رشد ۸۸۰ درصدی اجاره در یک دهه

گروه مسکن- بر اساس بسته حمایتی از مستاجران مصوب سران قوا قراردادهای اجاره یک سال با سقف افزایش نرخ اجاره‌بها تعیین شده برای ۳ سطح تمدید می‌شود.
دو شب پیش در جلسه سران قوا به ریاست ابراهیم رییسی، بسته حمایتی از مستاجران تصویب شد. طی ۲ روز اخیر تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها به عنوان یکی از مصوبات سران قوا رسانه‌ای شده بود.
جزئیات کامل مصوبه سران قوا منتشر شد. بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای عالی سران قوا شامل تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ مورد تصویب قرار گرفت. در نشست فوق، سران سه قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی شود و همزمان طرح دوفوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد.
بر این اساس با توجه به افزایش قابل توجه اجاره واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرا رسیدن فصل نقل‌وانتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها، استثنائات و مشوقات مربوطه به شرح ذیل پیشنهاد می‌شود.
ماده ۱- تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قرادادهای موجود تمدید می‌شود.
شهر تهران و سایر کلانشهرها ۲۵ درصد، سایر نقاط شهری ۲۰ درصد که در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.
در ماده ۲ آمده است: موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود:
۱- در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این، اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.
۲- اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.
۳- در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.
۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.
۵- در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.
۶- در صورتی که مالک صرفا دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفا می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد.
بر اساس تبصره یک، ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.
مطابق تبصره ۲ مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.
تعیین سقف افزایش اجاره‌بها قرار است به قانون تبدیل شود. با این وجود به نظر نمی‌رسد این ابزار دستوری بتواند گره‌ای از مشکلات بازار اجاره باز کند. چنین راهکارهایی تنها می‌توانند به عنوان یک مُسکن زودگذر و کم‌اثر بازار اجاره مسکن را تحت تاثیر قرار دهند.
مطابق آمار منتشرشده اخیر از سوی معاونت مسکن و ساختمان، نرخ اجاره‌بها در تهران طی بازه زمانی سال ۹۰ تا اردیبهشت امسال حدود ۸۸۰ درصد افزایش یافته است.
بر این اساس متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران برگرفته از آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران برای اردیبهشت امسال معادل ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۱۴۰۰ معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰، سال ۹۹ معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۹۸ معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، سال ۹۷ معادل ۳۶ هزار و ۴۵۰ تومان، سال ۹۶ معادل ۲۸ هزار و ۲۱۰، سال ۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۲۰تومان، سال ۹۴ معادل ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۹۳ معادل ۲۰ هزار و ۸۶۰ تومان، سال ۹۲ معادل ۱۸ هزار و ۵۹۰ تومان، سال ۹۱ معادل ۱۵ هزار و ۴۷۰ تومان، سال ۹۰ معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است.
به تازگی وزیر راه‌وشهرسازی نیز گفت: بر اساس مصوبات قراردادهای مستاجران و موجران به طور اتوماتیک تمدید می‌شود و سقف نرخ افزایش در تهران و کلانشهرها ۲۵ درصد و در سایر شهرها ۲۰ درصد خواهد بود. رستم قاسمی ضمن اشاره به نگرانی مستاجران در موضوع تامین مسکن گفت: امسال به دلایل متعدد نرخ اجاره افزایش قابل‌توجهی یافته که ما به منظور ساماندهی این مساله بسته پیشنهادی را برای حل مساله به سران قوا و هیات دولت ارائه کردیم. وزیر راه‌وشهرسازی در بیان شاه‌کلید بسته پیشنهادی وزارت راه گفت: بر اساس مصوبات قراردادهای مستاجران و موجران به طور اتوماتیک تمدید می‌شود و سقف نرخ افزایش در تهران و کلانشهرها ۲۵ درصد و در سایر شهرها ۲۰ درصد خواهد بود. او ادامه داد: هیچ مستاجری واحد مسکونی خود را تخلیه نمی‌کند و قراردادها به طور کلی تمدید خواهد شد.
قاسمی با اشاره به اینکه ابزار نظارتی برای این بازار در نظر گرفته شده است، گفت: از موجرانی که پیش از مصوبه دولت نسبت به تمدید قرارداد مستاجران خود در سقف اعلام‌شده اقدام کردند تشکر می‌کنم و به عنوان خدمتگزار مردم از سایر موجران تقاضا دارم تا مصوبه دولت را اجرا کنند.
وزیر راه‌وشهرسازی اظهار داشت: البته استثنائاتی برای این منظور در نظر گرفته شده است، مثلا اگر موجری بخواهد فرزند تازه ازدواج کرده خود را در واحد مسکونی ساکن کند با مراجعه به شورای حل اختلاف این مسائل رفع خواهد شد. او همچنین گفت: ابزارهای مهمی طراحی کردیم تا ضمانت اجرای این قانون ارتقا یابد که در روزهای آتی رسانه‌ای خواهد شد.
بی‌توجهی مالکان به سقف افزایش اجاره‌بها
دولت قبل و دولت سیزدهم در راستای کنترل بازار اجاره مسکن همزمان با پاندمی کرونا تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها و پرداخت کمک ودیعه وام مسکن را در دستور کار قرار دادند. مالکان با وجود تهدید وزارت راه‌وشهرسازی به برخورد با متخلفان، اما همراهی چندانی با برنامه اول یعنی سقف افزایش نرخ اجاره‌بها نداشتند. گواه این ادعا نیز آمار مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره‌بها در زمستان سال ۱۴۰۰ بود. مطابق آنچه این مرکز اعلام کرد در زمستان سال گذشته متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند ۹/۵۰ درصد بوده است. این حدود ۵۱ درصد در حالی ثبت شده که سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران، کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب ۲۵ درصد، ۲۰ و ۱۵ درصد بوده است.
قیمت‌سازی مشاوران املاک
بازار اجاره امسال با وجود تعیین نرخ افزایش سقف، تکانه‌های سنگینی داشته و طبق آنچه به آن اشاره شد در شهر تهران اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در دومین ماه سال به حدود ۱۲۷ هزار تومان افزایش یافته است. به‌عبارت دیگر اجاره یک واحد ۱۰۰ مترمربع ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. اما مقصر این وضعیت چه کسی یا چه چیزی است؟ برخی دولتی‌ها و نمایندگان مجلس همواره از مشاوران املاک به عنوان یکی از عوامل نابسامانی بازار مسکن به ‌خصوص بخش اجاره نام برده‌اند. به عنوان نمونه اخیرا با اشاره به نابسامانی در حوزه اجاره‌بهای مسکن گفته است: با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی مستاجران، متاسفانه شاهد تعیین اجاره‌بهای بالای مسکن از سوی صاحبخانه‌ها هستیم که بسیاری از مستاجران توان پرداخت آن را ندارند. اسماعیل حسین‌زهی افزود: هیچ متولی مشخصی در بازار اجاره‌بها برای نظارت بر معاملات وجود ندارد و متاسفانه در سایه این خلأ نظارتی، مشاوران املاک قیمت‌سازی ‌کرده و نه تنها مصوبه موجود درباره سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها را رعایت نمی‌کنند، بلکه زمینه افزایش قیمت را نیز فراهم می‌کنند.
نقش بانک‌ها در به‌هم‌ریختگی بازار مسکن
در مقابل مشاوران املاک خود را از هرگونه اثرگذاری بر بازار مسکن مبرا دانسته و معتقدند که بانک‌ها عامل نابسامانی این بخش هستند. چندی قبل عبدالله اوتادی عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو تسنیم گفت: تا وقتی دست بانک‌ها که بزرگ‌ترین دلالان و سودگران بازار مسکن هستند از این بخش خارج نشود، دولت نمی‌تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد. او تصریح کرد: تا زمانی که نتوانیم عرضه و تقاضا را متناسب کنیم، نمی‌توانیم برای مستاجران کاری از پیش‌ ببریم. او با یادآوری اینکه طی دو سال اخیر سقف افزایش نرخ اجاره ۲۵درصدی برای تهران اعلام شده است، اضافه کرد:‌ آیا این سقف رعایت شده است؟ در دولت‌های قبل بین ۷ تا ۱۳ درصد با توافق مالک و مستاجر نرخ اجاره مسکن افزایش یافت. مالکان با توجه به تورم کشور ملکی را که امسال یک میلیارد تومان خریده‌اند سال بعد چندین برابر سود می‌برند، اما مستاجران مجبورند به‌دلیل تورم به حاشیه‌ شهرها نقل مکان کنند.
اوتادی از راه‌اندازی کمپینی تحت عنوان «نه به اجاره‌های نامتعارف» توسط مشاوران املاک خبر داد و گفت: این کمپین توسط مشاوران املاک تهران راه‌اندازی شده است. برخی مالکان متاسفانه واحد مسکونی خود را با نرخ‌های اجاره نامتعارف در بنگاه‌ها فایل می‌کنند و همکاران بنده از گرفتن این فایل‌ها معذور هستند. امیدواریم سایت‌ها هم همین کار را انجام دهند تا شرایط و بستری فراهم شود که قیمت‌گذاری مناسبی در این رابطه صورت گیرد.
کارزاری که به جایی نرسید
با وجود نه گفتن مشاوران املاک به اجاره‌های نامتعارف اما بازار اجاره مسکن روزهای پرتلاطمی را پشت سر می‌گذارد؛ وضعیتی که یکی از دلایل آن دخالت دولت در این بخش و تورم‌های اخیر محسوب می‌شود که فشار مضاعفی را به مالکان وارد کرده است. نباید بر این واقعیت چشم‌پوشی کرد که منبع درآمد بخشی از مالکان، همین اجاره‌بها است و عدم افزایش متناسب نرخ اجاره‌بها با تورم عمومی کشور شرایطی را به‌وجود آورده تا فنر قیمت‌ها در بازار اجاره با سرعت زیاد رها شود.
راهکار ساماندهی بازار مسکن
در این بین وزارت راه‌وشهرسازی به ‌عنوان متولی بازار مسکن برنامه جدید ۳ بخشی را در دستور کار قرار داده است. محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه در این باره گفته است:‌ بسته مدیریت اجاره‌بهای مسکن شامل سه بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است. برای اولین‌بار در دی‌ماه سال گذشته توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد خالی را شناسایی کند. او با بیان اینکه این خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شد، ‌ادامه داد: اولین مالیات خانه‌های خالی پس از چهار دهه در بهمن سال ۱۴۰۰ اخذ شد. هفته گذشته نیز مجددا ۱۲۰ هزار خانه خالی جدید به سازمان امور مالیاتی معرفی شد.
محمودزاده با بیان اینکه اقدام دوم بحث افزایش تولید است، ادامه داد: در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از ۵۶۷ هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است.
۱۵۸ هزار واحد مسکن روستایی و ۱۹۳ هزار واحد نیز در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن اینکه در بافت فرسوده نیز ۵۳ هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع ۹۱۸ هزار واحد خواهد بود. او با بیان اینکه تمام تلاش ما این است که این تعداد مسکن را به ۲ میلیون واحد برسانیم، اظهار کرد: اقدام سوم نیز کنترل بازار است که در این حوزه دو بخش داریم، یک بخش با مصوبات دولت انجام‌شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده و یکشنبه در دولت مطرح می‌شود.
کم‌کاری دولت قبل، دلیل گرفتاری امروز مستاجران
از سوی دیگر رییس کمیسیون عمران مجلس معتقد است کم‌کاری در دولت قبل مهم‌ترین عامل گرفتاری مستاجران است.
محمدرضا رضایی‌کوچی با اشاره به برنامه مجلس برای بازار اجاره مسکن گفت:‌ با توجه به اینکه هر سال نیازمند ساخت یک میلیون مسکن هستیم که انجام نشده (طی ۱۰ سال حدود ۳۰۰ هزار واحد) با نیاز قابل توجه تقاضا مواجه هستیم. او با بیان اینکه برای کنترل قیمت و اجاره باید به سمت تولید مسکن حرکت کنیم، گفت: باید بین عرضه و تقاضا تناسب ایجاد کنیم. با اینکه قانون جهش تولید بیش از هفت ماه به دولت ابلاغ شده اما از برنامه عقب هستیم. او با گلایه از برخی بانک‌ها به دلیل عدم همکاری با قانون، افزود: مالیات بر خانه‌های خالی نیز به عرضه واحد خالی به بازار کمک می‌کند. یک طرح دوفوریتی برای حمایت از مستاجران داریم که با کمک وزارت راه و قوه قضاییه قرار است یکشنبه هفته آینده بحث‌های نهایی آن در کمیسیون عمران مجلس انجام می‌شود. نهایتا صبح سه‌شنبه هفته آینده به عنوان طرح دوفوریتی کنترل اجاره‌بهای مسکن در صحن مجلس مورد بررسی قرار می‌گیرد.
او درباره طرح دولت نیز گفت: یک قسمت عمده‌ای از بحث‌های دولت و مجلس برای کنترل بازار اجاره‌بهای مسکن مشترک است. الان دو فرضیه مطرح است؛ موضوعی که دولت آن را دنبال می‌کند این است که مداخله در نرخ‌گذاری را انجام دهد. اینکه میزان افزایش سقف اجاره‌بها تعیین شود، کاری که در حال آماده‌سازی است و فردا در جلسه سران قوا مطرح خواهد شد.
او گفت: خیلی‌ها اعتقاد دارند مداخله قیمت شرایط را سخت‌تر می‌کند و ریسک مالکان برای اجاره املاک را بیشتر کند. حدود ۴ سال است که محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی مهم‌ترین راهکار ساماندهی بازار اجاره مسکن را برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن استیجاری عنوان می‌کند. طرح وزارت راه‌وشهرسازی برای مسکن استیجاری چند سالی است که در دولت (دوازدهم و سیزدهم) در دست بررسی است و مشخص نیست چه زمانی از روی کاغذ خداحافظی کرده و عملیاتی خواهد شد. در این بین وزارت راه و مسوولان مربوطه اطلاع‌رسانی چندانی درباره مسکن استیجاری انجام نمی‌دهند و حاضر به ارائه توضیحات به رسانه‌ها نیستند.
به هر حال واقعیت آن است که با دستور نمی‌توان بازارهای اقتصادی به ‌خصوص بخش مسکن را کنترل کرد. این حوزه به ‌واسطه کم‌کاری دولت قبل و تحریک شدید تقاضا از سوی وزیر اسبق راه‌وشهرسازی در شرایط نابسامانی به سر می‌برد و باید با یک طرح همه‌جانبه، این بخش را از این وضعیت نجات داد. نباید فراموش کرد در صورت اجرای برنامه‌ای مانند مسکن استیجاری،‌ بازار اجاره حداقل از دو سال دیگر به وضعیت نسبتا آرامی خواهد رسید.