کساد مطلق

گروه مسکن- بازار مسکن کشور کماکان در رکود به سر می‌برد؛ رکودی که سال‌هاست بر این بازار سایه افکنده است. در این شرایط نه‌تنها میزان معاملات افت داشته بلکه ساخت و تولید واحدهای مسکونی نیز کاهش چشمگیری داشته است؛ موضوعی که به تشدید ناترازی میان عرضه و تقاضا دامن زده است. اثر نوسانات شش ساله قیمت مسکن از سال گذشته به شکل رکود معاملاتی بروز کرده و این وضعیت در چهار ماه ابتدای سال جاری نیز ادامه داشته است. اگر نقطه آغاز رکود را ابتدای سال گذشته در نظر بگیریم و رکود فعلی مشابه چهار دهه گذشته باشد کسادی معاملات احتمالا پنج تا هفت فصل دیگر طول می‌کشد.
تورم بازار مسکن به کمتر از یک‌سوم نرخ تورم سایر کالاها رسیده است. خرداد امسال نرخ رشد قیمت مسکن در تهران 7/9‌درصد بود، در حالی که تورم عمومی سالانه 5/35‌درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه 6/31‌درصد اعلام شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد عوارض ناشی از رشد سنگین قیمت مسکن طی شش سال گذشته به شکل رکود معاملات بروز کرده که یک عارضه منفی و یک دستاورد مثبت برای این بازار در پی داشته است.
رکود معاملاتی می‌تواند به کاهش بازده سرمایه، از دست رفتن انگیزه سرمایه‌گذاری و کاهش ساخت و ساز منجر شود. با این حال طرف تقاضا این فرصت را پیدا می‌کند که به تدریج سطح توان خود را به قیمت مسکن نزدیک کند. این اتفاق ممکن است در یک بازه میان‌مدت رخ دهد.
اگرچه دوره تورمی اخیر بازار مسکن که از اوایل سال ۱۳۹۷ آغاز شده به برخورداری از پنج ویژگی شامل نوسانات مقطعی، رکود تورمی، رکود غیرتورمی، رونق و کسادی بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳ قابل مقایسه با ادوار گذشته نیست اما تحولات چهار دهه اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد دوره‌های رکود در بازار مسکن به طور میانگین ۱۰ تا ۱۲ فصل (حدود سه سال) به طول می‌انجامد. اگر رکود بازار ملک که از اوایل سال گذشته آغاز شده و هم‌اکنون حدود 5/1سال طول کشیده با دوره‌های قبلی مشابه باشد کسادی این بازار احتمالا پنج تا هفت فصل (حدود 5/1 تا ۲سال) دیگر طول می‌کشد.
از اوایل سال گذشته وضعیت کسادی بر بازار مسکن سایه انداخته است. اردیبهشت و خرداد سال گذشته به ترتیب ۴۳۵۹ و ۳۳۹۴ معامله مسکن در تهران انجام شد. این عدد برای اردیبهشت و خرداد امسال به ترتیب ۴۸۷۶ و ۳۸۷۲ فقره بود. تعداد معاملات با سال گذشته تقریبا در یک سطح قرار دارد، این در حالی است که خرداد دو سال قبل ۱۳هزار و ۸۷۴ فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران به ثبت رسید.
سومین ماه از سال جاری میانگین قیمت مسکن در تهران به 9/85‌میلیون تومان در هر مترمربع رسید که نسبت به ماه گذشته 4/1‌درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته 7/9‌درصد افزایش داشت. این برای اولین بار است که پس از حدود ۷۸‌ماه نرخ رشد سالانه قیمت مسکن در پایتخت تک‌رقمی می‌شود. در منطقه پنج به عنوان پرمعامله‌ترین محدوده پایتخت رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن 8/5‌درصد بود که حدود یک‌ششم تورم عمومی محسوب می‌شود.
بنگاه‌های معاملات ملکی از رکود سنگین خرید و فروش مسکن در تهران خبر می‌دهند. خرداد امسال ۳۸۷۲ معامله مسکن در تهران انجام شد، در حالی که طبق آمار ۱۱‌هزار و ۷۵۰‌مشاور املاک دارای پروانه کسب در شهر تهران فعالیت می‌کند. در واقع به ازای هر سه دفتر املاک، یک معامله مسکن انجام می‌شود.
برخی تحلیلگران بازار مسکن معتقدند تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار با تقاضا روبه‌رو نشود و تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود پابرجا خواهد بود اما سوال این است که این رکود تا چه زمانی ادامه می‌یابد. عواملی همچون تعداد واحدهای خالی از سکنه، هزینه‌های ساخت مسکن، مالیات خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، تورم عمومی، وضعیت بازارهای موازی، سقف تسهیلات مسکن و توان متقاضیان مصرفی دریافت وام مسکن در رونق این بازار موثر است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد حداقل در کوتاه‌مدت نمی‌توان برآورد دقیقی از چهار متغیر مذکور شامل تورم، بازارهای موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان دریافت وام ارائه داد. از طرف دیگر آمار به‌روزی از واحدهای خالی شهر تهران وجود ندارد. آخرین آمار به سال ۱۳۹۵ مربوط می‌شود که بر اساس سرشماری نفوس و مسکن مشخص شد حدود ۵۰۰‌هزار خانه خالی در تهران وجود دارد.
یکی از مشکلاتی که در حال حاضر وجود دارد به کمبود واحدهای کوچک‌متراژ با قیمت مناسب مربوط می‌شود. در حال حاضر حجم عمده‌ای از واحدهای بالای ۱۰۰‌مترمربع با سطح قیمت بالای 5میلیارد تومان در نیمه شمالی، غرب و شرق تهران به بازار مسکن عرضه شده، در حالی که توان تقاضای واقعی در محدوده واحدهای ۵۰ تا ۸۰‌متر با سقف قیمت ۲‌میلیارد تومان است.
کیانوش گودرزی رییس اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل شرایط کنونی بازار می‌گوید: امسال تصور می‌شد بازار مسکن به رونق نسبی برسد اما از سال گذشته وضعیت کسادتر شده است. اکنون که در مرداد به سر می‌بریم و جو آرامی به لحاظ نقل ‌و انتقالات وجود دارد اما افزایش اجاره‌بها را شاهد هستیم.
گودرزی با بیان اینکه قیمت‌های مسکن میلیاردی شده است، گفت: با توجه به قیمت‌های بالا، معاملات به رکود رسیده و مردم نمی‌توانند خرید و فروش یا پیش‌خرید کنند. مسکن برای اینکه بتواند بازاری برای خود ایجاد کند به زمان نیاز دارد. فکر می‌کنم حدود یک سال دیگر طول بکشد تا مسکن از رکود دربیاید، البته مشروط به آنکه بازاری برای مسکن به وجود بیاید و قیمت‌ها نیز دچار جهش نشود.