مالکان پول لازم و خانه‌های زیر قیمت

گروه مسکن- بانک مرکزی ایران از نیمه‌تابستان سال جاری از انتشار آمارهای مربوط به معاملات و قیمت‌های بازار مسکن تهران خودداری کرده است. دلیل اعلام‌شده برای این وقفه، عدم دسترسی به اطلاعات موجود در سامانه ثبت معاملات املاک عنوان شده است. این تصمیم موجب شده که تحلیلگران و فعالان بازار مسکن برای بررسی روند تغییرات قیمتی و میزان معاملات به داده‌های غیررسمی و مطالعات میدانی تکیه کنند.
بررسی‌های غیررسمی از منطقه ۵ تهران که همواره به‌عنوان یکی از پرمعامله‌ترین و محبوب‌ترین مناطق پایتخت شناخته می‌شود، نشان می‌دهد قیمت مسکن از نیمه‌تابستان تاکنون به ‌طور میانگین ۲۰درصد افزایش یافته است. این افزایش قیمت درحالی رخ داده که بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر با رکود نسبی در تعداد معاملات مواجه بوده است.
یکی از دلایل عمده افزایش قیمت‌ها، کاهش عرضه واحدهای مسکونی و تمایل مالکان به نگهداری دارایی‌ها به‌عنوان راهکاری برای حفظ ارزش پول در برابر تورم بوده است. از سوی دیگر نوسانات اقتصادی و عدم ثبات در بازارهای دیگر مانند ارز و طلا نیز منجر به جذب سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن شده است.
باوجود افزایش میانگین قیمت‌ها، در بازار کنونی می‌توان واحدهایی را یافت که به دلیل نیاز ضروری مالکان به نقدینگی، زیر قیمت بازار عرضه می‌شوند. این خانه‌ها معمولا از سوی فروشندگانی به بازار ارائه می‌شوند که تحت فشار مالی هستند و به‌دنبال فروش سریع ملک خود با قیمتی پایین‌تر از میانگین بازار هستند. رکود نسبی در تعداد معاملات نیز ازجمله ویژگی‌های این دوره از بازار مسکن تهران است. افزایش قیمت‌ها در کنار کاهش توان خرید خانوارها باعث شده حجم معاملات کاهش یابد. به‌ویژه در مناطقی مانند منطقه‌۵ که در گذشته سهم قابل‌توجهی از معاملات را به خود اختصاص می‌داد، این رکود محسوس‌تر است.
با ادامه عدم انتشار آمار رسمی و شفاف، پیش‌بینی دقیق آینده بازار مسکن تهران دشوار است. با ادامه روند افزایش قیمت‌ها و کاهش معاملات به‌نظر می‌رسد تا زمانی که تغییرات اساسی در سیاست‌های کلان اقتصادی و بازارهای موازی ایجاد نشود، ادامه یابد. شرایط اقتصادی و مالی مالکان و خریداران، به‌ویژه در شرایط تورمی، نقش مهمی در شکل‌گیری روندهای آینده بازار خواهد داشت. در مجموع، بازار مسکن تهران در شرایطی پرابهام و بی‌ثبات قرار دارد که نیازمند شفافیت بیشتر اطلاعات و تصمیم‌گیری‌های اقتصادی موثر برای بهبود وضعیت است.
بررسی تغییرات قیمت مسکن در منطقه5 تهران از نیمه‌تابستان تاکنون
قیمت مسکن در منطقه پنج تهران که صاحب عنوان محبوب‌ترین نقطه پایتخت نزد خریداران است، مردادماه امسال متری ۱۱۶‌میلیون تومان بود. با محاسبات آن زمان، خرید خانه‌ای ۱۰۰‌متری، تقریبا ۱۱ تا ۱۲ میلیارد تومان خرج روی دست متقاضیان می‌گذاشت.
آمار رسمی بازار مسکن از مردادماه اعلام نشده است چون بانک مرکزی می‌گوید به اطلاعات سامانه جدید ثبت معاملات مسکن دسترسی ندارد. از آن موقع تا حالا چهار ماه گذشته و قیمت طلا با رشد ۳۱درصدی به حدود چهارمیلیون و ۶۶۵‌هزار تومان رسیده است و دلار با رشد ۱۰،۱۱هزار تومانی، دست‌کم ۱۸‌درصد افزایش قیمت را تجربه می‌کند. میزان افزایش قیمت مسکن مشخص نیست، اما رکود سنگین باعث‌شده بعضی صاحبخانه‌ها، به‌خصوص آنهایی که پول‌لازم هستند، همین حالا دنبال فروش خانه‌شان با قیمت چهار ماه پیش باشند.
روایت رسمی از قیمت مسکن در مردادماه ۱۴۰۳ متوقف شده است. آن زمان هر مترمربع مسکن در شهر تهران به طور متوسط ۸۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان ارزش داشت تا خرید خانه ۱۰۰‌متری، محتاج بودجه‌ای معادل هشت تا ۹‌میلیارد تومان باشد.
چهار ماه گذشته و در این مدت بانک مرکزی می‌گوید به دلیل دور از دسترس بودن اطلاعات سامانه مخصوص ثبت معاملات، قادر به انتشار گزارش رسمی بازار مسکن نیست، اما اگر پیگیر ماجرا باشید هنوز راه‌هایی برای کسب اطلاع از وضعیت قیمت در بازار مسکن وجود دارد.
بررسی اطلاعات چند سامانه ثبت و انتشار آگهی مسکن نشان می‌دهد، متوسط قیمت مسکن در آگهی‌ها به ۱۰۶‌میلیون و ۶۰۰‌هزار تومان رسیده است. رشد ۲۰‌درصدی قیمت مسکن منطقی به نظر می‌رسد.
قیمت مسکن در منطقه پنج تهران به خاطر کسرت معاملات معمولا کمتر از رشد متوسط شهر است؛ بالاخره آنجا هم عرضه زیاد است و هم تقاضا. سهم منطقه پنج تهران از مجموع کل معاملات مردادماه، به ۱۴‌درصد می‌رسد. منطقه پنج تهران در آن یک ماه، 5/2 برابر منطقه یک و 6 برابر ارزان‌ترین منطقه تهران شاهد امضای قرارداد‌های خرید و فروش بوده است. پس قیمت‌ها در بازار مسکن منطقه‌۵ متعادل می‌شود.
قیمت خانه در منطقه پنج تهران براساس گزارش رسمی مردادماه ۱۴۰۳، متری ۱۰۶‌میلیون تومان بود و قیمت خانه ۱۰۰‌متری به طور متوسط ۱۱ تا ۱۲میلیارد تومان برآورد می‌شد. البته آمار‌های غیررسمی می‌گویند همان‌موقع باید عدد ۱۱۶میلیون را به عنوان متر و معیار درنظر می‌گرفتیم. فرقی نمی‌کند چون سرکشی به آگهی‌های آنلاین نشان می‌دهد رکود سنگین بازار مسکن حتی مالکان محبوب‌ترین نقطه تهران را مجبور کرده برای فروش سریع خانه‌شان به قیمت چهار ماه پیش قانع باشند.
خرید خانه در منطقه پنج تهران با قیمت چهار ماه پیش را می‌توان با گشاده‌دستی جلو برد. حتی اگر متر و معیارهایتان را سخت‌گیرانه تعیین کنید و با اصرار دنبال خانه تمیز و نوساز بگردید، باز هم گزینه زیاد است. کلی فایل وجود دارد که با قیمت چهار ماه پیش آگهی شده‌اند. دلیل این اتفاق نباید جز رکود بازار مسکن، نبود مشتری و باد کردن خانه روی دست مالک چیز دیگری باشد. بعضی از آنها دست‌کم دو سال چشم‌انتظار مشتری مانده‌اند و به معنای واقعی کلمه احساس کلافگی می‌کنند. صاحب خانه ۱۰۰‌متری کلیدنخورده، واقع در پونک، حوالی همیلا آن را ۱۱میلیارد تومان می‌فروشد که می‌شود متری ۱۱۰میلیون تومان.
قیمت خانه را با متر و معیار چهار ماه قبل تعیین کرده‌اند. با اینکه دو سال از ساختش می‌گذرد، اما تا الان کسی در آن زندگی نکرده و اصطلاحا کلیدنخورده محسوب می‌شود. دوخوابه است، امکانات کامل ازجمله پارکینگ، انباری و آسانسور هم دارد. خریدار همچنین می‌تواند روی بالکن حساب باز کند.
قیمت خانه دیگری در همان حوالی، 5/11میلیارد تومان است. این یکی ۱۱۰‌مترمربع مساحت دارد و هر مترمربع آن را ۱۰۴‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان تعیین کرده‌اند. سه سال از ساخت خانه می‌گذرد و دیگر کلیدنخورده نیست. اگر تنها ۵۰۰‌میلیون تومان دیگر جور کنید امکان خرید خانه ۱۲۰‌متری در جنت‌آباد مرکزی را دارید.
این یکی هم فول امکانات است و دو اتاق خواب دارد. برگ برنده‌اش میان انبوه آگهی‌ها، وجود استخر و سوناست که البته باتوجه به شرایط، بد نیست پیش از هر اقدام جدی، درباره آن کسب اطلاع کرد چراکه کمبود آب و دردسر‌های ناشی از آن باعث شده مدیریت یک‌سری از مجتمع‌ها در استخر و سونا را ببندند.
خرید خانه در محله پونک تهران را می‌توان به واسطه آگهی دیگری در قالب ماجراجویی دنبال کرد. مالک دیگری، خانه ۱۰۰‌متری خود را ۱۲‌میلیارد تومان برای فروش عرضه کرده است چون احتمالا اعتقاد دارد، علاوه‌بر استخر و سونا، وجود مواردی مثل سالن ورزشی و روف گاردن ملک نزد خریداران از موقعیت بهتری برخوردار خواهد بود.
قیمت خانه را با وجود امکانات زیاد، بالا تعیین نکرده‌اند؛ ۱۲۰‌میلیون تومان برای هر مترمربع با محاسبات چهار ماه پیش تقریبا برابر است و اگر افزایش قیمت شهریور، مهر، آبان و آذر را هم درنظر بگیریم، متوجه می‌شویم مالک برای فروش خانه آن را زیرقیمت بازار عرضه می‌کند. تصور کنید در همین منطقه۵، صاحبخانه دیگری قصد دارد آپارتمان ۷۸‌متری نوساز و کلیدنخورده‌اش را با تمام امکانات رفاهی ازجمله روف گاردن و استخر و سالن ورزش را ۱۷‌میلیارد و ۴۰۰‌میلیون تومان بفروشد که می‌شود متری ۲۲۳‌میلیون تومان. آگهی دیگری برای فروش آپارتمان ۹۰‌متری با قیمت هر مترمربع ۱۸۵‌میلیون تومان منتشر شده است.