15 - 03 - 2020
بازار مسکن در سال ۹۸ کوچک تر شد
با وجود افزایش بیش از ۶۳ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۸ و رشد معاملات در سه ماه پایانی سال، این بازار در حالت کلی ۳۵ درصد نسبت به سال ۱۳۹۷ کوچک تر شد. بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۸ در حالت کلی حال و روز خوبی نداشت هر چند از آذرماه به بعد شاهد رشد بیش از صددرصدی معاملات نسبت به ماههای قبل بود.
اولین نشانههای ورود بازار مسکن پایتخت به دوره رکود از خرداد ماه سال جاری نمایان شد. با این حال افزایش اسمی قیمت شرایطی را به وجود آورده بود که متقاضیان با گمان پیشبینی رشد قیمتها تا تیرماه در بازار حضور داشتند. تا اینکه از مرداد بازار وارد رکود شد و تا چهار ماه بعد از آن روند نزولی قیمت را طی کرد. بازار در شهریورماه با ۲۸۰۰ فقره معامله به رکود تاریخی رسید که گفته میشود از سال ۱۳۶۶ تاکنون بیسابقه بوده است. در همان ماه قیمتها ۸/۲ درصد نسبت به ماه قبل کاهش پیدا کرد و این روند تا آبانماه ادامه داشت.
اما از آذرماه همزمان با تغییر قیمت بنزین و رشد بازار ارز شاهد جهش ۱۳۵ درصدی معاملات نسبت به آبانماه و رشد ۵/۸ درصدی ماهانه قیمت مسکن در تهران بودیم که این روند البته با سرعت کمتری تا بهمنماه ادامه یافت تا اینکه قیمت مسکن در تهران برای اولین بار وارد کانال ۱۴ میلیون تومانی شد و به میانگین ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید. این رشد در شرایطی اتفاق افتاد که از مرداد ماه به بعد همزمان با افت شدید معاملات امیدها برای ثبات قیمت مسکن افزایش پیدا کرده بود. تنها علت جهش معاملات از آذرماه افزایش خرید و فروشهای سفتهبازانه به منظور حفظ ارزش پول بود. گفته میشود حدود ۷۷ درصد معاملات در بازار مسکن ایران را خرید و فروشهای سفتهبازانه شامل میشود. بررسی تحولات بازار مسکن شهر تهران در ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۸ نشان میدهد تعداد معاملات در این مدت به حدود ۴/۷۳ هزار واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۶/۳۵ درصد کاهش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای ملکی در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۵/۶۳ درصد افزایش نشان داد. با این حال رشد نقطه به نقطه قیمت در بهمنماه ۴۴ درصد بود که نشان میدهد از نیمه دوم سال ۱۳۹۸ به ثبات نسبی رسیده است.
نکته قابل توجه اینکه نرخ رشد قیمت در نیمه جنوبی شهر تهران در سال ۱۳۹۸ بیشتر از نیمه شمالی بود و به نوعی میتوان گفت بازار در نیمه جنوبی تهران خود را با شمال شهر بالانس کرد. هرچند از آبان ماه به بعد نشانههای ثبات نسبی در جنوب شهر نیز مشاهده شد. کارشناسان با توجه به تکمیل ظرفیت بازار مسکن، سودی از نظر اقتصادی برای آن متصور نبوده و نیستند. کاهش رغبت سازندگان برای تعریف پروژههای جدید با توجه به پایین بودن توان طرف تقاضا و همچنین رشد قیمت مصالح ساختمانی و آهنآلات گواهی بر از دست رفتن ظرفیت بازار مسکن است.
اما از سوی دیگر به دلیل نااطمینانی و عدم قطعیت در شرایط کلی اقتصاد و با لحاظ این موضوع که نمیتوان پیشبینی قطعی از وضعیت آینده بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ ارائه داد سه سناریو را برای این بازار مدنظر قرار میدهند. در حالت اول ثبات قیمتی را برای بازار مسکن شهر تهران میتوان متصور بود که احتمال آن بیش از دو سناریوی دیگر است. با توجه به پیشبینی تورم حدود ۲۰ درصد در سطح اقتصاد کلان، ثبات قیمتی بازار مسکن به معنای کاهش واقعی قیمت است.
در فرضیه دوم رشد پایین تر از نرخ تورم عمومی را برای بازار مسکن میتوان تصور کرد که این سناریو نیز به معنای کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد بود. اما گمانه زنی سوم که احتمال آن بعید به نظر میرسد جهش قیمتها در بازار مسکن شهر تهران است که در صورت وقوع آن باید منتظر تحولاتی از جمله عمیق تر شدن رکود فعلی، طولانی تر شدن رکود محتوم آینده، پرتاب متقاضیان مصرفی به شهرهای اطراف و رشد قیمت در شهرهای اقماری باشیم.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد