10 - 01 - 2022
عقبماندگی ۲۰۰ هزار میلیاردتومانی «ثمسکن»
صورتهای مالی درج شده در کدال از یک شرکت انبوهساز بورسی نشان از عقبماندگی ۲۰۰ هزار میلیارد تومانی این انبوهساز از رشد در ۱۶ سال گذشته دارد. مطابق بند ۴ گزارش عملکرد هیاتمدیره شرکت گروه سرمایه مسکن در سال منتهی به ۲۹/۱۲/۸۴ (سامانه کدال)، این شرکت میلیونها مترمربع اراضی مرغوب در مناطق رو به رشد را در اختیار داشته که در بخشی از آن پروژههای ساخت و ساز انجام و بخشی دیگر که البته بخش عمدهای است طی سالهای بعد مورد استفاده قرار گرفته است.
برخی از پروژههای شاخصی که متعلق به این شرکت انبوهساز است میتوان به مجتمع مسکونی وتجاری شهر پردیس (۱۲۲ هکتار زمین متعلق به شرکت و مشارکت در ساخت ۶۳ هکتاری)، مجتمع ۹۳۰ واحدی آسمان تبریز در زمینی به مساحت ۰۰/۹۴ مترمربع در منطقه ائل گلی تبریز، مجتمع مسکونی/ تجاری ۵۷۰ واحدی زیتون در شمالغرب شهر اصفهان در زمینی به مساحت سه هکتار، مجتمع مسکونی ۶۰۰ واحدی در معالی آباد شیراز در زمینی به مساحت ۲۶۴/۳۳ مترمربع زمین، مجتمع مسکونی چناران در پنج بلوک هشت طبقه زمینی به مساحت ۴۹۲/۶ مترمربع (خیابان فرشته تهران)، مجتمع مسکونی ۲۰۰۰ واحدی در زمین ۷/۱۶ هکتاری در بلوار جمهوری اسلامی کرمان، برج ۲۳ طبقه یاس نیاوران تهران در زمینی به مساحت ۸۸۹/۲ مترمربع، مجتمع اداری با زیر بنای ۵۰۰۰ مترمربع در بلوار آفریقا تهران و چندین پروژه دیگر اشاره کرد. براساس صورتهای مالی حسابرسی شده سال ۱۳۸۴، مالکیت زمین اکثر پروژههای مذکور متعلق به شرکت سرمایهگذاری مسکن بوده و در موارد معدودی در قالب «ماده ۶۷ آییننامه اجرایی قانون زمینشهری» زمین در اختیار شرکت قرار گرفته یا مشارکت در ساخت انجام شده است. نیازی به توضیح نیست که ارزشافزوده زمانی محقق میشود که بعد از اتمام هر پروژه به اندازه ارزش روز زمین به علاوه حداقل ۳۰ درصد سود ناخالص ساختوساز، در صورتهای مالی شرکت، دارایی و سود تقسیم شده وجود داشته باشد در غیر این صورت عملیات شرکت نه تنها ارزشافزوده ایجاد نکرده بلکه زیانده بوده است. به گزارش مهر، ارزش روز داراییهای مذکور به علاوه داراییهای خریداری شده طی سالهای ۸۵ و ۸۶ (مانند اراضی ۱۰۰ هکتاری در بهترین نقطه شهریار) مجموعا به دهها هزار میلیارد تومان میرسد و چنانچه بازده انتظاری فعالیتهای ساخت و ساز را هم به آن اضافه کنیم ارزش روز آن بیش از یکصد هزار میلیارد تومان میشود. حال این سوالات مطرح است که اصل داراییها مذکور، ارزشافزوده ساخت و ساز انجام شده در این اراضی و بازده سایر پروژههای شرکت طی این سالها چه بوده و چه تناسبی با ارزش بازار کمتر از ۰۰۰/۲ میلیارد تومان شرکت در دیماه ۱۴۰۰ دارد؟ طی دو دوره هشت ساله دولتهای قبل چه بر سر داراییها و منافع شرکت که تعلق به بیتالمال آمده است؟
تنزل رتبه شرکت در بورس
نگاهی به تاریخچه شرکت گروه سرمایهگذاری مسکن به همراه ۲۳ شرکت تابعه یا وابسته آن که در ۲۸ استان و ۳۶ شهر کشور، پراکنده شدهاند یکی از بزرگترین هلدینگهای انبوهساز کشور است که در اردیبهشت ماه سال ۶۹ توسط بانک مسکن تاسیس شد. باید گفت که بیش از ۸۲ درصد سهام آن در سال مالی منتهی به ۲۹ اسفند ماه ۱۳۸۴ متعلق به بانکهای دولتی مسکن و ملی همچنین بیمه دولتی ایران بوده همچنین مدیریت کنترلی آن از بدو تاسیس تاکنون در اختیار بانک دولتی مسکن است. بر اساس جدول مندرج در پیوست سه گزارش عملکرد هیاتمدیره شرکت مذکور در سال ۱۳۸۴، این شرکت جزو ۳۰ شرکت بزرگ بورس تهران در سال ۱۳۸۴ بوده که رتبه آن در دیماه ۱۴۰۰ به ۳۲۵ تنزل یافته است.
بازدهی سرمایهگذاری بانکهای دولتی
بر اساس صورتهای مالی بانکهای فوقالذکر، بهای تمام شده هر سهم این انبوهساز در بورس تهران، بین ۲۰۵/۱ تا ۳۳۸/۱ ریال است که نهایتا در دیماه ۱۴۰۰ به حدود ۵۰۰/۳ ریال رسید. بدین ترتیب سرمایهگذاری سنگین بانکهای دولتی مذکور در این شرکت طی حداقل ۲۰ سال گذشته از رشد بسیار اندک و سوالبرانگیز ۵۹/۲ برابری برخوردار بوده است. میزان سود تقسیم شده شرکت طی این سالها هم مطابق صورتهای مالی منتشر شده در کدال، جمعا حدود ۲۹۰/۱ ریال بوده است. برای اینکه مشخص شود بازده قیمت ۵۹/۲ برابری سرمایهگذاری بانکهای مذکور در سهام این شرکت که از منابع بیتالمال تامین شده طی حداقل ۲۰ سال گذشته تا چه اندازه حیرتآور و غیرقابل باور است؛ کافی است بازده سرمایهگذاری در چند نمونه دارایی مختلف طی این سالها را بررسی کنیم. بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع زیر بنای مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۷۲ حدود ۵۲ هزار تومان بوده که با رشد ۶۲۵ برابری تا آذرماه ۱۴۰۰ به بیش از ۵/۳۲ میلیون تومان رسیده است و چنانچه مبدا شاخص فوق را بهار ۱۳۷۹ در نظر بگیریم بیش از ۱۶۰ برابر رشد داشته است. در سال ۱۳۸۴، ارزش بازار ثمسکن حدود ۴۰۰ و شرکت سنگآهن گل گهر (کگل) حدود ۴۴۰ میلیارد تومان بوده که ۱۰ درصد تفاوت داشتند. در دیماه ۱۴۰۰، ارزش ثمسکن به ۲۰۰۰ و کگل به ۰۰۰/۲۲۵ میلیارد تومان رسیده است و بدین ترتیب سرمایهگذاران در نماد کگل بیش از ۱۰۰ برابر بازده قیمتی کسب کرده ضمن آنکه سود نقدی تقسیم شده توسط کگل طی این سالها به مراتب بیشتر بوده است. اگر شخصی در سال ۱۳۸۰ حتی در سپرده بانکی با نرخ ۲۰ درصد سرمایهگذاری کرده باشد، سرمایه اولیه او تا اواسط سال ۱۴۰۰ بیش از ۳۸ برابر رشد کرده است. چرا انبوهسازان تابعه بانک مسکن با وجود برخورداری از مزیتهای نسبی ذیل، تا این حد برای سرمایهگذاران اصلی خود که از منابع متعلق به بیتالمال تامین گردیده نه تنها فاقد بازدهی بلکه در عمل به طرز فاجعهباری زیانآور بوده است. باید گفت بانک مسکن زیرمجموعههای ارزشمند دیگری نظیر گروه مالی بانک مسکن، کارگزاری بانک مسکن، صرافی بانک مسکن، شرکت واسپاری و لیزینگ، شرکت تامین مالی و… با دهها هزار میلیارد تومان دارایی را در اختیار دارد، آیا وضعیت بازدهی و عملکرد آنها هم مشابه انبوهسازان بوده و هست؟
ضرورت ارزیابی و نظارت بر عملکرد شرکت
آنچه در این گزارش عنوان شد براساس آمار و اطلاعات و صورتهای مالی حسابرسی شده مندرج در کدال است، بنابراین سوالی که باید در اینجا مطرح شود این است که چه کسی در ارتباط با موارد فوق باید پاسخگو باشد؟ آیا وزیر محترم اقتصاد و دارایی که احکام مدیرعامل و هیاتمدیره بانک مسکن را امضا میکند و در مجمع عمومی بانک نقش کلیدی در تایید صورتهای مالی بانک مسکن دارد توجهی به بازده سرمایهگذاری بانک در این شرکت و سایر شرکتهای تابعه دارد؟ بانک مرکزی چطور؟ وزیر مسکن و شهرسازی که مدیرعامل و اعضای هیاتمدیره بانک را پیشنهاد میدهد چه رسالتی برای انبوهسازان تابعه بانک مسکن قائل است و بازدهی آنها را چگونه ارزیابی میکند؟ خوشبختانه مدیریت جدید بانک مسکن نسبت به این موضوعات واقف است و انتظار بر این است تا اصلاح ساختار را در این مجموعه انبوهساز متعلق به این بانک آغاز کند. کمااینکه دستگاههای نظارتی نیز نسبت به این مسائل ورود کرده و در حال تهیه گزارشهایی از اقداماتی هستند که در طول سالهای گذشته توسط مدیران سابق در این مجموعه انبوهساز صورت گرفته است. توجه به این نکته ضروری است که این هلدینگ انبوهساز که از سرمایههای کشور محسوب میشود و با استفاده از منابع متعلق به بیتالمال پایهگذاری شده، در صورت اصلاح رویههای مدیریتی میتواند ضمن سوددهی بالا، تاثیرگذاری بسزایی در روند تولید انبوه مسکن در کشور داشته باشد.
این شرکت با این حال همچنان بنیاد قوی و پتانسیل بالایی دارد به گونهای که با مدیریت صحیح پروژههای جاری و کسب حاشیه سود ناخالص حدود ۳۰ میتواند بیش از ۰۰۰/۱ میلیارد تومان سود خالص در سال مالی جاری و مقادیر به مراتب بیشتری طی سالهای آتی تولید کند. ساماندهی وضعیت کنونی یکی از بزرگترین انبوهسازان کشور که نقش مهمی در اجرای برنامه مسکنی دولت مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دارد، یکی از الزامات اساسی برای هیاتمدیره بانک مسکن است. با توجه به گستردگی شرکت سرمایهگذاری مسکن در سراسر کشور و بسیاری از استانها، میتوان این شرکت را از اصلیترین پیمانکاران طرف قرارداد وزارت راهوشهرسازی در آستانه اجرای نهضت ملی مسکن دانست، اما با وضعیت موجود نمیتوان از گروه سرمایهگذاری مسکن انتظار اجرای بهینه قراردادهای ساخت انبوه مسکن را داشت.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد