سهم بالای مسکن در سبد خانوار

گروه مسکن- طی یک دهه گذشته، اجاره‌بهای مسکن در تهران رشد چشمگیری را تجربه کرده و گفته می‌شود از سال ۹۱ تا ۱۴۰۰، نرخ اجاره‌بها رشد ۵۴۰ درصدی داشته است. این رشد، علاوه بر افزایش مبلغ ودیعه است که معمولاً سال به سال افزوده می‌شود.
در حال حاضر اجاره‌بهای مسکن در کل کشور یکسان شده و زندگی در تهران و شهرستان فرق چندانی ندارد. اجاره یک واحد مسکونی بخش زیادی از درآمد خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و این موضوع، دیگر ربطی به شهر محل زندگی ندارد. حتی اشتغال چند نفر از اعضای خانواده نیز برای پوشش هزینه‌های مسکن کافی نیست.
خرید مسکن که مدت‌هاست از دسترس مردم دور شده و اجاره واحدهای مناسب هم دیگر امکان‌پذیر نیست. تورم اجاره‌بهای مسکن در برخی از شهرهای کشور مانند تهران، به قدری بالا رفته که حتی از حداقل دستمزد مصوب نیز پیشی گرفته است. به عبارت دیگر برای اجاره یک واحد کوچک در مرکز تهران که برای زندگی چهار نفر مناسب باشد، باید به اندازه حداقل دستمزد که ۸میلیون تومان است، اجاره پرداخت شود.
گفته می‌شود که اجاره‌بها در سال‌های ۹۱ تا ۱۴۰۰ با رشد ۵۴۰ درصدی مواجه شده است. در واقع این رشد مربوط به مبلغ اجاره برای هر مترمربع بنای مسکونی است.
مرکز آمار ایران در گزارش اخیر خود عنوان کرده که در سال ۹۰، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به اضافه ۳درصد ودیعه‌ای که برای اجاره یک متر بنای مسکونی پرداخت می‌شد، برابر با ۱۳هزار و ۸۸۸تومان بوده است. این شاخص سال به سال افزایش پیدا می‌کند. مثلا در سال ۹۱، این قیمت به متری ۲۲هزار و ۱۱۲ تومان رسیده است.
در سال ۹۹ که رشد قیمت اجاره‌بها بسیار بالا بود و فشار زیادی به مستاجران وارد کرد، این مبلغ به متری ۶۳هزار تومان رسید، اما وضعیت در سال ۱۴۰۰ بغرنج‌تر شد و به ازای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، باید مبلغ ۸۹هزار تومان اجاره پرداخت شود. با توجه به آمارهای موجود می‌توان گفت که طی این ۱۰ سال، رشد ۵۴۰ درصدی در شاخص اجاره‌بها رخ داده است.
البته در دو سال اخیر نیز رشد فراوانی را در بازار اجاره مسکن شاهد بودیم و اصلا بعید نیست که اجاره هر متر از ۱۰۰هزار تومان عبور کرده است.
یکی دیگر از شاخص‌هایی که با توجه به آن می‌توان میزان دسترسی خانوار به مسکن را بررسی کرد، نسبت درآمد به متوسط قیمت مسکن است. در ۱۰سال، این شاخص با تغییرات زیادی مواجه بوده‌است.
مثلا این نسبت در سال ۹۱ و در نقاط شهری، نزدیک به ۳/۶درصد بوده است. در سال بعد، این شاخص رشد کرد و به ۹/۶ درصد رسید. در سال ۹۲ نیز با کاهش این شاخص مواجه بودیم و این عدد به ۹/۵درصد رسید. به این معنی که در سال ۹۲، امکان خرید مسکن با توجه به درآمد خانوار مهیاتر بود.
تا چهار سال این روند نزولی ادامه پیدا کرد. به نحوی که در سال ۹۶، شاخص مزبور به عدد ۴/۴درصد رسید که نشان از وضعیت سالم بازار مسکن داشت، اما این آرامش قبل از طوفان دیری نپایید و با شروع سال ۹۷، جهش قیمت مسکن رخ داد.
دونالد ترامپ رییس‌جمهور آمریکا شد و برجام را به شکل یک‌طرفه لغو کرد و ناگهان اقتصاد ایران با بحران مواجه شد. از آن زمان به بعد، درآمد مردم به شکل چشمگیری در برابر قیمت‌ها کم آورد.
در سال ۹۷، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای تهرانی به عدد ۵/۵ رسید و رشد چشمگیری داشت. هرسال بر این عدد افزوده شد، به نحوی که حالا به ۳/۱۰درصد رسیده است. آخرین آمارها نشان می‌دهد که شاخص مزبور با کاهش ۲/۰درصدی به عدد ۱/۱۰درصد رسیده است.
بارها اعلام شد که سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار به طرز هشداربرانگیزی افزایش پیدا کرده است. در حال حاضر، به‌طور میانگین ۳۶درصد هزینه‌های خانوار صرف مسکن می‌شود. این عدد برای ساکنان پایتخت ۵۰ درصد است. استانداردهای جهانی می‌گویند که این عدد نباید بیش از ۳۰درصد باشد و در صورت وقوع، نشان می‌دهد که سطح رفاه خانوار جالب توجه نیست.
نگاه به آینده نیز بدبینانه است. گرچه هنوز رقم دقیق دستمزدها مشخص نیست، اما به نظر نمی‌آید که درآمد خانوار به سطح تورم مسکن و اجاره‌بهای آن برسد.
با این وجود بررسی فایل‌های فروش آپارتمان‌های قدیمی پایتخت نشان می‌دهد صاحبان این نوع املاک قیمت‌های عادلانه‌ای برای فروش پیشنهاد داده‌اند. به گفته مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران، در مناطق ۹ و ۱۰ و ۱۱ و ۱۲ و ۱۵ بیشترین محدوده‌های بافت‌های فرسوده قرار دارد.
بررسی بازار فروش آپارتمان‌های مسن این مناطق نشان می‌دهد که هم‌اکنون اکثر فایل‌های موجود در بازار، فایل‌های مشکی (در محدوده میانگین قیمت ملک‌های مشابه منطقه) هستند .
بنا به آخرین داده‌های بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن تهران در آذرماه، متوسط قیمت هر متر مسکن در منطقه ۹‌ (۶۱ میلیون تومان)، در منطقه ۱۰(۵۶ میلیون تومان)، در منطقه ۱۱(۵۴ میلیون تومان)، در منطقه ۱۲(۵۱ میلیون تومان) و در منطقه ۱۵(۴۳ میلیون تومان) است که در بین این ۵ منطقه، منطقه ۹ بیشترین نرخ را داشته است.
البته در میان این مناطق، منطقه ۱۰ با تعداد معاملات ملکی ۳۴۳ فقره بیشترین معامله را داشته است؛ کمترین مقدار نیز به منطقه ۹ با تعداد ۸۱فقره معامله در آذرماه تعلق دارد.
در محله جیحون، آپارتمانی ۱۱۷متری و ۳۱سال ساخت، ۳میلیارد و ۱۹۸میلیون تومان و در محله جمهوری، واحدی ۶۲متری و ۳۰سال ساخت، ۳میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.
در محله ایران، واحدی ۵۸ متری و ۳۰سال ساخت، ۲میلیارد و ۸۰۰میلیون تومان و در محله سعدی، آپارتمانی ۷۵متری و ۳۰سال ساخت، ۴میلیارد و ۹۰۰میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
از سویی بررسی فایل‌های فروش آپارتمان در منطقه۲ تهران نشان می‌دهد در حالی که برخی از آپارتمان‌ها بیش از متری ۲۵۰ میلیون قیمت‌گذاری شده‌اند، اما می‌توان آپارتمان‌های خوش قیمت هم در منطقه پیدا کرد.
بررسی وضعیت بازار مسکن در اسفندماه سال گذشته(۱۴۰۱) نشان می‌دهد، منطقه ۲ تهران، با تعداد ۶۵۶ فقره معامله بیشترین خرید و فروش را داشته است.
آمارهای منتشر شده بانک مرکزی از معاملات مسکن پایتخت در اسفندماه سال گذشته بیانگر این است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه۲، ۱۰۲میلیون تومان بوده و بیشترین قیمت را منطقه یک، با هر مترمربع ۱۲۱ میلیون تومان به خود اختصاص داده است.
بنا بر آخرین آمار بانک مرکزی از معاملات ملکی تهران در سال‌جاری(آذرماه)، متوسط قیمت هرمترمربع مسکن در منطقه ۲، ۱۱۶میلیون تومان است،همچنین تعداد معاملات صورت گرفته ۲۶۴فقره بوده که با کاهش نسبت به مدت زمان مشابه سال قبل همراه بوده است.
مشاهدات ما از فایل‌های خریدوفروش در منطقه ۲ نشان می‌دهد، در برخی محله‌ها در این منطقه قیمت مسکن بیش از هر متر۲۵۰میلیون تومان است. برای مثال واحدی ۱۴۴متری و ۴سال ساخت در شهرک غرب ۳۸میلیارد و ۸۸۰میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است
واحدهایی که زیر قیمت منطقه پیشنهاد شده باشند نیز موجود است، واحدی ۷۰متری و ۲۴سال ساخت در محله طرشت، ۴میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.
در محله سعادت‌آباد، برای فروش آپارتمانی با ۹۴مترمربع زیربنا و ۱۰سال عمربنا، ۱۳میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.