4 - 10 - 2023
امکان کاهش ۲۰درصدی هزینه ساخت «نهضت ملی مسکن»
دبیر کانون انبوهسازان: سازوکار بورس کالا نقصهای اساسی دارد
گروه مسکن- طرح ساخت مسکن حمایتی برای اقشار کمدرآمد از جمله مهمترین وعدههای دولت سیزدهم به مردم است؛ وعدهای که از ابتدا مورد توجه کارشناسان قرار گرفت و به یکی از اصلیترین خواستههای مردم از دولت تبدیل شد. با وجود این مسکن همچنان به عنوان یکی از دغدغههای اصلی مردم شناخته میشود، بسیاری از مردم برای خرید یا اجاره مسکن با چالشهای زیادی مواجه هستند، در حالی که هر روز قیمتهای خرید و اجاره افزایش مییابد، درآمد مردم کفاف هزینههای این بخش را ندارد.
دولتهای نهم و دهم با عنوان «مسکن مهر» دست به کار شدند و تهیه مسکن را برای جامعه فاقد مسکن در دستور کار قرار دادند، اما با توجه به وجود برخی مشکلات این پروژه علیرغم خانهدار کردن بخش قابل توجهی از مردم، نتوانست ادامه مسیر دهد.
مسکندار کردن مردم در دولتهای یازدهم و دوازدهم عملا منتفی شد، اما با آمدن دولت سیزدهم بر سر کار، طرحی نو ارائه شد که در ابتدا نشان میداد قرار است یک اتفاق خوب و با ایراداتی کمتر از طرحهای قبلی به اجرا دربیاید و جوانان را به آرزوی تامین مسکن نزدیک کند، اما در حوزه عمل مشکلاتی مشاهده میکنیم که با ظاهر قضیه فرق میکند. طرح مسکنی دولت سیزدهم مطابق برنامهها پیش نرفت و با چالشهای فراوانی روبهرو شد؛ منابع کم صندوق ملی مسکن، عدم امکان تحقق پرداخت ۲۰ درصد تسهیلات به بخش مسکن، مشکلات ناشی از تغییر کاربری، افزایش تراکم و مالکیت اراضی واگذارشده توسط دستگاههای اجرایی، بالا بودن هزینه آمادهسازی اراضی الحاقی و توسعه منفصل، نامشخص بودن محل تامین هزینههای فراهم کردن زیرساختها در اراضی ملی، عدم تدقیق سازوکار تامین خدمات ساختمانی و الگوها و شیوههای ساخت سنتی از جمله دستاندازهایی است که در مسیر این طرح وجود دارند.
برخی کارشناسان معتقدند اصلیترین چالش این طرح، تامین اعتبارات مالی مورد نیاز برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی است. پرداخت تسهیلات براساس پیشرفت کار و همچنین مبلغ بالای اقساط را میتوان از مشکلات موجود بر سر راه نهضت ملی مسکن دانست. در واقع وعده اصلی این طرح، ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال بود. طرحی که براساس قانون جهش تولید مسکن تدوین شده بود، اما بدیهی است که ساخت چهار میلیون واحد مسکونی نیازمند بودجهای عظیم است.
قابلیت کاهش ۲۰ درصدی هزینه ساخت مسکن ملی
رییس کانون انبوهسازان ایران در نشست خبری بیستمین اجلاس سراسری انبوهسازان گفت: ما مدعی هستیم که اگر طرحها به همکاران ما در ۳۱ استان کشور واگذار شود قیمت تمامشده واحدها تا ۲۰ درصد کاهش پیدا میکند، اما در حال حاضر پروژهها در قالب فراخوان به پیمانکاران واگذار میشود که ۷۵ درصد پروژهها با مشکل منابع مالی مواجه شدهاند.
جمشید برزگر گفت: طبق طرح نهضت ملی مسکن به ساخت سالیانه حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم که بین ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد توسط بخش خصوصی تولید میشود. او افزود: حدود ۱۵۰ هزار واحد هم در بافتهای فرسوده نوسازی میشود. میماند حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ هزار واحد که دولت باید برای اقشار پایین اجرا کند که چندان در این بخش به اهداف خود نرسیده است.
رییس کانون انبوهسازان با بیان اینکه انبوهسازان میتوانند در اجرای پروژه نهضت ملی مسکن به دولت کمک کنند، گفت: ما مدعی هستیم که اگر طرحها به همکاران ما در ۳۱ استان کشور واگذار شود قیمت تمامشده واحدها تا ۲۰ درصد کاهش پیدا میکند، اما در حال حاضر پروژهها در قالب فراخوان به پیمانکاران واگذار میشود که ۷۵ درصد پروژهها با مشکل منابع مالی مواجه شدهاند.
او افزود: پروژه مسکن مهر به تعداد ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد از سال ۱۳۸۶ مطرح شد اما از زمانی که انبوهسازان در دی ماه ۱۳۸۸ وارد این طرح شدند سرعت گرفت. تا سال ۱۳۹۱ تعداد یک میلیون و هزار و ۴۰۰ واحد تحویل و قابل استفاده شد.
ایرادات قراردادی طرح نهضت ملی مسکن
رییس کانون انبوهسازان تاکید کرد: طرح نهضت ملی مسکن از لحاظ قراردادی ایراداتی دارد. انبوهسازان این آمادگی را دارند با دریافت زمین از محل قدرالسهم دولت، واحدهایی را در قالب سهم دولت به آنها واگذار کنیم تا بلوکهای ۵ تا ۶ طبقه حداکثر ۱۸ ماهه ساخته شود و به دست متقاضیان نهضت ملی مسکن برسد.
اما در این باره به توافق با وزارت راهوشهرسازی نرسیدیم.
او با اشاره به افزایش هزینههای تحمیلی به صنعت ساختمان تاکید کرد: خدمات نظام مهندسی نسبت به سال گذشته ۲۰۰ درصد افزایش یافته و هزینه پروانه ساختمانی هم بسیار قابل توجه شده است.
برزگر درباره افزایش قیمت سیمان و فولاد در بورس کالا گفت: وقتی میگویند بورس اتاق شیشهای و شفاف است، انتظار داریم قیمتها هم رقابتی و مدیریت شده باشد، اما امروز قیمتها غیررقابتی است و با افزایش قیمت به دست مصرفکننده نهایی میرسد. تولید سیمان و فولاد توسط دولتیها و خصولتیها تولید میشود و این اقلام را با دلار یارانهای تولید میکنند، اما با دلار بازار آزاد به مصرفکننده نهایی میفروشند. از سوی دیگر تمام معادن مربوط به این اقلام با هزینهای نزدیکی به صفر در اختیار بهرهبرداران است در حالی که این معادن انفال هستند و نباید این قسمت به دست مصرفکننده برسد.
رییس کانون انبوهسازان همچنین با اشاره به قیمت تمامشده ساخت مسکن بدون احتساب هزینه زمین گفت: طبق آخرین آنالیز قیمتی بدون احتساب هزینه زمین، قیمت تمامشده ساخت هر مترمربع به طور میانگین ٨ میلیون و ٨٠٠ هزار تومان است.
نتیجه عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا
برزگر در ادامه خواستار اجازه دولت به انبوهسازان برای خرید مستقیم مصالح ساختمانی از تولیدکنندگان شد و گفت: عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا باعث افزایش قیمت ساخت مسکن شده است.
چرا باید کارخانههای تولیدکننده فولاد که با دلار هزار تومانی احداث شدهاند امروز تولیدات خود را با دلار ۵۰ هزار تومانی در اختیار مردم قرار دهند؟ هزینه مواد اولیه، آب، برق، گاز برای کارخانههای تولید سیمان و فولاد چه میزانی است که آنها تولیدات خود را با سایر کشورها مقایسه میکنند و با قیمت جهانی میفروشند؟
او گفت: معادن جزو انفال و متعلق به مردم است. بررسی قیمت نهایی محصولات فولادسازان نشان میدهد مواد اولیه تقریبا با قیمت هیچ در اختیار آنها قرار میگیرد. او تاکید کرد: صحبت ما با وزارت اقتصاد است. چرا ریسک تولید مسکن را کاهش نمیدهید؟ سازوکار کشف قیمت بر چه اساسی است؟
برزگر در ادامه گفت: از دهه ۶۰ تا الان در هر دورهای که دولت برای تامین منابع مالی بخش مسکن ورود کرده موفق بوده است. در سال ۱۳۷۷ بین ۴۰ تا ۶۰ درصد وام بدون سپرده به سازندگان پرداخت میشد که یکی از دورههای موفق در تولید مسکن را پشت سر گذاشتیم.
رییس کانون انبوهسازان با اشاره به صحبت وزیر راهوشهرسازی مبنی بر اینکه آمادهسازی هر قطعه زمین نهضت ملی مسکن ۲۰۰ میلیون تومان برای دولت هزینه دارد، گفت: میتوان با اجرای طرحها در درون شهرها و نوسازی بافتهای فرسوده هزینههای زمین و زیرساختها را به طور قابل توجهی کاهش داد.
وجود نقصهای اساسی در سازوکار بورس کالا
در ادامه این نشست فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوهسازان بیان کرد: در اینکه بورس یک ابزار مترقی محسوب میشود شکی نیست، اما سازوکار امروز بورس کالا در ایران دارای نقصهای اساسی است که خود دوستان بورسی هم به آن اذعان دارند. باید مشخص شود قیمتها به چه شکل کشف میشود. دولت باید ریسک قیمت مصالح ساختمانی را در پروژه نهضت ملی مسکن کاهش دهد که یکی از این موارد مدیریت قیمت سیمان و فولاد است.
دبیر کانون سراسری انبوهسازان با اشاره به اینکه قیمت پایه در بورس کالا هیچ وقت شکسته نمیشود، اظهار کرد: وقتی به بازار شوکی وارد میشود سیمان در بورس گران میشود. در شرایط عادی که افزایش تولید نیز داریم، قیمت سیمان کاهش نمییابد.
پورحاجت گفت: مگر نمیگویند قیمتها در بورس کالا رقابتی و براساس عرضه و تقاضا است؟ پس چرا در شرایط عادی بازار و بدون تنش، قیمت پایه شکسته نمیشود؟
او تصریح کرد: در هزینههای ساختوساز مسکن، مصالح ساختمانی سهم ۵۳ درصدی را دارد بنابراین کاهش قیمت آن میتواند بسیار قابل توجه باشد. مسوولان باید در این باره پاسخ دهند که چرا فولاد با قیمت جهانی به دست مصرفکننده داخلی میرسد.
نیمی از هزینههای مسکن حمایتی مربوط به مصالح ساختمانی است
دبیر کانون سراسری انبوهسازان مسکن با اشاره به اینکه ۵۰ درصد از هزینههای مسکن حمایتی مربوط به مصالح ساختمانی است، گفت: در طرح نهضت ملی مسکن، انبوهسازان باید دو بار هزینه بیمه را پرداخت کنند که این هزینه در نهایت از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن که جزو گروههای ضعیف جامعه هستند اخذ میشود. او ادامه داد: اگر ریسک قیمتی در مصالح ساختمانی برای پروژه مسکن ملی کاهش نیابد نتیجه آن جز افزایش قیمت نخواهد بود. پس بنابراین در پروژههای نهضت ملی مسکن باید تمامی هزینهها و قیمتها شفافسازی شود و در حال حاضر به نظر میرسد که بخشی از قراردادهای این پروژهها با مشکل مواجه هستند.
دبیر کانون سراسری انبوهسازان مسکن کشور با تاکید بر اینکه باید میان انبوهسازان و پیمانکاران تمایز قائل شویم، ادامه داد: در اجرای پروژههای نهضت ملی مسکن باید از ظرفیت انبوهسازان استفاده شود، چراکه آنها با گستردگی جغرافیایی که در تمامی استانها دارند میتوانند در کمترین مدتزمان اقدام به اجرای پروژهها کنند.
پورحاجت خاطرنشان کرد: از زمانی که پروژههای نهضت ملی مسکن استارت خورده قالب پروژهها به سرانجام نرسیده است و علت آن مکانیابی بوده که دچار مشکل شده است؛ به طور مثال در استان خوزستان دو شهر شیرینشهر و رامین به دلیل بارگذاری و جانمایی نامناسب این پروژهها به اجرا نرسیده و در هشتگرد هم این معضل وجود دارد.
او با تاکید بر اینکه درخصوص مصالح ساختمانی هم باید دولت برنامههایی را برای کاهش هرچه بیشتر پروژههای نهضت ملی مسکن فراهم کند، چراکه این پروژهها به نوعی پروژههای مهم و سوگلی دولت محسوب میشوند، اضافه کرد: ۵۰ درصد از هزینههای مسکن حمایتی مربوط به مصالح ساختمانی است که باید هرچه سریعتر ریسک قیمتی در مصالح ساختمانی را برای این پروژهها کاهش دهیم.
چرا ریسک تولید مسکن را کاهش نمیدهید؟
دبیر کانون سراسری انبوهسازان کشور درباره حضور یا عدم حضور فولاد و سیمان در بورس کالا گفت: امیدوارم بحث رسیدگی به قیمتهای تمامشده مسکن تداوم داشته باشد، در ابتدا باید بررسی شود که بورس سازوکار مناسبی برای این کار دارد یا نه که این موضوع نیازمند بحثهای تخصصی است.
او اظهار کرد: در بخش ساختوساز شهری یا در بخش حمایتی و تکلیفی دولت، بایستی میان ساختوساز شهری و دولتی تفاوت باشد اما در سازمان بورس چنین ابزاری وجود ندارد و این سازوکارها انجام نشده است.
پورحاجت تاکید کرد: در مورد بورس کالا و حضور یا عدم حضور سیمان و فولاد در بورس کالا صحبت ما با وزارت امور اقتصادی و دارایی است. چرا ریسک تولید مسکن را کاهش نمیدهید؟ سازوکار کشف قیمت و پایه قیمتها بر چه اساسی است؟ طی دو سال گذشته که فولاد وارد بورس شده افزایش قیمت آن رقم خورده است.
او گفت: ما به زحمات این بخش اذعان داریم، اما این همه سوبسید دولتی و سایر مزایا که تعلق میگیرد، باید تفاوتی را ایجاد کند که در این میان هزینه خدمات هم سنگین است.
لازم به ذکر است روز یکشنبه ۱۶ مهرماه بیستمین اجلاس سراسری سالانه انبوهسازان با ارائه گزارش درباره مشکلات و معضلات موجود در حوزه مسکن و بررسی چرایی عدم تحقق شعار دولت مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن به همت این کانون برگزار خواهد شد.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد