4 - 04 - 2021
تلاطم عرضه و تقاضا
گروه مسکن- مساله تهیه مسکن به یکی از بزرگترین چالشهای مردم ایران در سالهای اخیر تبدیل شده است؛ مسالهای که هر سال دستنیافتنیتر از سال قبل میشود و تلاشهای غالب مردم در این راستا عملا بینتیجه بوده و به هدف نمیرسد.
کارشناسان عوامل مختلفی را در این مساله سهیم میدانند؛ عواملی از قبیل مدیریت ناکارآمد دولتی، حضور پررنگ دلالان در این حوزه، تحریمهای اقتصادی و البته نگاه سرمایه پندارانه مردم به مسکن.
بازار مسکن اما در سال ۹۹ علاوه بر عوامل همیشگی با پدیده تازهای به نام کرونا نیز رو به رو شد؛ پدیدهای که ظهورش به ناآرامتر شدن این بازار متلاطم دامن زد.
کارشناسان حوزه مسکن بر این عقیدهاند که بازار مسکن پایتخت متاثر از شرایط کلی اقتصاد کشور روزهای پرتلاطمی را در سال ۹۹ سپری کرد؛ روزهایی که با رکود ناشی از شیوع کرونا آغاز شد و با رکود ناشی از شرایط قیمتی حاکم بر بازار پایان یافت.
بازار نقلوانتقالات مسکن در پایتخت همهساله با پایان یافتن تعطیلات نوروزی گرم میشود اما در سال ۹۹ برخلاف روال سالهای گذشته این بازار به دلیل شیوع ویروس کرونا و ترس مردم از ابتلا به بیماری کووید ۱۹ در فصل بهار چندان گرم نشد و بسیاری که قصد عرضه مسکن را داشتند، منتظر بهبود شرایط ماندند.
از سوی دیگر با روند افزایش قیمتها در بازار مسکن بسیاری از مستاجران از یافتن خانه جدید با قیمتهای نجومی بازماندند و سعی کردند که با صاحب خانه بر سر نرخ جدید به توافق برسند.
افزایش جهشی قیمت مسکن به قدری بود که دولت به فکر پرداخت وام کمک ودیعه مسکن به سرپرستان مسکن افتاد.
بهار
آنطور که آمارهای ثبتشده در سامانه املاک و مستغلات نشان میدهد، فروردین سال گذشته در مجموع یکهزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در کلانشهر تهران فروخته شد که نسبت به فروردین ۹۸ برابر ۷/۸۷ درصد کاهش داشت.
به گزارش ایرنا در این ماه متوسط قیمت مسکن در پایتخت از سوی بانک مرکزی ۱۵۳ میلیون ریال (۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان) برآورد شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷/۳۵ درصد افزایش داشت.
در اردیبهشت ماه تعداد واحدهای مسکونی فروختهشده در تهران به رقم ۱۱ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۷/۶ درصد کاهش داشت و قیمت متوسط هر مترمربع آن ۷/۱۶۹ میلیون ریال یعنی ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار ریال اعلام شد.
این شاخصها در ماه خرداد هر دو روند صعودی در پیش گرفتند؛ فروش ۱۰ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی که نسبت به خرداد ۹۸ رشد ۱/۸۰ درصدی را نشان میداد و نیز ثبت قیمت ۱۸ میلیون و ۹۵۰ هزار تومانی بابت متوسط هر مترمربع مسکن نشان از تحولات این بازار میداد.
در حقیقت رشد نقدینگی سرگردان در جامعه، تحولات در سطح اقتصاد کلان از جمله تلاطم در بازارهای موازی ارز، طلا و بورس که از تشدید فشارهای حداکثری آمریکا ناشی میشد و نیز تورم انتظاری، مردم را بر آن داشته بود که بخشی از سرمایههای خود را به سمت بازار مسکن هدایت کنند، در نتیجه هم میزان معاملات و هم قیمتها رو به فزونی نهاد.
تابستان
با ورود به فصل تابستان و گرم شدن بازار معاملات ملکی در پایتخت روند صعودی نرخها با رشد بیشتری تداوم یافت و به دنبال آن تعداد خرید و فروشها نیز بیشتر شد به طوری که برای نخستینبار متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ۲۰ میلیون تومان فراتر رفت.
بر اساس آمارهای بیانشده از سوی بانک مرکزی، در تیرماه ۱۴ هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد که نسبت به ابتدای تابستان ۹۸ برابر ۳/۱۹۳ درصد رشد داشت. قیمتها هم در بازار به روند صعودی خود ادامه داد و به متوسط قیمت ۱/۲۰۹ میلیون ریال بابت هر مترمربع آپارتمان رسید.
البته در مرداد ماه تب خرید مسکن در تهران اندکی فروکش کرد. در این ماه ۹ هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی در این کلانشهر فروخته شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۸/۱۷۵ درصد کاهش داشت اما متوسط قیمت هر مترمربع آن به ۱/۲۳۱ میلیون ریال رسید.
در ماه شهریور معاملات باز هم کاهش داشت. فروش هشت هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی به قیمت ۹/۲۴۲ میلیون ریال بابت متوسط قیمت هر مترمربع در تهران نشان داد که با رشد قیمتها، خرید خانه از دسترس گروهی از شهروندان خارج شده است زیرا همین حجم معاملات بیانگر کاهش ۸/۶ درصدی نسبت به مرداد ماه بود. هرچند که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۷/۲۰۳ درصد افزایش داشت.
پاییز
با آغاز فصل پاییز روند صعودی قیمتها در تهران متوقف نشد اما با ورود به میانه این فصل، بازار مسکن تحت تاثیر شرایط انتظاری ناشی از نتایج انتخابات ریاستجمهوری آمریکا و امید به رفع تحریمها قرار گرفت و به این ترتیب قیمتها در پایان این فصل به شرایط ابتدای پاییز عقبگرد زد.
طبق آمار در ماه مهر هشت هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد که حاکی از رشد ۵/۱۵۴ درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن بود اما متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان با رشد ۱۱۰ درصدی به ۹/۲۶۷ میلیون ریال رسید.
در ماه آبان که در میانه آن شکست دونالد ترامپ رییسجمهوری آمریکا و معمار «فشار حداکثری» علیه ایران در انتخابات ۲۰۲۰ این کشور مسجل شد، بازار مسکن نیز همچون دیگر بازارهای موازی به ایستایی رسید.
در این ماه تنها چهار هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی فروخته شد که نسبت به ماه مهر نصف شده بود اما نسبت به مدت مشابه سال قبل ۹/۹ درصد افزایش داشت هرچند قیمتها با روند افزایش به رقم ۹/۲۷۱ میلیون ریال به ازای متوسط هر مترمربع واحد مسکونی رسید.
در ماه آذر نیز فروش مسکن باز هم کمتر شد و تنها معاملهگران توانستند دو هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی را در کلانشهری چون تهران به فروش برسانند که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲/۷۳ درصد کاهش داشت.
این بار نیز قیمتها عقبگرد داشت و متوسط هر مترمربع واحد مسکونی به ۱/۲۶۹ میلیون ریال بسنده کرد.
زمستان
در فصل زمستان تکانههای وارده بر بازار مسکن بیشتر شد؛ خریداران انتظار داشتند با توجه به آغاز کاهش قیمت ارزهای عمده، نرخها در بازار مسکن هم نزولی شود اما عرضهکنندگان مسکن به خروج از شرایط رکودی و بازگشت مجدد رونق به بازار امید داشتند و در نتیجه معاملات مسکن نزولی شد اما روند رشد قیمتها توقف نداشت.
طبق آمار در دی ماه سه هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران فروخته شد که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱/۶۷ درصد کاهش داشت؛ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نیز در این ماه به ۹/۲۳۷ میلیون ریال رسید.
در ماه بهمن نیز این شرایط تداوم یافت؛ در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور فروش سه هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی در تهران ثبت شد که نسبت به بهمن ۹۸ برابر ۵/۷۰ درصد کاهش داشت؛ اما قیمتها با حفظ روند صعودی به متوسط قیمت ۹/۲۸۳ میلیون ریال در ازای هر واحد مترمربع رسید.
هرچند در اسفند ماه شرایط معاملات از نظر تعداد واحدهای مسکونی معامله شده ۶/۳۴ درصد افزایش داشت اما در نهایت نتوانست جلوی سیر نزولی کاهش معاملات ملکی را در کلانشهر تهران بگیرد ضمن آنکه قیمتها همچنان بر مدار رشد قرار داشت.
با این اوصاف پرونده معاملات مسکن در پایتخت به عنوان قطبنمای بازار مسکن در کشور با رشد حدود ۵۰ درصدی قیمتها ظرف یک سال بسته شد و شهروندان در طی سال ۹۹ افزایش حدود ۱۵ میلیون تومانی (۱۴ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان) را در میانگین هر مترمربع خانه در تهران تجربه کردند.
هرچند که رشد فزاینده قیمتها نتوانست جلوی رشد معاملات مسکن را بگیرد و در مدت یک سال ۸۳ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد.
اکنون بازار مسکن پایتخت در شرایطی وارد سال ۱۴۰۰ شده که عوامل متعددی اعم از سیاسی و اقتصادی میتواند بر این بازار تاثیرگذار باشد.
برگزاری انتخابات در خرداد ۱۴۰۰ و آینده تعاملات و تحولات در روابط بینالمللی دو عامل اساسی و سیاسی است که کارشناسان بازار مسکن آن را بر این بازار موثر میدانند.
البته نباید فراموش کرد که همچنان بازار مسکن تحت تاثیر عوامل بنیادین موثر بر اقتصاد ایران قرار دارد و به اعتقاد کارشناسان قانون بودجه ۱۴۰۰ که انبساطی تصویب شده خود به افزایش سطح عمومی قیمتها دامن میزند.
رشد صددرصدی بهای نهادههای ساختمانی در یک سال گذشته، شرایط حاکم بر بازارهای مالی و پولی از جمله ارز، طلا، وضعیت بانکها و بورس از سویی و نیز رشد حجم نقدینگی که بانک مرکزی نیز در آمارهای خود بر آن صحه میگذارد، همگی میتوانند بر آینده بازار مسکن پایتخت تاثیر بگذارند. البته نباید فراموش کرد که شهرداری تهران نیز در بودجه امسال خود عوارض صدور پروانه ساختمانی را در کلانشهر تهران افزایش داده که تاثیر خود را بر قیمت تمام شده مسکن خواهد دید.
در چنین شرایطی باید منتظر بود و دید که سیاستگذاران کلان اقتصادی چه نسخهای را برای بهبود وضعیت دسترسی شهروندان به مسکن به عنوان یکی از حقوق مصرح ملت در قانون اساسی خواهند پیچید.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد