28 - 07 - 2020
رونق انبوهسازی به جای دلالی از مسیر بورس املاک
عضو شورایعالی بورس با بیان اینکه بورس املاک و مستغلات به عنوان پنجمین بورس کشور به زودی راهاندازی میشود، گفت: این بورس به جای افزایش دلالی در بخش مسکن به انبوهسازی تولید مسکن کمک میکند. شاهین چراغی در مورد جزئیات تشکیل بورس املاک و مستغلات که به تازگی در شورایعالی بورس تصویب شده اظهار کرد: با توجه به وضعیت ساختار اقتصادی و اصل ۳۱ قانون اساسی که دولت مکلف به تامین مسکن برای مردم شده و همچنین با توجه به اینکه در سه سال قبل دغدغه کشور تامین مسکن مردم بوده، نیاز به تاسیس بورس املاک و مستغلات برای تولید انبوه مسکن احساس شد. در همین حال رییس اتاق تعاون ایران نیز اعلام کرد: ۳۰ درصد سهام بورس املاک در اختیار آحاد مردم قرار میگیرد و مردم میتوانند در آن پذیرهنویسی و سهام دریافت کنند.
به گفته عضو شورایعالی بورس، طبق آمار عملکرد بانک مسکن از سال ۷۳ تا ۹۹ بانک مسکن حدود ۸۰ هزار میلیارد تومان منابع برای خرید مسکن و تامین مسکن تسهیلات داده است و طی این ۲۶ سال از این محل ۵/۳ میلیون واحد مسکونی تولید و یا توسط مردم خریداری شده است. همچنین در سال ۹۸ بانک مسکن به تنهایی ۳۰ هزار میلیارد تومان منابع برای بخش مسکن تامین کرده است. در همین حال هر سال بین ۷۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور مورد نیاز است و منابع مالی بانک مسکن و تامین سرمایه مسکن به تنهایی نمیتواند موتور محرک بخش مسکن باشد و در همه کشورهای دنیا توسعه بازار مسکن با توسعه بازارهای مالی امکانپذیر میشود. شاهین چراغی که یکی از مدافعان تشکیل بورس املاک بوده است به خبرنگار فارس گفت: با توجه به اینکه نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی مانند صندوقهای بازنشستگی و دستگاههای بزرگ غیردولتی مانند دانشگاه آزاد، ارتش و حتی دولتها دارنده زمینهای بزرگ هستند و نه اینها امکان خرید و فروش زمین را دارند و نه خریدار به تنهایی امکان خرید زمینهای بزرگ با مبالغ بالا را دارند. بنابراین اگر سه رکن دارندگان زمین بزرگ، سرمایهگذاران کلان و تمام پیمانکاران بزرگ با هم در کنار هم باشند، این داراییها میتواند در قالب شرکتهای امین سرمایهگذاری (SPV) شکل گیرد و عملا زمینهای بزرگ به نام این شرکتهای امین سرمایهگذاری منتقل میشود و منابع از سوی سرمایهگذاران برای ساخت پروژههای کلان مثلاً احداث یک میلیون مترمربع مسکن اختصاص مییابد. آنگاه تمام افراد میتوانند اوراق قابل معامله این شرکتها را خرید و فروش کنند. وی افزود: در پروژههای ساخت انبوه مسکن زمینهای بزرگ به نام شرکتهای امین سرمایهگذاری میشود و پیمانکاران بزرگ ساختوساز اقدام به ساخت میکنند و سرمایهگذاران هم منابع لازم را میآورند و برای ساخت مثلا یک میلیون مترمربع ساختمان اوراقی منتشر میشود که به عنوان مثال ۶۰ درصد برای دارنده زمین، ۳۰ درصد برای سرمایهگذار و ۱۰ درصد برای پیمانکار اختصاص مییابد و این سه رکن میتوانند اوراق را تا پایان پروژه نگهداری کنند و یا به مردم بفروشند و مردم به جای خرید ارز و سکه میتوانند اوراق مسکن خریداری کنند، مثلا یک خانوار در یک سال میتواند ۱۰ مترمربع خانه بخرد و در سال دیگر هم همین مقدار و ظرف ۵-۴ سال میتواند با اوراق خریداری شده یک واحد مسکونی برای خود خریداری کند و در واقع مردم با خریدن این اوراق میتوانند از افزایش قیمت مسکن در امان بمانند و اصطلاحا سوار قطار افزایش قیمت مسکن شوند. چراغی ادامه داد: در حال حاضر مثلاً اگر کسی ۱۰۰ میلیون تومان پول داشته باشد نمیتواند با آن پول ملکی خریداری کند، اما اگر اوراق مسکن معامله شود، مشتری میتواند اوراق صندوق پروژه را کمکم خریداری کند و با این اوراق در آینده صاحبخانه شود.
سازوکار بورس دلالی نیست
عضو شورایعالی بورس در مورد اینکه آیا کار بورس مسکن مانند کار بنگاههای مسکن فقط دلالی است، اضافه کرد: در بورس مسکن کار بنگاه املاکی انجام نمیشود، زیرا بنگاه املاکی در بازار ثانویه خرید و فروش مسکن قرار دارد، در حالی که در بورس مسکن و شرکتهای امین سرمایهگذاری بازار اولیه و تولید انبوه مسکن انجام میشود. پروژههای عمرانی و صندوقهای پروژه احداث میشود، مردم میتوانند واحدها یا یونیتهای این صندوق سرمایهگذاری را خریداری کنند که این واحدها در آینده تبدیل به سهام میشود.
چراغی افزود: حتی پیشفروش تراکم شهرداریها میتواند در یک بازار شفاف و بورس املاک و مستغلات معامله شود. همچنین امتیازات دولت و حقوق مالکانه دولت روی معادن و در این بورس خرید و فروش شود. یا شرکتهای آب و فاضلاب میتوانند حق انشعاب خود را پیشفروش کنند و از این طریق پروژههای مورد نظر خود را با تامین مالی از بورس مسکن اجرا کنند. بنابراین بازار بنگاههای املاک یک بازار ثانویه است اما در بورس مسکن بحث تولید انبوه مسکن و یک بازار اولیه مسکن راهاندازی میشود. وی در پاسخ به این سوال که آیا بورس املاک و مستغلات در دل بورس کالا شکل میگیرد، گفت: برای شروع معاملات ممکن است از توان زیرساختی و تخصصی بورس کالا و منابع فرابورس ایران استفاده شود، اما قرار است یک بورس مستقل برای املاک و مستغلات تشکیل شود و این بورس مستقل به عنوان پنجمین بورس کشور بعد از بورس اوراق، فرابورس، بورس کالا و بورس انرژی تشکیل میشود.
نمونههای بینالمللی بورس املاک
عضو شورایعالی بورس در مورد سابقه بورس املاک و مستغلات در دنیا گفت: در کشور انگلستان جدیدا این بورس راهاندازی شده، در امارات هم به تازگی راهاندازی شده و داراییهای اصطلاحا قابل معامله یا توکنایز میکند و در واقع داراییهای بزرگ در بورس مسکن قابل معامله به وسیله افراد میشود. بورس املاک و مستغلات دلال نیست بلکه کمک میکند تولید پروژههای بزرگ و انبوهسازی مسکن بالا رود و با تامین منابع میتوان زمینهای بزرگ کشور و پروژههای بزرگ مسکن را با توان پیمانکاری انبوهسازی اجرا کرد. چراغی ادامه داد: مردم خودشان به راحتی میتوانند در بورس املاک و مستغلات سرمایهگذاری کنند و نیازی به دلال ندارند و با توجه به میزان سرمایهگذاری که انجام میدهند، یک مدل مشارکت را انتخاب میکنند و در واقع با پولهای اندکی که در حال حاضر به هیچ وجه نمیتوانند خانه خریداری کنند میتوانند بخشی از یک خانه را در قالب اوراق خریداری کنند و اصطلاحا سوار قطار تورم مسکن میشوند. مثلاً یک خانواده میتواند در یک سال ۵ مترمربع مسکن خریداری کند و این اوراق در سالهای بعد تجمیع میشود و ظرف چند سال میتواند یک واحد مسکونی از محل این اوراق خریداری کند.
ترکیب سهامداران
عضو شورایعالی بورس اظهار داشت: مجوز بورس املاک و مستغلات توسط شورایعالی بورس صادر شده که قرار است با سرمایه پنج هزار میلیارد تومانی راهاندازی شود و به موسسان مجوز داده میشود که این موسسان شامل گروه سرمایهگذاران مرتبط با صنعت، همچنین نمایندگانی از اتاق بازرگانی ایران و اتاق تعاون ایران و نیز یک بخش خصوصی با ۳۵ درصد سهام، همچنین نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی که به طور عمده دارندگان زمین بزرگ هستند و ۳۰ درصد هم به اشخاص حقیقی و مردم در قالب پذیرهنویسی تعلق میگیرد. چراغی ادامه داد: موسسان بورس املاک و مستغلات باید طرح تجاری خود را سریعا به سازمان بورس و اوراق بهادار ارائه کنند و مقدمات این طرح در سازمان بورس تصویب شود و موسسان مبالغ سرمایه مورد تعهد را تامین کنند و بعد از طریق پذیرهنویسی در فرابورس ایران منابع جمعآوری میشود.
۳۰ درصد بورس مسکن در اختیار مردم
قرار میگیرد
در همین حال رییس اتاق تعاون ایران با اشاره به مصوبه شورایعالی بورس اوراق بهادار در خصوص تأسیس بورس املاک، مستغلات و امتیازات ایران اظهار داشت: این یکی از مصوبات بسیار مهم چند ماه اخیر شورا بود، چون تامین و عرضه مسکن، یکی از مهمترین مشکلات و بحرانهایی است که در کشور با آن دست به گریبانیم. بهمن عبداللهی افزود: مصوبه شورایعالی بورس در حقیقت، سازوکاری است که به ما کمک میکند تا بتوانیم از همه منابع کشور، اعم از بخش خصوصی، تعاونی و بخشهای عمومی و نیز آحاد مردم در جهت تولید، عرضه و تسهیل خرید مسکن برای مردم استفاده کنیم. وی گفت: تسریع در راهاندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات ایران، کمک بزرگی به عرضه و تولید مسکن در کشور خواهد کرد.
عبداللهی تصریح کرد: مهمترین نکته مصوبه شورایعالی بورس و اوراق بهادار در خصوص تأسیس بورس املاک، مستغلات و امتیازات ایران، فارغ از کلیات آن، این است که ۳۰ درصد سهام این بورس در اختیار آحاد مردم قرار میگیرد و آنها نیز میتوانند در آن پذیرهنویسی کرده و سهام دریافت کنند.
رییس اتاق تعاون ایران ادامه داد: این بورس که با توجه به پیشبینیها، بسیار پُردرآمد و پررونق خواهد بود، به لحاظ اقتصادی هم میتواند بسیار کمک مفیدی در راستای مسکندار کردن مردم کند. وی افزود: به اعتقاد من و با توجه به فرصت حداکثر چهارماههای که برای راهاندازی این بورس در نظر گرفته شده، میتوانیم منتظر اتفاقات خوبی در زمینه مدیریت تولید و عرضه مسکن در کشور باشیم.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد