23 - 05 - 2023
رواج مسکن اشتراکی
گروه مسکن- چندصد هزار خانهای که مالکان به ویژه انبوهسازان در تهران و دیگر شهرها به امید افزایش قیمت خالی گذاشتهاند موجب برهمخوردن تعادل در فرآیند عرضه و تقاضای مسکن و رکود این بخش شده است؛ چالشی که دولت با راهکار وضع مالیات بر خانههای خالی به دنبال رفع آن است.
مسکن در بیشتر کشورها کالایی اجتماعی به شمار میرود، اما در ایران به دلیل ارزشافزودهای که در پی سیاستهای غلط و فعالیت گسترده دلالان به وجود آمده به کالای سرمایهای تبدیل شده است، به طوری که طبق بررسیهای انجامشده، خانه در کلانشهر تهران گرانتر از اروپاست. سیاست اصلی دولت بر این پایه است که مسکن کالای مصرفی باشد و نه ابزاری برای سرمایهگذاری. در برابر، وجود بیش از یک و نیم میلیون خانه خالی نشان میدهد این میزان و حجم از واحدهای مسکونی برای سرمایهگذاری ساخته شده است و مالکان در شرایط رکود قصد فروش ندارند. البته برخی معتقدند این میزان واحد مسکونی به دلیل نبود تقاضا در بازار خالی مانده و ربطی به احتکار ندارد، اما کاملا واضح است که امروزه بازار مسکن از افزایش میزان تقاضا و کاهش میزان عرضه رنج میبرد.
عادی شدن اجاره اشتراکی خانه
گسترش پدیده خانههای اشتراکی به گفته یک اقتصاددان نتیجه پابرجایی مشکلات۵۰ساله در حوزه مسکن است؛ پدیدهای که از دید یک فعال مدنی، سراسر منفی است و پیامدهایی به شدت مخرب در خانواده و جامعه بر جای میگذارد.
توسل مستاجران به مسکن اشتراکی موضوعی است که با در رفتن فنر قیمت املاک و به دنبال آن اجارهبها، در حال عادی شدن است، حال آنکه چندی پیش سوژگیاش در آپارتمانهای کممتراژ، چشم بسیاری از مخاطبان رسانهها و شبکههای اجتماعی را از تعجب گرد میکرد. با چند جستوجو در اپلیکیشن دیوار میتوان متوجه حجم گستردهای از آگهیها در خصوص مسکن اشتراکی شد.
با وجود اینکه مسکن اشتراکی یک مساله آشنا و با سابقهای دیرینه است، اما در شرایط کنونی که زیست اجتماعی جامعه تغییر پیدا کرده، افزایش اینگونه سکونتها میتواند آسیبهای زیادی به دنبال داشته باشد.
افزایش تقاضا نسبت به عرضه
بیتالله ستاریان کارشناس مسکن میگوید: قیمت مسکن روزبهروز در حال افزایش است و نتیجه این اتفاق مهاجرت معکوس منفی است که بر سرخوردگی و از بین رفتن توان و قدرت زندگی در یک منطقه دلالت دارد. مسکن بزرگترین پارامتر و مساله یک خانوار است و بیش از ۴۵ تا ۵۰ درصد محتوای سبد خانوار را به خود اختصاص میدهد. وقتی خانوادهای ناتوان در تهیه این ضرورت مهم باشد به چادرنشینی، خانههای اشتراکی و غیره رو میآورد.
این کارشناس مسکن معتقد است که تعداد خانوارها نسبت به واحدهای مسکونی بیشتر شده است و سالانه بیش از ۷۰۰ هزار ثبت ازدواج داریم. مسکن اشتراکی پیش از اینها هم وجود داشته است. خانههایی همچون کاروانسرا با چند اتاق، آشپزخانه و سرویس بهداشتی مشترک که خانوادهها در آن زندگی میکردند اما امروزه این وضع در شکل جدیدش در حال گسترش است و باعث کاهش کیفیت زندگیها شده است.
فرصتهای حوزه مسکن را از دست دادهایم
ستاریان با بیان اینکه ما هر سیاستگذاریای در حوزه مسکن داشته باشیم بعد از ۱۵ تا ۲۰ سال نتیجهاش را خواهیم دید، توضیح میدهد: ما فرصتهای حوزه مسکن را از دست دادهایم و امروزه با بحران بسیار بزرگی در اینباره مواجه شدهایم. اگر از امسال سالی یک میلیون مسکن از آسمان بیاید و در ایران قرار بگیرد ما ۶ سال دیگر نتیجهاش را خواهیم دید.
این استاد دانشگاه با اشاره به طرح تولید چهار میلیون مسکن در چهار سال میپرسد: این حجم فراتر از یک ابرپروژه است و باید به این اندیشید که در این دو سال چقدر پروسه مربوطه پیشرفت داشته و با این روشها و این برنامهها چه میزانی از این هدفگذاری را میتوان محقق کرد؟
او میافزاید: مشکل ما در حوزه مسکن به چند سال پیش از انقلاب بازمیگردد. بعد از انقلاب به علت دگرگونیهای به وجود آمده این مشکلات ابعادی تازه یافته است. ۵۰ سال است که با این مساله دستوپنجه نرم میکنیم. مسکن مهر، مسکن استیجاری و غیره برای جامعه ما نیست، برای جوامعی است که مشکل مسکن در آن حل شده و فقط دهکهای خیلی پایین که تعداد بسیار کمی هستند، در تهیه مسکن ناتوانند و در این شرایط دولت دست به کار میشود و با امکانات سختتری، مسکن را در اختیار آنها قرار میدهد و آنها را مسکن استیجاری، مسکن اجتماعی، مسکن مهر و غیره مینامند.
ستاریان با بیان اینکه در هیچ کجای دنیا دولت نمیتواند بیش از مقدار اندکی مسکن تولید کند، توضیح میدهد: تولید مسکن برعهده بخش خصوصی و نیازمند جذب سرمایهگذار است. در اینجا مشکل در روابط و ابزارهای مالی است که بتوانند این اعتبارها را از یکدیگر جذب کنند و در فرآیند تولید قرار دهند. مسکن مهر بازار را آشفته کرد و باعث رکود بازار شد. پس نمیتوانیم آن را با یک سال مقایسه کنیم بلکه باید چشمانداز ۵ یا ۶ ساله به آن داشته باشیم. شاهد این بودیم که قیمت مسکن با ساخت مسکن مهر مدت کوتاهی کاهش پیدا کرد و رشدش از سال ۹۱ به ۱۴۰ درصد رسید.
راهکارهای فعلی گرهای از مشکل اجارهبها باز نمیکنند
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه در شرایط کنونی هیچ راهکار نظارتی وجود ندارد که بتواند جلوی افزایش نرخ اجارهبها را بگیرد میگوید: نمیتوانیم جلوی معامله دو نفر را بگیریم و هزاران راه برای دور زدن وجود دارد، از جمله ثبت رسمی نکردن اسناد رد و بدل شده و غیره. مگر میشود جنسی که قیمت آن بالا رفته و با کمبود آن در جامعه روبهرو هستیم بخواهیم مالکان آنها را مفت اجاره دهند یا اینکه خانهای که سه میلیارد یا ۱۰ میلیارد قیمت دارد به بهایی کم اجاره داده شود.
ستاریان میافزاید: کارهای نظارتی و حمایتی صورت گرفته نمیتوانند جوابگو باشند؛ مانند دادن تسهیلات رهن از سوی دولت که مانند یک سم موقت عمل میکند و آثار سوء خود را خواهد گذاشت. از این تسهیلات باید به صورت موقت برای مسائلی که برای حل کردن و پیادهسازی برنامه اصلی نیاز است، استفاده کرد نه هنگامی که برای زمان کوتاهی بخواهید به جامعه مُسکن بزنید و بعد از آن درد شروع شود. اگر امروز به مستاجرها پول بیشتر بدهید، صاحبخانهها کمکم اجاره را بیشتر میکنند به طوری که سال بعد باید چند برابر این را بدهید که این کار بسیار بیخود است.
طرح مالیات برای خانههای خالی
این استاد دانشگاه بیان میکند: تفاوت بخش خصوصی ما با بخش خصوصی کشورهای همسایه در این است که ۱۰ درصد از منابع برای خود سرمایهگذار است و مابقی از منابع مالی دولت تامین میشود. برای مثال اگر سرمایهگذاران بخواهند با منابع مالی خود ۱۰ واحد تولید کنند با کمک دولت ۱۰۰ واحد تولید میکنند اما در بخش خصوصی ما، سازنده فقط به جیب خود اتکا دارد. برای نمونه اگر میخواهد ۱۰ واحد بسازد، همان را میسازد. افزایش تعداد بیشتر از این برای او ریسک خواهد بود و ممکن است ساختمان نیمهکاره باقی بماند.
ستاریان در رابطه با طرح مالیات برای خانههای خالی میگوید: کسی در دنیا نمیتواند ادعا کند خانههای خالی وجود دارد و میتوان از آنها مالیات گرفت، چراکه بعد از آن باید عواقبش را در نظر بگیرد. اگر ادعا کردید که ما مسکن کم نداریم زمانی صحیح است که این موضوع در سبد خانوار شما فقط ۱۰ تا ۱۵ درصد را به خود اختصاص دهد و رشد حاشیهنشینی به صفر برسد، همینطور قیمت مسکن افزایش پیدا نکند و ثابت بماند.
او میافزاید: هرگاه این سه پارامتر را در جامعه دیدیم، میتوانیم بگوییم جامعه با مشکل مسکن مواجه نیست. وقتی میگوییم خانه خالی زیاد داریم، قاعدتا باید کاهش قیمت مسکن و خالی شدن حاشیه شهر را به دنبال داشته باشد. این ادعای غیرعلمی، چند سال در دولت چرخید و قوه مقننه روی آن مانور داد. خانه خالی مالیاتی دارد که در اکثر کشورهای توسعهیافته وجود دارد، البته کشورهایی که مشکل مسکن ندارند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد