بازار مسکن در رکود؛ قیمت‌ها دلاری شد حقوق ایرانی‌ها نصف

جهان صنعت ، سجاد بوربور تحلیلگر بازارهای مالی درباره سرمایه گذاری در بخش مسکن گفت: این بازار در رکود جدی قرار دارد. مسکن دلاری رشد کرده اما حقوق و دستمزد، دلاری رشد نکرده است. تا زمانی که نیاز مصرفی به بازار وارد نشود امیدی به رشد مسکن نیست. مسکن می‌تواند به اندازه تورم رشد کند، اما چون نیاز مصرفی وجود ندارد، دارندگان مسکن باید با تخفیف بفروشند. یعنی مسکن همزمان رشد می‌کند، اما به همان قیمت نقد نمی‌شود. بنابراین، مسکن گزینه مناسبی نیست.

به گفته این تحلیلگر بازارهای مالی، باید بدانیم مسکن نسبت به سایر بازارها عقب افتاده است، این را قبول داریم. اما آیا پولی به این بازار وارد می‌شود؟ بازار بورس از سال ۹۲ تا ۹۶ بسیار ارزنده بود، چون پولی به آن وارد نمی‌شد. بازار مسکن هم همین‌طور است. تا زمانی که نیاز مصرفی به بازار وارد نشود و پایداری ایجاد نشود، نمی‌توان درباره آن صحبت تخصصی کرد.

بوربور یک توصیه هم به خریداران مسکن کرد و گفت: از سال ۹۶ تا کنون مسکن دلاری رشد کرده، نهاده‌های تولید مسکن دلاری رشد کرده، اما حقوق افراد دلاری نصف شده است. در نتیجه، نمی‌توان امیدوار بود که مسکن رشد پایداری داشته باشد. به هیچ عنوان توصیه نمی‌کنیم مسکن را به عنوان سرمایه‌گذاری انتخاب کنید. اما اگر کسی به هر دلیلی بخواهد در مسکن سرمایه‌گذاری کند، پیشنهاد می‌کنیم در حومه تهران، در مناطقی که قشر متوسط یا ضعیف‌تر خرید می‌کنند، سرمایه‌گذاری کند. حتماً با وام و رهن، زیرا این باعث ایجاد اهرم می‌شود. همچنین، واحدهای کوچک‌متراژ را توصیه می‌کنیم چون قابلیت نقدشوندگی دارد.

مسکن رونق سابق را نخواهد داشت

از سوی دیگر محمدجواد نظری تحلیلگر بازارهای مالی در گفتگو با اقتصادنیوز درباره سرمایه گذاری در حوزه مسکن گفت: در مورد مسکن باید از چند جهت بررسی کنیم اما مسکن رونق سابق را نخواهد داشت. از منظر بلندمدت اگر مسکن را بررسی کنیم، جمعیت، عامل مهمی است. ما رشد خیلی خوبی در ۲۰ سال گذشته داشتیم و قیمت مسکن ۵۰۰ برابر شده است. یکی از دلایلی که تقاضای حقیقی، مسکن را حمایت می کرد دهه شصتی ها بودند. دهه شصتی ها با انفجار جمعیت مواجه شدند و به هر سنی می رسیدند یک بحران در دوره آنها ایجاد می شد. زمانی که به دنیا آمدند جنگ و بحران شیرخشک داشتند تا کمبود صندلی در سن دانشگاه. اما وقتی به سن ازدواج رسیدند هر چند تجرد قطعی در دهه شصتی ها بسیار بالاست اما چون جمعیت بالایی داشتند نیاز بیشتری به مسکن احساس می شد.

وی گفت: الان جمعیت از تقاضای حقیقی حمایت نمی کند. اگر بازه زمانی را کوتاه تر کنم، مسائلی مثل موضوعات زیست‌محیطی و کمبود آب و برق باعث می‌شود افراد به سمت دارایی‌های نقدشونده بروند و مسکن نقدشوندگی کمتری دارد. بنابراین بخشی از تقاضای حقیقی کنار می رود. از سوی دیگر، قدرت خرید مردم نسبت به قیمت مسکن بسیار عقب مانده است. برای مثال، در سال‌های ۹۶ و ۹۷ نسبت قیمت به اجاره بسیار بالا رفته و الان این نسبت نشان می‌دهد تقاضایی جا مانده و قدرتش نمی رسد. اگر تقاضایی برای مسکن وجود داشته باشد، محدود به واحدهای کوچک با متراژ حدود ۴۰ تا ۶۰ متر و قیمت سه تا پنج میلیارد تومان خواهد بود.

وی گفت: بنابراین، رشد بازار مسکن محدود است و حتی آخرین بازار خواهد بود. حتی خودرو عملکرد بهتری نسبت به مسکن خواهد داشت. در خوشبینانه‌ترین حالت، قیمت مسکن نهایتاً ۵ تا ۱۰ درصد افزایش خواهد یافت و در صورت وقوع جنگ، ممکن است قیمت حتی کاهش یابد.

نظری درباره سرمایه گذاری در بازار سهام خاطرنشان کرد: در بورس یک قانون داریم؛ قیمت‌ها به ارزش ذاتی خود بازمی‌گردند هر چقدر هم فاصله بگیرند. شرکت‌ها و دارایی‌های موجود عمدتاً حول ارزش ذاتی معامله می‌شوند و فضای زیادی برای رشد وجود ندارد. قیمت دلار هم روی درآمد بورس اثر می گذارد. بعد از جنگ منحنی امکانات تولید و ظرفیت اقتصاد ما پایین آمد. به نظر من الان سهام حول ارزش ذاتی اش معامله می شود.

مسکن برای ریسک گریزها مناسب است

همچنین محمدعلی احمدزاد اصل کارشناس بازارهای مالی درباره سرمایه گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: مسکن برای ریسک گریزها همیشه مناسب است؛ حداقل به طور معمول تورم را پوشش می‌دهد یا به نوعی مبنای تورم است. بنابراین می‌توان آن را یکی از بهترین بازارها دانست. بنابراین علاوه بر اوراق با درآمد ثابت، مسکن می تواند گزینه بعد برای سرمایه گذاری باشد.