آشفتگی دیجیتال بازار مسکن
جهان صنعت– مسکن که به‌زعم مسوولان به عنوان یکی از مهم‌ترین پیشران‌های رشد اقتصادی کشور به‌شمار می‌رود، گرفتار تله‌ای از بوروکراسی دیجیتال، ناهماهنگی نهادی و تعدد سامانه‌های ناکارآمد است. در ظاهر سیاستگذاران با راه‌اندازی چندین سامانه الکترونیکی در حوزه‌های مختلف از جمله معاملات املاک، صدور پروانه، مالیات بر خانه‌های خالی، ثبت قراردادهای اجاره و تسهیلات ساخت، در پی شفاف‌سازی و تسهیل فرآیندها بوده‌اند اما در عمل، همین تکثر سامانه‌ها و نبود هماهنگی میان آنها، به یکی از بزرگ‌ترین موانع حرکت چرخه اقتصاد مسکن بدل شده است. امروز بخش مسکن با انبوهی از سامانه‌ها روبه‌رو است که هرکدام برای هدفی خاص طراحی شده‌اند اما هیچ‌کدام دیگری را به رسمیت نمی‌شناسد. شهرداری‌ها سامانه صدور پروانه دارند، وزارت راه‌وشهرسازی سامانه ثبت معاملات املاک، وزارت صمت سامانه جامع انبوه‌سازی، قوه قضاییه سامانه ثبت قراردادها، سازمان امور مالیاتی سامانه خانه‌های خالی و بانک‌ها نیز سامانه تسهیلات ساخت‌وساز. در نتیجه هر مرحله از فعالیت اقتصادی در بازار مسکن – از خرید زمین و صدور مجوز تا ثبت قرارداد و دریافت وام- به میدان نبرد سامانه‌ها تبدیل شده است؛ سامانه‌هایی که نه‌تنها به هم متصل نیستند بلکه گاه داده‌های یکدیگر را متناقض یا غیرمعتبر اعلام می‌کنند.
از وعده شفافیت تا واقعیت آشفتگی
ایده ایجاد سامانه‌های الکترونیکی در بخش مسکن در اصل پاسخی بود به مطالبه دیرینه شفافیت و مبارزه با فساد. مسوولان دولتی طی سال‌های اخیر بارها اعلام کردند که دیجیتال‌سازی فرآیندهای صدور مجوز، ثبت معاملات و دریافت تسهیلات می‌تواند از رانت و فساد جلوگیری کند و موجب تسریع چرخه ساخت‌وساز شود. واقعیت میدانی اما خلاف این وعده‌ها را نشان می‌دهد. به‌جای تسهیل، بسیاری از فعالان حوزه مسکن اکنون با موانع بیشتری روبه‌رو هستند؛ موانعی که نه در دالان‌های سنتی ادارات بلکه در لایه‌های پیچیده سامانه‌های دیجیتال پنهان شده‌اند. به این ترتیب سامانه‌هایی که قرار بود واسطه‌ها را حذف کنند، خود به نوعی «دیوان‌سالاری الکترونیکی» تبدیل شده‌اند. از آنجا که هیچ‌یک از این سامانه‌ها با معماری داده واحد طراحی نشده‌اند، نه‌تنها با داده‌ها هم‌پوشانی ندارند بلکه در موارد متعدد باهم در تضاد هستند. به عنوان مثال در حالی که سامانه املاک وزارت راه یک واحد مسکونی را خالی گزارش می‌دهد، سامانه مالیاتی همان واحد را دارای مستاجر ثبت کرده است؛ نتیجه، بلاتکلیفی مالک و توقف در فرآیندهای بعدی است.
بازار مسکن در چنبره ناهماهنگی نهادی
مشکل فقط فنی نیست؛ ریشه اصلی در ناهماهنگی نهادی میان وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مرتبط با بخش مسکن است. هر نهاد برای خود سامانه‌ای مستقل طراحی کرده که اهداف و استانداردهای خاصی دارد. وزارت راه‌وشهرسازی خود را متولی کلان سیاست مسکن می‌داند، وزارت صمت در قالب طرح‌های صنعتی‌سازی و انبوه‌سازی، سامانه‌ای برای ردیابی پروژه‌ها ایجاد کرده، سازمان ثبت اسناد و املاک زیرمجموعه قوه‌قضاییه نیز سامانه‌ای برای ثبت رسمی قراردادها دارد. در کنار آن، شهرداری‌ها سامانه‌های شهری خود را بدون هماهنگی ملی راه‌اندازی کرده‌اند. این تعدد مراکز تصمیم‌گیری باعث شده هیچ مرجع واحدی برای نظارت یا هم‌افزایی اطلاعات وجود نداشته باشد. هر نهاد داده‌های خود را محرمانه می‌داند و از اشتراک‌گذاری آن با دیگر دستگاه‌ها خودداری می‌کند؛ در نتیجه ارتباط میان سامانه‌ها قطع است و کاربران یعنی مردم و فعالان بازار، قربانی این جزیره‌های دیجیتال می‌شوند. به گفته یکی از کارشناسان حوزه فناوری اطلاعات در بخش مسکن: «ما به‌جای ایجاد یک اکوسیستم واحد داده، در عمل جزیره‌های پراکنده‌ای داریم که نه زبان مشترک دارند و نه ساختار استاندارد. این یعنی حتی اگر بهترین سامانه‌ها هم ساخته شوند، در غیاب هماهنگی نهادی، به بن‌بست می‌خورند.»
فلج شدن چرخه اقتصاد مسکن
پیامد این ناهماهنگی، صرفا کند شدن امور اداری نیست بلکه مستقیما بر چرخه اقتصاد مسکن اثر می‌گذارد. اقتصاد مسکن بر پایه سه مولفه کلیدی استوار است: سرمایه‌گذاری، ساخت‌وساز و معاملات. هرکدام از این سه مولفه امروز به‌واسطه ناهماهنگی سامانه‌ها دچار وقفه و هزینه اضافی شده‌اند. در شرایط کنونی سرمایه‌گذارانی که قصد ورود به پروژه‌های ساختمانی را داشته باشد، با انبوهی از مجوزها و ثبت‌های موازی روبه‌رو خواهند شد. هر تاخیر یا تناقض در سامانه‌ها به معنی توقف پروژه، افزایش هزینه و کاهش بازده است. در نتیجه بسیاری از سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازارهای دیگر مانند ارز یا طلا منتقل کنند؛ بازاری که دست‌کم با یک سامانه واحد سروکار ندارد. از سویی برای دریافت مجوز ساخت، سازنده باید همزمان با سامانه شهرداری، وزارت راه، و بانک عامل کار کند. هرکدام از این نهادها مدارک و استعلام‌های جداگانه می‌خواهند. به‌دلیل ناهماهنگی میان سامانه‌ها، مدارک باید چندین‌بار بارگذاری شوند. نتیجه، تاخیر در آغاز پروژه و افزایش هزینه‌های سربار است. باید توجه داشت که در مرحله معاملات، ناهماهنگی میان سامانه ثبت قراردادها و سامانه املاک باعث سردرگمی بنگاه‌ها و مشاوران املاک شده است. بسیاری از قراردادها در یکی ثبت می‌شود اما در دیگری تایید نمی‌شود و همین مساله اعتماد بازار را از بین برده است. خریدار و فروشنده در فضایی مبهم معامله می‌کنند و خطر دعاوی حقوقی افزایش می‌یابد.
سامانه‌هایی که همدیگر را نمی‌شناسند
دیجیتال‌سازی زمانی موفق است که زیرساخت داده، هماهنگ و یکپارچه باشد. در غیر این صورت سامانه‌های متعدد تنها «شلختگی دیجیتال» را جایگزین بوروکراسی سنتی می‌کنند. در حال حاضر داده‌های ثبت‌شده در سامانه‌های مختلف نه‌تنها هم‌پوشانی ندارند بلکه در بسیاری موارد متناقض هستند. نبود شناسه یکتا برای املاک و پروژه‌ها موجب شده حتی شناسایی دقیق مالکیت دشوار شود. در نتیجه سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی یا کنترل بازار اجاره عملا روی هوا اجرا می‌شود چون داده‌های اولیه قابل اتکا نیستند. به عنوان نمونه، طرح مالیات بر خانه‌های خالی که قرار بود با تکیه بر سامانه ملی املاک و اسکان اجرا شود، به‌دلیل نبود ارتباط میان سامانه‌های شهرداری، ثبت اسناد و شرکت‌های خدمات شهری (آب، برق، گاز) با شکست روبه‌رو شد. هر دستگاه داده‌های خاص خود را داشت و هیچ‌کس نتوانست تصویر واقعی از وضعیت سکونت واحدها ارائه دهد. نتیجه روشن است، نه‌تنها اهداف مالیاتی محقق نشد بلکه اعتماد عمومی به سیاست‌های دیجیتال دولت نیز کاهش یافت.
دخالت‌های سلیقه‌ای و ناهماهنگی اجرایی
یکی دیگر از پیامدهای تعدد سامانه‌ها، دخالت‌های سلیقه‌ای در فرآیند تصمیم‌گیری است. در غیاب ساختار واحد، هر اداره یا کارگزار تفسیر خود را از مقررات دارد. در بسیاری از موارد، کاربر مجبور است برای تایید نهایی مدارک، به مراجعه حضوری روی آورد چراکه سامانه‌ها به‌طور خودکار یکدیگر را تایید نمی‌کنند. این موضوع به بازگشت تدریجی فساد اداری کمک کرده است؛ همان فسادی که قرار بود سامانه‌ها مانعش شوند. به‌طور مثال در برخی شهرها سامانه شهرداری به‌صورت محلی توسعه یافته و فقط با کدپستی‌های همان منطقه سازگار است. اگر ملکی در محدوده‌ای مرزی باشد، سامانه خطا می‌دهد و مالک باید شخصا به اداره مراجعه کند. در این شرایط کارمند محلی اختیار دارد تصمیم بگیرد که اطلاعات را به‌صورت دستی وارد کند یا نه. چنین فضایی بستری مناسب برای اعمال سلیقه یا حتی سوءاستفاده است.
بازار فلج، سیاست‌های بی‌اثر
وقتی سامانه‌های دولتی با یکدیگر هماهنگ نباشند، سیاست‌های کلان مسکن نیز بی‌اثر می‌شود. دولت می‌تواند بسته‌های حمایتی، تسهیلات ارزان‌قیمت یا طرح‌های تشویقی برای ساخت‌وساز طراحی کند اما بدون یک بستر داده منسجم، هیچ سیاستی قابل اجرا نیست. برای نمونه در طرح «نهضت ملی مسکن»، بسیاری از متقاضیان پس از ثبت‌نام در سامانه وزارت راه، در مرحله استعلام مالکیت یا وضعیت تاهل به مشکل برخوردند چون سامانه‌های ثبت‌احوال و ثبت اسناد با آن همخوانی نداشت. در نتیجه خشی از متقاضیان حذف شدند و بخشی دیگر ماه‌ها در انتظار بررسی باقی ماندند. این ناکارآمدی دیجیتال، سرعت اجرای طرح‌های ملی را کاهش داده و درنهایت موجب افزایش نارضایتی عمومی شده است.
سامانه‌های جزیره‌ای و درجا زدن اقتصاد
در اقتصاد مدرن اطلاعات منسجم و قابل اعتماد یکی از پایه‌های تصمیم‌گیری اقتصادی است. وقتی اطلاعات ناهماهنگ باشد، سرمایه‌گذار نمی‌تواند تحلیل دقیقی از بازار داشته باشد، بانک نمی‌تواند اعتبارسنجی کند و دولت نیز نمی‌تواند سیاستگذاری موثر انجام دهد. به عبارت دیگر، سامانه‌های جزیره‌ای عملا چرخه اقتصاد مسکن را از حرکت بازداشته‌اند. بازار مسکن که به نظر مسوولان و سیاستگذاران باید موتور محرک اقتصاد باشد، در عمل به‌دلیل همین ناهماهنگی‌ها درجا می‌زند. رکود ساخت‌وساز، کاهش معاملات، افزایش هزینه‌های تولید و افت اعتماد عمومی به نهادهای رسمی، همگی از نتایج مستقیم این وضعیت هستند.
تجربه کشورهای موفق
در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، تجربه دیجیتال‌سازی بخش مسکن نشان می‌دهد که کلید موفقیت، نه در تعدد سامانه‌ها بلکه در یکپارچگی داده‌هاست. برای نمونه در کره‌جنوبی، تمام فرآیندهای مرتبط با ملک – از ثبت مالکیت و پرداخت مالیات تا صدور مجوز ساخت و نقل‌وانتقال- در یک سامانه ملی به نام Korea Real Estate Information System انجام می‌شود. این سامانه با شناسه یکتای هر ملک کار می‌کند و تمام نهادها از جمله شهرداری، وزارت مسکن و بانک‌ها به آن متصل هستند. در استونی نیز سامانه‌ای واحد موسوم به E-Land Registry به دولت اجازه می‌دهد تا در عرض چند دقیقه هر معامله ملکی را ثبت و تایید کند. تجربه این کشورها نشان می‌دهد که دیجیتال‌سازی بدون هماهنگی نهادی، تنها اتلاف منابع خواهد بود.
اظهارات کارشناس مسکن
در همین خصوص یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بازار مسکن به عنوان بخشی از مجموعه اقتصاد کشور نیازمند آرامش و دخالت‌های موثر از سوی مسوولان است، گفت: تا زمانی که این مداخلات به‌صورت هماهنگ و کارگشا صورت نگیرد وضعیت نابسامان و سلیقه‌ای فعلی ادامه خواهد داشت.
منصور غیبی افزود: در حال حاضر شهرداری از یک‌سو و سامانه‌های مختلف مرتبط با تنظیم قراردادها از سوی دیگر، هرکدام به‌صورت مستقل و بدون هماهنگی عمل می‌کنند. از طرفی وزارت راه‌وشهرسازی، وزارت صمت و حتی قوه‌قضاییه هرکدام سامانه‌هایی دارند که یکدیگر را به رسمیت نمی‌شناسند و همین مساله موجب شده است تا حتی تنظیم یک قرارداد ساده در بازار مسکن نیز با چالش‌های متعدد روبه‌رو شود. وی تصریح کرد: نتیجه این ناهماهنگی‌ها در نهایت باعث شده با وجود مشکلات متعدد بازار مسکن، این عوامل به‌عنوان مزید بر علت، چرخه اقتصاد مسکن به‌جای حرکت روبه‌جلو، به شکل معیوب درجا بزند. غیبی به مهر گفت: درواقع باید بپذیریم که این مجموعه نیروها در یک راستا عمل نمی‌کنند و همین امر موجب می‌شود برآیند آنها جهت حرکت اقتصاد مسکن را دچار اختلال کند. بنابراین رفتارهای سلیقه‌ای موجود باید اصلاح شده و به‌سمت هماهنگی و هم‌راستایی حرکت کند تا بتوان از این چرخه معیوب خارج شد و به یک خروجی مناسب دست یافت. این کارشناس بازار مسکن افزود: موضوع سامانه‌ها و دخالت‌های شهرداری در امور مربوط به وزارت راه و سازمان نظام مهندسی، مباحث تخصصی و گسترده‌ای هستند که نیاز به بررسی عمیق در قالب نشست‌های کارشناسی و آسیب‌شناسی دارند. او اظهار کرد: زمانی که در حوزه اقتصاد کلان و فضای روانی جامعه آرامش برقرار شود، این آرامش به بازار مسکن نیز منتقل می‌شود. هنگامی که جامعه به تعادل اقتصادی و فکری می‌رسد، حضور و تظاهر خریداران و فروشندگان در بازار به‌تدریج افزایش پیدا می‌کند. غیبی بیان کرد: مطالعات میدانی نشان می‌دهد که پس از ایجاد ثبات نسبی، مراجعه برای استعلام قیمت‌ها و بررسی وضعیت بازار از سوی مردم و فعالان اقتصادی از جمله مشاوران املاک افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد که اگر دولت بتواند بار روانی جامعه را مدیریت و احساس امنیت اقتصادی را در مردم تقویت کند، بازار مسکن نیز شکوفا خواهد شد. او با اشاره به کاهش صدور مجوزهای ساخت‌وساز در بازار مسکن گفت: همه این مسائل باید با استناد به آمار و داده‌های واقعی تحلیل شود. آنچه آمار نشان می‌دهد، عدم استقبال سازندگان برای سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی است زیرا این گروه هنوز نتوانسته‌اند املاک موجود خود را با توجه به شرایط بازار به فروش برسانند. وی افزود: از سوی دیگر بی‌اعتمادی نسبت به آینده بازار و نبود اطمینان از بازگشت سرمایه موجب شده بسیاری از سازندگان پروژه‌های جدیدی تعریف نکنند و صرفا منتظر بمانند تا رفتار بازار و تقاضای موثر از سوی خریداران مشخص شود. در صورت مشاهده نشانه‌های رونق، آنان برای ساخت‌وساز یا فروش واحدهای خود اقدام خواهند کرد. این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: مجموعه این عوامل باعث شده با نوعی «انباشت انتظاری» در بازار مواجه باشیم؛ به این معنا که فعالان اقتصادی و مردم منتظرند بازار مسکن از رکود فعلی خارج شود تا بتوانند تصمیم‌گیری‌های اقتصادی خود را انجام دهند.
غیبی گفت: در حال حاضر بازار در شرایط رکود به سر می‌برد و خرید و فروش به‌صورت موثر انجام نمی‌شود. از سوی دیگر سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید با افزایش شدید قیمت مصالح، خدمات و سایر هزینه‌ها روبه‌رو هستند که قیمت تمام‌شده هر واحد را بالا می‌برد. او افزود: سازندگان با این چالش مواجه هستند که اگر با هزینه‌های بالا اقدام به ساخت کنند اما متقاضی موثری برای خرید وجود نداشته باشد، سرمایه آنها در گردش نخواهد بود. از طرفی، فروش با قیمت حداقلی نیز سود لازم را برای سازنده تضمین نمی‌کند.
غیبی خاطرنشان کرد: مجموعه این دلایل موجب شده تا برخلاف سال‌های گذشته، با کاهش محسوس در صدور پروانه‌های ساخت مواجه باشیم. در سال‌های قبل سازندگان تمایل زیادی به دریافت مجوزهای ساختمانی داشتند اما امروز این انگیزه به‌دلیل شرایط نامطمئن بازار و افزایش هزینه‌ها به‌شدت کاهش یافته است.
دیجیتال‌سازی بدون هماهنگی؛ اقدامی ضد توسعه‌ای
در ظاهر، راه‌اندازی سامانه‌های متعدد در بخش مسکن نشانه‌ای از حرکت به سمت شفافیت و دولت‌الکترونیک است اما در عمل، این پروژه‌ها به‌دلیل ناهماهنگی نهادی و فقدان مدیریت یکپارچه، به مانعی جدی برای توسعه تبدیل شده‌اند. بازار مسکن ایران امروز نه‌تنها از کمبود سرمایه و تورم مصالح رنج می‌برد، بلکه از «آشفتگی دیجیتال» نیز آسیب می‌بیند؛ وضعیتی که در آن هر نهاد سامانه‌ای برای خود دارد و هیچ‌کدام دیگری را نمی‌پذیرد. تا زمانی‌که این جزیره‌های داده‌ای به یک شبکه ملی واحد متصل نشوند، چرخه اقتصاد مسکن همچنان درجا خواهد زد و هر سیاست حمایتی یا اصلاحی، پیش از اجرا، در پیچ‌وخم سامانه‌های بی‌ربط گم می‌شود. چنانچه دولت واقعا به‌دنبال رونق بازار مسکن و تسهیل مشارکت بخش خصوصی است، باید از تکثر سامانه‌ها بکاهد و به‌جای آن، یک اکوسیستم واحد و قابل اعتماد برای همه بازیگران این حوزه ایجاد کند؛ اکوسیستمی که داده در آن دارایی ملی تلقی شود، نه ابزار قدرت اداری. تنها در این صورت است که می‌توان امید داشت فناوری، از مانع به موتور توسعه تبدیل شود.
