15 - 02 - 2020
«تخریب دولتی» علیه «ساختوساز خصوصی»
گروه مسکن- سازندگان مسکن میگویند بازدهی ورود به حوزه ساختوساز از سود بانکی هم پایینتر آمده است. چند سالی است که ساختوساز به جز در مناطق برخوردار شهر برای سازندگان صرفه اقتصادی ندارد. کارشناسان این پدیده را به اشباع خرید در بازار، افزایش هزینههای خدماتی، قیمت زمین، توزیع نامناسب سرانههای شهری و سیاستهای مخرب دولت نسبت میدهند. وزارت راهوشهرسازی به عنوان سیاستگذار ارشد حوزه مسکن دائما بر طبل توخالی تولید مسکن میکوبد اما نهتنها خبری از افزایش تولید در بازار مسکن نیست که صدور پروانههای ساختمانی نیز در حال کاهش است. محمد اسلامی، وزیر راهوشهرسازی از زمانی که روی کار آمده چندین قرارداد همکاری با نهادهای دولتی و نظامی برای تولید مسکن منعقد کرده است؛ قراردادهایی که در قالب طرح مسکن ملی ساماندهی شده و میزان تاثیر حداقلی آن در بازار هم قابل مشاهده نیست. تداوم رهاشدگی ارکان بازار مسکن در سالهای گذشته باعث کاهش شدید صدور پروانههای ساختوساز شده است.
در تابستان ۱۳۹۸ با اینکه تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده در کشور نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش داشته، اما در تهران کاهش قابل ملاحظهای را شاهد بوده است. براساس گزارش مرکز آمار، این کاهش به دلیل افت صدور پروانههای احداث ساختمان مسکونی است بهطوری که در تابستان ۱۳۹۸ نسبت به تابستان ۱۳۹۷ تعداد پروانههای احداث ساختمان مسکونی شهر تهران با افت حدود ۲۷ درصدی همراه بوده است. کاهش تعداد پروانههای احداث ساختمان مسکونی میتواند نشانهای از کاهش عرضه مسکن در آینده باشد که در نهایت میتواند منجر به انتقال بیشتر تقاضا از خرید مسکن به سمت بازار اجاره و در نتیجه رشد بیشتر اجارهبها شود. در این گزارش تحولات صدور پروانههای ساختمانی در کشور و شهر تهران بررسی شده است.
ساختوساز صرفه اقتصادی ندارد
یکی از مهمترین موانع رشد ساختوساز در کشور غیراقتصادی شدن آن در سالهای اخیر است. پیش از این فرشید پورحاجت در گفتوگو با «جهانصنعت» در مورد دلایل کاهش ساختوساز در کشور گفته بود: «شهرداریها نیز به راحتی هزینههای پروانه ساختمان را در نقاط مختلف شهری دستخوش تغییرات میکنند. اگر باز هم این عامل را فاکتور بگیریم هزینه ساخت مسکن به صورت پیمانی اعم از مفید و غیرمفید به ازای هر واحد ۲۰ درصد مشاعات را شامل میشود. در مجموع اگر به صورت پیمانی حساب کنیم هزینه ساخت مسکن کشوری به طور متوسط متری ۵/۲ میلیون تومان بدون عوارض تمام میشود. البته باید عوامل متغیر دیگری را هم در قیمت ساختمان دخیل دانست؛ عواملی که هزینههای ساختمان را تغییر میدهند. قطعا قیمت تمامشده یک پروژه مسکونی با نوع مصالح هم در ارتباط است. ساختمانهایی که در مناطق برخوردار شهری تولید میشود معمولا از مصالح گرانتری ساخته میشود و قیمت آن متفاوت است. البته این مصالح تنها به دلیل مرغوبتر بودن هزینه را بالا میبرد و معنایش این نیست که در ساختمانهای پایین شهر مصالح غیراستاندارد به کار میرود. اجناس ساختمانی در هر جای کشور باید تابع استانداردهایی باشد اما در برخی نقاط بنا بر ترجیح سازنده، از مصالح گرانتری استفاده میشود.»
پورحاجت گفته بود: «توجیهپذیری اقتصادی در حوزه تولید مسکن به شدت نوسان دارد. البته به طور کلی چنین توجیهی برای بخش تولید وجود ندارد که وارد مسکن شود اما در مواردی که شامل بخش کوچکی از بازار است ممکن است همچنان جذابیتهایی وجود داشته باشد. شاهد این مدعا ریزش شدید پروانههای ساختمانی در چند سال گذشته است. اگر آمار سطح اسکان و پروانههای ساختمانی دوره رونق مسکن را با امروز مقایسه کنیم میبینیم که آمار تولید مسکن در سالهای قبل از ۹۱ با آنچه امروز داریم بسیار متفاوت است. اساسا ریسک در تولید و معاملات مسکن افزایش پیدا کرده و این معضل باعث شده ساختوساز توجیه اقتصادی نداشته باشد. البته همانطور که گفته شد در مناطقی هم که توجیه اقتصادی وجود دارد تنها مخاطبان خاصی را به عنوان متقاضی جذب میکند. این در حالی است که در سیاستهای کلان و نگاه کاربردی به بازار مسکن هدف ما متقاضیان واقعی مسکن است.»
نقدینگی به بورس رفت
در دو سال گذشته شاخص بورس تهران رشد بیسابقهای را تجربه کرده و میتوان گفت عمده نقدینگی سرمایهگذاران به سمت بازار سرمایه رفته است. در این مدت پولهای سنگینی از سوی نهادهای دولتی و خصوصی به عنوان سرمایهگذاری به سمت این بازار روانه شده است. در عین حال هیچ یک از نهادهای سرمایهگذاری از بازار مسکن حمایت نمیکنند؛ بازاری که به دلیل دیربازده بودن و افزایش هزینهها نسبت به بازدهی چند برابری بورس برای آنها جذابیت ندارد. در این میان نهادهای وابسته به دولت که میتوانند به قصد عدم انتفاع نیز از بازار مسکن حمایت کنند پشت آن را خالی کردند. مجموع این عوامل باعث شده است تا ناظران بازار مسکن به این نتیجه برسند که بازار مسکن رها شده و خود نیز نقدینگی را از آن خارج کنند.
طرح اقدام ملی تکرار مسکن مهر
وزارت راهوشهرسازی برای توسعه ساختوساز به طور رسمی طرح اقدام ملی در حوزه مسکن را معرفی کرده است؛ طرحی که ناظران به آن امید چندانی ندارند. وزارت راهوشهرسازی در اجرای این طرح مدعی است که تولید چهارصد هزار مسکن تا سال ۱۴۰۰ را ساماندهی میکند. اگرچه مشخص نیست همین میزان از وعده دولت هم محقق میشود یا خیر اما به فرض ساخت این تعداد مسکن تا سال ۱۴۰۰ نیاز کشور به تولید سالانه یک میلیون واحد بازهم در بازار به شکل رکود تورمی خود را نشان میدهد. در حالی که بسیاری از تعهدات دولت در مسکن مهر که هر سال وعده افتتاح آن تمدید میشود روی زمین مانده است مشخص نیست دولت از پس همین ۴۰۰ هزار واحد هم برخواهد آمد یا خیر. کارشناسان میگویند که مسکن ملی با توجه به نیاز سالانه یک تا دو میلیون مسکن قطعا پاسخگوی بخش مسکن نیست.
در حال حاضر بیش از ۱۲ میلیون دختر و پسر در سن ازدواج قرار دارند و طی ۱۰ سال آینده ۱۶ میلیون نفر دیگر به این تعداد اضافه خواهد شد که نیازمند ۱۴ میلیون واحد مسکونی جدیدالاحداث هستند. همچنین حداقل دو میلیون واحد مسکونی ناپایدار در بافتهای فرسوده شهری کشور وجود دارند که این تعداد در ۱۰ سال آینده به شش میلیون واحد مسکونی میرسد.
بنابراین ضروری است ۲۰ میلیون واحد مسکونی شهری طی ۱۰ سال آینده و به طور متوسط سالانه دو میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود تا بتوان به تعادل نسبی در عرضه و تقاضا در بازار مسکن دست پیدا کرد. این در حالی است که با توجه به آمارهای سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۰ از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ سالانه بهطور متوسط یک میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شده است. هر چند که این میزان تولید، رکورد جدیدی را در عرصه ساخت مسکن کشور به ارمغان آورده است اما با ظرفیت تولید سالانه دو میلیون واحد مسکونی فاصله زیادی دارد.
اثر مخرب مالیات بر عایدی
در کنار این عوامل ناظران معتقدند که اقدامات دولت در حوزه ساختوساز نهتنها نمایشی و بیاثر است که باقی تصمیمات دولت هم در بازار اثر مخرب دارد؛ یکی از نمونههای تصمیمگیریهای مخرب دولت علیه بازار مسکن تصویب طرح مالیات بر عایدی مسکن است؛ طرحی که در صورت اجرا سرمایهگذاری در بازار مسکن را با بیش از ۲۵ درصد مالیات مواجه میکند. در شرایطی که دولت قدرت کنترل تورم را از دست داده و دلار را با سرکوب شدید و قیمت کالاها را با برخورد تعزیراتی و نرخگذاری کنترل میکند، اعمال این طرح بر معاملات مسکن باعث عقبافتادگی مالکان مسکن از نرخ تورم و بازدهی سایر بازارها میشود.
در سال ۹۴ طرح دریافت مالیات از عایدی مسکن به مجلس آمد اما با نامهنگاری آخوندی، وزیر وقت راهوشهرسازی و نقشآفرینی رییس مجلس موضوع مالیات بر عایدی سرمایه از دستور کار خارج شد. عباس آخوندی در مورد این طرح گفته بود: «بنده کاملا با مالیات بر عایدی سرمایه مخالفم زیرا کشوری که نیاز به سرمایهگذاری دارد هرگونه تهدید سرمایه به شکل عمده حتما نتیجه عکس خواهد داد. نمیتوانیم سیاست کمالگرای مطلق در اخذ مالیات داشته باشیم زیرا تهدید سرمایه آثار منفی دارد و جایی که ارزشافزوده ایجاد میکند نباید تهدید شود.»
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد