11 - 11 - 2020
فروشندگان در موضع ضعف
پس از کاهش قیمت ارز نرخ پیشنهادی آپارتمانهایی که با قیمتهای نامتعارف به بازار عرضه شده بود طی روزهای اخیر حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته و سایتهای فروش ملک با افزایش عرضه مواجه شدهاند. اولین واکنش بازار مسکن به کاهش نرخ ارز، اتفاقات سیاسی اخیر، چشمانداز رشد درآمدهای ارزی و کاهش انتظارات تورمی، افت قیمتهای پیشنهادی فروش ملک در روزهای اخیر بوده است.
محمد اسلامی وزیر راهوشهرسازی تا کنون در چند نوبت و در مصاحبههای مختلف با پیشنهاد فعلاً خانه نخرید، متقاضیان خرید مسکن را به دست نگه داشتن برای ورود به این بازار توصیه میکرد؛ توصیهای که شاید چندان موثر نبود و اگر فردی در تیرماه سال گذشته که میانگین قیمت مسکن ۱۳ میلیون تومان در هر ماه بود، توجهی به اظهارنظر وزیر راهوشهرسازی نمیکرد و مسکن مورد نظر خود را خریداری کرده بود، در حال حاضر که میانگین قیمت مسکن در تهران به متری ۲۵ میلیون تومان رسیده، با بازدهی بیش از ۹۰ درصدی در سرمایهگذاری مواجه میشد.
با این حال در مهرماه امسال نیز وزیر راهوشهرسازی در گفتوگویی رادیویی درباره آخرین وضعیت پیشنهاد وزارت راهوشهرسازی به بانک مرکزی در خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن اظهار داشت: به این نتیجه رسیدیم که فعلا تا دستیابی به ثبات در بازار مسکن و رسیدن به قیمتهای واقعی، از انجام اقدامات «تورمزا» خودداری کنیم.
شاید این اظهارنظر وزیر راهوشهرسازی را بتوان به عنوان چهارمین توصیه ضمنی وی به عدم ورود سرمایهگذاران به بازار مسکن تعبیر کرد، اما میتوان آن را اولین توصیه وی با نگاهی کارشناسانهتر دانست؛ اتفاقی که در حال حاضر بسیاری از کارشناسان بازار مسکن نیز بر آن صحه میگذارند و به متقاضیان توصیه میکنند که احتمال خوابیدن التهابات اثرگذار بر بازار مسکن در ماههای پیشرو وجود دارد.
به خصوص که چشمانداز بیشتر کارشناسان اقتصادی، ادامهدار بودن نسبی کاهش فشار بازارهای موازی و اثرگذار بر بازار مسکن خصوصا ارز و سکه در چند ماه آتی است.
اگرچه در سال جاری رشد ماهانه قیمت مسکن هرگز متوقف نشد و حتی در مهر ماه نسبت به شهریورماه امسال بزرگترین رشد ماهانه قیمت مسکن با ۱۰ درصد افزایش رخ داد، اما در سال گذشته رشد ماهانه قیمت مسکن در پنج ماهه میانی سال متوقف شد و در دو ماه متوالی مهر و آبان نسبت به ماههای قبل از آن شاهد کاهش قیمت مسکن هم بودیم؛ اتفاقی که با ثبات قیمت ارز در آن مقطع همراه شده بود که نشاندهنده اثرگذار بودن ثبات بازارهای موازی در تثبیت بازار مسکن است.
حال که به نظر میرسد ترکیدن حباب بازارهای ارز و سکه در روزهای اخیر، هیجانی و مقطعی نبوده و احتمال تداوم آن وجود دارد، ممکن است بازار مسکن نیز که ذاتا بازار با سرعت اثرپذیری کندتری نسبت به دیگر بازارها باشد، در ماههای پیشرو با ثبات (توقف افزایش قیمت) یا حتی بعضا کاهش اندک ماهانه قیمت نیز مواجه شود. اگرچه پدیده «چسبندگی قیمت در بازار مسکن» اجازه نمیدهد تا این کاهش قیمت در این بازار، دقیقاً تناظر یک به یک با کاهش قیمت در بازارهای موازی، در بازار مسکن نیز رخ دهد.
برای خرید خانه دست نگه دارید
فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با خبرنگار مهر درباره چشمانداز این بازار در ماههای آتی با توجه به اتفاقات سیاسی، اقتصادی و بینالمللی اخیر و خصوصا تداوم کاهش قیمت ارز و سکه در چند روز گذشته اظهار داشت: برعکس بازارهای دیگر همچون خودرو، ارز، سکه و طلا و سهام که اثرپذیری آنی از اتفاقات پیرامونی خود در کاهش یا افزایش ارزش این بازارها شاهد هستیم، در بازار املاک و مستغلات چنین پدیدهای را شاهد نیستیم.
از دیگر تفاوتهای بازار مسکن با دیگر بازارهای موازی علاوه بر کند بودن اثرپذیری این بازار از اتفاقات پیرامونی، تدریجی بودن آن است. به عبارت دیگر ممکن است نرخ ارز یا سکه و طلا ناگهان در یک شبانهروز افزایش یا کاهش سنگین داشته باشد، اما کمتر شاهد آن بودهایم که قیمت مسکن با این سرعت و به طور ناگهانی تغییر کند؛ البته در یکی دو مقطع که تصمیمات خلقالساعه مانند توقف فروش تراکم در تهران رخ داد، شاهد افزایش قیمت ناگهانی و شبانه مسکن بودیم که دلیل این اتفاق، سیاستگذاریهای اشتباه از سوی نهادهای تصمیمگیر بود، اما اینکه کاهش سنگین ارز در یک روز سبب شود قیمت مسکن نیز بلافاصله ظرف چند روز افت کند، اتفاق دور از دسترسی است.
وی ادامه داد: حباب قیمت ارز ممکن است ظرف یک یا چند روز اتفاق بیفتد، اما خارج شدن حباب از بازار مسکن ممکن است چند ماه به طول بینجامد. علت این است که سرعت (نه حجم) گردش نقدینگی در بازار املاک و مستغلات پایین است، به خصوص که با افزایش قیمتهایی که در دو سال اخیر داشتیم، قدرت خرید بسیاری از متقاضیان خرید مسکن اعم از سرمایهای و مصرفی کاهش یافت که در نتیجه از تعداد بازیگران بازار مسکن به شدت کم شد.
شفافیت مرزبندی خرید مصرفی و سرمایهای به هم ریخت
بیضایی با بیان اینکه دیگر نمیتوان مرزبندی شفافی میان خریدهای سرمایهای و مصرفی در بازار مسکن داشت، گفت: در حال حاضر به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن، هر فرد یا خانواری که مسکن جدیدی را خریداری میکند، حتی در صورتی که بخواهد در آن ساکن هم بشود، باز هم با قصد جلوگیری از کاهش بیشتر قدرت خرید خود تبدیل نقدینگیاش به سرمایه قابل اتکا، به این بازار ورود کرده است.
پژوهشگر اقتصاد مسکن یادآور شد: در کوتاه مدت قابل پیشبینی نیست که چه آیندهای در انتظار بازار مسکن وجود دارد. این قابلیت در بازار مسکن وجود دارد که منتظر تثبیت اتفاقات پیرامونی بماند و سپس واکنش نشان دهد؛ هر چند که انتظارات تورمی در این بازار اثرگذار است اما نرخها احساسی تغییر نمیکند.
وی با رد این ادعا که چسبندگی قیمت مسکن اجازه نمیدهد تا ثابت ماندن روند کاهشی نرخ ارز، سبب کاهش قیمت مسکن شود، افزود: دولت باید برای حوزه سرمایهگذاری، ثبات در بازارها را برنامهریزی کند تا فعالان بازارهای مختلف بتوانند پیشبینی دقیقتری از آینده این بازارها داشته باشند.
افزایش ۱۰ درصدی متوسط قیمت مسکن نتیجه افت سنگین بورس بود
بیضایی درباره اینکه آیا خانه بخریم یا دست نگه داریم، گفت: در سه ماه اخیر که شاهد آغاز ریزش بازار سهام و افزایش ناگهانی نرخ ارز بودیم، بازار مسکن نیز بالطبع اثر پذیرفت و در نتیجه در مهرماه افزایش ۱۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن رخ داد. در چنین شرایطی نمیتوان به مردم توصیه کرد تا فعالیت اقتصادی از جمله خرید مسکن داشته باشند. معتقدم قیمتها به یک همپوشانی و ثبات برسد.
وی درباره اینکه ثبات قیمت مسکن چه زمانی رخ میدهد، تصریح کرد: وقتی قیمت ارز در سال گذشته در نرخ ۱۷ تا ۱۸ هزار تومان برای ماههای متوالی در سال گذشته به ثبات رسید، متوسط قیمت مسکن نیز در چند ماه از سال گذشته ثابت ماند که نشان میدهد اگر بار دیگر نرخ ارز بتواند در نرخ قابل قبولی تثبیت شود، سپس با فاصلهای چند ماهه شاهد بروز تثبیت قیمتها در بازار مسکن خواهیم بود، اما خیلی سخت و پیچیده است که زمان ایجاد ثبات در بازار مسکن را پیشبینی کرد ولی بهطور کلی فعلا زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن نیست.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد