بن‌بست رکود تورمی

گروه مسکن- بازار مسکن با وجود خبرهای امیدوارکننده از دور تازه مذاکرات میان ایران و آمریکا، واکنشی به این تحولات نشان نداده است. رکودی سنگین با رنگ‌وبوی تورم بر این بازار سایه انداخته و سرمایه‌های هنگفتی را در بن‌بست خریدوفروش قفل کرده است. نه خریداران توان ورود به بازار را دارند و نه فروشندگان حاضرند از قیمت‌های دلخواه خود کوتاه بیایند. این شرایط، رکود تورمی را به چهره غالب بازار مسکن در ماه‌های اخیر تبدیل کرده است.
بازاری با 2 سر باخت: خریدار ناتوان، فروشنده بی‌تمایل
بررسی میدانی وضعیت بازار نشان می‌دهد که حجم معاملات مسکن در ماه‌های گذشته به‌شدت کاهش یافته است. به‌طور خاص در تهران، بسیاری از دفاتر مشاور املاک از کسادی کم‌سابقه‌ای سخن می‌گویند که نه‌تنها در سطح واحدهای لوکس بلکه در میان املاک مصرفی هم مشاهده می‌شود.
خریداران، حتی اگر قصد خرید مصرفی داشته باشند، یا نقدینگی کافی ندارند یا با تردید نسبت به آینده دست به عصا حرکت می‌کنند. در سوی دیگر، فروشندگان به امید بازگشت رونق یا افزایش قیمت‌ها، حاضر به کاهش قیمت نیستند. نتیجه این وضعیت، نوعی «قفل سرمایه» در بازار مسکن است؛ پولی که وجود دارد اما گردش نمی‌کند.
دلیل درگیری مسکن با رکود تورمی
رکود تورمی وضعیتی است که در آن اقتصاد همزمان با کاهش رشد و افزایش بیکاری، با تورم نیز مواجه می‌شود. بازار مسکن به‌عنوان یکی از پیشران‌های اقتصادی، در حال حاضر دقیقا در چنین موقعیتی قرار گرفته است. عوامل فراوانی از جمله کاهش قدرت خرید مردم، نرخ بهره بانکی بالا و ابهام در سیاستگذاری‌ها در شکل‌گیری این وضعیت دخیل هستند. رشد چندبرابری قیمت مسکن طی پنج سال گذشته، در حالی که درآمدها تقریبا ثابت مانده‌اند، سبب شده بخش قابل‌توجهی از مردم از بازار مسکن حذف شوند. نرخ بهره‌های بالای بانکی نیز باعث شده برخی سرمایه‌گذاران ترجیح دهند پول خود را در بانک‌ها نگه دارند تا درگیر ریسک‌های بازار مسکن شوند. از سویی بی‌ثباتی در قوانین حوزه ساخت‌وساز، مالیات بر خانه‌های خالی، تغییر مکرر مقررات و نبود سیاست مشخص برای حمایت از تولید و عرضه، فضای نااطمینانی را در بازار افزایش داده است.
بی‌اعتمادی عمومی به بازار مسکن
در گذشته، بازار مسکن بارها به تحولات سیاسی، به‌ویژه مذاکرات هسته‌ای و تغییرات در روابط بین‌المللی ایران، واکنش نشان داده است. کاهش یا افزایش نرخ ارز، یکی از محرک‌های اصلی رفتار سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن بوده است اما در شرایط فعلی، حتی خبر ازسرگیری مذاکرات میان ایران و آمریکا نیز نتوانسته شوکی به این بازار وارد کند. تحلیلگران معتقدند که بازار مسکن در دوره‌ای از بی‌اعتمادی عمومی به سر می‌برد؛ یعنی سرمایه‌گذاران نسبت به اثرگذاری تحولات کوتاه‌مدت سیاسی بی‌اعتماد شده‌اند. آنها ترجیح می‌دهند منتظر بمانند تا نتیجه مذاکرات در عرصه اقتصاد کلان و نرخ ارز به‌طور ملموس مشخص شود، سپس در خصوص ورود یا خروج از بازار تصمیم‌گیری کنند.
راه خروج از بن‌بست رکود تورمی
خروج از رکود تورمی در بازار مسکن نیازمند مجموعه‌ای از اقدامات همزمان و هماهنگ است. برخی راهکارهای پیشنهادی از سوی کارشناسان عبارتنداز: افزایش عرضه مسکن از طریق حمایت از ساخت‌وساز، افزایش وام‌های خرید مسکن با نرخ بهره مناسب و البته بازگرداندن اعتماد به سرمایه‌گذاران. باید توجه داشت که تسهیل صدور مجوزها، کاهش هزینه‌های ساخت و اعطای مشوق‌های مالیاتی می‌تواند عرضه را افزایش دهد. کمک به خریداران مصرفی برای ورود به بازار نیز می‌تواند جان تازه‌ای به بازار بدهد. همچنین باید توجه داشت که سیاستگذاری‌های شفاف و پایدار، شرط لازم برای ترغیب سرمایه‌گذاران به ورود مجدد به بازار است.
پیش‌بینی آینده بازار مسکن
با تداوم وضعیت فعلی، به نظر می‌رسد بازار مسکن در سال پیش‌رو نیز با رکود مواجه باشد. مگر آنکه اتفاقی چشمگیر در عرصه سیاسی یا اقتصادی رخ دهد که باعث تغییر انتظارات و تصمیمات سرمایه‌گذاران شود.
در غیراین صورت، بازار همچنان در سکوتی پرهزینه باقی خواهد ماند؛ بازاری که سرمایه در آن قفل شده، دیوارهای بلند قیمت مانع از ورود خریدار شده‌اند و هیچ صدایی حتی از جنس سیاست هم نمی‌تواند فعلا قفل این در را باز کند.
چالش بازپرداخت اقساط وام مسکن
در همین خصوص کارشناس بازار مسکن گفت: سرمایه در بازار قفل شده، زیرا نه خریدار توان خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است، همچنین از سوی دیگر رکود تورمی بازار مسکن را به بن‌بست کشانده است.
علیرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به وضعیت وام‌های خرید مسکن گفت: وام خرید مسکن به دلیل اقساط بالایی که دارد، مورد استقبال مردم نیست. مردم توان پرداخت این اقساط را ندارند و در نتیجه چنین وام‌هایی بلااستفاده مانده‌اند. این وام‌ها معنی‌دار نیستند و فقط هزینه خرید ۱۰ یا ۲۰ متر از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند؛ بنابراین استفاده مؤثری از آنها نمی‌شود. او افزود: اگر این وام‌ها افزایش یابد، اقساط آن غیرقابل پرداخت خواهد شد. فردی که نهایتا ماهی ۳۰ تا ۳۵‌میلیون تومان درآمد دارد، چطور می‌تواند ماهی ۲۰‌میلیون تومان قسط پرداخت کند؟، بنابراین این وام‌ها نه در مبلغ موثرند و نه در بازپرداخت قابل مدیریت.
سرحدی ادامه داد: بانک‌ها هم تمایلی به پرداخت چنین تسهیلاتی ندارند. اگر بخواهند سود را پایین بیاورند، سپرده‌گذاران‌شان زیان می‌بینند. از طرف دیگر، اگر سود را افزایش دهند، اقساط سنگین‌تر شده و بازپرداخت ممکن نخواهد بود.
او تصریح کرد: در کشورهای پیشرفته، وام خرید مسکن ۹۰ تا ۹۵‌درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد. اقساط این وام‌ها معمولا برابر با اجاره ماهانه همان ملک است و دوره بازپرداخت آنها ۳۰ ساله است، زیرا تورم در آن کشورها وجود ندارد. در ایران اما با تورم ۳۰ تا ۵۰ درصدی، امکان چنین الگوهایی وجود ندارد.
اجبار مستاجران به نقل مکان به خانه‌های کوچک‌تر
این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: اجاره‌نشینی نشان می‌دهد فرد نتوانسته وارد بازار خرید شود. این افراد عمدتا از طبقه متوسط به پایین هستند. حتی بخشی از طبقه متوسط نیز در این دسته قرار گرفته‌اند. موجران و مستاجران دو دسته اصلی بازار هستند. منظور من از موجر، مالک چند‌هزار واحدی نیست؛ بلکه فردی است که یک یا دو واحد دارد و بخشی از درآمد خود را از اجاره تامین می‌کند. نمی‌توان از او خواست که واحدش را کمتر از نرخ تورم اجاره دهد، چون این تنها منبع درآمدش است. سرحدی افزود: در شرایطی که مستاجر با افزایش ۳۵ تا ۴۰‌درصدی هزینه‌ها مواجه است و حقوقش تنها ۲۰ تا ۲۵‌درصد افزایش پیدا می‌کند، مجبور است به خانه‌ای کوچک‌تر یا ارزان‌تر نقل مکان کند. همین موضوع باعث مهاجرت از مناطق برخوردار به مناطق کمتر برخوردار یا حاشیه‌ای شده است. او به مهر گفت: فردی که تا چند سال گذشته خانه ۱۰۰ متری اجاره می‌کرد، حالا مجبور است خانه ۸۰ یا حتی ۵۰ متری اجاره کند. محدودیت‌ها بیشتر شده و شرایط برای اقشار متوسط و پایین دشوارتر شده است. مجلس و دولت وعده پرداخت وام می‌دهند اما دولت حتی در پرداخت‌های روزمره خود هم مشکل دارد، چه برسد به پرداخت تسهیلات مسکن.
راهکارهای کنترل بازار مسکن
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه کشورهای توسعه ‌یافته بیان کرد: در آن کشورها شرکت‌های بزرگ خصوصی یا شهرداری‌ها، ساختمان‌هایی صرفا برای اجاره می‌سازند. این واحدها اجاره به شرط تملیک هم نیستند و هدف‌شان کنترل بازار اجاره است. در ایران چنین مدلی وجود ندارد.
او افزود: اگر دولت بخواهد نرخ اجاره را محدود کند، مثلا فقط ۱۵ تا ۲۰‌درصد افزایش مجاز بداند، ممکن است موجر به تنظیم قرارداد غیررسمی روی بیاورد و با دریافت چک، سفته یا تضمین، اجاره بیشتری بگیرد. این مساله هم می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی و قضایی شود.
سرحدی با اشاره به راهکارهای کنترل بازار مسکن اظهار کرد: اجرای آمایش سرزمین، یکی از راهکارهای اصلی است. نباید جمعیت کشور فقط در چند نقطه متمرکز باشد. مردم باید به صورت متوازن در سراسر کشور پراکنده شوند. راهکار دیگر، افزایش درآمد مردم است که با کاهش تورم و رشد اقتصادی محقق می‌شود. او گفت: اگر تولید افزایش یابد، عرضه بیشتر می‌شود و قیمت‌ها پایین می‌آید. باید اقتصاد کلان از بندهای محدودکننده رها شود تا اشتغال و درآمد مردم بالا برود. در این صورت، مردم می‌توانند وارد بازار خرید یا اجاره مسکن شوند.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: تا زمانی که درآمد افزایش نیافته، امکان پرداخت اقساط وجود ندارد. اگر وام بالا باشد، قسط سنگین خواهد بود و اگر وام پایین باشد، کارایی ندارد. بنابراین تا مشکل درآمدی حل نشود، تسهیلات مسکن نیز راهگشا نخواهد بود.
او با اشاره به اصل ۳۱ قانون اساسی خاطرنشان کرد: دولت وظیفه دارد حداقل‌های زندگی، از جمله مسکن را برای اقشار نیازمند تامین کند اما در شرایط فعلی، حتی برای طبقه متوسط نیز نمی‌تواند خدمات ارائه دهد. آینده بازار مسکن وابسته به مسیر حرکت اقتصاد کشور است. اگر دولت بتواند تورم را کنترل و درآمد مردم را افزایش دهد، بازار مسکن نیز به سمت رونق حرکت خواهد کرد. در غیر این صورت، رکود تورمی ادامه پیدا می‌کند.
سرحدی در پایان گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد. بازار قفل شده است؛ نه خریدار قدرت خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است. در این میان، هم تولیدکننده متضرر شده و هم مصرف‌کننده.