نسخه آمریکایی مدیریت مسکن

گروه مسکن- بازار مسکن به ‌عنوان یکی از شاخص‌های کلیدی در اقتصاد هر کشور، تاثیر مستقیمی بر زندگی مردم دارد. در مقایسه میان بازار مسکن ایران و آمریکا، تفاوت‌های بنیادین بسیاری به چشم می‌خورد که نشان‌دهنده اختلاف در ساختارهای اقتصادی، سیاستگذاری‌ها و قدرت خرید مردم در این دو کشور است.
بازار مسکن آمریکا، با توجه به بزرگی اقتصاد این کشور، یکی از پیچیده‌ترین و تاثیرگذارترین بازارهای جهانی است. ارزش این بازار بالغ بر چندین تریلیون دلار بوده و نقش مهمی در تعیین شاخص‌های کلان اقتصادی همچون رشد اقتصادی، تورم و اشتغال ایفا می‌کند. در مقابل، بازار مسکن ایران از نظر ارزش و حجم، کوچک‌تر است اما به دلیل ویژگی‌های خاص خود، تاثیر چشمگیری بر رفاه اجتماعی و اقتصاد داخلی دارد.
یکی از مهم‌ترین تفاوت‌ها میان بازار مسکن ایران و آمریکا، نحوه قیمت‌گذاری و ارتباط آن با درآمد مردم است. در ایران قیمت مسکن عمدتا متاثر از نرخ دلار است اما درآمد مردم به ریال! این اختلاف واحد پولی، فشار مضاعفی بر خریداران مسکن وارد می‌کند. در آمریکا قیمت مسکن بالاست اما درآمد مردم به دلار و وام‌های مسکن با نرخ بهره پایین‌تر، امکان خرید مسکن را برای طبقات مختلف جامعه فراهم می‌کند. متوسط قیمت مسکن در ایالات‌متحده حدود 000/‏‏400‌دلار بوده، در حالی که متوسط درآمد سالانه خانوارها در این کشور حدود 000/‏‏70‌دلار است.
اقدامات حمایتی دولت‌ها و تاثیر تورم و تغییرات اقتصادی
در آمریکا دولت و نهادهای مالی حمایت‌های گسترده‌ای برای تسهیل خرید مسکن ارائه می‌دهند. سیستم وام‌های مسکن، با نرخ بهره ثابت یا متغیر، امکان خرید خانه را حتی برای خانوارهای با درآمد متوسط فراهم می‌کند. علاوه بر این، بازار مسکن تحت نظارت و سیاستگذاری‌های مالیاتی و پولی دقیقی قرار دارد.
در ایران سیاست‌های حمایتی محدود و اغلب ناکارآمد بوده است. برنامه‌هایی مانند طرح مسکن مهر یا اقدام ملی مسکن نتوانسته‌اند مشکل کمبود مسکن را حل کنند. نرخ بالای بهره بانکی و تورم افسارگسیخته نیز دسترسی به وام‌های مسکن را برای بسیاری از مردم غیرممکن کرده است.
تورم بالا در ایران، یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن است. با کاهش ارزش ریال و نوسانات نرخ ارز، سرمایه‌گذاری در مسکن به یکی از روش‌های حفظ ارزش دارایی تبدیل شده است. این امر باعث افزایش تقاضای سوداگرانه و رشد غیرمنطقی قیمت‌ها شده است.
در مقابل، بازار مسکن آمریکا نسبت به تورم حساسیت کمتری دارد و قیمت‌ها بیشتر تحت تاثیر عرضه و تقاضای واقعی و نرخ بهره وام‌های مسکن تغییر می‌کنند.
وضعیت دسترسی به مسکن
در آمریکا درصد قابل ‌توجهی از مردم مالک خانه هستند و اجاره‌نشینی نیز به ‌عنوان یک گزینه پایدار در دسترس است. در ایران اما مالکیت خانه به رویایی دست‌نیافتنی برای بخش وسیعی از جامعه تبدیل شده است. هزینه‌های بالا و کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه، شکاف میان عرضه و تقاضا را بیشتر کرده است.
در ایران مالکیت خانه یک اولویت فرهنگی بوده و مستاجر بودن غالبا با نوعی حس ناامنی همراه است. این در حالی است که در آمریکا، اجاره‌نشینی به ‌عنوان یک سبک زندگی پذیرفته شده و حتی مشوق‌هایی برای مستاجران وجود دارد. بازار مسکن ایران و آمریکا نه‌تنها از نظر قیمت و دسترسی، بلکه در ساختارها و سیاستگذاری‌ها تفاوت‌های قابل ‌توجهی دارند. در حالی که خریداران مسکن در ایران با فشار اقتصادی شدیدی مواجه هستند، خریداران آمریکایی به واسطه سیستم مالی قوی و سیاست‌های حمایتی دولت، از شرایط مطلوب‌تری برخوردارند. حل بحران مسکن در ایران نیازمند اصلاحات عمیق در سیاست‌های اقتصادی و حمایت از اقشار کم‌درآمد است تا دسترسی به مسکن از آرزو به واقعیت تبدیل شود.
مقایسه رتبه ایران و آمریکا
در سختی خرید مسکن
بررسی‌های انجام شده از داده‌های Numbeo که به بررسی جدیدترین داده‌های اقتصادی کشورها و محاسبه هزینه زندگی در سراسر جهان می‌پردازد نشان می‌دهد در میان ۱۰۵‌کشور موجود در فهرست میزان سختی خرید مسکن، ایران با نسبت قیمت به درآمد 7/‏‏20‌برابری در رتبه ۱۲ قرار گرفته است.
این در حالی است که آمریکا با فاصله ۹۰‌پله‌ای، با نسبت قیمت به درآمد 6/‏‏3‌برابری، رتبه ۱۰۲‌سختی خرید مسکن را کسب کرده است. این گزاره به معنای آن است که خرید خانه در آمریکا تا چه حد می‌تواند آسان‌تر از خرید خانه در ایران باشد.
تهران اما با نسبت قیمت به درآمد 1/‏‏38‌برابری در رتبه چهارم از میان ۲۶۸شهر موجود در فهرست سختی خرید خانه قرار دارد و نیویورک که همواره به‌ عنوان گران‌ترین شهر آمریکا شناخته می‌شود با نسبت قیمت به درآمد ۱۳برابری، جایگاه ۱۰۳سختی خرید خانه را به خود اختصاص داده است.
به این ترتیب حتی خرید خانه در یکی از گران‌ترین و لوکس‌ترین شهرهای جهان، از خرید خانه در تهران آسان‌تر است.
پایین‌ترین رتبه نیز برای شهر دیتروت ایالت میشیگان است که با نسبت قیمت به درآمد 2/‏‏1برابری، در جایگاه ۲۶۸ قرار گرفته است. این بدان معناست که شهروندان این شهر به طور میانگین با 2/‏‏1‌برابر درآمد سالانه خود می‌توانند صاحب خانه شوند.
متوسط قیمت خانه در آمریکا براساس گزارشCensus حدود 7/‏‏154‌دلار برای هر فوت مربع برای خانه‌های جدید در سال ۲۰۲۳ است که به عبارتی متوسط هر مترمربع حدود ۱۶۶۴‌دلار می‌شود. با این حال طبق داده‌های ‌Numbeo، متوسط قیمت مسکن در آمریکا حدود ۳۵۹۲‌دلار و متوسط قیمت خانه در ایران ۱۳۳۷‌دلار است. براساس داده‌های این وب‌سایت، متوسط قیمت مسکن در مرکز شهر تهران نیز حدود ۲۲۴۲‌دلار برآورد شده است.
مقایسه درآمد آمریکایی‌ها و ایرانی‌ها
با این حال حتی با در نظر گرفتن داده‌هایNumbeo میزان درآمد شهروندان آمریکا به ‌مراتب بسیار بیشتر از ایران است، به طوری که متوسط درآمد ماهانه هر آمریکایی حدود ۴۴۲۹دلار ثبت شده که از متوسط قیمت هر متر مسکن در این کشور حدود هزار دلار بیشتر است.
در مقابل درآمد هر شهروند ایرانی به طور متوسط ۲۶۸‌دلار و میانگین درآمد شهروندان تهرانی تنها ۲۸۷‌دلار بوده، این در حالی است که متوسط قیمت هر متر مسکن در ایران حداقل 6/‏‏7‌برابر بیشتر از متوسط درآمد ماهانه است. با این حال آیا می‌توان با بودجه خرید یک خانه معمولی در تهران، در آمریکا خانه خرید؟
خانه‌های مبله در آمریکا ارزان‌تر از خانه‌های ایرانی تمام می‌شود!
به گزارش «جهان‌صنعت» به نقل از تجارت‌نیوز آخرین آمار منتشرشده از متوسط قیمت مسکن در تهران به مردادماه بازمی‌گردد که براساس آن قیمت هر مترمربع خانه ۸۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان برآورد می‌شد.
با این حال بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که میانگین قیمت هر متر خانه در تهران اکنون به بیش از ۱۰۰‌میلیون تومان رسیده است.
به عنوان مثال، یک خانه ۸۰‌متری دو خوابه، ساخت سال ۱۳۹۹ با قیمت ۱۰‌میلیارد و ۶۰۰‌میلیون تومان در منطقه امیرآباد آگهی شده است. به عبارتی هر متر این خانه ۱۳۲میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان قیمت‌گذاری شده و در ویژگی‌ها و امکانات این آپارتمان آسانسور، پارکینگ، انباری، کولر گازی و شوفاژ درج شده است. قیمت این خانه با دلار بازار آزاد حدود ۱۵۱‌هزار و ۴۲۸‌دلار می‌شود اما با بودجه ۱۵۰‌هزار دلاری چه خانه‌ای می‌توان در آمریکا خرید؟
شاید عجیب به نظر برسد اما با همین بودجه و حتی کمتر از آن می‌توان در آمریکا، حتی در ایالت‌های نیویورک یا کالیفرنیا خانه‌های مناسبی خرید. جالب است که همین خانه‌ها به صورت مبله و با لوازم خانگی آگهی شده‌اند و حتی می‌توان آنها را قسطی خرید!
برای مثال یک خانه سینگل فمیلی (یک خانه برای یک خانواده- ویلایی) سه‌خوابه با دو حمام و سرویس بهداشتی اما ساخت سال ۱۹۴۷ میلادی، با متراژ ۵۸۰‌متر که حدود ۱۳۰‌متر آن قابل سکونت بوده، با قیمت ۱۴۹‌هزار و ۹۰۰‌دلار آگهی شده است.
این خانه در ایالت نیویورک، در شهر بزرگ راچستر قرار دارد. در ویژگی و امکانات این خانه یک ماشین ظرفشویی و یخچال نیز قید شده و یک دفتر کار هم بیرون از خانه در حیاط وجود دارد.
مالیات‌ستانی؛ ابزار جلوگیری از احتکار مسکن در آمریکا
با این حال باید توجه داشت که مالکیت خانه در آمریکا مشمول مالیات است و از همین رو اشخاص حقیقی و حقوقی در آمریکا از سرمایه‌گذاری و احتکار در ملک دوری می‌کنند.
به این ترتیب حتی خرید یک خانه نیز مشمول مالیات می‌شود و احتمالا به همین دلیل است که بسیاری از شهروندان آمریکایی اجاره کردن ملک را به خرید آن ترجیح می‌دهند. با این حال مالیات ماهانه خانه‌ای که ذکر شد، حدود ۳۲۶۴‌دلار در سال بوده که مبلغ ماهانه آن ۲۶۴دلار می‌شود اما می‌توان گفت حتی همین میزان مالیات، با توجه به درآمد بالا در آمریکا به‌صرفه است.
براساس گزارش سایت ‌sofi.com، میانگین حقوق سالانه افراد شاغل (ناخالص) حدود ۷۴‌هزار و ۸۷۰دلار بوده که ماهانه حدود ۶‌هزار و ۲۴۰دلار می‌شود. این بدان معناست که شهروندان آمریکایی به طور میانگین ماهانه ۴۳۶‌میلیون تومان درآمد دارند، بنابراین پرداخت این مقدار مالیات سخت به نظر نمی‌رسد.
در یک مثال دیگر قیمت یک آپارتمان ۱۲۳متری دوخوابه، سال ساخت ۱۴۰۰ واقع در خیابان ولیعصر تهران، ۹‌میلیارد و ۸۴۰‌میلیون تومان تعیین شده و تنها ویژگی و امکانات ذکرشده در این آگهی آسانسور، پارکینگ و انباری است. قیمت این آپارتمان به دلار آزاد حدود ۱۴۰‌هزار دلار است اما با همین بودجه، حتی مقداری کمتر می‌توان در منهتن آمریکا خانه خرید!
برای نمونه یک خانه کاندو (آپارتمان) یک‌خوابه (به همراه سه اتاق دیگر که شامل اتاق ورزش نیز می‌شود) با یک حمام و سرویس بهداشتی و ساخت سال ۱۹۰۳ میلادی، با متراژ ۵۸متر، ۱۳۸‌هزار دلار قیمت‌گذاری شده است که به پول ایران حدود ۹میلیارد و ۶۶۰‌هزار تومان می‌شود. در ویژگی‌ها و امکانات این آپارتمان به مبله بودن و آسانسور و باشگاه اشاره شده است.
مالیات این خانه ۱۴۱‌دلار و میزان بیمه آن ۴۸دلار در ماه بوده، همچنین هزینه اشتراک انجمن HAO دو هزار و ۸۸دلار در ماه است. انجمن HAO یا انجمن مالکان خانه، یک سازمان است که وظیفه نگهداری و مدیریت املاک و مشترکات در یک منطقه مسکونی را بر عهده دارد. این انجمن وظایف متعددی از جمله نگهداری از استخر و باشگاه یا تعمیرات مشترک نیز دارد.
وضعیت وام‌های مسکن در آمریکا
درست است که بسیاری از آپارتمان‌ها یا خانه‌های ویلایی در آمریکا بیش از ۵۰۰‌هزار دلار قیمت دارند اما نکته جالب اینجاست که با کمی جست‌وجو می‌توان خانه‎های ۱۰۰ تا ۲۰۰هزار دلاری نیز پیدا کرد، حتی در برخی مناطق خانه‌های ۵۰‌هزار دلاری نیز موجود است که به صورت مبله و با لوازم خانگی به فروش می‌رسند.
نکته شایان توجه درباره تمام مثال‌های ذکرشده از بازار مسکن آمریکا این است که می‎توان آنها را به صورت اقساط با بازپرداخت ۳۰ساله خرید.
به طور کلی برای خرید هر ملک ابتدا باید ۲۰‌درصد هزینه کل به عنوان پیش‌پرداخت و 4درصد از مبلغ کل آپارتمان نیز بابت هزینه بسته شدن قرارداد (حق کمیسیون) پرداخت شود.
به این ترتیب برای خرید این خانه به صورت اقساط ابتدا باید ۳۳‌هزار و ۱۲۰‌دلار آن برای پیش‌پرداخت و کمیسیون قرارداد داده شود، سپس با سود 4/‏‏6‌درصدی و بازپرداخت ۳۰‌ساله، باید حدود 2هزار و ۹۷۱دلار برای سود و اصل وام، حق اشتراک انجمن HAO و همچنین بیمه خانه به صورت ماهانه پرداخت شود.
خانه‌های متحرک آمریکایی برای افراد با بودجه کمتر
گفتنی ‌است خانه‌هایی به صورت متحرک در آمریکا به فروش می‌رسند که در کارخانه ساخته شده‌اند. این خانه‌ها دارای متراژهای مختلفی هستند و مشمول مالیات کمتری می‌شوند، به همین دلیل برای افرادی که دارای بودجه محدودی هستند
بسیار مناسب هستند.
حال آنکه چنین خانه‌هایی در ایران وجود ندارد و طی سال‌های اخیر بسیاری از قشرهای جامعه به دلیل بودجه محدود مجبور به خرید یا حتی اجاره کانکس برای زندگی شده‌اند!
به این ترتیب مشخص می‌شود قیمت خانه در آمریکا نه‌تنها نسبت به درآمد هر فرد بالا نیست، بلکه در شهرهایی نظیر دیترویت بسیار کم است.