2 - 02 - 2021
کوتاهی بانکها در پرداخت وام
در حالی که نظام بانکی کشور در ۹ ماهه سال ۹۹، تسهیلات کلانی پرداخت کرده است اما سهم بخش مسکن باز هم توسط بانکها نادیده گرفته شده است. انتشار آمار تسهیلات پرداختی بانکی در ۹ ماهه سال بیانگر آن است که امسال ۱۲۲۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات توسط نظام بانکی پرداخت شده که این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل دو برابر شده است.
البته بخش اعظم تسهیلات پرداختی در واقع امهال تسهیلات قبلی پرداختشده از سوی بانکهاست که به بانکها بازگردانده نشدهاند. بررسی جزئی اطلاعات ارائه شده توسط بانک مرکزی مشخص میکند نزدیک به ۶۰ درصد از تسهیلات پرداختی سال ۹۹ مرتبط با تسهیلاتی با بازپرداخت کوتاهمدت بانکی بودهاند که به نام سرمایه در گردش به اشخاص حقیقی و حقوقی تزریق شده است.
بیتوجهی بانکها به حوزه مسکن ادامه دارد
نکته جالب در میزان تسهیلات پرداختی سال ۹۹ توسط نظام بانکی، ادامه بیتوجهی این بخش از اقتصاد به تامین مالی حوزه مسکن است. در همین راستا تنها ۷/۱ درصد از کل تسهیلات پرداختی بانکی به حوزه املاک و مستغلات اختصاص پیدا کرده که سهم بسیار ناچیزی از آن به حوزه ساخت مسکن اختصاص پیدا میکند. به عبارت دیگر بانکهای کشور بیتوجه به تقاضای انباشت و روزافزون مردم به مسکن توجهی به این حوزه ندارند و به جای تامین مالی حوزه مولد اقتصاد، نسبت به تامین مالی بخش غیرمولد با استفاده از اقساط کوتاهمدت اقدام میکنند.
در شرایطی که فرض کنیم کل تسهیلات پرداختی به حوزه املاک و مستغلات، صرف ساخت مسکن شده است، در ۹ ماهه سال ۹۹ کمتر از ۲۱ هزار میلیارد تومان از این تسهیلات به ساخت مسکن اختصاص پیدا کرده است.
در همین راستا با توجه به هزینه ساخت چهار میلیون تومانی برای هر متر مربع مسکن و همچنین در نظر نگرفتن هزینه زمین و بهره مالکانه، تسهیلات بخش املاک و مستغلات تنها برای ساخت ۵۱ هزار واحد مسکونی ۱۰۰ متر مربعی کافی است.
این در حالی است که بر مبنای طرح جامع مسکن، ساخت سالانه یک میلیون و ۵۰ هزار واحد مسکونی از سال ۹۵ تا سال ۱۴۰۵، یکی از نیازهای اساسی کشور به منظور پاسخ به تقاضای مسکن است. در همین راستا محمد حمیدزاده کارشناس مسکن با اشاره به بیتوجهی بانکها به شرایط اقتصاد کشور گفت: «در شرایطی که رییسجمهور، رییس مجلس و رییس کل بانک مرکزی در انتهای سال ۹۷ از اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی به حوزه مسکن خبر دادند اما نظام بانکی با بیتوجهی مطلق به شرایط اقتصادی کشور و رهنمودهای سران قوا، این سهم را تا ۷/۱ درصد کاهش دادهاند.»
جیب سوداگران با تسهیلات بانکی پر میشود
این کارشناس اقتصادی ضمن انتقاد از نحوه عملکرد بانکها در اقتصاد کشور، تاکید کرد: «بانکهای کشور به جای توجه به حوزه مولد اقتصاد کشور و نیاز مردم، به پر کردن جیب سوداگران در قالب تسهیلات کوتاهمدت علاقه دارند و حتی حاضر نیستند تسهیلاتی با سود ۱۸ درصد و بلندمدت در اختیار مردم قرار دهند.»
به گزارش «جهانصنعت» به نقل از فارس، در شرایطی که محاسبات طرح جامع مسکن به عنوان محوریت محاسبه تقاضای مسکن مد نظر قرار گیرد، از سال ۹۵ تا سال ۱۴۰۵ نیاز به ساخت ۵/۱۰ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. در همین راستا مجموع واحدهای مسکونی ساخته شده از سال ۹۵ تاکنون معادل ۲/۱ میلیون واحد مسکونی برآورد میشود، این یعنی از سال ۹۹ تا انتهای سال ۱۴۰۵، ساخت سالانه ۵/۱ میلیون واحد مسکونی نیاز است تا پاسخگوی نیاز انباشت و نیاز بالقوه کشور به سرپناه تامین شده و شاهد جلوگیری از نابسامانی این حوزه باشیم.
بازی دو سر باخت بانکها و افزایش سرسامآور قیمت مسکن
در همین خصوص علی قدس کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن در بیان این نکته که ساخت مسکن علاوه بر تامین سرپناه، میتواند منجر به خروج از شرایط رکود اقتصادی شده و زمینه اشتغال گسترده در پهنه کشور را به وجود آورد، گفت: «ندادن تسهیلات به حوزه مسکن توسط بانک، از دو جنبه منجر به آسیب در این حوزه میشود؛ مساله اول اینکه با جلوگیری از تامین مالی ساخت مسکن، عرضه این کالای اساسی متوقف شده و زمینه رشد نجومی قیمت فراهم میشود.»
این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: «علاوه بر این تسهیلات پرداختی به جای حرکت در حوزه مولد، به حوزه غیرمولد نظیر تامین مالی دلالان مسکن برای خرید واحد مسکونی میرود و همین امر زمینه افزایش تقاضای سرمایهای و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن میشود.»
رشد نجومی قیمت مسکن در سالهای اخیر منجر به فشار معیشتی مضاعف بر مردم شده و بیتوجهی نظام بانکی به تامین مالی حوزه مولد اقتصاد نظیر ساخت مسکن یکی از اساسیترین دلایل شکلگیری این فشار است. در همین رابطه، نظام حکمرانی در کشور با استفاده از ظرفیتهایی نظیر قوانین مجلس و لایحه بودجه باید زمینه هدایت سرمایه حوزه مولد اقتصاد را فراهم کند.
تکلیف بانکها برای اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات به مسکن
در همین حال یک کارشناس بازار مسکن به نقش تسهیلات بانکی در تولید واحدهای مسکونی اشاره و تاکید کرد: بانکها مکلفند ۲۰ درصد از مجموع تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. این در حالی است که برآوردها نشان میدهد این مهم توسط هیچ یک از بانکها (جز بانک مسکن)، رعایت نشده است. محمد گلابکش در گفتوگو با ایسنا با بیان این مطلب افزود: برآوردها نشان میدهد حدود ۶ درصد از تسهیلات بانکها (جز بانک مسکن) در بخش مسکن پرداخت میشود و به این ترتیب حدود یکسوم تکلیف قانونی، تسهیلات بانکی در این بخش پرداخت میشود.
به گفته وی، در بانک مسکن به عنوان بانک عامل در حوزه مسکن، میزان تسهیلات به این حوزه بیش از ۹۵ درصد عنوان شده است. گلابکش به سهم سالانه بخش مسکن از تسهیلات بانکی اشاره کرد و گفت: براساس آمارهای منتشر شده سالانه بیش از ۹۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات توسط بانکها پرداخت میشود و قانونا باید حدود ۲۰۰ هزار میلیارد تومان از این رقم در بخش مسکن پرداخت شود. وی افزود: برآوردها اما نشان میدهد که در بهترین حالت حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان از تسهیلات سالانه بانکها به بخش مسکن اختصاص مییابد. به عبارت دیگر بانکها حدود ۲۰درصد از تعهدات مربوطه را در این بخش رعایت میکنند.
این فعال بازار مسکن تصریح کرد: اگرچه براساس قانون برای بانکهایی که ۲۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص ندهند جرایمی در نظر گرفته شده اما با توجه به اینکه این جرایم اجرایی نمیشوند عملا فاقد اثرگذاری هستند.
گلابکش از تسهیلات بانکی به عنوان یکی از محرکهای بسیار تعیینکننده در عرصه ساخت و ساز نام برد و گفت: متاسفانه در ایران تسهیلات حوزه مسکن از یک طرف با محدودیت در میزان تسهیلات و از طرف دیگر نیز همراه با سود بالا و بوروکراسی اداری است که باعث شده صنعت ساخت و ساز به شکل عجیبی از مزیت تسهیلات بانکی، بیبهره باشد.
افزایش سن خانههای مشمول وام یکم و چند ابهام
در همین حال بانک مسکن در چند روز دو طرح تشویقی شامل افزایش سقف سنی واحدهای مشمول دریافت وام مسکن یکم و استفاده از نصف تسهیلات اوراق بدون خرید برگههای تسه را مصوب کرده است. این در حالی است که به دلیل رشد قیمت مسکن اولا این وامهای ۱۶۰ و ۲۴۰ میلیون تومانی کارایی ندارد، دوما متقاضیان از توانایی کافی برای پرداخت اقساط ۷/۱ و ۴/۴ میلیون تومانی آن برخوردار نیستند.
سوق یافتن متقاضیان خرید مسکن به سوی آپارتمانهای قدیمی با یک مصوبه بانکی دیگر برای افزایش سقف سنی واحدهای مشمول دریافت وام مواجه شد. بانک مسکن به تازگی و همزمان با فرارسیدن دهه مبارک فجر انقلاب اسلامی، سقف سنی آپارتمانهای مسکونی مشمول استفاده از تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم را از ۲۰ به ۲۵ سال افزایش داده است.
البته هماکنون با توجه به منقضی شدن زمان پنج ساله این صندوق، افتتاح حساب در صندوق پسانداز مسکن یکم امکانپذیر نیست و طرح مذکور صرفا مشمول متقاضیانی میشود که در گذشته حائز شرایط دریافت این وام بودهاند. محمود شایان مدیرعامل بانک مسکن گفته: این اقدام مربوط به خرید واحدهای مسکونی در بافتهای معمولی شهر است و شامل واحدهای واقع در بافتهای فرسوده نمیشود.
مهرماه سال گذشته نیز این بانک مصوب کرد خریداران واحدهای با عمر بنای ۲۵ سال میتوانند از تسهیلات اوراق استفاده کنند که تا پیش از این به واحدهای کمتر از ۲۰ سال پرداخت میشد. سقف تسهیلات مسکن یکم برای زوجین تهرانی ۱۶۰ میلیون تومان با نرخ سود ۸ درصد است. حداکثر وامی هم که میتوان از طریق خرید اوراق به اضافه وام جعاله دریافت کرد ۲۴۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۸ درصد برای زوجین است. هر دو نوع تسهیلات باید ۱۲ ساله تسویه شود.
اقساط ماهانه وام ۱۶۰ میلیون تومانی یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان با نرخ سود هشت درصد و اقساط ماهانه وام ۲۴۰ میلیون تومانی چهار میلیون و ۴۰۰ هزار تومان با نرخ سود ۱۸ درصد است. اقساط هر دو تسهیلات برای متقاضیان این وامها سنگین به نظر میرسد.
حدود سه هفته قبل در آستانه سالروز تاسیس بانک مسکن و دهه مبارک فجر با هدف تقویت قدرت خرید متقاضیان، این بانک طرحی را به تصویب رسانده که متقاضیان خرید خانه بتوانند نیمی از وام ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق را با خرید تسه و نیمی دیگر را بدون خرید اوراق دریافت و وام را پنج ساله تسویه کنند در حالی که طبق طرح قبلی با مدت بازپرداخت ۱۲ ساله، اقساط ماهانه ۴/۴ میلیون تومان بود و طبیعتا اقساط وام جدید به حدود دو برابر آن میرسد.
این در حالی است که با توجه به رشد قیمت مسکن، تسهیلات مذکور کارایی خود را از دست داده و افزایش سقف سنی واحدهای مشمول اهمیت چندانی ندارد. با توجه به میانگین قیمت ۴/۲۷ میلیون تومان قیمت مسکن در شهر تهران در حال حاضر با وام ۱۶۰ میلیون تومانی خانه اولیها میتوان پنج متر و ۸۰ سانتیمتر و با وام ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق هشت متر و ۷۰ سانتیمتر خانه خریداری کرد.
رشد قیمت مسکن و اقساط بالای تسهیلات، متقاضیان خرید را به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. دیماه ۱۳۹۳ واحدهای بالای پنج سال صرفا ۴۲ درصد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص میداد که هماکنون این میزان به ۶۱ درصد رسیده است. پرداخت وام به واحدهای ۲۵ ساله شاید از منظر سوق یافتن متقاضیان به سمت واحدهای قدیمی قابل توجیه باشد اما با توجه به عدم تکافوی وامهای پرداختی و نبود توانایی کافی از سوی متقاضیان برای پرداخت اقساط هر دو نوع وام مذکور، این مشوقها را بیاثر کرده است. با توجه به شرایط موجود، افزایش سقف تسهیلات نیز کارایی نخواهد داشت زیرا اصولا متقاضی که هماکنون نمیتواند از عهده قسط ۴/۴ میلیون تومانی برآید با افزایش مبلغ وام، بدون افزایش مدت بازپرداخت، تمایلی به دریافت تسهیلات مسکن نخواهد داشت.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد