امپراطوری املاک
جهان صنعت– نظام بانکی در هر اقتصادی نقش ستون‌فقرات جریان سرمایه، تامین مالی تولید و هدایت پس‌اندازها به سمت فعالیت‌های مولد را برعهده دارد. بانک‌ها در ساختار اقتصاد کشورمان از موقعیتی تعیین‌کننده برخوردارند و بخش قابل‌توجهی از تامین مالی خانوارها، پروژه‌های تولیدی و بنگاه‌های اقتصادی از طریق آنها انجام می‌شود. با این حال در دهه‌های اخیر شاهد روندی بودیم که در آن بانک‌ها از ماموریت اصلی خود فاصله گرفته و به فعالیت‌هایی روی آوردند که نه‌تنها با وظایف بانکداری حرفه‌ای سازگار نبوده بلکه آثار مخرب و بلندمدتی بر شاخص‌های کلان اقتصادی به‌ویژه بازار مسکن باقی گذاشته است. ورود بانک‌ها به حوزه ساخت‌وساز، خریدوفروش املاک و نگهداری گسترده دارایی‌های ملکی-که طبق قانون ممنوع بوده- به یکی از مهم‌ترین معضلات ساختاری اقتصاد ایران تبدیل شده و مانعی جدی در مسیر سامان‌دهی بازار مسکن و کنترل تورم ملکی است. قانون بانکداری به‌صراحت ورود بانک‌ها به هرگونه فعالیت بنگاه‌داری اعم از ساخت‌وساز یا خریدوفروش مسکن را ممنوع کرده است. فلسفه این ممنوعیت آن است که بانک‌ها با اتکا به منابع تجهیزشده از سپرده‌گذاران قدرت عظیمی در جذب نقدینگی دارند و چنانچه این ظرفیت به جای حمایت از تولید وارد رقابت در بازارهای دارایی شود ساختار تخصیص منابع در اقتصاد را دچار اختلال می‌کند. بانک‌ها به دلیل دسترسی به منابع ارزان‌قیمت و قدرت خلق پول می‌توانند در هر بازاری دست بالا را پیدا کرده و قیمت‌ها را به شکل غیرواقعی افزایش دهند. به همین دلیل در اقتصادهای توسعه‌یافته نیز بانک‌ها از ورود به فعالیت‌های سوداگرانه منع شده و تمرکز آنها بر اعطای تسهیلات و مدیریت ریسک اعتباری است اما در ایران ضعف نظارت، بی‌اعتنایی به الزامات قانونی و جذابیت بالای بازار مسکن باعث شده بسیاری از بانک‌ها عملا به یکی از بزرگ‌ترین بازیگران پنهان و پیدای بازار املاک تبدیل شوند.
انحراف از قانون یا تغییر جهت‌گیری؟
ورود بانک‌ها به بازار املاک تنها یک انحراف از قانون نبوده بلکه به‌مثابه تغییر جهت‌گیری منابع بانکی از فعالیت‌های مولد به فعالیت‌های غیرمولد است. هنگامی که بانکی ترجیح می‌دهد منابع خود را به خرید و احتکار واحدهای مسکونی اختصاص دهد درواقع به جای تزریق نقدینگی به بخش‌های تولیدی به تقویت چرخه سفته‌بازی کمک می‌کند. این اقدام باعث می‌شود نقدینگی که باید به سمت تولید و اشتغال هدایت شده باشد در حوزه‌ای قفل شود که نه‌تنها ارزش‌افزوده قابل‌توجهی تولید نکرده بلکه با ایجاد تورم دارایی جامعه را با افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوار و تشدید شکاف طبقاتی مواجه می‌کند. درواقع ورود بانک‌ها به بازار املاک نوعی انتقال منابع از دهک‌های متوسط و پایین که نیازمند تسهیلات مسکن هستند، به ذی‌نفعان بزرگ و فعالان سوداگر محسوب می‌شود. بانک‌ها با تملک گسترده املاک نقشی فعال در انباشت و احتکار واحدهای مسکونی ایفا می‌کنند؛ فرآیندی که به‌طور مستقیم بر کمبود عرضه موثر و رشد غیرمنطقی قیمت‌ها اثرگذار است. از آنجا که بانک‌ها نیاز فوری به نقد کردن دارایی‌های ملکی خود ندارند و هدف آنها حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم است معمولا تمایلی به فروش سریع این املاک نشان نمی‌دهند. این رفتار موجب می‌شود تعداد زیادی از واحدهای مسکونی که می‌توانست به بازار عرضه شده و در تعادل‌بخشی قیمت‌ها موثر باشد عملا بلااستفاده بماند. در نتیجه شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی مسکن عمیق‌تر شده و فشار تورمی به‌صورت مستقیم به خانوارها منتقل می‌شود. این احتکار سیستماتیک که برخلاف منطق کارکردی بازار آزاد است هنگامی خطرناک‌تر می‌شود که بدانیم بانک‌ها در مقایسه با فعالان عادی بازار قدرت مالی به مراتب بیشتری برای خرید گسترده املاک دارند و حضور آنها عملا به معنای حذف بازیگران کوچک‌تر از رقابت سالم است.
مسکن؛ ابزاری برای پولشویی
یکی دیگر از پیامدهای مهم ورود بانک‌ها به بازار املاک تبدیل شدن این حوزه به ابزاری برای پولشویی و پنهان‌سازی جریان‌های مالی مشکوک است. بازار مسکن به دلیل ماهیت غیرشفاف، نبود سامانه‌های کارآمد رصد معاملات و عدم ثبت کامل گردش مالی در برخی معاملات بستر مناسبی برای انتقال وجوه نامشروع ایجاد می‌کند. هنگامی که بانک با ساختار پیچیده صورت‌های مالی و حساب‌های فراوان وارد این بخش می‌شود شناسایی مسیرهای مالی دشوارتر شده و احتمال تخلف، سوءاستفاده و فساد مالی افزایش می‌یابد. برخی بانک‌ها با استفاده از شرکت‌های زیرمجموعه و هلدینگ‌های شبه‌دولتی اقدام به جابه‌جایی دارایی‌ها و خریدهای گسترده در بازار املاک کرده و عملا نظارت موثر بر عملکرد آنها دشوار می‌شود. این موضوع نه‌تنها امنیت اقتصادی را تهدید کرده بلکه به تضعیف اعتماد عمومی نسبت به نظام بانکی و نهادهای نظارتی منجر می‌شود.
کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در تولید مسکن
ورود بانک‌ها به ساخت‌وساز مسکن پیامد دیگری نیز دارد: رقابت ناعادلانه با بخش خصوصی واقعی. بانک‌ها با اتکا به منابع عظیم مالی امکان اجرای پروژه‌های بزرگ‌مقیاس را دارند در حالی که بسیاری از سازندگان خرد و متوسط برای تامین نقدینگی موردنیاز با مشکلات جدی مواجه هستند. هنگامی که بانک‌ها به‌جای تامین مالی سازندگان خود وارد میدان ساخت‌وساز می‌شوند فضای رقابت سالم از بین رفته و بخش خصوصی واقعی که باید موتور محرک تولید مسکن باشد قدرت ایفای نقش را از دست می‌دهد. این وضعیت منجر به کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در تولید مسکن، کند شدن روند ساخت‌وساز و تشدید رکود در بخش ساختمان می‌شود. به‌عبارتی بانک‌ها به‌جای اینکه نهاد پشتیبان تولید باشند به رقیب قدرتمندی تبدیل می‌شوند که توان مالی سایر فعالان را تحلیل برده و فضای بازار را به سمت تمرکزگرایی سوق می‌دهد. ورود بانک‌ها به بازار مسکن تاثیر مستقیمی بر تورم عمومی نیز دارد. در اقتصادی که بیش از ۳۰درصد هزینه خانوار مربوط به مسکن بوده افزایش قیمت مسکن به‌سرعت به سایر کالاها و خدمات سرایت می‌کند. هنگامی که بانک‌ها با خرید گسترده املاک قیمت‌ها را بالا می‌برند هزینه ساخت‌وساز نیز افزایش یافته و این موضوع قیمت تمام‌شده سایر کالاها را که وابسته به هزینه اجاره یا زمین هستند، بالا می‌برد. به این ترتیب بانک‌ها به‌طور غیرمستقیم یکی از عوامل تشدید تورم ساختاری محسوب می‌شوند در حالی که رسالت آنها باید مبارزه با تورم از طریق مدیریت نقدینگی باشد. این تناقض آشکار در عمل باعث شده نظام بانکی ایران به‌جای نقش‌آفرینی مثبت در کنترل تورم با هدایت نقدینگی به بازارهای غیرمولد به تشدید تورم ملکی و عمومی دامن بزند.
قدرت‌نمایی کاغذی بانک‌ها
از سوی دیگر حضور بانک‌ها در بازار املاک اثرات اعتباری و ترازنامه‌ای پیچیده‌ای نیز به‌همراه دارد. هنگامی که ارزش دارایی‌های ملکی در ترازنامه بانک‌ها افزایش می‌یابد بانک‌ها در ظاهر دارای ترازنامه‌ای قوی‌تر می‌شوند اما این قدرت‌نمایی کاغذی است زیرا ارزش‌گذاری دارایی‌های ملکی معمولا براساس قیمت‌های حبابی انجام می‌شود و در صورت بروز رکود یا ترکیدن حباب قیمت بخش قابل‌توجهی از این ارزش‌ها از بین می‌رود. چنین وضعیتی می‌تواند بانک را در معرض بحران نقدینگی قرار دهد و به‌تبع آن ثبات مالی کشور را تهدید کند. بنابراین وابستگی بیش‌ازحد بانک‌ها به دارایی‌های غیرمولد(مانند املاک) ترازنامه آنها را به شدت آسیب‌پذیر و پایداری نظام مالی را متزلزل می‌کند. نکته مهم دیگر آن است که بانک‌ها از منابعی برای ورود گسترده به بازار املاک استفاده می‌کنند که بخش زیادی از آن متعلق به سپرده‌گذاران است. سپرده‌گذار انتظار دارد بانک با رعایت اصول بانکداری و مدیریت ریسک منابع او را در فعالیت‌های کم‌خطر و مولد به‌کار گیرد اما هنگامی که بانک دارایی سپرده‌گذاران را به سمت فعالیت‌های ریسکی مانند خرید و احتکار املاک سوق می‌دهد درواقع امنیت مالی سپرده‌گذاران را به خطر می‌اندازد. این اقدام نه‌تنها نقض حقوق سپرده‌گذاران بوده بلکه نرخ بهره در اقتصاد را نیز تحت‌تاثیر قرار می‌دهد زیرا بانک برای تامین منابع لازم جهت حفظ دارایی‌های غیرمولد مجبور به افزایش نرخ سود سپرده‌ها شده و این افزایش نرخ هزینه تامین مالی تولید را بالا برده و به رکود اقتصادی دامن می‌زند.
معضل گسترش بنگاه‌داری بانک‌ها
در کنار همه این موارد ضعف دستگاه‌های نظارتی و عدم اجرای موثر قوانین یکی از مهم‌ترین دلایل گسترش پدیده بنگاه‌داری بانکی است. نهادهای نظارتی چه در قوه مجریه و چه در قوه قضاییه در سال‌های اخیر بارها بر ممنوعیت بنگاه‌داری بانک‌ها تاکید کردند اما در عمل شاهد برخورد قاطع نبودیم. بخشی از این ناکارآمدی به پیچیدگی ساختار شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها و استفاده از هلدینگ‌های پوششی برای انجام فعالیت‌های ملکی بازمی‌گردد. در چنین شرایطی بانک‌ها می‌توانند با تغییر نام شرکت‌ها، واگذاری صوری دارایی‌ها یا ایجاد شرکت‌های اقماری قانون را دور زده و همچنان به فعالیت سوداگرانه در بازار املاک ادامه دهند. بنابراین اصلاح این وضعیت نیازمند بازنگری جدی در سازوکارهای نظارتی، شفافیت بیشتر صورت‌های مالی و استقلال واقعی نهادهای ناظر است.
بانک‌ها؛ بازیگران اصلی بازار املاک
در همین خصوص یک کارشناس بازار مسکن با تاکید بر ممنوعیت ورود بانک‌ها به فعالیت‌های سوداگرانه در حوزه مسکن گفت: طبق قانون هرگونه مشارکت بانک‌ها در ساخت‌وساز یا خرید و فروش ملک تخلف محسوب می‌شود.
حسام عقبایی، رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر لزوم جلوگیری از ورود بانک‌ها به فعالیت‌های سوداگرانه در حوزه مسکن گفت: براساس قانون بانکداری ورود بانک‌ها به حوزه ساخت‌وساز، خریدوفروش املاک و به‌طورکلی بنگاه‌داری اقتصادی ممنوع است. به عبارتی دیگر بانک‌ها حق ندارند در تولید یا خریدوفروش مسکن ورود کنند و هرگونه فعالیت در این زمینه‌ها تخلف از قانون بانکداری محسوب می‌شود. او افزود: متاسفانه بسیاری از بانک‌های کشور چه خصوصی و چه دولتی برخلاف متن صریح قانون وارد عرصه بنگاه‌داری در حوزه مسکن و املاک شده‌اند. این اقدام تخلف آشکار از قوانین مالی و بانکی کشور بوده و لازم است دستگاه‌های نظارتی با جدیت با آن برخورد کنند. وظیفه نهادهای نظارتی از جمله سازمان بازرسی کل کشور و همچنین بانک مرکزی است که به این موضوع ورود کرده و از به‌کارگیری سرمایه‌ها و اندوخته‌های بانکی در حوزه ساخت‌وساز، خریدوفروش و سوداگری مسکن جلوگیری کنند.
عقبایی ادامه داد: این دو نهاد وظیفه قانونی دارند تا با نظارت موثر مانع تبدیل‌شدن بانک‌ها به بازیگران اصلی بازار املاک شوند. از آنجایی که بانک‌ها نقش پررنگی در اقتصاد کشور دارند هیات دولت نیز باید در این زمینه ورود کرده و نظارت خود را به‌صورت جدی و موثر افزایش دهد. امروز شاهد آن هستیم که برخی بانک‌های خصوصی و حتی دولتی به‌صورت رسمی اقدام به ایجاد هلدینگ‌های ساختمانی کرده‌اند؛ شرکت‌هایی که کار اصلی‌شان تولید و خریدوفروش ملک است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به تخلفات برخی بانک‌ها اظهار کرد: برخی از این بانک‌ها حتی چندین شرکت زیرمجموعه در حوزه ساختمان‌سازی و خریدوفروش املاک دارند که در ابعاد مختلف وارد فعالیت‌های تجاری مسکن شده‌اند. این روند سال‌هاست ادامه دارد و موجب اخلال در بازار مسکن شده است. رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک به مهر گفت: متاسفانه برخی بانک‌ها باهدف کسب سود بیشتر اقدام به خرید املاک خاص با قیمت‌های بالاتر از نرخ متعارف می‌کنند و حتی واحدهایی را که خودشان ساخته با قیمتی بیش از نرخ منطقه‌ای به فروش می‌رسانند. تحلیل این بانک‌ها این بوده که چون فروشنده یک نهاد حقوقی معتبر و دارای پشتوانه بانکی است می‌تواند ملک را باقیمت بالاتری عرضه کند.
او تصریح کرد: این رفتارها نه‌تنها تخلف از قانون بانکداری بوده بلکه در افزایش قیمت مسکن و زمین نیز نقش موثری دارد. بانک‌ها با ورود به این حوزه و باانگیزه افزایش سرمایه و عایدی عملا به یکی از عوامل اصلی سوداگری و گرانی مسکن تبدیل شده‌اند.
سخن پایانی
جلوگیری از ورود بانک‌ها به فعالیت‌های سوداگرانه در حوزه مسکن نه‌تنها یک الزام قانونی بلکه یک ضرورت اقتصادی برای اصلاح ساختار بازار مسکن و جلوگیری از گسترش بحران‌های مالی و تورمی در کشور است. بانک‌ها باید به ماموریت اصلی خود یعنی هدایت نقدینگی به سمت فعالیت‌های مولد و حمایت از تولید بازگردند. اصلاح نظام بانکی، شفاف‌سازی دارایی‌ها، تخلیه ترازنامه از املاک، وضع جریمه‌های سنگین برای بانک‌های متخلف و توسعه ابزارهای مالی جدید برای تامین مالی مسکن می‌تواند بخش مهمی از این مسیر اصلاحی را هموار کند. تا زمانی که بانک‌ها به‌عنوان بازیگران اصلی در بازار املاک حضور داشته باشند انتظار کاهش قیمت مسکن، افزایش عرضه موثر یا بهبود دسترسی خانوارها به مسکن واقعی انتظاری دور از دسترس خواهد بود.
ورود بانک‌ها به بازار مسکن در ایران نه یک اشتباه کوتاه‌مدت بلکه یک انحراف ساختاری است که بخش قابل‌توجهی از بحران فعلی مسکن ریشه در آن دارد. این روند باید به‌صورت فوری، جدی و با ابزارهای قانونی اصلاح شود و در غیراین صورت مسکن همچنان کالایی سرمایه‌ای باقی خواهد ماند و رویای خانه‌دار شدن برای میلیون‌ها خانوار ایرانی بیش از پیش دور از دسترس خواهد شد.
