چشم‌انداز تاریک مسکن

حسن محتشم‌*
قفل شدن نقدینگی و گردش کُند آن در اقتصاد کشور بازار مسکن را با رکود روبه‌رو کرده است. حکمفرمایی رکود بر بازار بدان معناست که تقاضایی وجود ندارد. این موضوع سبب کاهش قیمت‌ها می‌شود؛ موضوعی که در دو، سه ماه گذشته با آن روبه‌رو بوده‌ایم. رکود فعلی نمی‌تواند دوام چندانی داشته باشد، چرا که هنگامی که نقدینگی در بانک حبس باشد، بانک موظف به اعطای سود به سپرده‌‌گذاران است.

از سویی دولت سعی دارد تا ارزش پول ملی از چیزی که هست پایین‌تر نیاید. دولت اقداماتی در راستای توزیع کنترل‌شده ارز برای باقی نگاه داشتن نرخ ارز در کانال ۵۰ هزار تومان انجام داده است، اما باید توجه داشت که به نظر نمی‌رسد این شرایط بتواند ادامه‌دار باشد.
اگر دولت می‌توانست برنامه‌ریزی‌هایی مبنی‌بر هدایت نقدینگی به سوی تولید انجام دهد، هم گردش اقتصادی رونق پیدا می‌کرد و هم از بروز شرایط تورمی جلوگیری می‌شد، اما از آنجایی که دولت برنامه‌ای برای تولید ندارد، قاعدتا نیاز است تا پول‌ها به سمت و سویی روانه شوند. یکی از مسیرهایی که چند سال است این پول‌ها در پیش گرفته‌اند، بورس است؛ بازاری که وضعیت مطلوبی ندارد. از ابتدای سال جاری پس از افزایشی که شاخص داشت، روند کاهشی به خود گرفت و نقدینگی اشخاص حقیقی از بورس در حال خروج هستند. بازار خودرو نیز به علت تشکیل حباب و سرو‌صداهایی که پیرامون آن در جامعه ایجاد شد، دچار رکود شده و وضعیت مناسبی ندارد. در این خصوص بازارهای ارز و طلا می‌مانند. اگر قرار باشد دولت بازار ارز را رها کند و قیمت‌ها در این بازار دچار افزایش شوند، با شرایط تورمی در ابعادی گسترده در اقتصاد روبه‌رو خواهیم شد؛ موضوعی که به صلاح دولت نیست. طلا نیز متاثر از بازار ارز در شرایط رکود به سر می‌برد و قیمت‌ها در این بازار تقریبا ثابت هستند. در نتیجه این بازار مسکن است که باقی می‌ماند؛ بازاری که از سایر بازارها از چند جنبه بهتر است. بازار مسکن هم از امنیت کافی برخوردار بوده و همچنین بخشی از سرمایه‌هایی که وارد بخش مسکن می‌شوند، به صورت رهن و اجاره، برای سرمایه‌گذاران بازدهی دارند. جلوگیری از ورود نقدینگی به این بازار نیز نمی‌تواند دوام زیادی داشته باشد. اگر متقاضیان واقعی مسکن قدرت خرید داشته باشند، به صلاح است که در شرایط کنونی اقدام به خرید مسکن کنند، اما از آن جایی که شرایط اقتصادی کشور به‌گونه‌ای رقم خورده که درآمد سرانه با کاهش روبه‌رو بوده است، اکثریت جامعه اگر هم درآمدی دارند، با توجه به قیمت‌های بالای کالاهای مصرفی، قادر به پس‌انداز نخواهند بود. از سویی، وامی که دولت به متقاضیان اعطا می‌کند، معمولا برای ساخت است؛ وامی که بیشتر روی طرح نهضت ملی مسکن متمرکز شده است. در واقع دولت برای خرید مسکن وام به‌درد بخوری به متقاضیان اعطا نمی‌کند. وام‌های اعطایی از طریق خرید اوراق سپرده است که آن هم اولا عدد بالا و قابل‌توجهی نیست و ثانیا حدود ۲۰ درصد از وامی را که متقاضیان قرار است بگیرند، در ابتدا باید به صورت نقدی برای خرید اوراق پرداخت کنند؛ وامی که با قیمت‌های وحشتناک کنونی در عین رکودی که بر اقتصاد حاکم است، دردی از متقاضیان دوا نمی‌کند. خلق نقدینگی و استفاده دولت از پول پرقدرت و پرفشار تا مدتی دیگر می‌تواند نقدینگی را محبوس نگاه دارد، اما باید توجه داشت که این نقدینگی به هر حال به سمت و سویی روانه خواهد شد. در این صورت پول به شکل سرمایه‌ای وارد بازار مسکن خواهد شد و متاسفانه قیمت‌ها را مجددا با جهشی بیش از اندازه و به دور از انتظار روبه‌رو خواهد کرد. این اتفاق دور از ذهن نیست و دیر یا زود رقم خواهد خورد. متقاضیان در حال انتقال از بالای شهر به وسط و از وسط شهر به پایین و نهایتا به حاشیه شهرها هستند. دولت در چنین شرایطی و با توجه به وضعیت بد مسکن متقاضیان که اکثرا بیشتر درآمدشان را خرج مسکن می‌کنند و از این موضوع رنج می‌برند، حداقل کاری که می‌تواند بکند این است که دخالت خود را طبق برنامه‌ای در نهضت ملی مسکن کم کند و دست بخش خصوصی را در این زمینه باز بگذارد. دولت در صورت همکاری با بخش خصوصی می‌تواند زمینه را برای شروع ساخت‌وساز فراهم کند. در این صورت با ایجاد اشتغال روبه‌رو خواهیم بود و تولید مصالح ساختمانی به خاطر نیاز بازار افزایش خواهد یافت. از سویی افزایش میزان ساخت‌وساز و عرضه جای امیدواری را برای اقشار هدف طرح نهضت ملی مسکن در بر خواهد داشت. افزایش تولید مسکن همچنین می‌تواند باعث ایجاد تعادل در بازار مسکن شود، اما به نظر نمی‌رسد که در این دولت چنین برنامه‌هایی اجرایی شوند. این‌گونه برنامه‌ها بیشتر در حد شعار و حرف هستند که متاسفانه نمی‌توان چشم‌انداز مثبتی را برای بازار مسکن متصور بود. در چنین شرایطی به نظر نمی‌رسد اقتصاد کشور، به خصوص بخش مسکن، وضعیت مطلوبی را تجربه کند.
* عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران