19 - 12 - 2016
تورم اجارهبها ۸/۱ درصد بالاتر از تورم کل کشور
در حالی که مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی پیشبینی کرده بود که امسال نرخ تورم مسکن از نرخ تورم عمومی بالاتر نرود آمار نشان میدهد در آبانماه سالجاری نرخ اجارهبها در شهر تهران ۸/۱ درصد بیشتر از نرخ تورم بوده اما پیشبینیها مبنی بر التهاب این بازار به دنبال کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد هنوز محقق نشده و بازار اجاره آرام است.
در شرایطی که نرخ تورم در آبانماه ۱۳۹۵ معادل ۶/۸ درصد بود نرخ رشد اجاره بهای شهر تهران در همین ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به ۴/۱۰ درصد رسید و این رقم در کل کشور ۳/۹ درصد بود. همچنین مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی ۴/۲۸ درصد از هزینه خانوارها را به خود اختصاص میدهد.
با اینکه بازار اجاره طی سه سال اخیر افزایش میانگین سالانه ۱۰ درصد را تجربه کرد و در بسیاری از ماهها پایینتر از نرخ تورم بود، ادامه روند کاهشی نرخ تورم باعث شد تا اجارهبها بالاتر از تورم عمومی قرار گیرد اما هنوز خطر بالقوه کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد که پیشبینی میشد اثر التهابی در بازار اجاره ایجاد کند بعد از گذشت چهار ماه خود را نشان نداده است. کارشناسان علت این مساله را تخطی برخی بانکها از سود مصوب و روند کاهنده نرخ تورم عنوان میکنند.
اواخر خردادماه وقتی شورای پول و اعتبار نرخ سود بانکی را به ۱۵ درصد کاهش داد بسیاری نگران شدند که این اقدام میتواند منجر به فشار بر بازار اجاره شود چراکه برای مالکان گرفتن پول پیش با نرخ یک میلیون به ازای ۳۰ هزار تومان دیگر توجیه اقتصادی ندارد. اما با گذشت چهار ماه از این اقدام هنوز اثر تورمی شدیدی در بازار اجاره دیده نمیشود. بررسیهای میدانی ایسنا از این مساله نشان میدهد پرداخت سودهای ۲۰ درصد و بالاتر از سوی برخی بانکها و نیز روند کاهشی نرخ تورم، در کنترل بازار اجاره موثر بوده است.
براساس اطلاعات دریافتی از قراردادهای اجاره شهر تهران در آبانماه اجارهبها ۴/۱۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالا رفت. در مهرماه این رقم ۵/۹ درصد بود.
در شهریورماه اجاره شهر تهران ۷/۹ درصد نسبت به سال قبل افزایش داشت و در مردادماه ارقام حاکی از رشد ۶/۹ درصدی اجاره نسبت به ماه مشابه سال قبل بود. همانطور که آمار نشان میدهد متوسط اجاره در چهار ماه اخیر اختلاف چندانی با میانگین تورم ندارد و آلارم نگرانکنندهای در این بخش شنیده نمیشود. بازار خرید و فروش مسکن پلکانی است و در بازههای زمانی مشخصی دچار رونق و رکود میشود اما بازار اجاره معمولا روند منظمتری را دنبال میکند.
حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی در این خصوص میگوید: بازار اجاره روندی مطابق با سالهای قبل دارد و امسال پیچیدگی بیشتری نسبت به سابق نمیبینیم. طی دو دهه گذشته معمولا در بازار اجاره شوک قیمتی سالانه ایجاد نشده است و هر ساله نرخ اجارهبها حدود نرخ تورم بالا میرود. امسال نیز همان طور بوده و اجارهبها حدود ۱۰ درصد افزایش یافت. البته ممکن است با تاثیر متغیرهای اقتصادی، تناسب بین میزان اجاره و ودیعه تغییر کند.
به گفته مظاهریان، اقتصاد بازار حکم میکند موجران و مستاجران کاهش سود بانکی را به رسمیت بشناسند و در قراردادهای خود این محاسبات را لحاظ قرار دهند. به این ترتیب معادله ۳۰ هزار تومان اجاره در مقابل یک میلیون تومان پول پیش میتواند کاهش پیدا کند.
به دنبال جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ بخش اجاره با افزایش قیمت چندانی مواجه نبود چراکه جامعه هدف این بخش، توان اقتصادی بالایی نداشت. با اینکه برآورد میشد بخش اجاره این عقبماندگی را در طول زمان جبران کند اما سیاستهای انقباضی دولت روحانی تا حدودی جلوی این خطر را گرفت و شاهد بودیم که نرخ افزایش اجاره بها طی سه سال اخیر بیش از ۱۰ درصد نبود. تحقیقات نشان میدهد حدود ۱۵ سال طول میکشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود در حالی که این رقم در کشورهای با نرخ تورم نزدیک به صفر ۲۰ تا ۲۵ سال است بنابراین در کشوری که ۳۰ درصد تورم سالانه دارد قناعت به حتی نرخهای اجاره جاری (که از دید مصرفکننده، نرخهای بسیار بالایی تلقی میشود) بیانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عایدی سرمایهای یعنی افزایش قیمتهای آتی، دل بستند به این معنا که هنوز املاک و مستغلات جزو داراییهای مورد علاقه سرمایهگذاران است و تقاضا برای آن فراتر از تقاضای مصرفی میرود و زمین و ساختمان هنوز دارایی سرمایهای مهمی در کشور تلقی میشود.
اما کالای مسکن از حالت سرمایهای به مصرفی تغییر کند، معادلات در بازار اجاره بها نیز میتواند دستخوش تغییر شود. در اقتصاد جهانی هرگاه تولید مسکن چهار تا پنج درصد بیش از نیاز کشورها باشد به کالایی مصرفی تبدیل میشود در حالی که هماکنون تعداد مسکن در ایران چهار درصد کمتر از تعداد خانوار است. در حال حاضر به ازای هر ۱۰۴ خانوار ۱۰۰ مسکن در ایران وجود دارد.
این رقم البته در اوایل انقلاب اسلامی ۱۲۷ خانوار در مقابل ۱۰۰ مسکن بود بنابراین با اینکه کار بزرگی در دوران انقلاب اسلامی انجام شده، مسکن هنوز به نقطه عطف عبور از حالت کالایی و سرمایهای به حالت مصرفی نرسیده است.
اما مازاد ۶/۳ میلیونی مسکن و وجود ۷/۱ میلیون خانه خالی در کشور این امیدواری را ایجاد میکند که در صورت برنامهریزی بتوان در بازه زمانی ۱۰ ساله به این مهم دست
پیدا کرد.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد