پارامترهای پررنگ استیجار

گروه مسکن- افزایش ۴۳‌درصدی اجاره خانه نسبت به سال پیش، یکی از پیامدهای مستقیم و ملموس بحران‌های اقتصادی و اجتماعی در کشور است که زندگی بسیاری از خانواده‌ها را تحت تاثیر قرار داده است. این افزایش چشمگیر که فشار سنگینی بر دوش مستاجران وارد کرده، نمادی است از ناکارآمدی سیاست‌های اقتصادی و عدم توانایی مسوولان در مهار تورم عمومی.
یکی از دلایل اصلی این افزایش، عدم کنترل موثر تورم عمومی است. در سال‌های گذشته، نرخ تورم به طور مداوم در حال افزایش بوده و تاثیر آن در همه بخش‌های اقتصادی جامعه احساس می‌شود. زمانی که تورم عمومی کنترل نشود، قیمت کالاها و خدمات به طور ناگهانی افزایش می‌یابد و مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی جامعه نیز از این قاعده مستثنا نیست. افزایش هزینه‌های زندگی، به ویژه در بخش مسکن، موجب شده است که مستاجران برای تامین سقف بالای سر خود، متحمل فشارهای مالی شدیدی شوند. این مساله به ویژه برای اقشار آسیب‌پذیر و درآمد پایین جامعه، تبدیل به یک معضل جدی شده است.
از سوی دیگر، سیاست‌های ناکافی دولت درخصوص تسهیلات حمایتی برای مستاجران، اوضاع را بغرنج‌تر کرده است. یکی از ابزارهایی که دولت برای حمایت از مستاجران به کار گرفته، وام ودیعه مسکن است. این وام، در شرایطی که اجاره‌ها به صورت سرسام‌آوری افزایش یافته‌اند، می‌تواند به طور موقت به مستاجران کمک کند تا بخشی از هزینه‌های خود را پوشش دهند اما واقعیت این است که این وام‌ها به دلایل مختلف از جمله پایین بودن سقف وام نسبت به قیمت‌های واقعی بازار و همچنین شرایط سختگیرانه برای اعطای آن، به هیچ‌وجه کافی و در دسترس نیستند.
میزان وام ودیعه مسکن تعیین شده، حتی در بهترین حالت، پاسخگوی نیازهای بسیاری از خانواده‌ها نیست. بسیاری از مستاجران برای دریافت این وام‌ها با مشکلات زیادی روبه‌رو می‌شوند از جمله نیاز به ضمانت‌های متعدد یا حتی عدم پذیرش بانک‌ها برای ارائه وام. علاوه بر این، نرخ بهره بالا و شرایط بازپرداخت سخت، باعث شده حتی افرادی که موفق به دریافت این وام‌ها می‌شوند، پس از مدت کوتاهی با مشکلات مالی بیشتری مواجه شوند.
در نهایت، افزایش ۴۳‌درصدی اجاره خانه نسبت به سال پیش، تنها یک عدد خشک نیست بلکه بازتابی از واقعیت‌های تلخ اقتصادی و اجتماعی کشور است که زندگی میلیون‌ها نفر را تحت‌الشعاع قرار داده است. این موضوع به وضوح نشان‌دهنده ناکارآمدی سیاست‌های اقتصادی، عدم توانایی دولت در کنترل تورم و ارائه تسهیلات حمایتی مناسب برای مستاجران است. اگر این روند ادامه یابد و دولت نتواند اقداماتی جدی و موثر برای مهار تورم و حمایت از مستاجران اتخاذ کند، آینده‌ای بسیار دشوارتر برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه قابل تصور است.
مرکز آمار در آخرین گزارش خود تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره را اعلام کرد و گواهی داد مستاجران ناچار شده‌اند در تیرماه به طور متوسط 2/43‌درصد بیشتر از تیر پارسال بابت اجاره مسکن هزینه بپردازند. وام ودیعه مسکن همچنان رویایی است دور از دسترس. تنها حدود ۳۰‌درصد متقاضیان واجد شرایط تا اوایل تیرماه امسال موفق شده‌اند وام ودیعه مسکن دریافت کنند.
فصل داغ جابه‌جایی مستاجران به نیمه رسیده است. تقلا و چانه‌زنی تا آخر شهریور ادامه پیدا می‌کند و مالک و مستاجر فرصت دارند حرف‌شان را به کرسی بنشانند. برخلاف تصور عامه مردم، مالکان هم دل توی دلشان نیست. اگر خانه خالی بماند، جز ضرر و زیان مالی هنگفت، تیغ مالیات خانه خالی هم بالای سرشان است هرچند مجریان قانون هنوز نتوانسته‌اند سازوکار اجرای مالیات خانه خالی را روی غلتک بیندازند. سقف مجاز افزایش اجاره‌بها هم موبه‌مو اجرا نمی‌شود، چون صاحبخانه‌ها از زیر بار آن شانه خالی می‌کنند. قانون مصرانه از مستاجران می‌خواهد کوتاه نیایند و اگر حال‌وحوصله داشتند، نگذارند زیاده‌خواهی صاحبخانه‌ها بی‌جواب بماند. امکان شکایت از صاحبخانه در صورت تخطی از قانون سقف مجاز افزایش اجاره‌بها، تا پنج سال بعد پیش‌بینی شده و اگر بتوانید طرف را محکوم کنید، ناچار می‌شود علاوه بر رقم اضافه دریافتی، سه برابر جریمه بدهد و بدجوری نقره‌داغ خواهد شد. سامانه خودنویس و امکان محاسبه آنلاین حق کمیسیون املاک از دیگر پدیده‌های بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۳ هستند و نباید دست‌کم گرفته شوند.
سقف افزایش اجاره خانه
سقف مجاز افزایش اجاره‌بها، امسال توسط دفتر ریاست‌جمهوری اعلام شد و وزارت راه‌و‌شهرسازی برای دیده‌شدن آن زحمت زیادی کشید. سر و ریخت جدول نشان می‌دهد رویش کلی
وقت گذاشته‌اند.
سقف مجاز افزایش اجاره‌بها، به طور متوسط ۲۵‌درصد اعلام شده، ولی برای هرکدام از ۳۱ مرکز استان عددی اختصاصی پیدا کرده‌اند. یزد با 2/25‌درصد، حداکثر سقف افزایش اجاره‌بها را به خود اختصاص داده و حتی بالاتر از تهران قرار می‌گیرد. سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در زاهدان ۲۲‌درصد است.
سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در تهران معادل ۲۵‌درصد عنوان شده؛ درست مثل ۲۵ مرکز استان دیگر از جمله همدان، بندرعباس، اراک، ساری و حتی سنندج. از این طرف افزایش اجاره‌بها در پنج شهر بزرگ بوشهر، اهواز، یاسوج، سمنان و زنجان طبق بخشنامه تا سقف ۲۳‌درصد قانونی به حساب می‌آید.
قانون سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در سال‌های گذشته هم وجود داشته منتها تجربه نشان می‌دهد مستاجران نباید رویش حساب باز کنند چون صاحبخانه‌ها زیربار آن نمی‌روند. مرکز آمار در گزارش تیرماه، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره را اعلام کرد و گواهی داد ایرانی‌ها ناچار شده‌اند در تیرماه امسال به طور متوسط 2/43درصد هزینه بیشتری نسبت به تیر پارسال بابت اجاره مسکن هزینه بدهند.
قانون سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در همین مدل اجرای نصفه‌نیمه می‌گوید اگر مالک زیاده‌خواهی کند، مستاجر تا پنج سال بعد از نقل‌مکان می‌تواند با شکایت از موجر مابه‌التفاوت پرداختی نسبت به سقف تعیین شده را پس بگیرد. موجر نیز در صورت محکومیت باید سه برابر اجاره‌بها را در قالب جریمه به دولت بپردازد.
حق کمیسیون املاکی‌ها
محاسبه آنلاین حق کمیسیون املاک ۱۴۰۳، یکی از جست‌وجو‌های پرتکرار اخیر کاربران در سایت گوگل است و از تلاطم بازار اجاره‌بها خبر می‌دهد. مستاجران و صاحبخانه‌ها با‌ هزار مصیبت و بدبختی پای میز مذاکره می‌نشینند و هرطور شده توافق می‌کنند اما موقع محاسبه کمیسیون که می‌رسد با درخواست‌های عجیب روبه‌رو می‌شوند و دنبال جواب سوال‌هایشان راهی گوگل می‌شوند.
محاسبه آنلاین حق کمیسیون املاک ۱۴۰۳، توسط سایت‌های مختلف انجام می‌شود. بعضی‌هایشان قدیمی هستند و حتی نمی‌دانند نرخ مالیات بر ارزش‌افزوده امسال به ۱۰‌درصد افزایش پیدا کرده است. سایت رسمی اتحادیه صنف مشاوران املاک، نمونه‌ای خوب و کاربردی به حساب می‌آید.
محاسبه آنلاین حق کمیسیون املاک ۱۴۰۳ را برای قرارداد‌های خریدوفروش، رهن و اجاره جداگانه اندازه می‌گیرد. حق‌الزحمه ناخالص برای طرفین قرارداد را جداگانه اعلام می‌کند و می‌گوید چقدر بابت مبلغ ارزش‌افزوده باید بدهند. سپس مبلغ کل حق‌الزحمه هر طرف را به نمایش می‌گذارد تا سوءبرداشتی صورت نگیرد.
محاسبه آنلاین حق کمیسیون املاک ۱۴۰۳ در سایر شهر‌ها روی سایت اتحایه املاک همان شهر امکان‌پذیر است ولی اگر می‌خواهید فقط اوضاع دست‌تان بیاید، سایت اتحادیه تهران کفایت می‌کند. مشاوری که از پذیرش نرخ مصوب حق کمیسیون تمرد کرد، ریگی به کفش‌هایش دارد. حتی ممکن است جزو بنگاه‌های مجاز و رسمی نباشد. یادتان باشد، بیش از دو‌هزار و۵۰۰ بنگاه املاک غیرمجاز در تهران فعالیت می‌کنند.
حق کمیسیون املاک برای اجاره واحدی با پول پیش ۵۰۰‌میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۵ میلیون، نفری شش‌میلیون و ۲۵۰‌هزار تومان می‌شود. مبلغ مالیات بر ارزش‌افزوده، ۶۲۵‌هزار تومان است که آن را بین مالک و مستاجر تقسیم می‌کنند تا سهم هر نفر برای تنظیم این قرارداد در نهایت به شش‌میلیون و ۸۷۵‌هزار تومان برسد.
سامانه «خودنویس»
سامانه «خودنویس» برای ثبت قرارداد معاملات املاک و مستغلات طراحی شده و می‌تواند میزبان قرارداد اجاره یا خریدو‌فروش املاک مسکونی، غیرمسکونی باشد. مشاوران املاک موظف هستند تمام قرارداد‌ها را در سامانه خودنویس وارد کنند.
سامانه «خودنویس» به مالک و مستاجر فرصت می‌دهد خودشان نسبت به ثبت یا تمدید قرارداد اقدام کنند و بابت تنظیم سند، حق کمیسیون املاک نپردازند. سامانه خودنویس همچنین سرعت صدور کد رهگیری را بالا می‌برد. سامانه خودنویس زیر نظر وزارت راه‌و‌شهرسازی فعالیت می‌کند و مثل هر سامانه دولتی دیگری یکسری ایراد اعصاب‌خردکن دارد. ممکن است گاهی بالا نیاید در مواردی جز این، واقعا می‌تواند کمک‌حالتان باشد.
سامانه «خودنویس» مراحل احراز هویت را توسط پنجره ملی خدمات دولت هوشمند انجام می‌دهد و در مرحله بعدی کمک می‌کند یک قرارداد جدید تنظیم کنید. صاحبخانه و مستاجر در پنل عمومی سامانه خودنویس خودشان تنظیم‌کننده قرارداد خواهند بود.
سامانه «خودنویس» بخش مخصوص استعلام کد رهگیری دارد و یک پنل مخصوص برای مشاوران املاک در نظر گرفته است. ثبت قرارداد و صدور کد رهگیری در سامانه خودنویس رایگان است و مبلغی دریافت نمی‌شود، ولی حق‌الزحمه مشاوران املاک یا کافی‌نت به‌صورت عرفی محاسبه خواهد شد. سامانه خودنویس تا الان 6/3‌میلیون کاربر دارد و بیش از ۶۲۱‌هزار قرارداد در آن تنظیم شده است.
سامانه «خودنویس» موقع امضای قرارداد به شاهد نیاز دارد و هر کدام از طرفین باید یک نفر شاهد معرفی کنند. برای ایجاد قرارداد ابتدا باید مالک اقدام به ایجاد قرارداد کند و در مرحله بعدی مستاجر به قرارداد اضافه خواهد شد. ایجاد قرارداد نمی‌تواند توسط مستاجر به ‌تنهایی صورت بگیرد.
وام ودیعه مسکن
پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجران ادامه دارد؛ بانک مرکزی روی این موضوع اصرار می‌کند اما گزارش‌های مردمی نشان می‌دهد حرکت قطار روی ریل آنچنان با نظم و ترتیب پیش نمی‌رود. سایت بانک مرکزی، آمار‌های رسمی مربوط به پرداخت وام ودیعه مسکن را فعلا از جلوی دست برداشته است. وام ودیعه مسکن در تهران ۲۰۰‌میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۱۵۰‌میلیون تومان، سایر شهر‌ها ۱۰۰‌میلیون تومان و در روستا‌ها ۴۰‌میلیون تومان است. اقساط وام ودیعه مسکن بسته به محل سکونت متقاضی بین یک‌میلیون و ۱۲۷‌هزار تومان تا پنج‌میلیون و ۶۳۸‌هزار تومان در ماه خواهد بود.
ثبت‌نام وام ودیعه مسکن به شکل آنلاین در سامانه tem.mrud.ir انجام می‌شود و مستاجران می‌توانند تا سقف ۷۰‌درصد رقم اجاره‌بهای واحد مسکونی خود وام بگیرند. سود وام ودیعه مسکن ۱۸‌درصد است و مستاجران پنج سال برای بازپرداخت وام فرصت دارند. درخواست مستاجرانی پذیرفته می‌شود که حداقل پنج سال در شهر مورد تقاضا زندگی کرده باشند. فرد باید متاهل یا از نظر معیار‌های قانونی سرپرست خانوار شناخته شود. وام ودیعه مسکن برای کسانی که از اول فروردین ۱۳۹۹ به بعد صاحب فرزند سوم شده‌اند، تا سقف ۳۰۰‌میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند. متاسفانه سرعت پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن کند پیش می‌رود.
تا اوایل تیرماه امسال یک‌میلیون و ۸۸۷‌هزار و ۴۵۲ نفر متقاضی برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن ثبت‌نام کردند که یک‌میلیون و ۶۷۷‌هزار و ۵۷۰ نفرشان واجد شرایط شناخته شدند. نهایتا یک‌میلیون و ۱۸۸‌هزار و ۷۵۸ نفر به بانک معرفی شدند و تاکنون ۴۹۸‌هزار و ۸۶۴ متقاضی وام گرفته‌اند. کمتر از یک‌سوم متقاضیان دست‌شان به وام ودیعه مسکن می‌رسد.
تبعات نرخ‌گذاری دستوری از زبان املاکی‌ها
در حالی دولت سقف ۲۵درصد را برای متوسط سقف اجاره‌بها تعیین کرده که بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که این طرح به هیچ‌وجه عملیاتی نشده است و بازار اجاره‌بها با تورم ۴۳درصدی مواجه است.
در این زمینه علی آشتیانی، مشاور املاک گفت نرخ‌گذاری دستوری بازار اجاره‌بها در گذشته، یکی از راهکارهای دولت برای کنترل قیمت اجاره‌ها بوده است. با این حال، این سیاست در عمل با چالش‌های متعددی مواجه شده و در نهایت با شکست روبه‌رو شده است.
او ادامه داد: نرخ‌های تعیین شده توسط دولت اغلب با شرایط واقعی بازار و هزینه‌های واقعی مالکان هم‌خوانی ندارد و این امر حتی ممکن است در درازمدت باعث شود که مالکان انگیزه‌ای برای عرضه واحدهای خود در بازار اجاره نداشته باشند.
این بنگاه‌دار در عین حال افزود: نرخ‌گذاری دستوری منجر به ایجاد بازار سیاه می‌شود و جای تامل است که چرا دولت علاقه به اجرای طرح‌های شکست‌خورده دارد.
در همین حال نیما محبی بنگاه‌دار گفت: از جمله تبعات نرخ‌گذاری دستوری اجاره‌بها می‌تواند کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای باشد چراکه مالکان به دلیل عدم تناسب نرخ‌های تعیین شده با هزینه‌ها، تمایلی به عرضه واحدهای خود در بازار اجاره نخواهند داشت و این امر منجر به کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای و تشدید چالش‌های بازار اجاره شد.
او ادامه داد: در واقع این قانون اثر معکوس بر بازار اجاره دارد و‌ به جای اینکه در جهت حمایت از مستاجران باشد، در عمل به ضرر آنهاست.
او تاکید کرد: در مجموع، تجربه نرخ‌گذاری دستوری بازار اجاره نشان داد که این سیاست نه‌تنها به اهداف مورد نظر دست نیافته، بلکه موجب تشدید چالش‌های موجود در بازار مسکن نیز شده است. در همین حال غلامرضا ثابتی مشاور املاک نیز به ساختمان‌آنلاین گفت: مطابق قانون جدید ساماندهی بازار اجاره، اگر مالک فراتر از سقف قانونی، اقدام به افزایش اجاره‌بها کند، مستاجر می‌تواند در محاکم قضایی طرح شکایت مطرح کند و قانون هم جرایمی را برای مالک پیش‌بینی کرده است.
او اذعان داشت: این رویه قطعا سبب ایجاد چالش بین روابط مالکان و مستاجران می‌شود، در حالی که این قانون ‌باید به گونه‌ای باشد که اساسا مالک ملزم به رعایت قانون سقف اجاره‌بها شود و‌ نیازی نباشد که پس از تخلف، مستاجر بخواهد از طریق محاکم قضایی، مالک را وادار به رعایت قانون کند.
عماد چودری بنگاه‌دار نیز به‌ ساختمان آنلاین گفت: کشورهای مختلف تجربیات متنوعی در مدیریت بازار اجاره مسکن دارند .به عنوان مثال در آلمان، نرخ‌های اجاره مسکن تا حدودی توسط دولت کنترل می‌شود. با این حال، این کنترل به صورت غیرمستقیم و از طریق طرح‌های حمایتی از مستاجران و سرمایه‌گذاران بخش مسکن انجام می‌شود. همچنین این کشور به دنبال افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای با اجرای سیاست‌های تشویقی برای سازندگان است.
او ادامه داد: در کشور ما هم ‌اگر ‌دولت به فکر ساماندهی بازار اجاره‌بهاست، صرفا نباید از طریق‌ راهکارهای‌ ثانویه و ‌ناکارآمد نظیر نرخ‌گذاری دستوری، درصدد تنظیم بازار اجاره باشد. بلکه باید از طریق مختلف و ‌با اتخاذ سیاست‌های متنوع در جهت افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای که به تعادل‌بخشی این بازار کمک می‌کند، باشد.