شکاف عمیق قیمتی

گروه مسکن- بازار مسکن شهر تهران به عنوان یکی از مهم‌ترین شاخص‌های اقتصادی کشور همواره با نوسانات قیمتی قابل‌توجهی همراه بوده است. براساس جدیدترین آمار، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۸۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان رسیده است اما این عدد، به تنهایی نمی‌تواند تمام واقعیت بازار مسکن پایتخت را منعکس کند چرا که اختلاف فاحش قیمتی میان مناطق مختلف شهر، تصویر متفاوتی از این بازار ارائه می‌دهد.
منطقه یک تهران، به عنوان یکی از مناطق لوکس و مرفه‌نشین پایتخت، در صدر جدول قیمت مسکن قرار دارد. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه به ۱۸۰‌میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که تقریبا دو برابر میانگین قیمت کل شهر است. این اختلاف قیمتی نشان‌دهنده شکاف عمیق اقتصادی میان ساکنان مناطق مختلف تهران است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ارزان‌ترین مناطق تهران، مانند برخی مناطق جنوبی و حاشیه‌ای، یک‌چهارم قیمت منطقه یک است. این اختلاف قابل‌توجه، دسترسی به مسکن مناسب در مناطق مرکزی و شمالی را برای بسیاری از اقشار جامعه غیرممکن کرده و فشار بیشتری بر بازار اجاره و مناطق ارزان‌تر وارد کرده است.
این شکاف قیمتی، علاوه بر تاثیرگذاری بر توانایی خرید مسکن، پیامدهای اجتماعی و اقتصادی متعددی نیز به همراه داشته است. از جمله تشدید مهاجرت به حاشیه شهرها، کاهش کیفیت زندگی در مناطق پرتراکم، و افزایش فاصله طبقاتی میان شهروندان.
بازار مسکن تهران به وضوح نیازمند سیاستگذاری‌های جامع و موثر است؛ سیاست‌هایی که هم به کاهش نابرابری قیمتی در مناطق مختلف کمک کند و هم امکان دسترسی اقشار مختلف جامعه به مسکن را فراهم سازد. بدون چنین مداخلاتی، این شکاف قیمتی می‌تواند به مرور زمان به بحرانی جدی‌تر در جامعه شهری تهران تبدیل شود.
قیمت مسکن در منطقه یک تهران تقریبا دوبرابر متوسط کل شهر است. متوسط قیمت مسکن در منطقه یک در حالی طبق آخرین داده‌های رسمی به مرز متری ۱۸۰‌میلیون تومان رسیده که این عدد در کل تهران متری ۸۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان برآورد می‌شود. این اعداد معیاری رسمی از تحولات بازار مسکن در گران‌ترین منطقه تهران به‌حساب می‌آیند اما خود فروشنده‌ها روی رقم‌های بیشتری دست می‌گذارند و جدید‌ترین بررسی‌ها از عددی نزدیک متری ۲۳۰‌میلیون تومان به‌عنوان متوسط ارقام پیشنهادی و دلخواه فروشنده‌ها حکایت دارد. معمولا هزینه اجاره‌نشینی ارتباط مستقیمی با قیمت مسکن در هر منطقه‌ای دارد و الان بابت رهن کامل آپارتمان در منطقه یک پای ارقام میلیاردی وسط آمده است.
آخرین آمار‌های رسمی از بازار مسکن در گران‌ترین منطقه تهران
قیمت مسکن در منطقه یک تهران دقیقا به متری ۱۷۹‌میلیون و ۱۰‌هزار تومان رسیده است. این عدد را بانک مرکزی با زیر نظر گرفتن ۱۹۷ معامله‌ای که مرداد امسال در منطقه یک به‌شکل رسمی به‌ثبت رسیده محاسبه کرده.
قیمت مسکن در منطقه یک به‌این ترتیب بالاتر از هر محدوده دیگری از تهران قرار می‌گیرد و از این حیث رتبه دوم به منطقه سه با متوسط قیمت متری ۱۴۳‌میلیون و ۳۱۰‌هزار تومان می‌رسد.
قیمت مسکن در منطقه یک مثل سایر مناطق ۲۲گانه تهران به‌شکل متوسط اعلام می‌شود و قاعدتا محله و عمر بنا و فاکتور‌های زیادی در بالا و پایین شده این عدد تاثیر دارد. با این حال همان عدد متری ۱۷۹‌میلیون و ۱۰‌هزار تومان نشان می‌دهد خرید خانه ۵۰متری و نقلی در گران‌ترین منطقه تهران 8‌میلیارد و ۹۵۰‌میلیون تومان بودجه احتیاج دارد و قیمت خانه ۱۰۰ متری به ۱۷‌میلیارد و ۹۱۰‌میلیون تومان می‌رسد.
قیمت مسکن در منطقه یک درمقایسه با متوسط کل تهران که متری ۸۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان اعلام شده، تقریبا دو برابر است. آن‌طرف در منطقه۱۸ که ارزان‌ترین محدوده بازار مسکن پایتخت معرفی می‌شود، با متری ۴۲‌میلیون و ۱۲۰‌هزار تومان سروکار داریم که به شکل تقریبی یک‌چهارم قیمت مسکن در گران‌ترین منطقه تهران است.
ارقام پیشنهادی فروشنده‌ها در بازار مسکن منطقه یک
قیمت مسکن از سوی بانک مرکزی براساس معاملات رسمی که در سامانه املاک و مستغلات به‌ثبت می‌رسد، محسابه می‌شود. بانک مرکزی به‌عنوان مثال با ملاک قرار دادن ۱۹۷ ملکی که مرداد امسال در محله‌هایی مثل نیاوران و فرمانیه و… به امضا رسیده از عددی نزدیک متری ۱۸۰‌میلیون به‌اسم قیمت مسکن در منطقه یک اشاره می‌کند اما آن طرف ارقام پیشنهادی فروشنده‌ها متری ۳۳‌میلیون بالاتر از آمار‌های رسمی قرار دارد.
قیمت مسکن از سوی فروشنده‌ها معمولا بالاتر از آمار‌های رسمی اعلام می‌شود و نهایتا برای دسترسی به توافق نهایی، چاره‌ای جز عقب‌نشینی فروشنده‌ها وجود ندارد. همین الان متوسط قیمت مسکن در منطقه یک طبق جدید‌ترین آگهی‌های منتشر شده از سوی فروشنده‌ها متری ۲۱۳‌میلیون تومان برآورد می‌شود. قیمت خانه ۵۰متری در منطقه یک با این اوصاف باید بیش از ۱۰‌میلیارد باشد و متقاضی خرید آپارتمان ۱۰۰متری در منطقه یک باید بیش از ۲۱‌میلیارد پول داشته باشد.
هزینه اجاره‌نشینی در گران‌ترین منطقه تهران
اجاره آپارتمان در منطقه یک و هزینه‌های تحمیلی به اجاره‌نشین‌ها تناسب مستقیمی با قیمت مسکن در این محدوده از شهر دارد. منطقه یک گران‌ترین محدوده شهر برای خرید آپارتمان است و معمولا بیشتر هزینه‌ها را به مستاجران در پی دارد.
رهن کامل آپارتمان در منطقه یک گاهی بابت واحد‌های بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت بیش از ۱۰‌میلیارد ناقابل خرج برمی‌دارد که معادل قیمت خرید آپارتمان دوخوابه در برخی از محله‌های جنوبی تهران است. رهن کامل واحد‌های زیر ۱۰۰متر می‌تواند هزینه میلیاردی داشته باشد و آن طرف کف رهن کامل آپارتمان خانه‌های منطقه یک در محله‌های ارزان‌تری مثل اراج و ازگل به ۸۰۰ تا ۹۰۰‌میلیون تومان می‌رسد.
اجاره آپارتمان دوخوابه برای مستاجری که با ۳۰۰ تا ۴۰۰‌میلیون به‌عنوان پول پیش دنبال خانه دوخوابه است، می‌تواند بسته به امکانات واحد و مجتمع ماهانه ۷۰ تا ۸۰‌میلیون خرج به‌عنوان اجاره روی دوش مستاجر بگذارد.