بحران اجاره‌خانه در تهران

گروه مسکن- تهران به عنوان پایتخت و مرکز اقتصادی و سیاسی ایران، در طول سال‌های اخیر شاهد افزایش سرسام‌آور هزینه‌های مسکن بوده است. این وضعیت به یکی از چالش‌های اساسی خانوارهای شهری، به ویژه در استان تهران تبدیل شده است. اجاره‌بها که به طور مستقیم با توان اقتصادی خانوارها و سیاست‌های دولت مرتبط است، به شکلی بی‌سابقه افزایش یافته و بسیاری از ساکنان این شهر را در تامین هزینه‌های زندگی با مشکلات جدی روبه‌رو کرده است.
براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، میانگین هزینه‌های مسکونی خانوارهای شهری کشور در سال ۱۴۰۲ حدود ۸۵‌میلیون تومان بوده اما این رقم در استان تهران بیش از دو برابر میانگین کشوری است. به عبارتی، خانوارهای تهرانی به‌طور متوسط نزدیک به ۱۷۰‌میلیون تومان برای اجاره و سایر هزینه‌های مرتبط با مسکن هزینه کرده‌اند. این اختلاف قابل‌توجه نشان‌دهنده فشار اقتصادی شدید بر ساکنان تهران است که عمدتا ناشی از تمرکز جمعیت، تقاضای بالا و کمبود عرضه مسکن مناسب است.
عوامل موثر بر افزایش اجاره‌بها
با وجود تقاضای بالا برای مسکن در تهران، ساخت‌وساز در سال‌های اخیر نتوانسته همگام با نیاز بازار پیش رود. بسیاری از پروژه‌های ساخت‌وساز به دلایل مختلف، از جمله بوروکراسی اداری، کمبود سرمایه‌گذاری و نوسانات اقتصادی متوقف شده‌اند.
تمرکز امکانات اقتصادی، آموزشی و رفاهی در تهران باعث افزایش مهاجرت از سایر نقاط کشور به این شهر شده است. این موضوع فشار بر بازار اجاره را افزایش داده و موجب رقابت شدید برای یافتن مسکن شده است.
تورم عمومی کشور، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کاهش ارزش پول ملی تاثیر مستقیمی بر افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها داشته است. طی سال‌های گذشته، سیاست‌های حمایتی نظیر ارائه وام‌های مسکن یا طرح‌هایی چون مسکن ملی نتوانسته‌اند تاثیر قابل‌توجهی در بهبود شرایط بازار مسکن ایجاد کنند.
تجربه طرح ساخت مسکن با شرکت‌های چینی
یکی از طرح‌هایی که در اواخر دولت سیزدهم مطرح شد، واگذاری پروژه‌های ساخت مسکن به شرکت‌های چینی بود. این ایده، با هدف کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز و تسریع در تولید مسکن ارزان‌قیمت در تهران مطرح شد اما در عمل به دلایل مختلفی از جمله مشکلات قراردادی، مسائل حقوقی و عدم هماهنگی با شرایط داخلی به نتیجه نرسید. در چنین شرایطی بسیاری از خانوارها مجبور به کاهش سایر هزینه‌های ضروری مانند آموزش، بهداشت و تغذیه شده‌اند. افزایش اجاره‌بها موجب مهاجرت خانوارها به مناطق حاشیه‌ای و کاهش دسترسی به امکانات شهری شده است. بخش بزرگی از درآمد خانوارها صرف اجاره‌بها می‌شود و این موضوع فرصت‌های سرمایه‌گذاری را محدود کرده است.
بحران اجاره‌بها در تهران به یکی از مسائل جدی اجتماعی و اقتصادی کشور تبدیل شده است. این معضل که از عوامل متعددی نشأت می‌گیرد، نیازمند برنامه‌ریزی جامع و اجرای سیاست‌های موثر است. اگرچه اقداماتی مانند طرح‌های ساخت مسکن یا کنترل اجاره‌بها تاکنون نتوانسته‌اند نتایج مطلوبی داشته باشند اما بهره‌گیری از تجارب سایر کشورها و تدوین راهکارهای بومی می‌تواند مسیر بهبود این بحران را هموار کند. بدون شک، ادامه این وضعیت، نه‌تنها فشار بر خانوارها را افزایش می‌دهد بلکه تبعاتی جدی برای اقتصاد و جامعه به همراه خواهد داشت.
3دهه ناکامی در ساماندهی مسکن
رییس انجمن اقتصاد ایران در این خصوص گفت: مساله اجاره‌بها یا قیمت سرسام آور مسکن در تهران دهه‌هاست که وجود دارد اما از سال ۱۳۹۷ تاکنون، شاهد سیر صعودی شدید قیمت مسکن در تهران هستیم که حتی انبوه‌سازان را نیز به دردسر انداخته و معادلات اقتصادی آنان نیز جور در نمی‌آید.
از خرید مصالح تا حقوق کارگران نیز با این وضعیت مسکن و تورم در تهران به سختی تامین می‌شود بنابراین از پایه‌ای‌ترین بخش ساخت‌وساز و معاملات مسکن در تهران تا بالاترین سطح آن، مشکلات ملموس و مشهود است. همه آنانی که می‌خواهند مسکن یا متراژ مسکن خود را تغییر دهند نیز با مشکل مواجه می‌شوند. در سه دهه گذشته، دولت‌ها سعی کرده‌اند کنترل اجاره‌بهای مسکن را در دست داشته باشند و در این زمینه نیز سیاستگذاری‌های گسترده‌ای انجام داده‌اند اما این سیاستگذاری‌ها اغلب با شکست مواجه شده‌اند و تورم مسکن بسیار بالاتر از قیمت‌های دستوری بوده است.
یعقوب اندایش افزود: در حال حاضر که تورم مسکن و اجاره‌بها به مرحله فعلی رسیده، این بحث مطرح است که چرا نرخ تنزیل در کشور تا این حد بالاست. وضعیت اوراق قرضه و اوراق مشترک که به ۴۰ تا ۴۳‌درصد می‌رسد، طبیعتا نرخ‌های دیگر نیز در کشور به تبعیت از یکدیگر بالا می‌رود. نرخ بهره و وام‌ها نیز به همین ترتیب افزایش پیدا می‌کند و طبیعتا رهن و اجاره نیز از این نرخ تنزیل بالا تبعیت می‌کند بنابراین در هر صورت شاهد افزایش‌های بی‌رویه و غیراستاندارد هستیم که ظاهرا بدون هیچ برنامه‌ریزی درست رخ می‌دهد.
پیامدهای قیمت‌گذاری دستوری در بازار مسکن
این اقتصاددان در ادامه گفت: تهران تحت فشار همین نرخ قیمت‌ها درگیر مهاجرت معکوس هم شده است. افرادی که نمی‌توانند از پس هزینه‌های زندگی در تهران بربیایند، خواهی نخواهی به سمت حاشیه‌های شهر سوق داده شده‌اند و این حاشیه‌نشینی با تبعاتی جدی همراه است. این تبعات، اجتماعی، اقتصادی، سیاسی و فرهنگی خواهد بود. نکته مهم اقتصادی-اجتماعی در این شرایط این است که نه‌تنها، به مرور زمان، افزایش حاشیه‌نشینی را شاهدیم بلکه یک پدیده جانبی دیگر هم رخ داده یعنی در سایه افزایش حاشیه‌نشینی، اتفاقا قیمت‌ها در حاشیه شهر‌ها هم روندی صعودی طی کرده است، تا جایی که حتی برخی از آنانی که سال‌هاست حاشیه‌نشین شده‌اند، دیگر از پس هزینه‌های حاشیه‌نشینی هم بر نمی‌آیند و در یک گام به عقب دیگر در مناطقی ساکن شده‌اند که فاقد تمامی زیرساخت‌های شهری است یا به عبارتی در زمره مناطق محروم و بی‌امکانات یا کم امکانات دسته‌بندی می‌شود. او به فرارو گفت: هجوم مستاجران و مالکان به مناطق حاشیه شهر، آن هم با کمترین امکانات، از یک‌سو با افزایش قیمت‌ها و از سوی دیگر با افزایش جرائم و بزهکاری در این مناطق همراه است.
یک نکته دیگر که می‌تواند در بلندمدت روی اقتصاد کشور اثر بگذارد این است که وقتی یک خانواده از سر ناچاری در چنین منطقه و محله‌ای ساکن می‌شوند، توجه بسیار کمتری به تحصیل فرزندانشان یا فرستادن آنان به مدارس استاندارد نشان می‌دهند بنابراین به جای اینکه یک نسل تحصیلکرده یا نسلی که به استعداد‌های او توجه شده روبه‌رو شویم، نسلی را تحویل خواهیم گرفت که یا کم سوادند یا حداقل امکانات را دارند. در کنار همه اینها، مساله رفت و آمد این جمعیت حاشیه‌نشین به داخل شهر تهران برای کسب‌وکار یا امور روزمره نیز هزینه‌های اقتصادی و زیست‌محیطی بالایی دارد.
در شرایطی که تهران زیر بار فشار آلاینده‌ها در حال خفه شدن است، هر روز شاهد تردد بسیار بالا در استان تهران هستیم که بخشی از آن ناشی از همین سفر‌های حاشیه‌نشینان به داخل شهر است که فشار زیادی نیز به حمل‌ونقل عمومی کشور وارد می‌کند. این روز‌ها در بسیاری از خانواده‌ها شاهد شکل‌گیری اولویت‌های حداقلی هستیم.
برای مثال، اول از هر چیز سیر کردن شکم و داشتن سرپناه است و آموزش‌وپرورش در رتبه چندم خانوار‌ها قرار گرفته است. سرمایه انسانی کشور، در بلندمدت از چنین شرایطی به شدت متضرر می‌شود.
این استاد دانشگاه گفت: قیمت دستوری اجاره که بخواهد توسط دولت اعمال شود، درست مثل این است که یک بمب در مرکز شهر قرار گرفته و قرار است شهر را نابود کند چراکه وقتی مالک مجبور باشد با قیمت‌های مصوبه یا به اصطلاح پایین، خانه خود را اجاره دهد، خانه را در پایین‌ترین سطح نگهداری می‌کند، هزینه‌ای برای ملک انجام نمی‌دهد و به خانه‌های شهر رسیدگی مناسبی نمی‌شود و عدم نوسازی املاک، به مرور، شهر را به سمت نابودی می‌برد. در نهایت مساله اصلی این است که مردم دیگر توان ندارند اجاره بیشتری پرداخت کنند و هم اکنون هم زیر بار اجاره‌ها کمر خم کرده‌اند. دولت به جای سیاست‌های دستوری در حوزه مسکن باید روی کنترل تورم عمومی، کاهش کسری بودجه و کاهش چاپ پول متمرکز شود.