ساماندهی مسکن در دولت چهاردهم

… آنها توجه داشته باشد. شرایط خانه‌دار شدن مردم با توجه به مقتضیات امروز به لحاظ مالی یا به عبارتی امکان مشارکت مالی مردم، طرح‌های مسکن حمایتی فراهم نیست. همچنین می‌توان گفت که در شرایط کنونی نحوه مشارکت مردم با گذشته فرق کرده است. امروزه مشارکت مالی در طرح‌های مسکن حمایتی برای برخی دهک‌ها اصلا فراهم نیست مانند دهک‌های اول تا پنجم. برخی دهک‌های دیگر که استطاعت و بضاعت مالی آنها در گذشته اجازه مشارکت به آنها را می‌داده، امروز توان مالی آنها نیز با کاهش روبه‌رو شده است.
از آنجایی که بضاعت‌پذیری در حوزه مسکن کاهش یافته است، امروز دولت باید درخصوص تزریقات مالی، در نظر گرفتن یارانه‌ها، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و کاهش آورده متقاضیان تلاش بیشتری کند و امکانات بیشتری را اختصاص دهد. این موضوع امکان‌پذیر نیست مگر با رایگان کردن زمین، دریافت تخفیف از شهرداری‌ها برای صدور پروانه‌ها و تکمیل زیرساخت‌هایی مانند آب و برق و گاز و فاضلاب در سایت‌هایی که برای تولید مسکن در نظر گرفته می‌شوند. باید توجه داشت که علاوه بر تمامی اینها لازم است تا سهم آورده متقاضیان نیز با روش‌های مختلف کاهش پیدا کند. می‌توان گفت امروز قیمت تمام‌شده مسکن به قدری بالا و خارج از دسترس آحاد مردم است که بدون سرمایه‌گذاری دولت در این بخش‌ها، عملا امکان خانه‌د‌ار شدن مردم در بخش مسکن حمایتی وجود ندارد. با شیوه و الگوی فعلی یا ما باید به طور کامل از پروژه تولید مسکن حمایتی خداحافظی کنیم و اساسا آن را کنار بگذاریم یا اینکه روش کار را تغییر دهیم و این الگو را اصلاح کنیم. مثلا به بخش‌خصوصی اجازه سرمایه‌گذاری داده شود. فراهم کردن بخشی از آورده متقاضیان را می‌توان به بخش‌خصوصی سپرد، همچنین می‌توان از صندوق ملی مبالغی را به بخش مسکن حمایتی اختصاص داد. با چنین روش‌هایی می‌توان سهم آورده متقاضیان را کاهش داد.
مدت‌هاست که گفته می‌شود تسهیلات بانکی با این نرخ سود و بهره بالا به هیچ‌وجه در توان مردم نیست. این نرخ بهره باید به 4درصد و برای مراکز استان‌ها به حداکثر 7درصد برسد. در این صورت امکان پرداخت اقساط برای مردم فراهم خواهد شد. اعداد و ارقام این تسهیلات نیز باید به‌گونه‌ای باشند که 60 تا 70‌درصد قیمت ساخت مسکن را پوشش دهند. در این حالت می‌توان یک طرح مسکن حمایتی کارآمد و موثر را در دولت جدید داشته باشیم. اگر می‌خواهیم مسکن حمایتی تولید کنیم باید آن را با واقعیت‌های امروز تطبیق دهیم. به اینگونه مسائل نمی‌توان رویاپردازانه و ایده‌آل‌گرایانه نگاه کرد. وقتی مردم در گذشته با 30سال پس‌انداز صاحب مسکن می‌شدند و امروز مدت زمان انتظار برای خرید خانه از مرز 100سال عبور کرده است، باید پذیرفت که آنها دیگر توان مشارکت در موضوع سخت مسکن را ندارند. در چنین شرایطی طبیعتا لازم است کمک‌هایی فراتر از آن چیزی که در گذشته وجود داشت، به اشکال مختلف در نظر گرفت تا طرح مسکن حمایتی دوباره به یک طرح میدانی و طرحی که در عمل امکان موفقیت را دارد، تبدیل شود.
از سویی آمار مسکنی که بخش‌خصوصی متولی تولید آن است، به دلیل افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و دیگر مشکلاتی که سد راه تولیدکنندگان است، سال‌به‌سال کاهش پیدا می‌کند. در این بخش نیز دولت باید کارهای جدیدی انجام دهد. در هر کشوری که بخشی از تولید با مشکل روبه‌رو می‌شود، دولت یک‌سری ابزارهای تشویقی و حمایتی برای پشتیبانی از آن صنعت وضع می‌کند. در صنعت ساختمان ایران طی چند سال گذشته همواره با دستورات تکلیفی روبه‌رو بوده‌ایم؛ دستوراتی که برخی از آنها نه‌تنها مشوق نیستند بلکه بازدارنده هستند، منجر به ناامیدی بخش‌خصوصی می‌شوند و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را کاهش می‌دهند. در این خصوص می‌توان به مالیات‌های گوناگونی که به اشکال و بهانه‌های مختلفی در بخش مسکن تعریف و عملی شده‌اند، اشاره کرد. مانند مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات‌های مستقیمی که در بخش مسکن در باب ماده 77 در گذشته برای تشویق به تولید مسکن حذف شده بودند ولی امروز دوباره وجود دارند و فشار خیلی زیادی نیز به انبوه‌سازان و توسعه‌گران در قالب مطالبه کردن این نوع مالیات‌ها وارد می‌شود.
یکی از ابزارهای تشویقی همین مالیات‌ها هستند یعنی اگر بخواهیم تولید مسکن توسط بخش‌خصوصی توسعه پیدا کند و شاهد افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باشیم، باید در باب تکالیف مالیاتی مشوق‌هایی در نظر بگیریم. نه اینکه هر روز با استفاده از روش‌ها و قوانین جدید در راستای مالیات‌ستانی در حوزه مسکن کشور تلاش کنیم. این‌گونه اقدامات نتیجه‌ای جز ایجاد ناامیدی تولیدکنندگان مسکن ندارد. با چنین اقداماتی باید منتظر خروج سرمایه‌ها از بخش‌های مولد مانند صنعت ساختمان و ورود آنها به بخش‌هایی که گرفتاری‌های مالیاتی ندارند، باشیم.
برخی قوانین نیز مزاحم تولید به‌شمار می‌روند. به‌عنوان مثال قانونی به‌نام پیش‌فروش که در سال89 در مجلس مصوب شده است. این قانون تاکنون اجرایی نشده است ولی هر زمانی که قرار باشد چنین قانونی اجرایی شود، قطعا می‌تواند مشکلات زیادی را در روابط میان سازنده و بهره‌بردار ایجاد کند. همواره نگرانی‌هایی درخصوص این قانون به عنوان قانونی که می‌تواند مشکل ایجاد کند، وجود دارد. قوانین اینچنینی که مشکلات اجرایی دارند، اگرچه قانون هستند، باید اصلاح شوند.
قانون ساماندهی نیز در بافت‌های فرسوده، بازآفرینی مسکن و رفع مشکل بدمسکنی مردم می‌تواند بسیار موثر واقع شود. قانونی که در سال‌های گذشته به محاق فراموشی برده شده و به جای آن قانون جهش تولید مسکن در سال 1400 مطرح شده است؛ قانونی که واقعا مفید نیست چراکه این قانون بر تولید سالانه یک میلیون مسکن اصرار دارد. در حالی که امروز سه سال از این قانون گذشته است، می‌بینیم که اصلا در شراط تولید یک میلیون واحد مسکونی نیستیم. به عبارتی این قانون تکلیفی را بر گردن دولت انداخته است تا جایی که چنانچه وزارت راه و شهرسازی، مدیران دولتی و سایر دستگاه‌های خدمات‌رسانی که باید در حوزه مسکن تلاش کنند، به این قانون عمل نکنند، به نوعی از تکالیف خود سر باز زده‌اند و حتی قابلیت جرم‌انگاری نیز دارد؛ قوانینی که زمینه اجرایی شدن آنها در کشور فراهم نیست یا باید به کلی حذف یا اصلاح شوند. اگر این اتفاق صورت نپذیرد، آسیب‌هایی به صنعت ساخت و تولید مسکن وارد می‌شود و مشکلاتی برای انبوه‌سازان، توسعه‌گران و تولیدکنندگان به وجود می‌آید بنابراین این اصلاحات حتما باید صورت بپذیرند، همچنین فرآیندهایی که منجر به صدور مجوز می‌شوند، نیاز به اصلاح دارند. لازم است تا زمان برای صدور مجوزها کوتاه شود. با زمان‌های فعلی، تورم به حوزه مسکن تحمیل می‌شود. بخش زیادی از زمان فعلی خودش آثار تورمی دارد. به‌عنوان مثال وقتی صدور یک پروانه، یک‌سال طول می‌کشد، آثار تورمی در ساخت مسکن ایجاد می‌کند و قیمت تمام‌شده را افزایش می‌دهد.
دولت چهاردهم باید به این موضوعات توجه ویژه‌ای داشته باشد. حمایت از بخش‌خصوصی در همه ابعاد ضروری است حتی لازم است دولت چهاردهم زمین‌هایی را در داخل شهرها به بخش‌خصوصی واگذار کند تا بتوانند به صورت مشارکتی مسکن بسازند. به جای اینکه آنها را در طرح‌هایی وارد کند که خروجی ندارند، مردم نمی‌توانند آورده‌ای داشته باشند و بانک‌ها نیز نمی‌توانند حمایت مالی مناسبی از آن داشته باشند. دولت چهاردهم می‌تواند بخشی از این مسکن مشارکتی را در اختیار بگیرد و به متقاضیانی که فاقد خانه هستند، مسکن استیجاری یا ملکی با قیمت بسیار مناسبی بدهد. به طور کلی باید گفت لازم است بخشی از توان دولت چهاردهم به مشارکت با بخش‌خصوصی اختصاص یابد. در این رابطه لازم است تا پروژه‌های مشارکتی هدفمندی در تمام شهرها تعریف شوند که نقش بخش‌خصوصی در آنها پررنگ‌تر از گذشته باشد. در چنین شرایطی با استفاده از سرمایه‌های بخش‌خصوصی و با به‌کارگیری حمایت‌ها و مشوق‌های لازم می‌توان تولید مسکن را جدی‌تر و فراتر از گذشته دنبال کرد.
* عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان ایران