چالش تامین منابع مالی

گروه مسکن- یکی از اساسی‌ترین چالش‌های صنعت ساختمان ایران، کمبود منابع مالی مورد نیاز برای پیشبرد پروژه‌های تولید مسکن است. باوجود تصویب قوانین حمایتی مانند قانون جهش تولید مسکن که بانک‌ها را ملزم به اختصاص حداقل ۲۰‌درصد از تسهیلات خود به بخش مسکن کرده، هنوز اثرگذاری این سیاست‌ها بر رفع مشکلات محسوس نیست. این مساله ناشی از ناترازی نظام بانکی و ضعف ساختاری این بخش در ارائه خدمات مالی به صنایع مولد، به‌ویژه صنعت ساختمان، است.
نظام بانکی ایران سال‌هاست با مشکلی ساختاری به نام ناترازی دست به گریبان است. این ناترازی به معنای عدم تعادل میان منابع و مصارف بانک‌هاست که باعث شده توانایی آنها در ارائه تسهیلات بلندمدت، به‌ویژه برای پروژه‌های بزرگ و زمان‌بر مانند مسکن کاهش یابد. از سوی دیگر تمرکز بیش‌ از حد بانک‌ها بر فعالیت‌های غیرمولد مانند خریدوفروش املاک یا سرمایه‌گذاری در بخش‌های سوداگرانه، ظرفیت حمایت از تولید را بیش از پیش کاهش داده است.
براساس آمارهای موجود، تامین مالی صنعت ساختمان بیش از ۷۰‌درصد به سیستم بانکی وابسته است اما طی سال‌های گذشته، سهم تسهیلات بخش مسکن به‌صورت مداوم کاهش یافته و کمتر از ۱۰‌درصد کل تسهیلات بانکی را شامل شده است. حتی قانون جهش تولید مسکن نیز نتوانسته تغییری جدی در این وضعیت ایجاد کند. بانک‌ها به بهانه‌هایی همچون کمبود منابع نقدینگی، عدم اطمینان به بازگشت سرمایه یا اولویت دادن به دیگر بخش‌ها، از انجام تعهدات خود سر باز می‌زنند. این در حالی است که پروژه‌های تولید مسکن به‌طور عمده نیازمند منابع مالی بلندمدت با نرخ بهره معقول هستند اما شرایط کنونی اقتصاد ایران، از جمله نرخ بالای تورم و فشار بدهی‌های معوقه، موجب شده بانک‌ها تمایلی به ارائه این تسهیلات نداشته باشند.
باید توجه داشت که کاهش تولید مسکن نه‌تنها بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده بلکه به شکل مستقیم بر زندگی اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه اثر منفی گذاشته است. افزایش مداوم قیمت مسکن و اجاره‌بها، نتیجه کاهش عرضه و تقاضای فزاینده‌ای است که به دلیل رشد جمعیت و نیاز به مسکن جدید به وجود آمده است. از سوی دیگر رکود در صنعت ساختمان که حدود ۳۰‌درصد از اقتصاد ایران را تحت تاثیر قرار می‌دهد، موجب کاهش اشتغال و تولید ناخالص داخلی شده است.
ابزارهای تامین مالی بخش مسکن
و صنعت ساختمان
رییس کمیسیون اقتصادی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص تمهیدات مجمع تشخیص مصلحت نظام به عنوان یک نهاد نظارتی برای حل مشکل تامین مالی صنعت ساختمان گفت: در حوزه بخش تامین مالی از طریق نظام بانکی تا موضوع ناترازی یا کفایت سرمایه بانک‌ها و اضافه برداشت‌هایی که به شدت بر تورم اثرگذار بوده است حل نشود طبیعتا امکان اینکه بتوانیم به صورت مستمر صنعت ساختمان را تامین مالی کنیم امکان‌پذیر نخواهد بود.
محمدرضا پورابراهیمی در خصوص سایر ابزارهای تامین مالی برای بخش مسکن و صنعت ساختمان گفت: ابزارهایی که در حوزه تامین مالی بخش بازار سرمایه بوده ابزارهای کارآمدی نبوده و متناسب با شرایط و ذائقه سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی نیست. تسهیلگری در آن رخ نداده و از طرفی نیز جرایم بیشتری در آیین‌نامه‌ها ایجاد شده و قرار گرفته است. به هر سوی برای اینکه صنعت ساختمان بتواند تامین مالی کند، ناگزیر است که برخی قوانین و آیین‌نامه‌ها را تغییر دهد و نظام بانکی و بازار سرمایه به بخش مسکن برای خروج از این رکود کمک کنند.
او اضافه کرد: طبیعتا بازخورد اجرای قوانین توسط مجلس شورای اسلامی انجام می‌شود و بررسی نحوه اجرای سیاست‌ها توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام است. ما در مجمع تشخیص مصلحت نظام سرفصل‌های کلان را به عنوان مبنا قرار می‌دهیم و ذیل آن برنامه‌های دولت می‌شود. یکی از آن برنامه‌های دولت، لایحه‌ای بوده که به قانون تبدیل شده یا پیشنهاداتی که در مجلس در قالب طرح ارائه و اجرایی شده است. اگر مسیر حرکت قوانین و مقررات و ذیل آن، آیین‌نامه‌های اجرایی منجر به تحقق سیاست‌ها در بخش‌های مختلف اقتصادی که در حوزه تامین مالی مسکن است همسویی نداشته باشد طبیعتا ورود مجمع تشخیص برای اصلاح و ایجاد ظرفیت‌هایی که می‌تواند تحقق سیاست‌های ابلاغی مقام معظم رهبری را عملیاتی کند در دستور این مجمع است. در این زمینه مجمع تشخیص مصلحت نظام رصد پایش سیاست‌های بخش اقتصادی را در دستور کار دارد. الان موضوعات مختلف در بخش‌های مختلف باید تصمیم‌گیری شود و ما آن را به شکل ویژه پیگیری می‌کنیم. یکی از حوزه‌هایی که پیشران حرکت اقتصاد بوده، صنعت ساختمان است. اگر این بخش حرکت کند لکوموتیو حرکت اقتصادی ایران شکل می‌گیرد بنابراین برای مجمع تشخیص مصلحت نظام این موضوع فوق‌العاده مهم است، در این راستا پیگیری سیاست‌های ابلاغی را از طریق قوانین و برنامه‌های دولت در دستور کار قرار می‌دهیم و حتما این امر را به صورت مستمر انجام خواهیم داد.
حلقه مفقوده ورود بخش‌خصوصی
به صنعت ساختمان
رییس کمیسیون اقتصادی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام گفت: در بخش صنعت ساختمان مشکلاتی مثل موضوعات تامین اجتماعی، نظام مالیاتی و از همه مهم‌تر نظام تامین مالی وجود دارد. به هر حال هرکسی که وارد این بخش می‌شود بخشی از سرمایه را می‌تواند وارد کند و طبیعتا در تمام دنیا بخشی از سرمایه باید از طریق نظام بانکی یا بازار سرمایه پیگیری شود. مشکلات و موانع پیش‌رو که شامل سه موضوع تامین مالی، نظام مالیاتی و بیمه تامین اجتماعی است امروز در ضوابط و مقررات در دستور کار مجلس شورای اسلامی بوده و در قالب برنامه هفتم توسعه دیده شده است. الان نظارت بر اجرای آنها باید توسط مجلس شورای اسلامی به شکل ویژه‌ای انجام شود.
پورابراهیمی افزود: حل این مشکلات در راستای اجرای برنامه‌های دولت، ذیل سیاست‌های کلان اقتصادی ابلاغی توسط مقام معظم رهبری، وظیفه مجمع تشخیص است. ما کمک خواهیم کرد که هر بخشی به هر دلیلی در حوزه‌هایی که در اجرای سیاست‌ها مبتنی بر قانون و مبتنی بر برنامه هفتم و آیین‌نامه دولت بود را با رویکرد نگاه تسهیلگری در شرایط کنونی اقتصادی و با هدف حضور مردم و افزایش مشارکت بخش‌خصوصی در اقتصاد کشور دنبال شود، همچنین متناسب با اخذ گزارش‌های رصدی در حوزه سیاست‌ها که مرتبط با اجراست، این اقدام در مجمع تشخیص و در بخش‌های مختلف این نشست‌ها، با موضوعات مرتبط اقتصادی صورت می‌گیرد.
دغدغه ایمن‌سازی در صنعت ساختمان
رییس کمیسیون اقتصادی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام همچنین عنوان کرد: در حوزه بحث‌های فنی تصور بنده این است که باید با اعضای کمیسیون عمران مجلس یا کمیسیون زیربنایی این موضوع بررسی و اطلاعات کافی اخذ شود اما حوزه ماموریتی مجمع تشخیص مصلحت نظام این است که موضوع اقتصاد مسکن را بیشتر پیگیری می‌کند. موضوع تامین مالی صنعت ساختمان و موضوع مالیاتی را پیگیری می‌کند اما به هر حال یکی از اولویت‌هایی که در حوزه مباحث صنعت ساختمان باید مدنظر قرار بگیرد طبیعتا موضوع مقوله ایمنی است.
او ادامه داد: به خصوص با توجه به شرایط کشور که جزو مناطقی هستیم که در حوزه خطرات و حوادث طبیعی بیشترین و بدترین شرایط را نسبت‌به سایر کشورها داریم؛ از قرار گرفتن روی گسل‌های زلزله تا قرار گرفتن در مسیرهای مرتبط با سیل تجربیات تلخی را در سال‌های گذشته شاهد بوده‌ایم، گفتنی است ساختمان‌ها به دلیل عدم وجود استانداردها فرو ریخته اند در نتیجه یکی از ضوابط و معیارهای مهم در صنعت ساختمان مقوله ایمنی است.
اگر قرار باشد بدون کیفیت و بدون استاندارد فعالیت داشته باشیم نه مردم می‌پذیرند و هم اینکه جنس صنعت ساختمان دچار مشکل می‌شود. این استانداردها و ضوابط در شاخص‌های مربوط به حوزه ایمنی و در بخش‌های فنی مطرح شده است. اینکه اعداد و ارقام آن به چه شکل تحقق می‌یابد و نظارت سازمان نظام مهندسی بر این حوزه‌ها و در نهایت نظارت عالیه‌ای که از طریق مجلس و سایر ارکان نظام شکل می‌گیرد نیازمند گزارش‌های فنی است.
نگاهی به کشورهای دیگر در بخش ارائه تسهیلات بانکی
پورابراهیمی در خصوص اینکه در بیشتر کشورها برای تامین مالی بخش تقاضا، بانک‌ها تا ۸۰‌درصد قیمت واحد مسکونی را تسهیلات اعطا می‌کنند، گفت: اگر کشور ظرفیت اجرای این برنامه را دارد که باید انجام شود و اگر ندارد چه باید کرد. در حوزه بخش تامین مالی از طریق نظام بانکی تا موضوع ناترازی یا کفایت سرمایه بانک‌ها و اضافه برداشت‌هایی که به شدت بر تورم اثرگذار بوده است حل نشود طبیعتا امکان اینکه بتوانیم به صورت مستمر صنعت ساختمان را تامین مالی کنیم امکان‌پذیر نخواهد بود بنابراین آب باریکه‌ای در تامین مالی رخ خواهد داد و عددهای ناچیزی نسبت‌ به نیاز جامعه تزریق و تامین خواهد شد اما باید ابتدا فکری به حال مجموعه‌ای شود که می‌خواهد تامین مالی کند. اگر آن مجموعه دچار وضعیت ناترازی شده است طبیعتا امکان تامین مالی وجود نخواهد داشت.
او ادامه داد: در خصوص بازار سرمایه جنس متفاوت است. تجربه نشان داده ابزارهایی که در حوزه تامین مالی بخش بازار سرمایه بوده ابزارهای کارآمدی نبوده و متناسب با شرایط و ذائقه سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی نبوده است. تسهیلگری در آن رخ نداده و از طرفی نیز جرایم بیشتری در آیین‌نامه‌ها قرار گرفته است. انتهای این عدم تشویق در بازار سرمایه برای تامین مالی بخش مسکن تنبیه شده به جای تشویق. مشوق‌ها در دستورالعمل‌ها حذف شده است. در حوزه بازار سرمایه متفاوت از بخش بازار پول، نگاه این است که بازطراحی ابزارهای قبلی مثل صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های املاک و مستغلات و حتی ساختار شرکت‌های سرمایه‌گذاری بخش مسکن را در دستور کار قرار دهیم و آن را در قالب طرح پیشنهادی ارائه کنیم. از سوی دیگر طراحی ابزارهای جدید متناسب با نیاز کشور و ذائقه مردم، تامین مالی را بتوانیم انجام دهیم بنابراین، این جنس کاملا با بازار پول تفاوت می‌کند.
سخن پایانی
تامین نشدن منابع مالی کافی توسط نظام بانکی برای تولید مسکن، به یکی از جدی‌ترین معضلات اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است. تا زمانی که اصلاحات بنیادی در ساختار نظام بانکی و سیاست‌های تامین مالی مسکن صورت نگیرد، مشکلات این بخش ادامه خواهد داشت. بازنگری در نحوه تخصیص منابع بانکی و توسعه ابزارهای مالی جدید می‌تواند راهگشای تولید پایدار مسکن و برطرف‌کننده نیازهای روزافزون جامعه باشد. ایران برای عبور از بحران کنونی، نیازمند همکاری جدی میان دولت، بانک‌ها و بخش‌خصوصی است تا با همگام‌سازی تلاش‌ها، روند تولید مسکن به مسیر درست بازگردد.