17 - 03 - 2020
تحولات بازار مسکن در سال ۹۸
محمدسعید حیدری- سال پرماجرای ۹۸ به آخر خط رسید اما ریسکها و ماجراهای نگرانکننده اقتصادی همچنان پابرجاست. نگاهی به آنچه رخ داد میتواند کمک کند تا بهتر در مورد آنچه در سال ۹۹ امکان وقوع دارد بتوان تحلیل و اظهارنظر کرد. پیش از شروع بحث نگاهی بیندازیم به وضعیت تغییرات نرخ مسکن و اجارهبها در شهر تهران طی سه سال اخیر.
واقعیات در مورد نوسانات قیمت مسکن
برخی اعتقاد دارند پس از رشد قابل توجه قیمت مسکن در سالهای ۹۶ و ۹۷ افت مقطعی رخداده در قیمت مسکن که همزمان بود با افت بسیار شدید در معاملات عملا غیرواقعی بوده و این افت ناشی از نوع معاملات رخداده در بازار مسکن است، همواره یک حداقل مقداری از معاملات در این بازار قهری و اجباری بوده (ناشی از احکام قضایی، مشکلات اقتصادی و…) و تحت هر شرایطی باید صورت گیرد، طبیعتا در دورههای رکود فروشندگان مجبورند تسلیم خریداران شوند و قیمتهای پایینی را
پیشنهاد دهند.
در دوره افت شدید حجم معاملات، عملا بازار در تسخیر اینگونه معاملات بوده و همین باعث شده که میانگین قیمت مسکن تحت تاثیر این خرید و فروشهای اجباری به صورت تصنعی دچار افت شود در حالی که در سایر ماههایی که حجم معاملات رشد و سهم اینگونه مبادلات قهری از کل جامعه آماری مربوطه کاهش پیدا کرده، طبعا شدت اثرگذاری آن بر میانگین قیمت معاملات نیز کاهش یافته است.
رشد ادامهدار نقدینگی در نبود رشد اقتصادی
به صورت تئوریک رشد نقدینگی تا زمانی که تناسب درستی با رشد اقتصادی داشته باشد، خاصیت تورمزایی نداشته و عملا عامل روان شدن هر چه بیشتر چرخهای اقتصاد و به اصطلاح روغنکاری آن میشود، اما در شرایطی که رشد اقتصادی نزدیک منفی ۱۰ درصد و رشد نقدینگی نزدیک ۳۰ درصد است، یعنی فقط به واسطه تفاضل این دو عدد باید شاهد تورم ۴۰ درصدی در اقتصاد باشیم. در چنین شرایطی عمدهترین راهکار جهت بروز چنین تورمی، کاستن از سرعت گردش پول است و جز در شرایط رکودی نمیتوان انتظار کاهش سرعت گردش پول را داشت و این یعنی پذیرش رکود تورمی به قیمت عدم مواجهه با تورم شدید و خارج از کنترل.
در شرایط تورمی اشخاص حقیقی و حتی حقوقی معمولا به سراغ یکی از داراییهایی میروند که در ایران به صورت سنتی ابزار محافظت در برابر تورم تلقی میشود و آن، ساختمان و مسکن است. به این ترتیب در تمامی طول سال ۹۸ متناسب با رشد نقدینگی و تورم، قیمت مسکن نیز افزایش یافت.
زور پرزور تورم و تناقضی با پایان ناخوشایند
شدت تورم به قدری بالاست که با وجودی که حتی در همان ابتدای سال نیز قیمتها فراتر از توان طبقه متوسط بود، عملا قیمتها در انتهای ۹۸ بیش از ابتدای آن شد، از یک طرف رشد تورم و افزایش قیمت نهادههای تولید در این سال جای زیادی برای کاهش قیمت مسکن باقی نگذاشته و نمیگذارد. از طرف دیگر توان کافی جهت خرید ملک توسط خریداران بالقوه وجود نداشت. این امر باعث کاهش حجم معاملات شد و این کاهش حجم معاملات باعث شد سازندگان و سرمایهگذاران این حوزه نتوانند از محل فروش تامین مالی کافی برای دور جدید ساختوسازهای خود داشته باشند که این در کوتاهمدت باعث ضربه دیدن صنایع وابسته به حوزه مسکن شده و در میانمدت و بلندمدت با کاهش حجم عرضهها زمینه برای رشدهای آتی و خارج از قاعده قیمت مسکن را فراهم میکند. (نتیجه نهایی تناقض عدم توان خریداران بالقوه و عدم امکان کاهش قیمت مسکن).
رخدادهای سردرگمکننده
افزایش قیمت برخی حاملهای انرژی (از جمله بنزین)
در برههای که موقتا خبری از رشد قیمت مسکن نبود و بازار در حال سکون قرار داشت، عملا با تشدید جو تورم انتظاری ناشی از رشد قیمت بنزین، مجددا باعث تحریک هرچند اندک قیمت مسکن شد.
در شهرهای بزرگی نظیر تهران نیز در مقیاسی محدودتر بحث سکونت در مناطق حاشیهای (نظیر استان البرز) و رفتوآمد بین محل کار و سکونت نیز هزینهزاتر از قبل شد و باعث شد عدهای این افزایش در هزینه حملونقل را قابل انعکاس در قیمت مسکن نقاط مرکزی شهر تهران بدانند.
تنش نظامی میان ایران و آمریکا
این رخداد به وضوح ریسکهای بالقوه موجود را برای بسیاری شفاف و شرایط جنگ هشت ساله بین ایران و عراق و سایر بیثباتیهای ویرانگر را برای آنان تداعی کرد؛ شرایطی که از یک طرف باعث کاهش قیمت مسکن میشود و از طرف دیگر امکان فروش و نقد کردن سرمایههای قرار گرفته در بازار مسکن و انتقال سرمایه به مناطق و کشورهای امنتر بسیار کاهش مییابد.
در چنین شرایطی علاوه بر آنکه در کوتاهمدت باعث تامل بیشتر صاحبان نقدینگی در مسیر تبدیل آن به املاک و مستغلات شد و حتی در بازار فروش فوری و نقد نیز فرصتهایی را برای کسانی که تاب تحمل ریسکهای موجود را نداشتند فراهم کرد، در میانمدت نیز اهمیت گزینه مسکن به عنوان ابزار سرمایهگذاری (خرید خانه و …) را تحتالشعاع قرار داد.
تشدید تحریمها و ورود به لیست سیاه FATF
این دو رویداد اولین اثری که بر جا گذاشتند، رشد قیمت ارز و تضعیف ریال و ایجاد تورم از کانالی تقریبا مستقل از کانال رشد نقدینگی است و این تورم باعث رشد قیمت مصالح و در نتیجه قیمت مسکن شده است. کاهش پیدرپی ارزش ریال باعث شده همه به دنبال تبدیل ریال به کالا و دارایی باشند و در طرف مقابل نیز صاحبان داراییهایی نظیر مسکن به هر قیمتی حاضر به فروش ملک خود نباشند.
ملکی که تا دیروز با فروش آن میشد ۲۰ دستگاه پراید خرید، طبیعتا اگر امروز به قیمت ۱۵ دستگاه پراید قیمتگذاری شود جذابیت برای مالک آن ندارد. در واقع در بسیاری موارد بیش از آنکه صاحبان املاک به رشد اسمی و درصد قیمت مسکن توجه کنند، ارزش جایگزینی آن را مدنظر قرار میدهند، طبیعتا وقتی بسیاری داراییهای دیگر رشد کرده، اگر قیمت مسکن رشد نکند، عملا ارزش جایگزینی آن دچار تنزل شده و این یعنی کاهش عرضه ملک به بازار و افزایش قیمت آن.
ویروس کرونا و ضربه نهایی به بازار آخر سال
در ایران نیز مانند سایر نقاط جهان ویروس کرونا باعث کاهش سفرها، کاهش فعالیتهای تجاری و در یک کلام نوعی رکود موقتی شد. در شرایطی که شهرها به واسطه این ویروس در شرایط نیمهتعطیل بوده و افراد تمایلی جهت حضور در اماکن عمومی نداشته و ذهنها درگیر خطرات این ویروس و اخبار مرتبط با آن است همه بازارها از جمله بازار کالاهای غیرحیاتی (کالاهای سرمایهای و…) تحت تاثیر قرار گرفته و ترکیب آن با مشغلههای ذهنی آخر سال باعث افت بیشتر معاملات مسکن شد و عملا حسن ختامی بود نامناسب برای سال ۱۳۹۸٫
کلام آخر
سال ۹۸ در ادامه سال ۱۳۹۷ شاهد واگرایی جدی بین قیمت مسکن و نرخ اجاره بودیم؛ واگراییای که دیر یا زود اثر قاطع خود را بر این بازار خواهد گذاشت، چرا که مسکن یک دارایی سرمایهای بوده و ارزش این دارایی سرمایهای لاجرم توسط عوامل بنیادی نظیر قدرت درآمدزایی بالقوه (که مهمترین آن درآمد ناشی از اجاره است) تعیین میشود.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد