18 - 01 - 2023
آسمان ابری مسکن
گروه مسکن- روند صعودی قیمتها در بازار مسکن همچنان ادامه دارد. یکی از مهمترین دلایل رشد قیمت خانه در هفتههای گذشته، افزایش نرخ ارز عنوان شده است.
هرچند قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظهای داشته است، اما این روند ادامه دارد و تعداد معاملات ثبت شده در بازار مسکن هم افزایش داشته است. سه منطقه تهران بیش از ۵۰ درصد افزایش معامله داشتهاند. در عین حال منطقه ۵ با وجود آنکه ۱۸ درصد افزایش رشد معامله داشته همچنان پرمعاملهترین منطقه تهران بوده است. مناطق کناری این منطقه که قیمت مناسبتری هم دارند، رشد خوبی را تجربه کردند که از جمله منطقه ۲۲ و ۲۱ هستند.
وضعیت قیمتها در بازار املاک
قیمت واحدهای مسکونی بسته به موقعیت و امکانات آپارتمانها متغیر است؛ اما با نقدینگی کمتر از ۵/۱ میلیارد تومان میتوان در جنوب و برخی مناطق مرکزی تهران خانهدار شد.
از سویی واسطههای ملکی از کساد شدن معاملات مسکن تحت تاثیر عقبنشینی هر دو طرف عرضه و تقاضا در هفتههای اخیر خبر میدهند. برخی مالکان که معمولا جلوتر از تورم عمومی حرکت میکنند نرخهای پیشنهادی را بالا بردهاند؛ این در حالی است که بازار ظرفیت قیمتهای کنونی را ندارد.
مشاوران املاک مناطق مرکزی و جنوبی تهران میگویند که بازار با کمبود فایلهای مرغوب مواجه شده و این مساله به ایجاد فشار تقاضا برای واحدهای موجود انجامیده است.
یکی از دلایل اصلی رکود معاملات در سالهای اخیر به تعلل فروشندگان مردد مربوط میشود. به خصوص در ماههای پایانی سال، مالکان به دلیل ایجاد انتظارات تورمی، فروش را به سال بعد موکول میکنند. در هفتههای اخیر نیز این رفتار بروز یافته است.
تبعات افت ساختوساز
از طرف دیگر در دو سال گذشته به دلیل کاهش معاملات، ساختوساز دچار افت شده و برودت هوا در زمستان این افت را تشدید کرده است. به همین دلیل واحدهای نوساز کمتری به بازار تزریق میشود. برخی سازندگان هم تورم فعلی نهادههای ساختمانی را در قیمت واحدهای آماده که دوره ساخت آنها در دو سال اخیر بوده محاسبه میکنند.
رشد شدید قیمت مسکن در پنج سال اخیر باعث شده تا متقاضیان به سمت واحدهای کوچکمتراژ و قدیمیساز بروند. آپارتمانهای ۵۰ تا ۶۰ متر جایگاه اول را در معاملات آذرماه شهر تهران با ۳/۱۵ درصد به خود اختصاص دادند. واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با ۸/۱۴ درصد در جایگاه دوم قرار گرفتند و خانههای ۴۰ تا ۵۰ متر نیز با سهم ۶/۱۰ درصدی از کل معاملات رتبه سوم را از آن خود کردند.
درخصوص ارزش هر واحد مسکونی، واحدهای ۵/۱ تا ۲ میلیارد تومانی جایگاه اول را در معاملات به دست آوردند که ۶/۱۳ درصد از کل قراردادها را در بر گرفتند. واحدهای ۱ تا ۵/۱ میلیارد تومانی با ۲/۱۲ درصد در رتبه دوم و آپارتمانهای ۲ تا ۵/۲ میلیارد تومان جایگاه سوم را کسب کردند که ۸/۹ درصد معاملات را در بر گرفتند.
۶ منطقه ارزانقیمت در بازار مسکن شهر تهران نیز به ترتیب ۱۸، ۱۹، ۱۶، ۲۰، ۱۷ و ۱۵ هستند که متوسط قیمت هر متر مسکن در این مناطق کمتر از ۲۹ میلیون تومان در هر مترمربع است. در این بین منطقه ۱۸ با قیمت ۴/۲۴ میلیون تومان ارزانترین منطقه در بازار مسکن شهر تهران محسوب میشود.
تاثیرات رشد اخیر نرخ دلار بر قیمت مسکن
عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه با افزایش قیمت دلار در دو ماه اخیر قیمت مسکن در هر متر تا ۲۰ میلیون تومان هم افزایش پیدا کرد، گفت: وقتی بانکها با بدهی قابلتوجهی مواجه هستند و عمده دارایی آنها در بازار ملک انباشتشده، افزایش قیمت مسکن میتواند تراز بانکها را بالا ببرد و جلوی ورشکستگی آنها را بگیرد.
عبدالله اوتادی درباره وضعیت بازار مسکن و میزان افزایش قیمت مسکن با افزایش قیمت دلار در دو ماه گذشته اظهار کرد: معاملات خرید و فروش مسکن بسیار ضعیف بوده و اغلب همین معاملات اندک متعلق به تبدیل به احسن است، یعنی افراد برای خرید مسکن جدید باید نسبت به فروش ملک خود اقدام کنند. او با بیان اینکه معاملات خرید مسکن اولی به ندرت انجام میشود، گفت: میزان معاملات خرید اولی مسکن کمتر از ۱۰ درصد است و محدود به برخی مناطق تهران میشود.
هر متر خانه تا ۲۰ میلیون تومان گران شد
عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: با کوچکترین تکانی در بازار ارز، فروشندگان معاملات را لغو میکنند و در همان روز قیمت را افزایش میدهند به طوری که دلار بالای ۴۰ هزار تومان در همین یکماه گذشته قیمت مسکن در هر مترمربع در مناطق مختلف تهران را از ۵ میلیون تا ۲۰ میلیون تومان افزایش داد اما وقتی قیمت دلار عقبنشینی کرد قیمت ملک پایین نیامد.
اوتادی درباره مبنای افزایش قیمت سریع مسکن و اعلام مرکز آمار مبنی بر عبور قیمت متوسط مسکن از ۵۰ میلیون تومان در هر مترمربع به ایلنا گفت: همین موضوع بازار ارز در قیمت مسکن بسیار اثرگذار است اما باید توجه داشت که عمده املاک در تهران و در کشور متعلق به بانکها و بخشهای مختلف دولت است. وقتی بانکها با بدهی قابلتوجهی مواجه هستند و عمده دارایی آنها در بازار ملک انباشتشده، افزایش قیمت مسکن میتواند تراز بانکها را بالا ببرد و جلوی ورشکستگی آنها را بگیرد از این رو بانک مرکزی به افزایش قیمت مسکن و ملک دامن میزند.
سهم گزاف اجارهبهای مسکن از سبد خانوار
در حالی سهم اجاره مسکن از هزینههای خانوار به ۵۰ درصد رسیده که پرده دوم ابربحران ملکی اثرگذاری غیرمستقیم بر قیمت کالا و خدمات گذاشته است.
آخرین آمارهای رسمی نشان میدهد که در سال گذشته سهم هزینه مسکن از کل بودجه خانوار شهری در کشور از مرز بحرانی ۳۰ درصدی هم عبور کرده و به سطوح بیسابقهای رسیده است. این در حالی است که شهروندان اروپایی بهطور متوسط کمتر از ۲۰ درصد از درآمد خود را صرف اجاره مسکن میکنند. اما اوضاع آنجا دردناکتر میشود که به این آمار با تفکیک استان نگاه کنیم. طبق دادههای مرکز آمار شهروندان پایتخت بهطور متوسط نیمی از درآمد خود را صرف مسکن میکنند. وقتی سرپناه به عنوان یکی از مهمترین نیازهای ضروری انسانها، نیمی از درآمدشان را میبلعد بالطبع آنها مجبور میشوند از دیگر هزینههای اساسی بزنند.
اختلاف قیمت در بازار املاک تجاری به مراتب بیشتر از بازار املاک مسکونی است
بررسیها نشان میدهد متوسط قیمت املاک تجاری در تهران به متری ۱۳۴ میلیون تومان رسیده که حدود ۷/۲ برابر میانگین قیمت ۵۰ میلیون تومانی املاک مسکونی پایتخت است. البته این قیمت در مناطق مختلف نوسان زیادی دارد. به طور کل در بازار املاک تجاری اختلاف قیمت به مراتب بیشتر از بازار املاک مسکونی است. موقعیت قرارگیری ملک، میزان مشتریهای مغازه، قرار داشتن در پاساژ یا خیابان و برخی موارد دیگر جزو عواملی هستند که بر قیمت ملک تجاری اثرگذاری بالایی دارند. اما در این نوع املاک برخلاف املاک مسکونی عواملی مانند سال ساخت ملک چندان اثری بر قیمت ندارد.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد