونق جدی در بازار مسکن را داشت.
وی با اشاره به تأثیر گسترده رکود بخش مسکن بر صنایع وابسته تاکید کرد: براساس آمارهای موجود، بیش از ۲۰۰ صنعت و واحد تولیدی به صنعت ساختمان وابستهاند. بنابراین رکود در بازار ساختوساز بهطور مستقیم بر اشتغال، تولید و چرخه صنعت کشور اثر میگذارد و در صورت تداوم میتواند تبعات اقتصادی و اجتماعی گستردهای در پی داشته باشد.
پژوم با تأکید بر ضرورت ورود دولت و نهادهای عمومی برای تحریک بازار ادامه داد: در شرایط فعلی، لازم است دستگاههای وابسته به دولت از جمله شهرداریها، سازمان نظام مهندسی، شرکتهای خدماترسان و سازمان تأمین اجتماعی با سیاستهای حمایتی وارد میدان شوند تا ساختوساز دوباره به حرکت درآید.
رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی یکی از راهکارهای عملی را ارائه تخفیفها و تسهیلات ویژه برای صدور پروانه ساخت عنوان کرد و گفت: شهرداریها میتوانند برای مدت محدود، بخشی از هزینههای صدور پروانه را کاهش دهند و پرداخت آن را قسطی کنند. بهعنوان مثال ۳۰ تا ۴۰ درصد تخفیف اولیه اعمال و باقی مبلغ در زمان پایان کار پرداخت شود. این اقدام میتواند هم انگیزه سازندگان را برای شروع پروژهها تقویت کند و هم در ادامه به بازگشت درآمد برای خود شهرداری منجر شود.
ضریب ۲۷.۵ درصد تأمین اجتماعی «بیمعنا» است / حق بیمه باید متناسب با پیشرفت ماهانه باشد
وی درباره نقش سازمان تأمین اجتماعی نیز اظهار کرد: یکی از مسائل جدی که سالهاست فعالان ساختوساز با آن مواجهاند، اخذ ضریب ۲۷.۵ درصد از هزینه پروانه توسط تأمین اجتماعی است. این نرخ هیچ ارتباط منطقی با تعداد کارگران یا حجم واقعی پروژه ندارد و صرفاً فشار مالی مضاعفی بر سازندگان وارد میکند.
رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی ادامه داد: در حال حاضر حتی در پروژههایی با متراژ و نیروی انسانی مشابه، صرفاً بهدلیل تغییر موقعیت مکانی، هزینههای پروانه تفاوت چندمیلیاردی دارد اما تأمین اجتماعی همچنان همان ضریب ثابت را دریافت میکند. برای مثال ممکن است پروانه ساختمانی در بلوار سجاد ۱۰ میلیارد تومان باشد و در کوچهای فرعی با همان زیربنا فقط ۶ میلیارد تومان؛ اما در هر دو حالت، تأمین اجتماعی ۲۷.۵ درصد از مبلغ پروانه را مطالبه میکند. این در حالی است که تعداد کارگران هر دو پروژه یکی است و چنین ضریبی هیچ منطق کارشناسی ندارد.
پژوم با اشاره به پیگیریهای مکرر فعالان این حوزه از طریق مجلس و کانونهای صنفی یادآور شد: بارها این موضوع بهصورت کارشناسی مطرح و حتی از سوی برخی مسئولان تأمین اجتماعی نیز تأیید شده که این ضریب بیمعناست، اما تاکنون اقدام موثری انجام نشده است. اگر دولت و سازمانهای مرتبط واقعاً به دنبال خروج از رکود هستند، باید اینگونه موانع و هزینههای غیرمنطقی را حذف کنند تا سازندگان امکان فعالیت مجدد پیدا کنند. در غیر این صورت رکود فعلی، زنجیروار سایر صنایع وابسته را نیز با چالش جدی روبهرو خواهد کرد.
رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی با اشاره به نقش سازمان تأمین اجتماعی و سایر دستگاهها در تشدید رکود ساختوساز گفت: در حال حاضر تأمین اجتماعی از ابتدای صدور پروانه تمام حق بیمه خود را دریافت میکند، در حالیکه این رویه هیچ تناسبی با شرایط ساخت ندارد. پرداخت حق بیمه باید متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه و بهصورت ماهانه انجام شود، زیرا ساختوساز فرآیندی تدریجی است و نیروی کار در طول چندین ماه یا چند سال در پروژه فعال است.
وی افزود: دریافت کل هزینهها از ابتدا عملاً فشار سنگینی بر سازندگان ایجاد میکند. در شرایط تورمی فعلی که هزینهها و بدهیها بهسرعت افزایش مییابد، سازندگان با کمبود نقدینگی مواجه میشوند و در برخی موارد حتی توان ادامه پروژه را از دست میدهند.
پژوم خاطرنشان کرد: پیشنهاد میکنیم؛ تمامی نهادهای مرتبط از شهرداری و تأمین اجتماعی گرفته تا سازمان امور مالیاتی و شرکتهای خدماترسان مانند آب، برق و گاز بخشی از مطالبات خود را به پایان کار یا مراحل بعدی ساخت موکول کنند. این اقدام موجب میشود؛ سرمایهگذار بتواند سرمایه محدودی که دارد را واقعاً صرف عملیات اجرایی کند، نه پرداختهای اولیه غیرضروری به دستگاهها. اگر این تسهیلگری صورت گیرد، میتوان تا حدی از شدت رکود کاست و زمینه اشتغال کارگران و رونق پروژهها را فراهم کرد.
رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی با اشاره به اهمیت ادامه فعالیت بخش ساختوساز در ایجاد اشتغال تاکید کرد: ساختمانسازی تنها بحث سود سازنده نیست؛ توقف آن یعنی توقف کار صدها گروه از کارگران، مهندسان، پیمانکاران و تأمینکنندگان مصالح. قطع شدن این چرخه میتواند پیامدهای اجتماعی و اقتصادی جدی بهدنبال داشته باشد.
انبوهسازان توان عرضه واحدهای مقرونبهصرفه را ندارند
پژوم در پاسخ به پرسشی درباره امکان ساخت واحدهای مسکونی با قیمتهای مصوب یا رقابتی توسط انبوهسازان گفت: در شرایط فعلی، با قیمت زمین و مصالحی که دائماً در حال افزایش است، واقعاً نمیتوان انتظار داشت واحدهای جدید با نرخهای پایین یا رقابتی عرضه شود. بهویژه در مناطق کمبرخوردار که قیمت زمین پایینتر است، بیشتر ساختوسازها یا بدون پروانه انجام میشوند یا نظارت مهندسی جدی ندارند. همین مسئله موجب شده شاهد رشد ساختمانهای غیراصولی و ناایمن در حاشیه شهرها باشیم.
وی ادامه داد: وقتی مجریان قانونی بخواهند همه مقررات را رعایت کنند از دریافت پروانه تا نظارت مهندسی و تأمین مصالح استاندارد هزینه تمامشده بهمراتب بالاتر میرود. بنابراین طبیعی است که ساختوساز قانونی در مناطق کمدرآمد صرفه اقتصادی نداشته باشد و بسیاری از سازندگان از ورود به آن خودداری کنند. این موضوع شکاف عرضه و تقاضا را مخصوصاً در میان دهکهای پایینتر تشدید کرده است. در مناطقی که تقاضای واقعی وجود دارد، انگیزهای برای سرمایهگذاری باقی نمانده است. در مقابل، در محلههای برخوردار و میانی شهر، هنوز ممکن است پروژههایی با سود کمتر اما قابلقبول اجرا شود.
پژوم با تأکید بر نگاه اجتماعی و صنفی انبوهسازان افزود: بسیاری از همکاران ما حتی اگر سود چندانی نکنند، برای حفظ اشتغال تیمهای اجرایی و مهندسانی که سالها با آنها کار کردهاند، پروژههایی را شروع میکنند. اما دوام این روند بدون حمایتهای جدی ممکن نیست. اگر دولت واقعاً به دنبال رونق است، باید از بخش خصوصی فعال و قانونمند پشتیبانی کند تا این زنجیره تولید مسکن از کار نیفتد.
چالش اصلی در حوزه مسکن نبود اطلاعات شفاف است
در ادامه مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی در گفتوگو با ایسنا با انتقاد از وضعیت آماری در بخش مسکن، اظهار کرد: یکی از اصلیترین مشکلات این حوزه، نبود آمار دقیق و شفاف است. بسیاری از آمارهایی که امروز در بازار مسکن منتشر میشود، نه بر اساس دادههای واقعی بلکه بر پایه گمانهزنی استوار است و در مواردی حتی آمارها جهتدار و بهنفع گروههایی خاص تنظیم میشود.
این مدرس مدیریت مالی دولتی با اشاره به عملکرد برخی دستگاههای رسمی افزود: در دولت قبل، زمانی که قیمت مسکن روند کاهشی داشته، دولت از انتشار آمار رسمی خودداری کرد. همین موضوع باعث شده که اعتماد عمومی نسبت به آمارهای رسمی کاهش پیدا کند. بسیاری از آمارهایی که اکنون منتشر میشوند، پایه و اساس علمی و معتبر ندارند و در برخی موارد حتی از دادههای مربوط به «قیمتهای پیشنهادی» در پلتفرمها و سایتهای داخلی استفاده میشود؛ آماری که نه تنها استاندارد قابل قبولی ندارد بلکه از آگهیهایی استخراج میشود که برخی اساساً وجود خارجی ندارند.
این کارشناس اقتصادی با انتقاد از نابسامانی موجود در انتشار آمارهای بازار مسکن بیان کرد: پلتفرمهای آگهی در حال حاضر هیچ محدودیت واقعی برای درج قیمت یا هویت آگهیدهندگان ندارند. به همین دلیل شاهد هستیم افرادی که حتی یک متر زمین در تهران ندارند، میتوانند چندین آگهی صوری و غیرواقعی منتشر کنند. به همین دلیل ضروری است آگهیهای مسکن شناسنامهدار شوند تا قیمتهای اعلامی نیز معتبر و قابل پیگیری باشند. قیمتهای پیشنهادی ثبتشده در این پلتفرمها باید بهعنوان بخشی از فرآیند خوداظهاری مالیاتی ملاک عمل قرار گیرند تا شفافیت و مسئولیتپذیری در بازار افزایش پیدا کند.
بخشی از ساختوسازها در بافتهای غیررسمی انجام میشود
این مدرس مدیریت مالی دولتی در بخش دیگری از سخنان خود به موضوع پروانههای ساخت اشاره و اظهار کرد: پروانههایی که از سوی نهادهای رسمی اعلام میشود، فقط بخش کوچکی از ساختوساز واقعی کشور را پوشش میدهد، چراکه بخش بزرگی از فعالیتهای ساختمانی در بافتهای غیررسمی و بهصورت غیرمجاز انجام میشود. در نتیجه، آمارهای ارائهشده از میزان صدور پروانهها نمیتواند بازتاب واقعی تحرک بازار مسکن باشد.
این کارشناس اقتصادی با تأکید بر اینکه در شرایط فعلی، رونق در بازار مسکن چندان محتمل نیست، اظهار کرد: هیچیک از مؤلفههای مؤثر بر رونق در بخش مسکن تقویت نشده است. نه وامهای بانکی به سطح مؤثر رسیدهاند، نه قدرت خرید مردم افزایش یافته، نه زمین رایگان بهصورت گسترده واگذار شده و نه قیمتها واقعی و متعادل شدهاند تا دوره انتظار خانهدار شدن به سطح استاندارد برسد.
وی با ذکر مثالی گفت: اکنون در برخی از شهرها دوره انتظار برای خانهدار شدن از ۱۰۰ سال هم فراتر رفته است. حتی اگر فرض کنیم قیمتها ثابت بمانند، کارگری که حق مسکن او در فیش حقوقی تنها ۹۰۰ هزار تومان است، باید نزدیک به ۵۸۶ سال پسانداز کند تا بتواند یک واحد ۷۵ متری تهیه نماید. این ارقام نشان میدهد که وضعیت فعلی کاملاً از منطق اقتصادی خارج شده است.
بیتوجهی دولت به طرحهای حمایتی در بخش مسکن
گودرزی با اشاره به برنامههای دولت در حوزه مسکن خاطرنشان کرد: انتظار میرفت دولت در قالب طرحهایی همچون ساماندهی زمین و مسکن، برنامه هفتم توسعه، قانون جوانی جمعیت یا طرح جهش تولید مسکن، دستکم یکی از این راهکارها را بهصورت مؤثر اجرا کند، اما در عمل نه تنها از اجرای این قوانین شانه خالی کرده بلکه در برخی موارد درصدد حذف یا تغییر ماهیت قوانین برآمده است.
وی اظهار کرد: اینکه وزیر دولت اعلام کند واگذاری زمین در قالب قانون جوانی جمعیت نوعی اسراف زمین است، اصلاً قابل قبول نیست؛ بهویژه با توجه به وجود بیش از هفت میلیون خانوار فاقد مسکن در کشور. این رویکرد در تضاد با اهداف عدالت اجتماعی و حمایت از خانوادههای فاقد سرپناه است.
این کارشناس اقتصادی همچنین به موانع اداری در مسیر صدور پروانههای ساخت اشاره و تصریح کرد: دریافت پروانه ساختوساز اکنون یکی از بزرگترین چالشها برای سازندگان است، خصوصاً در شهرداریها که روالهای اداری بسیار پیچیده و طولانی دارند. این روند باعث کندی در پروژههای ساختمانی و کاهش انگیزه سازندگان شده است.
گودرزی ادامه داد: حتی اگر آمارهایی که امروز درباره ساخت و ساز، صدور پروانه یا کاهش قیمتها مطرح میشود صحیح باشد که من در صحت آن تردید دارم بازهم نمیتوان از رونق بخش مسکن سخن گفت. تا زمانی که سیاستهای اقتصادی، مالیاتی، بانکی و قانونی در جهت حمایت واقعی از تولید و خرید مسکن اصلاح نشود، بازار همچنان در رکود و بحران باقی خواهد ماند.
تحکیم رکود مسکن؛ از تورم ۷۲۵ درصدی تا قفل شدن بازار به دلیل قیمتگذاریهای غیر واقعی
این کارشناس اقتصادی، با استناد به آمار رشد تاریخی قیمتها در دورههای پیشین، بر ناکارآمدی سیاستگذاریهای فعلی در بخش مسکن تأکید و تصریح کرد: در دوره هشتساله دولت یازدهم و دوازدهم، شاهد رشد ۷۲۵ درصدی قیمت مسکن بودیم، در حالی که تورم عمومی حدود ۲۴۸ درصد بوده است. این بدان معناست که تورم بخش مسکن ۴۷۷ درصد بیشتر از تورم عمومی بوده و چندین سال، تورم عمومی را نیز با خود به همراه کشانده است. این رشد افسارگسیخته، تأثیر عمیقی بر بهای تمامشده کالاها و خدمات در اقتصاد گذاشته است.
گودرزی با رد آمارهای فعلی دولت مبنی بر افزایش قیمتها، این دادهها را غیرواقعی دانست و اظهار امیدواری کرد: دولت هرچه سریعتر به انتشار آمارهای رسمی و شفاف روی آورد و این گمانهزنیها را خاتمه دهد. آنچه ما در سطح بازار مشاهده میکنیم، نشان میدهد که بخش عمده سرمایهگذاران در حال خروج از بازار مسکن هستند و جذابیت بازارهای موازی، به دلیل بازدهی بیشتر، موجب شده سرمایهها از این بخش خارج شود.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به مناطق پر سرمایهگذار تهران (مناطق یک، دو و پنج) تصریح کرد: با یک گشت ساده در این مناطق، شاهدیم که پلتفرمهای آگهی مملو از آگهیهای فروش است، اما خریدار واقعی در بازار حضور ندارد. بازار مسکن ایران در حال حاضر نقدشوندگی و ارزندگی ندارد و شکاف قیمتی قابل توجهی با بازارهای موازی پیدا کرده است. در مقابل، بازار سرمایه در حال بازگشت به رونق است، اما بازار مسکن بهدلیل قیمتگذاریهای نادرست و خودسرانه، کاملاً قفل شده است.
وی با اشاره به تخفیفهای گسترده در معاملات تأکید کرد: اساساً افزایش قیمت مسکن را در شرایط فعلی نمیپذیرم. سازندگان و فروشندگان زیادی حاضرند تا ۳۰ درصد تخفیف بدهند، اما خریداری وجود ندارد؛ زیرا استطاعت مالی مردم بهشدت کاهش یافته و جذابیت سرمایهگذاری در این بخش از بین رفته است.
نقد بر پروژههای نهضت ملی و تمرکز بر خانههای خالی
وی در پاسخ به سؤال پیرامون میزان موفقیت پروژههای نهضت ملی مسکن در پوشش تقاضای واقعی، رویکردی متفاوت را مطرح ساخت و گفت: اگر آمارهای واقعی در بخش مسکن ارائه شود، ممکن است اصلاً نیازی به ساخت مسکن جدید نداشته باشیم. مشکل ما کمبود مسکن نیست، بلکه سوءمدیریت در عرضه و توزیع واحدهای موجود است. اگر آمارها درست ارائه شوند، شاید اصلاً ضرورتی برای سرمایهگذاری بیش از این در ساختوساز جدید وجود نداشته باشد و تمرکز باید بر مدیریت صحیح خانههایی باشد که تاکنون ساخته شدهاند.
گودرزی با ارائه آمار نگرانکننده از وضعیت نقدینگی کشور گفت: حدود ۴۰ درصد از کل نقدینگی کشور در بخش مسکن رسوب کرده است، در حالی که این رقم در کشورهای پیشرفته معمولاً از ۱۰ درصد فراتر نمیرود. جالب اینجاست که با کل نقدینگی موجود، ما قادر به خرید بیش از ۳۷ درصد خانههای تهران نیستیم. این امر نشان میدهد که قیمتگذاریها در حوزه مسکن کاملاً غیرواقعی و غیرمنصفانه است. همچنین، اگرچه حجم نقدینگی کشور زیاد به نظر میرسد، اما توزیع بسیار نامناسبی داشته و سهم طبقات مختلف جامعه بهشدت متفاوت است.
وی با انتقاد از نظام بانکی گفت: بانکها در ایران، یکچهارم مبلغی را که تحت عنوان اوراق به مردم میدهند، عملاً پرداخت نمیکنند و همزمان، سود و اقساط آن وام پرداختنشده را نیز از مردم مطالبه میکنند. نرخ سودهای اعمالشده کاملاً غیرمتعارف است و درخواست میکنم این موضوع با شفافیت مورد بررسی قرار گیرد، زیرا وامهایی که امروز در ایران برای مسکن پرداخت میشود، از سوی طرفهای دیگر معامله نیز پذیرفته نیست. تا زمانی که دولت از اختیارات قانونی خود برای واقعی و استاندارد کردن قیمتها استفاده نکند و بر اصلاح ساختارهای بانکی و توزیع نقدینگی تمرکز نکند، خروج از رکود مسکن دور از دسترس باقی خواهد ماند.
منبع: ایسنا
