16 - 04 - 2017
ردیابی مالکان خانههای خالی
شرکتهای اقماری بانکها و نهادهای عمومی بخش عمدهای از سرمایههای خود را صرف خرید خانه میکنند
مهسا حسین- براساس آخرین آمار و گفتههای وزیر راهوشهرسازی در حال حاضر بیش از دو میلیون و ۵۷۸ هزار خانه خالی در کشور وجود دارد که این تعداد خانه مبلغی معادل ۲۵۰ میلیارد دلار یا به عبارتی ۸۷۶ تریلیون تومان را تشکیل میدهد. این در حالی است که هر سال نیز نزدیک به ۳۰ درصد به نقدینگی افزوده میشود تا جایی که از سال ۸۴ تا ۹۲ میزان نقدینگی شش برابر شد و به ۵۰۰ هزار میلیارد تومان رسید اما رشد نقدینگی برخلاف موارد دیگر مانند ساختوساز، تورم و … در دوران روحانی متوقف نشد و تا پایان سال ۹۵ از ۱۲۰۰ تریلیون تومان عبور کرد.
در غالب جوامع اقتصادی رشد نقدینگی با رشد تورم همراه است اما در شرایط حاضر همچنان که نقدینگی بالا میرود، تورم تغییری نمیکند و در عین حال رونقی نیز انتظار اقتصاد را نمیکشد.
باید در نظر داشت که بخشی از ثابت ماندن تورم مربوط میشود به تلاشهای دولت در این راستا اما بخش دیگری از آن مربوط به رکود اقتصادی است چراکه اگرچه میزان نقدینگی زیاد است اما این سرمایهها هدایتشده نیستند و در بخشهای مولد اقتصادی جریان ندارند.
فردی که قصد سرمایهگذاری دارد سود بالاتر در مدت زمان کوتاهتر را به سود کمتر و زمان طولانیتر ترجیح میدهد، در دولت احمدینژاد دستیابی به این سود از طریق سرمایهگذاری در بازارهای سوداگرانه نظیر سکه و ارز امکانپذیر بود که نتیجه آن تا ۱۰ برابر شدن قیمت سکه و رشد ۴۰۰ درصدی قیمت ارز در زمانی کوتاه بود. با این وجود دولت روحانی بازارهای ارز و سکه را ثابت نگه داشت و در نتیجه خرید و فروش ارز نمیتواند در مدت کوتاه سود زیادی به همراه آورد در نتیجه مردم سراغ بازارهای موازی دیگر نظیر بازار مسکن میروند. افزون بر این باید در نظر داشت که بخشهای مولد کشور اکنون به دو دسته تقسیم میشوند؛ یک بخش مانند صنعت خودروسازی و برخی صنایع دیگر در انحصار دولت قرار دارد و با حمایتهایی که از آن میشود، امکان حضور بخشخصوصی را نمیدهد، بخش دیگر قسمتهایی است که بخشخصوصی میتوانند در آن سرمایهگذاری کنند اما نکته مهم این است که در هر دو حوزه، چه دولتی و چه غیردولتی سوددهی بسیار پایین است و بسیاری از صنایع در معرض ورشکستگی قرار دارند.
از سوی دیگر بحثی که مطرح میشود، عدم تناسب میان سود بانکها برای سپردهگذاری، سود تسهیلات و همچنین میزان تورم است. اگرچه طبق مصوبه شورای پول و اعتبار سود پرداختی بانکها باید ۱۸ درصد باشد اما آنچه در واقعیت مشاهده میشود، این است که بانکها با استفاده از قواعد مختلف این قانون را دور زده و سود ۲۴ درصد پرداخت میکنند، این قضیه در مورد سود دریافتی روی تسهیلات هم صادق است.
به عبارت دیگر اگر به طور فرضی فردی یکصد میلیون تومان پول نقد داشته باشد و برای وارد شدن به یک کار مولد نیاز به یکصد میلیون سرمایه دیگر داشته باشد در صورتی که این یکصد میلیون را از بانک وام بگیرد طی یک دوره پنج ساله باید اندکی بیش از ۱۲۷ میلیون تومان را به صورت اقساط به بانک برگرداند اما اگر همین فرد ۱۰۰ میلیون تومان ابتدایی خود را در بانک به صورت سپرده بخواباند، بعد از همان دوره پنج ساله بالغ بر ۲۹۰ میلیون تومان پول خواهد داشت. به عبارت دیگر نظام اقتصادی به گونهای است که یا کار مورد نظر باید بتواند در پنج سال بیش از ۳۰۰ درصد سود داشته باشد یا منطقیتر است که سرمایه به جای آنکه جریان داشته باشد در بانک بماند.
آتشی بر دامن اقتصاد
با این اوصاف پرسشی که مطرح میشود، این است که نقش خانههای خالی در وضعیت اقتصاد چیست؟ این خانهها بخش اعظمی از سرمایه راکد کشور را تشکیل میدهند که به صورت بالقوه میتوانستند در بخشهای مولد نظیر صنعت مورد استفاده قرار گیرند اما در حال حاضر به صورت انبار و راکد در آمده اند و صاحبان آنها انتظار بالا رفتن قیمت مسکن و فرصتی برای فروش آنها را میکشند.
در حالی که اغلب افرادی که مشکل مسکن دارند جزو دهکهای پایین جامعه و نقاط فرسوده شهری هستند، اغلب این خانهها در قسمتهای بالای شهر کلانشهرهای بزرگ قرار دارند و در نتیجه نمیتوان با هیچ معادله ریاضی تعداد این خانهها را به حل مشکل مسکن بد مسکنها مرتبط دانست. در این حال صاحبان این خانهها جزو دو دسته هستند، دسته اول مردم و بخشخصوصی که در دوران سونامی خانه سازی و افزایش قیمت مسکن در زمان احمدینژاد اقدام به ساخت و خرید خانه کردند اما پس از آنکه قیمت مسکن ثابت ماند از فروش آن سر باز زدند. بخش دوم بانکها هستند که به جای فعالیت در بخشهای مولد اقدام به ساخت خانه کردند، آنها نیز به دلایل مشابه مردم راضی به فروش خانههای خود نیستند و این مساله از یک سو باعث شده است منابع بانکها کاهش پیدا کند و آنها در معرض ورشکستگی قرار گیرند و از سوی دیگر به رکود اقتصاد دامن میزند. به صورت کلی آنچه اکنون در جامعه مشاهده میشود، یک سلسله سرمایهگذاری قفل شده است به این صورت که سود بانکی از سودی که تولید با خود به همراه دارد بیشتر است، سرمایهگذاری در مسکن عملا قفل شده محسوب میشود و در نتیجه در عین اینکه نقدینگی و بهخصوص شبه پول بالا میرود خبری از رشد اقتصادی نیست.
به عقیده بسیاری از کارشناسان خروج از این وضع تنها در صورتی ممکن است که شوکی اساسی به اقتصاد وارد شود بهعنوان نمونه سود بانکی کاهش ناگهانی پیدا کند و همرده با میزان تورم قرار گیرد تا مردم ناچار شوند سرمایه خود را از بانکهای خارج کرده و وارد تولید کنند یا اینکه سود تسهیلات آنقدر کاهش پیدا کند که ارزش وام گرفتن را برای وامگیرندگان داشته باشد. البته با توجه به مشکلات عدیده بانکها حتی چنانچه بانک مرکزی اقدام به این قبیل تغییرات کند به علت آنکه خطر از دست رفتن مشتریان را برای بانک به همراه دارد احتمال بسیاری وجود دارد که در عمل بانکها از انجام آن سر باز بزنند.
محتکران سازندگان اصلی نیستند
علیاکبر زورقچیان، عضو انجمن انبوهسازان نیز معتقد است بخش زیادی از خانههای خالی مربوط به بخشخصوصی است. این گفته وی کمی دور از انتظار به نظر میرسد چراکه در وضعیت رکودی و در حالی که بیش از چهار سال است مسکن رشد قابل ملاحظهای نکرده انباشت سرمایه برای بخشخصوصی چندان منطقی به نظر نمیرسد. از سوی دیگر اینکه سازندگان بیش از دو میلیون مسکن را داشته باشند با علامت سوال مواجه است. وقتی در این مورد از او سوال میکنیم در پاسخ میگوید: بخشی از سازندگان که این نوع املاک را نگه میدارند را نمیتواند به طور غالب جزو «سازندگان اصلی» دانست بلکه این سازندگان معمولا از اقشار مرفه جامعه هستند که توان مالی چنین کاری را دارند.
زورقچیان در در مورد علت تجمع سرمایههای راکد در بخش مسکن به «جهانصنعت» میگوید: تعداد زیادی از خانههای خالی (یعنی اکثریت آن) مربوط به آپارتمانهای لوکس شمال شهر تهران و خانههای درجه یک شهرهای بزرگ است که در برههای که قیمت مسکن بالا میرفت به نیت سودهای آنچنانی ساخته شدند و وقتی بازار راکد شد، این خانهها هم به صورت املاک راکد درآمد.
اغراق در تاثیر بر بازار؟
نکته دیگری که اکثر سازندگان مسکن بر آن تاکید میکنند «عدم تاثیرگذاری» خانههای راکد بر بازار است. این اعتقاد اگر فراگیر نباشد دستکم تا حدود زیادی میان فعالان بخشخصوصی رواج یافته است. آنها معتقدند دولت در اعلام میزان تاثیرگذاری خانههای خالی آدرس اشتباه میدهد. زورقچیان نیز معتقد است ساختمانهای راکد تاثیر زیادی روی بازار مصرف ندارد چراکه برای قشر خاصی ساخته شدند و به همان صورت هم خواهند ماند. او میگوید: بخشی که مربوط به دولت میشود توسط بانکها خوابیده است که آنها هم وارد سوداگری شده است.
این فعال بازار مسکن در بیان راهحلهای رفع مشکلات مسکن معتقد است در برنامهریزیهای دولت باید به صورت جداگانه روی این مشکلات حساب شود. برنامهریزی اثرپذیر، بالا بردن قدرت خرید دهک پنج به پایین جامعه است وگرنه مسکن رونق پیدا نخواهد کرد. مادامی هم که بانکها به پرداخت سودهای آنچنانی خود ادامه میدهند رونق نخواهیم داشت. زورقچیان میافزاید: بانکهای دولتی برخلاف شورای پول و اعتبار بهره میدهند و این شرایط باعث شده مردم حتی پولی که در عوض خرید خانه پسانداز کردهاند را به بانکها بسپارند و خودشان خانهای را رهن کنند.
کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی
حسن محتشم، مدیرعامل انبوهسازان جامع تهران نیز به «جهانصنعت» میگوید: نیاز مسکن ما براساس تعداد خانههای خالی موجود برآورده نمیشود چراکه توزیع ساختوساز نامناسب است و به علت وجود پروانههای بیرویه که در کلانشهرها مخصوصا تهران صادر شد ساختوسازهایی در این شهرها انجام شد که بتواند قشر مرفه را جذب کند. این مساله باعث شد قدرت خرید برای متقاضیان واقعی مسکن وجود نداشته باشد و توزیع بهگونهای باشد که بخشی از شهر از مسکن اشباع شده باشد در حالی که مسکنی برای قشری که نیاز به خانه دارند وجود نداشته باشد.
او معتقد است برای حل این مسایل شورای عالی شهرسازی باید بتواند از راههای قانونی شهرداری را به اجرای طرح جامع شهرها موظف کند، چنانچه این کار انجام شود توزیع ساخت نیز مناسب میشود و سرمایهها بلوکه نمیشوند.
حبس سرمایه در بانکها
محتشم در ادامه میگوید: این مشکلات به اقتصاد کلان کشور برمیگردد که به دلیل سیاستهای حاکم بر کشور باعث شده است ما از چرخه روان اقتصادی برخوردار نباشیم. اقتصاد کلان ما یک نظام انقباضی دارد که به علت بهره بانکی بالای ۲۰ درصد موجب میشود حبس شدن سرمایه در بانک نسبت به استفاده از آن در بخشهای تولیدی اقتصاد سود بیشتری داشته باشد. بهعنوان مثال وقتی سپردهگذار بدون آنکه مالیاتی بپردازد سود ۲۴ درصد دریافت میکند و در عین حال ریسک سرمایهگذاری را هم با خود به همراه ندارد، ترجیح میدهد سرمایهاش را به جای آنکه در صنعت ببرد در بانک نگه دارد و از سود آن ارتزاق کند. به عبارت دیگر بانکها باید سپردههای بانکی خود را پایین آورند که پول وارد چرخه تولید شود.
این فعال بازار مسکن در ادامه میگوید: افزون بر این بانک مرکزی باید بانکها را ملزم به بانکداری کند تا در چارچوب سیاستهای پولی فعالیت و اقدامات خود را تنها به فعالیتهای پولی محدود کنند، نه اینکه ساختوساز کنند تا بعدها بفروشند و از روی ارزشافزوده آن سود ببرند.
قانونناپذیری نهادهای دولتی
محتشم معتقد است نهادهای دولتی باید زیرمجموعههای خود را وادار به اجرای قوانین کنند چرا که در حال حاضر به عنوان مثال اداره دارایی دستور میدهد که مالیات به صورت خاصی اخذ شود ولی دستگاههای زیرمجموعه رعایت نمیکنند، بانکها هم به همین ترتیب قوانین بانک مرکزی را دور میزنند و بانک مرکزی به هر دلیلی یا نظارت نمیکند یا میبیند اما به روی خود نمیآورد.
مدیر انبوهسازان جامع تهران میگوید: ما هر سال نزدیک به نیم میلیون ازدواج و ۱۰۰ هزار طلاق در کشور داریم که تمام اینها آماری است که به تقاضای مسکن اضافه میکند و باید برای آن برنامهریزی مناسب شود تا درآمد افراد صرف خرید خانه شود. در حال حاضر بسیاری از متقاضیان حتی نمیتوانند از تسهیلات بانکها استفاده کنند چون حتی تسهیلات نیز بازگشت دارد.
این فعال حوزه مسکن معتقد است مساله دیگر این است که دولت باید بخش تقاضا را برای مسکن تامین کنند به عنوان مثال مانند سایر کشورهای پیشرفته خانههایی را به مردم بدهند که نیمی از هزینه آن را پرداخت کنند و نیمی دیگر را نیز به صورت قسط بپردارند تا از این طریق تقاضا برای تامین مسکن افزایش پیدا کند.
اشتباه مدیریت شهری کجاست
محتشم در پاسخ به اینکه آیا بیشتر خانههای خالی متعلق به مردم و بخشخصوصی است یا بانکها، توضیح میدهد: این خانهها از مجموع این دو تشکیل شده است و مقصر اصلی در این زمینه برنامهریزی نامناسب شهری است که اتفاق افتاده است. اگر شهرداری براساس طرح جامع پروانه صادر نمیکرد که موجب انگیزه سود بیشتر برای برجسازان شود اکنون با این حجم از خانههای بدون متقاضی یا خالی مواجه نبودیم.وی افزود: به عنوان مثال منطقه ۲۲ شهر تهران قرار بود طی برنامهریزی ۱۰ ساله ساخته شود ولی عملکرد شهرداری طوری بود که ظرف سه سال به ظرفیت موردنظر ۱۰ ساله رسید و جلوتر از برنامه پیش رفت چراکه بحث درآمد و هزینههای شهری مطرح میشود و سود بیشتر موجب میشود برنامهریزیها معنا پیدا نکنند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد