سرگذشت پرنوسان یک نیاز اساسی

گروه مسکن- بازار مسکن در ایران طی چهار دهه اخیر، همواره تحت‌تاثیر عوامل گوناگونی از جمله سیاست‌های کلان دولت، نوسانات اقتصادی، تحریم‌ها، نوسان نرخ ارز، تغییرات جمعیتی و نقش مخرب سوداگری بوده است.
دهه۶۰ با وقوع جنگ تحمیلی آغاز شد. بخش قابل‌توجهی از منابع کشور صرف امور نظامی شد و همزمان، رکود ساخت‌وساز به دلیل ناامنی و کمبود مصالح تشدید شد. دولت برای جبران عقب‌ماندگی‌ها، طرح‌هایی چون مسکن شهری و تعاونی‌های مسکن کارمندان را مطرح کرد اما به‌دلیل تورم، کمبود بودجه و ناکارآمدی اجرایی، این طرح‌ها نتوانستند پاسخگوی نیاز روزافزون جامعه باشند.
با پایان جنگ و آغاز برنامه‌های تعدیل ساختاری، دولت تلاش کرد با آزادسازی اقتصاد، زمینه رشد بخش‌خصوصی را در ساخت‌وساز فراهم کند. افزایش شهرنشینی و رشد جمعیت، تقاضا برای مسکن را بالا برد اما همزمان با کاهش نقش دولت در تامین مسکن، بازار به‌تدریج به سمت سوداگری حرکت کرد. در این دوره، زمین و ملک به عنوان کالای سرمایه‌ای بیش از کالای مصرفی تلقی شد.
دهه‌۸۰ با رونق نسبی اقتصاد و درآمدهای نفتی آغاز شد. بازار مسکن نیز وارد دوره‌ای از رشد بی‌سابقه قیمت شد. در نیمه دوم این دهه، دولت نهم و دهم طرح «مسکن مهر» را با هدف تامین مسکن اقشار کم‌درآمد اجرا کرد. این پروژه گرچه در ابتدا توانست بخش‌هایی از جامعه را خانه‌دار کند اما به‌دلیل مکان‌یابی نامناسب، نبود زیرساخت‌های شهری و استفاده از مصالح غیراستاندارد، به یکی از طرح‌های پرچالش دولت تبدیل شد.
دهه‌۹۰ برای بازار مسکن یکی از بحرانی‌ترین دوران‌ها بود. بازگشت تحریم‌های اقتصادی، کاهش درآمدهای دولت، نوسان شدید نرخ ارز و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، ساخت‌وساز را با رکود شدید مواجه کرد. از سوی دیگر، مسکن به یکی از اصلی‌ترین ابزارهای حفظ ارزش سرمایه تبدیل و به همین دلیل، تقاضای مصرفی به حاشیه رانده شد. در این دوره، خانه‌دار شدن برای بسیاری از اقشار جامعه به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شد.
با آغاز دهه‌۱۴۰۰، گرچه وعده‌های جدیدی برای تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی مطرح شد اما در عمل، نه شرایط اقتصادی کشور و نه توان اجرایی دولت چنین ظرفیتی را فراهم نکرد. افزایش قیمت زمین، مصالح و هزینه‌های صدور مجوز ساخت، باعث شد سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی نیز رغبت چندانی به تولید مسکن نداشته باشند. در عین حال، سیاست‌های ضدتورمی بانک مرکزی، نرخ سود تسهیلات مسکن را آن‌قدر بالا برد که دریافت وام برای اغلب متقاضیان عملا غیرممکن شده است.
علل افت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن
عدم ثبات اقتصادی از جمله مهم‌ترین دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در بخش تولید بازار مسکن در ایران بوده است. نوسانات نرخ ارز، تورم مزمن و پیش‌بینی‌ناپذیری بازار از جمله عواملی هستند که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را با ریسک بالا همراه کرده‌اند. در این رابطه نباید از نقش سوداگری و سفته‌بازی غافل شد. بازار مسکن در ایران از ماهیت مصرفی خارج و به بستری برای حفظ سرمایه بدل شده است. این موضوع باعث جهش‌های قیمتی و کاهش انگیزه ساخت شده است. از سوی دیگر نبود سیاست‌های تشویقی، ضعف تسهیلات بانکی و قوانین ناکارآمد در حوزه ساخت‌وساز باعث کاهش انگیزه بخش‌خصوصی شده است. همچنین باید توجه داشت که افزایش قیمت سیمان، فولاد و سایر مصالح به‌ویژه در اثر نوسانات ارزی، هزینه‌های تولید مسکن را به‌شدت افزایش داده است.
بدون شک فرآیندهای پیچیده صدور مجوز، بروکراسی سنگین و مشکلات مالکیتی نیز از دیگر موانع بر سر راه تولید مسکن است.
بازار مسکن ایران در برابر کشور‌های همسایه و توسعه‌یافته
ایران در مقایسه با کشور‌های همسایه، یکی از گران‌ترین بازار‌های مسکن را دارد. به‌‌عنوان مثال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۱۲۷۰ دلار است درحالی‌که در استانبول: ۸۵۹‌دلار، در آنکارا: ۳۸۷‌دلار، در دبی: ۷۵۰‌دلار. دلیل گرانی مسکن در ایران نسبت‌به کشور‌های همسایه چیست؟ عدم سرمایه‌گذاری مناسب برای تولید از سوی دولت، رشد شدید تورم و کاهش ارزش ریال، کمبود عرضه مسکن و ضعف در اجرای طرح‌های حمایتی، هزینه‌های بالای ساخت‌وساز به دلیل تحریم‌ها و افزایش قیمت مصالح ساختمانی و وجود سوداگری و نبود مالیات بر خانه‌های خالی است.
در کشور‌هایی مانند آلمان، فرانسه و آمریکا، دولت‌ها با سیاست‌های مالیاتی، تسهیلات ارزان و کنترل تورم، بازار مسکن را مدیریت می‌کنند. اما در ایران: دولت کنترل چندانی بر سوداگری در بازار مسکن ندارد. وام‌های مسکن بسیار کم و ناکارآمد هستند. قیمت زمین در شهر‌های بزرگ سرسام‌آور است و مردم توان خرید ندارند.
تاثیر نقش دولت، بانک‌ها، نظام مالی و تورم در افزایش قیمت مسکن
بانک‌ها نقش کلیدی در بازار مسکن ایران دارند. بسیاری از بانک‌های ایرانی سرمایه‌های خود را به‌جای اعطای وام‌های مولد به تولید مسکن، وارد بازار املاک کرده‌اند. این روند موجب شده است که بانک‌ها با خرید گسترده املاک، خود به دلالان بزرگ مسکن تبدیل شوند. وام‌های مسکن با سود‌های بالا و دوره بازپرداخت نامناسب ارائه شوند که عملا دسترسی مردم را به مسکن دشوار می‌کند. حجم زیادی از نقدینگی سرگردان در اقتصاد کشور، به‌جای ورود به بخش تولید، جذب سوداگری در بخش مسکن شود. در کشور‌های توسعه‌یافته، بانک‌ها وام‌های بلندمدت و کم‌بهره برای خانه‌اولی‌ها در نظر می‌گیرند اما در ایران وام مسکن قدرت خرید پایینی دارد و سود بالای آن باعث افزایش بدهی خانوار‌ها می‌شود.
یکی از عوامل مهم در بحران مسکن دخالت‌های ناکارآمد دولت در بازار مسکن است. بررسی سیاست‌های دولت در ۴۰‌سال اخیر نشان می‌دهد که بسیاری از طرح‌های اجراشده، نه‌تنها به کاهش قیمت‌ها کمک نکرده‌اند، بلکه تورم مسکن را تشدید کرده‌اند. در طرح مسکن مهر، به‌دلیل ضعف در مکان‌یابی، عدم تامین زیرساخت‌های شهری و تاخیر در تحویل واحدها، موجب افزایش نقدینگی بدون کاهش موثر قیمت مسکن شد.
امروز نیز تامین مالی طرح نهضت ملی مسکن همچنان با مشکل روبه‌رو است و بسیاری از کارشناسان آن را شکست‌خورده می‌دانند. قیمت‌گذاری دولتی زمین‌ها و واگذاری به برخی گروه‌های خاص باعث ایجاد رانت و فساد گسترده در تخصیص زمین‌های دولتی شده است.
اثرگذاری فرهنگ و سبک زندگی ایرانیان بر بازار مسکن
یکی از عوامل کمتر بررسی‌شده در بحران مسکن ایران، تغییرات سبک زندگی و الگو‌های سکونتی در جامعه است. در دهه‌های اخیر، افزایش تمایل به زندگی در شهر‌های بزرگ و پایتخت‌نشینی، باعث افزایش تقاضا و کاهش عرضه در کلان‌شهر‌ها شده است. افزایش سن ازدواج و کاهش جمعیت خانوار، نیاز به واحد‌های کوچک‌تر را افزایش داده اما ساخت‌وساز همچنان براساس الگو‌های قدیمی پیش می‌رود. مهاجرت معکوس به روستا‌ها و شهر‌های کوچک به‌دلیل گرانی مسکن در کلان‌شهرها، در سال‌های اخیر شدت گرفته است. در کشور‌های توسعه‌یافته، سیاست‌های شهرسازی مشوق زندگی در شهر‌های کوچک و متوسط است اما در ایران تمرکز امکانات در تهران، مهاجرت به این شهر را تشدید کرده است.
نقش سرمایه‌گذاری دولت در کشور‌های موفق در کنترل قیمت واحدهای مسکونی
در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته، دولت‌ها از ابزار‌های مالیاتی و قانونی برای کنترل سوداگری و کاهش قیمت مسکن استفاده می‌کنند. برخی از این سیاست‌ها عبارتند از: مالیات بر خانه‌های خالی، کنترل اجاره‌بها و حمایت از خانه‌اولی‌ها.
در کشور‌هایی مانند کانادا و آلمان، مالیات‌های سنگین بر خانه‌های بدون استفاده اعمال می‌شود تا سرمایه‌گذاران را از احتکار املاک منصرف کند. در ایران، طرح مالیات بر خانه‌های خالی به‌دلیل ضعف اجرایی، هنوز تاثیر قابل‌توجهی نداشته است.
در بسیاری از کشورها، افزایش اجاره‌بها محدودیت قانونی دارد اما در ایران، قیمت اجاره‌ها تابع نوسانات بازار است و مستاجران سالانه با رشد سرسام‌آور اجاره‌ها مواجه می‌شوند.
در کشور‌هایی مانند سوئد و هلند، وام‌های کم‌بهره و حمایت‌های دولتی، خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد را تسهیل کرده است اما در ایران، وام مسکن به‌دلیل نرخ بهره بالا، تاثیر چندانی در خانه‌دار شدن مردم ندارد.
تحلیل تاثیر تورم عمومی بر بازار مسکن
تورم در اقتصاد ایران یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن است. در دهه‌های اخیر، افزایش نقدینگی بدون رشد تولید، موجب تورم شدید در بخش‌های مختلف از جمله مسکن شده است.
افزایش قیمت دلار، موجب رشد قیمت مصالح ساختمانی شده است که این موضوع هزینه ساخت مسکن را بالا می‌برد. افزایش حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی، موجب افزایش هزینه ساخت‌وساز شده است. سیاست‌های اقتصادی نادرست مانند افزایش نقدینگی بدون برنامه، تورم عمومی را تشدید کرده و مسکن نیز تحت‌تاثیر این شرایط گران‌تر شده است. در کشور‌های موفق، دولت‌ها از ابزار‌های کنترلی مانند کاهش نقدینگی، افزایش تولید و کنترل تورم برای ثبات بازار مسکن استفاده می‌کنند اما در ایران سیاست‌های ضدتورمی معمولا مقطعی بوده و نتیجه بلندمدتی نداشته است.
نقش نهاد‌های شبه‌دولتی و انحصار در بازار زمین و مسکن
یکی از مشکلات ساختاری بازار مسکن ایران، مالکیت گسترده زمین‌های شهری توسط نهاد‌های دولتی و شبه‌دولتی است. این نهاد‌ها معمولا زمین‌ها را نگه می‌دارند و به مرور به فروش می‌رسانند تا سود بیشتری کسب کنند. بخش عمده‌ای از پروژه‌های ساخت‌وساز را در اختیار دارند و باعث ایجاد انحصار در بازار می‌شوند. قیمت‌گذاری زمین را در دست دارند و مانع از کاهش قیمت آن می‌شوند. در کشور‌های پیشرفته، دولت‌ها تلاش می‌کنند با عرضه زمین‌های دولتی به قیمت مناسب، ساخت‌وساز را افزایش داده و قیمت مسکن را کنترل کنند اما در ایران، زمین‌های دولتی معمولا با قیمت بالا و به گروه‌های خاص واگذار می‌شوند که این موضوع موجب افزایش هزینه مسکن شده است.
سخن پایانی
بررسی ۴۰‌سال گذشته بازار مسکن در ایران نشان می‌دهد که عوامل زیر نقش مهمی در افزایش قیمت‌ها داشته‌اند. تورم و کاهش ارزش پول ملی، افزایش نرخ ارز و هزینه واردات مصالح ساختمانی، سوءمدیریت دولت‌ها در اجرای سیاست‌های مسکن، سوداگری و نبود نظارت بر خریدوفروش‌های سرمایه‌ای و رشد جمعیت و کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز، تا زمانی که این مشکلات حل نشوند، بازار مسکن ایران همچنان درگیر بحران خواهد بود.
برای بهبود وضعیت بازار مسکن ایران، پیشنهاد‌هایی از جمله وضع مالیات سنگین بر خانه‌های خالی برای کاهش سوداگری، افزایش وام مسکن با بهره کم و بازپرداخت طولانی برای خانه‌اولی‌ها، ایجاد نهاد‌های نظارتی قوی برای جلوگیری از احتکار زمین و مسکن توسط نهاد‌های خاص، کاهش وابستگی بازار مسکن به نرخ ارز با تولید مصالح ساختمانی داخلی، افزایش ساخت‌وساز در شهر‌های کوچک و ارائه مشوق‌های مالیاتی برای توسعه شهری متعادل، قابل اجرا هستند. اگر این اصلاحات به‌درستی اجرا شوند، می‌توان امید داشت که در آینده، قیمت مسکن در ایران تثبیت شده و دسترسی مردم به مسکن راحت‌تر شود.
به طور کلی می‌توان گفت که بازار مسکن ایران در طول چهار دهه گذشته نه‌تنها نتوانسته به تعادل پایدار میان عرضه و تقاضا برسد بلکه با بحران ساختاری روبه‌رو شده است. حل این بحران، نیازمند بازنگری اساسی در سیاست‌های کلان اقتصادی، ایجاد ثبات در بازار، اصلاح قوانین مرتبط با ساخت‌وساز، حمایت جدی از تولید مسکن توسط دولت و هدایت سرمایه‌ها از بخش دلالی به سمت تولید است. اگر چنین تحولاتی رخ ندهد، شکاف طبقاتی ناشی از ناتوانی در تامین مسکن می‌تواند به یکی از بحران‌های اجتماعی جدی در سال‌های آینده تبدیل شود.