چرا تامین مالی از صندوق‌های بورسی جذاب نیست؟

به گفته کارشناسان سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک چالش‌هایی مانند بازدهی پایین دارد. همچنین بسیاری از مردم نسبت به عملکرد صندوق‌ها و اوراق قرضه و … آشنا نیستند. به همین دلیل تامین مالی موفقی ندارند. سازمان بورس صندوق‌های املاک و مستغلات را راه‌اندازی کرد تا مشکل تامین مالی پروژه‌های بازار را برطرف کند اما کارشناسان معتقدند که این صندوق‌ها در معاملات و همچنین تامین مالی پروژه‌ها عملکرد ضعیفی داشته‌اند. افزایش تورم و گرانی مصالح ساختمانی توان ساخت سازنده‌ها کاهش داده ‌است. به همین دلیل مهم‌ترین مساله برای ایجاد تعادل در قیمت‌ها تامین مالی است. صندوق‌های املاک و مستغلات در بورس راه‌اندازی شد تا در راستای سیاست کلان دولت برای مولدسازی و واگذاری دارایی راکد شرکت‌ها و نهادهای دولتی اقدام کند اما فعلا خبر چندانی از این صندوق‌ها نیست.
هدف اصلی راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات
مدیر شرکت مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری گفت: صندوق املاک و مستغلات با هدف مولدسازی دارایی‌های راکد تاسیس شده‌اند. این صندوق‌ها با ابزاری که توسط شرکت‌ها ایجاد می‌شود به منبعی برای تامین مالی بنگاه صاحب ملک تبدیل می‌شوند. با این اقدام برای دارندگان واحدهای صندوق املاک و مستغلات تنظیم دارایی‌ها با تورم حوزه ملک اتفاق می‌افتد.
ابطحی افزود: به عبارت دیگر یکسری بنگاه‌های اقتصادی که دارایی‌های راکد و مازاد دارند در صندوق عرضه می‌کنند. سرمایه‌گذاران هم ارزش دارایی‌های خود را به واسطه تعدیل‌هایی که روی قیمت سهام صندوق‌ها می‌خورد انجام می‌شود.
او اشاره کرد بازار ملک همانند سایر بازارها برای جذب سرمایه‌های خرد نیازمند ابزار است. در شرایط کنونی کسی که می‌خواهد طلا بخرد می‌تواند گواهی سپرده طلا یا سهام صندوق‌های طلا بخرد اما برای خرید ملک این‌گونه نبود و افرادی که سرمایه‌های ناچیز داشته‌اند نمی‌توانستند متناسب با رشد بازار ملک بازدهی بگیرند اما در مقطع کنونی با صندوق‌های املاک و مستغلات قرار شد این اتفاق بیفتد.
ابطحی گفت: وضعیت درآمدزایی صندوق‌های املاک و مستغلات در شرایط کنونی به وضعیت بازار بستگی دارد. درآمد صندوق‌ها در نتیجه اجاره واحدها و همچنین خرید و فروش واحدها اتفاق می‌افتد. به همین دلیل رونق و افزایش معاملات صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند بازدهی بالاتری را برای این صندوق‌ها به همراه داشته باشد.
او تاکید کرد: در شرایط کنونی متولی تامین مالی مسکن باید در معاملات صندوق‌های املاک و مستغلات مشارکت داشته باشد. چراکه در حوزه املاک پروژه‌های بزرگی دارد. در مقطع کنونی همه بنگاه‌های اقتصادی که دارای اموال مازاد هستند می‌توانند در صندوق‌ها دارایی خود را عرضه کنند. این صندوق‌ها تنها مربوط به نهادهای دولتی نیست.
فروش املاک راکد بانک‌ها در صندوق‌های بورسی
همایون دارابی، کارشناس بازار مالی بیان کرد در حال حاضر صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند در تامین پروژه‌ها و فروش املاک راکد بانک‌ها نقش مهمی داشته باشند. در گذشته موسسه‌های اعتباری در بخش مسکن حضور پررنگی داشتند زیرا اعتبار بسیاری از پروژه‌ها را تامین می‌کردند. آن زمان تولید مسکن در کشور زیاد بود و از این طریق روی تعادل بازار مسکن هم موثر بود.
به گفته او در آن زمان موسسه‌های اعتباری از معادلات بازار و چرخه تامین اعتبار با چالش مواجه شد.
با وجود اینکه قوانین و مقررات برای فعالیت موسسه‌های اعتباری وجود دارد با این حال فعال نیستند بنابراین در مقطع کنونی راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات با هدف جبران حذف موسسه‌های اعتبار اجاره راه‌اندازی شده‌اند اما مانند آنها تاکنون کارایی نداشته‌اند.
او ادامه داد: هم‌اکنون بانک‌ها دارایی‌های راکد در حوزه مسکن را می‌توانند از طریق صندوق‌های املاک و مستغلات عرضه کنند، همچنین بانک‌ها می‌توانند پروژه‌های نیمه تمام خود را در این صندوق‌ها تامین مالی کنند. از این طریق پروژه‌های مشکلات ناشی از کمبود نقدینگی را برطرف می‌کنند.
دارابی ادامه داد: از طرف دیگر افرادی که سرمایه‌های بسیاری کمی دارند و نمی‌توانند در بازار مسکن مشارکت داشته باشند. از طریق صندوق‌ها از بازدهی این بازار بهره‌مند می‌شوند.
دارابی گفت در حال حاضر تنظیم بازار مسکن از طریق تامین مالی پروژه‌ها باید انجام شود.
از این رو صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند کاستی‌های موجود در زمینه تامین مالی پروژه‌های بسیار بزرگ بانک‌ها را برطرف کند. واقعیت این است که در شرایط کنونی اجرای پروژه‌های مسکن در شهرهایی مانند تهران چند هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد بنابراین یک یا چند شرکت نمی‌توانند این پروژه‌ها را به پایان برسانند. از این رو مشارکت‌ها در تامین مالی باید گسترده باشد تا بتوان این پروژه‌ها را به مقصد رساند.
او افزود‌: از طرف دیگر بانک‌ها هم‌اکنون املاکی دارند که هزاران میلیارد تومان ارزش دارند. به‌همین دلیل حتی اگر بازار مسکن با رکود همراه نباشد. هر شرکت یا شخص حقیقی توان مالی خرید آن را ندارند.
بورس بازوی تامین مالی در همه بخش‌های اقتصادی
حمید میرمعینی، کارشناس اقتصادی اشاره کرد صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند گام موثری در جذب سرمایه‌گذار برای نقش‌آفرینی بورس در بازار مسکن باشد.
بورس بازوی تامین مالی در همه بخش‌های اقتصادی است. از طرف دیگر نقدینگی‌های خرد امکان این را ندارند که در اندازه‌های کوچک در بخش مسکن مشارکت داشته ‌باشند. صندوق‌ها این شرایط را فراهم می‌کنند مردم در پروژه‌ها مشارکت داشته باشند و از منافع این بازار در اندازه‌های خرد بهره‌مند شوند.
او بیان کرد اثرگذاری و کارایی صندوق‌های مسکن نیازمند تقویت سیستم نظارتی و‌… است. در حال حاضر امکان تامین مالی در این صندوق‌ها وابسته به رفتار متولی مربوطه است. از طرف دیگر کارایی و شفافیت صندوق‌ها باید برای سرمایه‌گذاران عیان باشد تا تمایل به ورود به معاملات این صندوق‌ها داشته باشند.
میرمعینی با تاکید بر اینکه بازار املاک کشور تا حدودی از وجود تحلیلگر با دیدگاه‌های جدید عقب مانده ‌است، اظهار کرد: بازار مسکن هنوز سنتی است و با بازارهای نوین فاصله زیادی دارد. نسبت به بازار سرمایه که افراد تحصیلکرده هستند عقب است.
به همین دلیل است که بورس به شفافیت رسیده و بازارهای مانند مسکن دارای دامنه گسترده‌ای از قیمت‌ها است. به عبارت دیگر بسیاری از افراد حرفه‌ای بازار مالی باید وارد بازار مسکن شوند تا روند معاملات آن منطقی و تحلیلی شود.
این کارشناس بورس ادامه داد این صندوق‌ها می‌توانند به عنوان بنچمارک معیاری برای ارزیابی بازار مسکن باشند. به نوعی در بازار مسکن هم جهت‌دهی کنند. حتی مسیر را برای ایجاد بورس مسکن یا استفاده از ابزار مشتقه
فراهم کند.
او تاکید کرد در حال حاضر سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران می‌توانند براساس نیاز خود تامین مالی کنند یا دارایی‌های خود را پوشش ریسک کنند. این موضوع بخش مسکن را تقویت می‌کند.
این کارشناس بورس گفت در ابتدا استقبال از صندوق‌ها خوب بود. البته در سابقه قبلی بازدهی خوبی برای این صندوق‌ها وجود نداشته است. به طور قطع تضامینی سازمان بورس از سهامداران ممتاز این صندوق‌ها بگیرد، می‌تواند از سرمایه مردم حفاظت کند. این موضوع افزایش بازدهی این صندوق‌ها خواهد شد و می‌تواند بازار مسکن را به سمت مدرن شدن ببرد.
کارایی صندوق‌ها تحت تاثیر ضعف زیرساخت
در سال‌های اخیر آمار تولید مسکن نسبت به تقاضا کاهش قابل‌توجهی داشت. از طرف دیگر رکود تورمی این بازار منجر شد سازنده‌ها هم با کمبود نقدینگی مواجه شوند.
احمد جانجان، کارشناس بازارهای مالی اشاره کرد صندوق‌های املاک و مستغلات در دنیا ادبیات متداولی دارند. اگر در ایران هم با همان روال عمل کنند ، می‌توانند در بازار مسکن تاثیرگذار باشند. در ایران تفاوت محدودیت عرضه زمین در بخش مسکن نسبت به سایر دنیا وجود دارد. همین مساله می‌تواند روی کارایی صندوق‌ها تاثیر بگذارد.
در ادامه جانجان افزود: به عبارت دیگر بخشی از زمین‌ها در اختیار دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی هستند. به دلیل بلوکه بودن زمین عملا رونقی در ساخت مسکن نیست. اگر این زمین‌ها در پروژه‌های بیشتری تعریف می‌شد و به صندوق‌های املاک و مستغلات راه پیدا می‌کردند. با این اقدام الان جریان مالی در صندوق‌ها تقویت می‌شد.
او بیان کرد عامل دیگری که در بخش مسکن وجود دارد تحلیل تورمی بر مبنای ارز و گرانی مصالح است. در شرایط کنونی باید تحلیل‌های درستی به نسبت اقتصاد سیاسی و وضعیت تولید و‌… برای صندوق‌های مسکن هم وجود داشته باشد. این موضوع می‌تواند مسیر ورود پول‌های جدید به صندوق‌ها را فراهم کند.
جانجان تاکید کرد صندوق‌های مسکن باید در بازه زمانی میان‌مدت جا بیفتد. در شرایط کنونی اقتصاد کشور با تورم بالا خو کرده است. همین مساله منجر به تغییر جریان نقدینگی شد. با توجه به تجربه سال ۹۹ سرمایه‌های خرد جذب صندوق‌ها نمی‌شوند چراکه طبق تجربه گذشته صندوق‌ها بازدهی خیلی بالایی نداشته‌اند. به دلیل اینکه از تورم عمومی عقب مانده ،عملا انگیزه کافی برای خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات وجود ندارد.
همین‌طور جانجان تاکید کرد سیاست بانک مرکزی برای کنترل تراز مالی بانک‌ها و فشار بر وام‌های تکلیفی عملکرد بانک‌ها در صندوق‌های مسکن را کم کرده‌اند. به‌همین دلیل شاید خیلی نتواند در بخش صندوق املاک مشارکت کند. سهامداران خرد تضامین صندوق‌های مسکن را باید بدانند. دعوت مردم به سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک چالش‌هایی دارد چراکه بسیاری از مردم نسبت به عملکرد صندوق‌ها و اوراق قرضه و‌… آشنا نیستند.
این کارشناس بازار سرمایه تاکید کرد صندوق املاک و مستغلات زمانی می‌تواند مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار بگیرد که کلیت بازار مورد توجه باشد. استفاده از ظرفیت صندوق‌ها به توان مدیران بستگی دارد. آنها باید بتوانند در زمان طلایی، صندوق‌های مسکن را به مردم معرفی کند تا سرمایه‌گذاران در طرح‌های مسکن مشارکت داشته باشند. همین‌طور مردم از بازدهی صندوق‌ها باید سود ببرند در غیر این صورت کارآمد نخواهند بود.