22 - 09 - 2022
ریسک و بازدهی صندوقهای املاک در مقایسه با صندوقهای سرمایهگذاری
پس از صدور موافقت اصولی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REIT) توسط سازمان بورس و اوراق بهادار، اولین صندوق با موضوع مذکور در هفته جاری نزد اداره ثبت شرکتها به ثبت رسید. مجید شاکری کارشناس اقتصادی در این خصوص بیان کرد: صندوق املاک و مستغلات یک سبد دارایی مستغلاتی است که مالکیت آن به طور مشاع بین دارندگان واحدهای صندوق تقسیم شده است. در واقع با خرید واحدهای صندوقهای املاک و مستغلات، سرمایهگذاران به جای آنکه مثل بازار سهام، ارزش روز جریان نقدی آتی شرکت را خریداری کنند، به صورت مشاع اقدام به خرید املاک کردهاند. وی اضافه کرد: به جز صندوقهای املاک و مستغلات، عملا هیچ راهحل دیگری برای آنکه بتوان با سرمایههای خرد در بازار املاک سرمایهگذاری کرد وجود ندارد. تاسیس چنین صندوقی برای بازار سرمایه ما بسیار ضروری است؛ چراکه بعد از وقایع سال ۱۳۹۹ بازار سرمایه نیازمند سرمایهگذاری در دارایی از جنس دارایی مالی که ریسک کمتری نسبت به سهام و بازده بیشتری نسبت به اوراق قرضه و صندوقهای با درآمد ثابت باشد، هستیم و ویژگی صندوقهای املاک و مستغلات (REIT) در همه جای دنیا همین موضوع است.
بازشدن گره تامین نقدینگی
به گفته این کارشناس اقتصادی، از سوی دیگر از منظر اقتصاد کلان با توجه به سهم بسیار بالای مستغلات در سمت دارایی ترازنامه خانوارها و سهم پایین داراییهای مالی، مشکلات زیادی در وثیقهگذاری و نقدشوندگی وثایق در ساختار اعتباری کشور وجود دارد که تبدیل به اوراق شدن مستغلات در چارچوب صندوق املاک و مستغلات، گره بزرگی از این مشکل خواهد گشود و چهبسا راهگشای ما در ایجاد نظام اعتباری متفاوتی در حوزه اعتبارات خرد هم باشد. صندوقهای املاک و مستغلات قطعا گزینه مناسبی برای این موضوع خواهد بود؛ زیرا نقدشوندگی را هم برای عرضهکنندگان املاک از طریق این صندوقها و هم برای خریداران یونیتها افزایش خواهد داد. شاکری در گفتوگو با پایگاه خبری بازار سرمایه (سنا)، عنوان کرد: مشروط بر آنکه بانک مرکزی در این خصوص تفاسیر عجیبی ارائه نکند. مثلا مدیریت بانکها برای این صندوقها را مشمول ماده ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید میدانند؛ در حالی که عملا رکن یک صندوق به معنای مالکیت داراییهای آن صندوق نیست.
لزوم ایجاد امکان صدور و ابطال در صندوقهای املاک
شاکری در ادامه ضمن تاکید بر اینکه صندوقهای املاک و مستغلات باید از نوع صدور و ابطالی باشند، گفت: قطعا نوع صندوقهای املاک و مستغلات باید از نوع صدور و ابطالی باشد. علاوه بر این قیمتگذاری پرتفوی این صندوقها از طریق کارشناسان رسمی دادگستری انجام خواهد شد. در داخل بافت شهری برای کاربریهای مشخص، میزان انحراف قیمتگذاری چندان نخواهد بود و در این صندوقها هم قرار است املاک بدون مشکل و عادی با کاربری اداری یا… عرضه شود و بنابراین نباید خیلی نگران ریسک قیمتگذاری پرتفوی این صندوقها بود. اما اگر در اساسنامه این صندوقها امکان تاخت زدن یونیتها با واحدی در داخل مشاعات صندوق وجود داشته باشد، عملا ریسک صندوقها صفر خواهد بود. چون فرصت آربیتراژی بین NAV و قیمت واقعی باعث میشود انگیزهای برای قیمتگذاری پرتفوی بالاتر یا پایینتر از قیمت واقعی وجود نداشته باشد. (البته در مورد اولین صندوق املاک و مستغلات هنوز از جزئیات اساسنامه اطلاعی ندارم.) این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: در مجموع تجربه صندوقهای املاک و مستغلات تجربهای است که بیشترین شباهت را به سنت ملکداری در ایران دارد. ضمن اینکه صرفا با صندوقی مواجه نیستیم که از محل اجارهبها بازدهی سرمایهگذاران محقق میشود و تغییرات ارزش سرمایهای دارایی (املاک پرتفوی صندوق) هم میتواند بازده قابلتوجهی برای دارندگان یونیتها به همراه داشته باشد. به هر حال اولین تجربه تاسیس صندوق املاک و مستغلات است و معمولا اولین تجربهها نقاط ضعف و قوت خاص خود را خواهد داشت؛ اما از نگاه اقتصاد کلان، صندوق املاک و مستغلات ابزار مالی مناسبی محسوب میشود.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد