8 خانه در عمان یا یک خانه در ایران؟

گروه مسکن- قیمت خانه در ایران طی سال‌های گذشته با سرعتی سرسام‌آور افزایش یافته، در حالی که رشد درآمد خانوارها بسیار اندک بوده است. این شکاف فاحش میان افزایش قیمت مسکن و رشد درآمدها، نه‌تنها بسیاری از ایرانیان را از خرید خانه محروم کرده، بلکه به بحران اقتصادی و اجتماعی بزرگی دامن زده است.
در این میان، نگاهی به وضعیت بازار مسکن در کشورهای همسایه مانند عمان، زنگ خطری برای سیاستگذاران داخلی است. عمان، کشوری که از لحاظ جغرافیایی و اقتصادی با ایران همسایگی دارد، توانسته با اتخاذ سیاست‌های مناسب در حوزه مسکن و اقتصاد، مسیری بسیار متفاوت را طی کند. قیمت خانه در این کشور نه‌تنها در سطحی معقول باقی مانده، بلکه با درآمد شهروندان عمانی تناسب دارد و دسترسی به خانه را برای اکثریت مردم ممکن کرده است.
مقایسه وضعیت مسکن در ایران و عمان
براساس گزارش‌ها، یک شهروند عمانی در مدت زمانی که یک ایرانی برای خرید یک واحد مسکونی انتظار می‌کشد، می‌تواند هشت خانه خریداری کند. این آمار به روشنی نشان‌دهنده تفاوت عمیق میان سیاست‌های دو کشور در حوزه مسکن است. در حالی که ایرانیان با تورم افسارگسیخته و سیاست‌های ناکارآمد اقتصادی دست‌وپنجه نرم می‌کنند، عمان با ارائه یارانه‌های انرژی، برق و سوخت به شهروندانش، هزینه‌های زندگی را کاهش داده و امکان پس‌انداز و سرمایه‌گذاری را برای آنها فراهم کرده است.
علاوه بر این، دولت عمان به‌طور مستمر به توسعه زیرساخت‌های مسکن ارزان‌قیمت و دسترسی آسان‌تر به وام‌های مسکن پرداخته است. این در حالی است که در ایران، نه‌تنها وام‌های مسکن بسیار محدود هستند، بلکه سودهای بالا و شرایط سختگیرانه بازپرداخت آنها نیز مانعی بزرگ برای مردم به ‌شمار می‌روند.
ریشه‌یابی بحران مسکن در ایران
یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در ایران، سفته‌بازی و سوداگری در این بازار است. بسیاری از سرمایه‌گذاران با خرید و احتکار واحدهای مسکونی، عملا بازار را از دسترس متقاضیان واقعی خارج کرده‌اند. نبود نظارت کافی و قوانین بازدارنده نیز زمینه را برای این اقدامات فراهم کرده است. علاوه بر این، سیاست‌های ناکارآمد دولت در زمینه تولید مسکن نیز به این بحران دامن زده است. پروژه‌هایی نظیر مسکن مهر و طرح نهضت ملی مسکن، با وجود اهداف بلندپروازانه، در عمل به دلیل ضعف‌های اجرایی و عدم توجه به نیازهای واقعی مردم، نتوانسته‌اند تاثیر قابل ‌توجهی بر کاهش قیمت مسکن داشته باشند.
از سوی دیگر، افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملی موجب شده قیمت تمام‌شده ساخت مسکن به‌ شدت افزایش یابد. این مساله سازندگان را به سمت ساخت‌وسازهای لوکس و گران‌قیمت سوق داده و عملا قشر متوسط و ضعیف جامعه را از بازار مسکن حذف کرده است.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی بحران مسکن
بحران مسکن در ایران تنها یک مشکل اقتصادی نیست، بلکه پیامدهای گسترده اجتماعی نیز به همراه دارد. افزایش مهاجرت از شهرها به حاشیه‌ها، کاهش نرخ ازدواج به دلیل نبود سرپناه مناسب، افزایش فقر و نابرابری اجتماعی از جمله پیامدهای این بحران هستند.
در مقابل، کشورهایی مانند عمان با ایجاد بسترهای مناسب برای دسترسی به مسکن، نه‌تنها مشکلات اقتصادی شهروندان خود را کاهش داده‌اند، بلکه زمینه‌ساز ثبات اجتماعی و رفاه عمومی شده‌اند.
بحران مسکن در ایران، نتیجه ترکیبی از سیاست‌های ناکارآمد، تورم بالا و فقدان نظارت موثر است. در حالی که کشورهای همسایه مانند عمان با اتخاذ رویکردهای هوشمندانه، توانسته‌اند دسترسی به مسکن را برای شهروندان خود تسهیل کنند، ایران همچنان با چالش‌های جدی در این حوزه مواجه است. برای عبور از این بحران، نیاز به یک بازنگری اساسی در سیاستگذاری‌ها و همکاری تمامی نهادهای مرتبط وجود دارد. مسکن نباید یک رویا باشد بلکه باید به یک حق اساسی و قابل ‌دسترس برای تمامی ایرانیان تبدیل شود.
دسترسی به خانه در عمان، آسان‌تر از تمام کشورهای جهان
به گزارش «جهان‌صنعت» به نقل از تجارت‌نیوز، قیمت مسکن در ایران طی سال‌های اخیر به‌ شدت افزایش یافته و از درآمد خانوارها پیشی گرفته است. همین موضوع باعث شده بسیاری از مردم فکر خرید خانه را از سر بیرون کنند.
با وجود رکود عمیق در بازار مسکن از سال‌های گذشته تاکنون، همواره قیمت مسکن همراه با تورم افزایش و به این ترتیب میزان دسترسی به خرید ملک سال به سال کاهش یافته است.
آیا کشورهای همسایه ایران، به‌ویژه عمان با چنین بحرانی مواجه‌اند یا توان تامین سرپناه را برای خود دارا هستند؟
بررسی از داده‌های منتشر شده در Numbeo که به بررسی جدیدترین داده‌های اقتصادی کشورها و محاسبه هزینه زندگی در سراسر جهان می‌پردازد، نشان می‌دهد ایران با نسبت قیمت به درآمد 4/‏‏23برابری، در رتبه دوازدهم سختی خرید خانه از میان ۱۰۵کشور موجود در این فهرست قرار گرفته است.
با این حال، عمان با نسبت قیمت به درآمد 9/‏‏‏‏2برابری در جایگاه آخر این لیست قرار دارد. این بدان معناست که شهروندان عمانی با پس‌انداز کامل حقوق خود می‌توانند پس از سه سال خانه‌دار شوند و از بهترین شرایط خرید خانه در میان کشورهای جهان برخوردار هستند.
نرخ تورم عمان تنها 5/‏‏‏‏0‌ درصد است!
نرخ تورم که یکی از عوامل تاثیرگذار بر بازارهاست، توانسته میزان دسترسی اقشار را به مسکن کاهش یا افزایش دهد.
طبق داده‌های منتشر شده
در Trading Economic نرخ تورم در ایران در ماه اکتبر سال جاری 5/‏‏‏‏34 درصد برآورد شده است. مرکز آمار ایران در گزارش اخیر خود اما نرخ تورم در آذر ماه را 5/‏‏‏‏32‌درصد عنوان کرده بود. با این همه، طبق گزارش Trading Economic میزان تورم در کشور عمان تنها نیم ‌درصد بوده که نسبت به ماه اکتبر 3/‏‏‏‏0‌درصد کاهش یافته است. طبق این گزارش، قیمت مسکن در این کشور طی ماه گذشته هیچ تغییری نکرده است.
به این ترتیب، شهروندان عمانی قادرند با خیال راحت درآمد خود را پس‌انداز کنند و پس از مدتی صاحب یک خانه شوند. این در حالی است که در ایران با توجه به تورم فعلی، حتی با پس‌انداز تمامی درآمد، امکان خرید خانه هرساله کاهش می‌یابد.
نزدیکی قیمت خانه در عمان و ایران
با بررسی داده‌های Numbeo می‌توان دریافت که قیمت مسکن در ایران و عمان تفاوت زیادی ندارد. بلکه حتی متوسط قیمت هر متر خانه در تهران، از متوسط قیمت هر متر خانه در مسقط، پایتخت عمان بیشتر است.
متوسط قیمت هر متر آپارتمان در مرکز شهر تهران حدود ۲۱۴۰دلار و در حومه شهر نیز حدود ۱۴۳۴دلار است. نکته جالب آنجاست که متوسط قیمت یک آپارتمان در مرکز شهر مسقط حدود ۱۶۱۵دلار و در حومه شهر نیز ۱۲۶۶دلار است.
این بدان معناست که متوسط قیمت یک آپارتمان در حومه شهر تهران از متوسط قیمت یک آپارتمان در مرکز کشور عمان بیشتر است.
با این حال، متوسط قیمت هر متر خانه در ایران حدود ۱۳۰۳دلار در مرکز شهر برآورد شده است. این شاخص در عمان نیز حدود ۱۴۸۹دلار برای مرکز شهر بوده که نشان می‌دهد قیمت عمومی مسکن در عمان از قیمت عمومی مسکن در ایران بالاتر است.
درآمد هر عمانی با درآمد ۸ ایرانی برابر است
برای درک بهتر وضعیت بازار مسکن عمان و مقایسه آن با ایران، بررسی متوسط درآمد این دو کشور ضروری است.
بررسی داده‌های Numbeo حاکی از آن است که متوسط درآمد ماهانه در ایران (پس از کسر مالیات) حدود ۲۶۲دلار و ۶۲سنت یا به عبارتی ۲۱‌میلیون و ۵۳۴‌هزار تومان است. باید توجه داشت که این میانگین درآمد بوده و بالطبع درآمد بسیاری از مردم از این رقم کمتر است.
متوسط درآمد ماهانه مردم عمان (پس از کسر مالیات) نیز حدود ۲۲۷۸دلار برآورد شده که به پول ایران حدود ۱۸۶‌میلیون و ۸۱۹‌هزار تومان می‌شود، این یعنی متوسط درآمد ماهانه یک عمانی 6/‏‏‏‏8برابر متوسط درآمد ماهانه یک ایرانی است. به عبارتی درآمد 6/‏‏‏‏8نفر ایرانی با درآمد یک عمانی برابر است.
وام‌های ۴‌ درصدی با بازپرداخت
۲۰ ساله در عمان
با این‌ حال خرید مسکن برای برخی اقشار همواره دشوار بوده و دولت‌ها برای دسترسی راحت‌تر به خرید خانه، تسهیلاتی در قالب وام ارائه می‌دهند. این در حالی ‌است که در ایران، با وجود ارائه تسهیلات نامتناسب، دسترسی دریافت وام بسیار سخت است و بانک‌ها از ارائه آن خودداری می‌کنند.
وام‌های مسکن ایران با سود 5/‏‏‏‏22‌درصدی و بازپرداخت ۱۲ساله آن هم در مبالغ اندک (حداکثر ۸۰۰‌میلیون تومان)، عملا دردی از مردم دوا نمی‌کند.
با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که در عمان، سود وام مسکن از 4 تا 7‌درصد و مدت زمان بازپرداخت این وام‌ها از ۱۲ماه تا ۲۰سال متغیر است.
طرح‌های فروش مسکن، دسترسی به خرید خانه را هموار کرده است
براساس اطلاعات موجود در omanobserver برخی پروژه‌های مسکونی در عمان مانند پروژه Muscat Bay شرایط ویژه‌ای برای خریداران ارائه می‌دهند. این پروژه طرحی را معرفی کرده است که به خریداران امکان می‌دهد با پرداخت ۴۰‌درصد پیش‌پرداخت، صاحب خانه شوند و ۶۰‌درصد باقی‌مانده را طی پنج سال بدون بهره پرداخت کنند.
با این ‌حال برخی وب‌سایت‌های فروش املاک در عمان، میزان پیش‌پرداخت واحدهای مسکونی را ۱۰‌درصد اعلام کرده‌اند. با این ‌همه تمام این داده‌ها بیانگر آن است که شهروندان عمانی دسترسی آسانی برای خرید خانه دارند، به ‌طوری که عمان در قعر فهرست سختی خرید خانه قرار گرفته است!
بررسی آپارتمان‌های آگهی شده در برخی سایت‌های فروش ملک در عمان نشان می‌دهد که آپارتمان‌های جذابی با قیمت مناسب به فروش می‌رسند؛ برای نمونه یک آپارتمان ۱۴۸متری سه خوابه، با چهار حمام و سرویس بهداشتی و امکاناتی نظیر پارکینگ اختصاصی و اتاق خدمتکار در یک منطقه مسکونی مجلل، با قیمت ۱۴۵‌هزار و ۱۰دلار یا ۱۱‌میلیارد و ۷۹۷‌میلیون تومان ارزشگذاری شده است. این واحد را می‌توان با ۲۰‌درصد پیش‌پرداخت و بازپرداخت ۱۲ماه تا ۲۰سال و سود 99/‏‏‏‏7‌درصدی خریداری کرد. میزان سود آن بسته به نوع واحد و بانک ارائه‌دهنده تسهیلات متفاوت است.
به این ترتیب قیمت خانه در عمان، همسایه ایران، نه‌تنها بالا نیست بلکه بسیار نزدیک به قیمت ایران و در برخی موارد حتی کمتر است. درآمد بالای شهروندان عمانی از یک ‌طرف و پرداخت یارانه‌های قابل ‌توجه برق و انرژی از سوی دولت پادشاهی عمان از طرف دیگر، نگرانی خرید خانه را از شهروندان این کشور دور کرده و میزان دسترسی خرید مسکن را نزدیک کرده است.
به این ترتیب، محاسبات از تمامی داده‌های گفته شده حاکی از آن است که با مدت زمان خرید یک خانه در ایران، شهروندان عمانی قادر به خرید هشت خانه هستند!